Experten streiten über Wirkung von Spaniens Plan gegen Ferienwohnungen

Der Plan gegen Ferienwohnungen, der Mieten nicht senken wird

Die spanische Wohnungsbauministerin Isabel Rodríguez verteidigte in einem Interview, dass die Rückführung illegaler touristischer Unterkünfte in den regulären Markt das Angebot erhöhen und die Mietpreise stabilisieren werde. Diese Aussage hat eine seit Jahren festgefahrene Debatte neu entfacht: Wird dieser Transfer von Tourismus- zu Wohnraum tatsächlich einen spürbaren Effekt haben? Skeptiker gehen von einem marginalen Einfluss aus. In Spanien liegt der Anteil der für touristische Vermietung genutzten Wohnungen an der gesamten Wohnfläche bei etwa 1,2 %, laut einer im Forum kursierenden Berechnung. Mit diesen Zahlen greift die Vorzeigemaßnahme des Ministeriums für Wohnungswesen zu kurz, um das strukturelle Problem anzugehen.

Was die Regierung sagt und was die Daten zeigen

Isabel Rodríguez konzentriert sich auf illegale Ferienwohnungen. „Wenn wir die Illegalität touristischer Unterkünfte wirklich beenden, stehen diese Immobilien der Bevölkerung zur Verfügung“, betonte sie im Interview. Das offizielle Argument lautet, dass dieses zusätzliche Angebot die Preise dämpfen werde. Das Industrieministerium ist noch weiter gegangen und hat ein privates Unternehmen beauftragt, monatlich alle Ferienwohnungen auf Plattformen wie Airbnb und Booking zu überwachen. Dies intensiviert die bisherige halbjährliche Überwachung durch das INE (Nationales Statistikinstitut).

Das Problem liegt nach Ansicht der skeptischen Analysen darin, dass diese 1,2 % des Bestands das strukturelle Wohnungsdefizit nicht ausgleichen können. Manche argumentieren, selbst wenn alle touristischen Wohnungen enteignet und verteilt würden, würde sich der Effekt innerhalb eines Jahres durch neue Haushaltsgründungen und Zuzüge wieder auflösen. Die vollständige Berechnung, aufgeschlüsselt nach Posten, ergibt eine überraschende Differenz.

Der fehlende Transfer: Santiago und Barcelona als Spiegelbild

Die kommunale Erfahrung lädt nicht zum Optimismus ein. In Santiago de Compostela fiel der Übergang von Feriendomizilen zum traditionellen Mietmarkt nach der entsprechenden Verordnung mit steigenden Preisen zusammen. Die Paradoxie ist unbequem: Mehr Wohnraumangebot bei gleichzeitig steigenden Preisen. In Barcelona vergibt die Stadtverwaltung seit 2014 keine neuen Lizenzen mehr, und bestehende laufen aus, doch Eigentümer fordern Entschädigungen in Höhe von 1 Milliarde Euro für deren Schließung. Dennoch bleiben die Mietpreise hoch.

Das Muster wiederholt sich: Der Rückzug von Ferienwohnungen führt nicht automatisch zu erschwinglichem Wohnraum. Viele Eigentümer entscheiden sich eher für den Verkauf oder die Eigennutzung als für Langzeitmiete, die sie als unsicher und wenig rentabel empfinden.

Bußgelder, Inspektionen und der Konflikt mit der Hotellobby

Der Druck durch Kontrollen ist bereits im Gange. Auf Ibiza wurde ein Eigentümer mit 140.000 Euro gebüßt, weil er seine Wohnung an Touristen vermietete, und musste sie verkaufen, um die Strafe zu zahlen. Im selben Gemeindegebiet wurden Bußgelder von fast einer Million Euro für zwei illegale touristische Vermietungen verhängt. Die Ministerin begrüßte, dass die Debatte über ein Verbot heute „Konsens ist, abgesehen von ehrenwerten Ausnahmen“.

Hinter der Verschärfung steht ein gewichtiger Akteur: die Hotellobby. Der Verband Cehat fordert einen Staatspakt zur Regulierung von Ferienwohnungen und verlangt Maßnahmen wie die städtebauliche Einstufung dieser Objekte oder Mengenbegrenzungen in bestimmten Gebieten. Hoteliers begrüßen es, dass Ferienwohnungen besteuert werden, die nicht die gleiche MwSt. zahlen wie andere Unterkünfte. Es ist keine Philanthropie, sondern die Korrektur unfairen Wettbewerbs durch Gesetz.

Tourismus trägt 13,8 % des BIP

Die Kehrseite der Medaille ist ökonomischer Natur. Der Tourismus macht laut einer im Forum zitierten Zahl 13,8 % des spanischen BIP aus. Wenn die Reduktion touristischer Kapazitäten den Aufenthalt verteuert und Besucher abschreckt, trifft dies Bars, Restaurants und Dienstleistungen, die von diesem Sektor leben. Die Warnung ist wiederkehrend: Wenn der Tourismus wegen Unterkunftsmangel zurückgeht, werden die betroffenen Branchen leiden.

Die Grundfrage ist nicht nur Wohnraum. Sie betrifft welches Wirtschaftsmodell Spanien für seine Städte will. Und hier gibt es keinen möglichen Konsens.

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Mit diesen Voraussetzungen klingt das Versprechen, dass die Dämpfung der Mietpreise nur eine Frage weniger Monate sei, eher nach Wunschdenken als nach Prognose. Wenn der Transfer von Ferienwohnungen den Markt nicht bewegt, stellt sich unweigerlich die unbequeme Frage: Was wird dann erfunden?