EU-Vorgaben: Spanische Immobilien müssen energetisch saniert werden

Großteil des Bestands erfüllt Effizienzkriterien nicht

Kann eine europäische Norm Ihre Wohnung vom Markt ausschließen? Der Ausgangspunkt ist eine unbequeme Schätzung: Der größte Teil des spanischen Immobilienbestands erfüllt die von Europa geforderten Energieeffizienzstandards nicht und muss saniert werden, um das erforderliche Zertifikat zu erhalten. Manche argumentieren daraufhin, dass viele Wohnungen ohne Umbauten weder verkauft noch vermietet werden können, obwohl diese Zahl in keinem offiziellen Register verankert ist. Und der Horizont hat ein Datum: 2030.

Was Europa ab 2030 von Wohngebäuden verlangt

Der Rahmen bilden die europäischen Richtlinien zur Energieeffizienz, die den gesamten Baubestand auf eine angemessene Einstufung und begrenzte Emissionen hin ausrichten. In der strengsten Version der kursierenden Narrative darf eine Wohnung, die ab 2030 keine überprüfte Bewertung erreicht, nicht mehr vermietet werden. Das Zertifikat ist kein bloßes Beiheft mehr: Der Notar verlangt es vor der Unterschrift. Und das Kleingedruckte im BOE (Boletín Oficial del Estado, das spanische Amtsblatt) — die Bestimmung 4279, veröffentlicht in Nummer 56 von 2024 — öffnet die Tür für Fördermittel zur Finanzierung dieser Arbeiten, auch wenn sich schnell zeigt, dass die Subvention nur einen kleinen Teil der Lücke deckt.

Es gibt ein Detail, das jeden ärgert, der schon einmal eine Inspektion durchlaufen hat. Wenn die ITE (Inspección Técnica de Edificios, technische Gebäudeprüfung) alle zehn Jahre überprüft wird und halb Spanien immer noch voller Gebäude steckt, die sie umgehen, was hindert dann daran, dass Energieausweise ebenso manipuliert werden? Die häufigste Antwort ist keine juristische, sondern eine resignierte: Sie werden manipuliert werden.

Was eine Sanierung kostet, um das Zertifikat zu bestehen

Das hängt vom Ausgangspunkt ab, und der spanische Ausgangspunkt ist schlecht. Fenster austauschen, Fassade dämmen, Kessel ersetzen, Klimaanlage erneuern, Fugen abdichten. Die erste Rechnung ist die für das Zertifikat selbst: rund 100 Euro in Gebieten mit wenig Wettbewerb, ein Betrag, der sich summiert. Die zweite ist kein Kleingeld mehr. Manche setzen die Untergrenze für ein neues, effizientes Einfamilienhaus bei 300.000 Euro, eine Zahl, die die meisten ausschließt. Und dann gibt es noch die monatliche Gebühr: Eine Gemeinschaftsaufstellung mit Aufzug, Zentralheizung und Gärten liegt je nach Fall bereits bei 165 bis 180 Euro pro Monat, bevor die energetische Sonderumlage kommt.

Hier teilen sich die Positionen in zwei Lager. Für manche werden die Kosten am Ende auf den Preis oder die Miete umgelegt und von den jungen Menschen bezahlt, die auf den Markt kommen. Für andere ist es direkt absurd, die Sanierung vor dem Verkauf zu verlangen: Der Käufer macht sie nach seinem Gusto, und der Verkäufer, der das Geld braucht, kann es nicht vorab ausgeben. Vor dem Verkauf sanieren ist verschwendetes Geld, so das Fazit. Und der steuerliche Verdacht taucht auf: Erst Steuer auf die Arbeit zahlen, dann auf den Verkauf.

Die Reue derer, die bereits saniert haben

Die Energieeffizienz hat ein Imageproblem, das nicht von der Norm stammt, sondern von den Bauarbeiten. In einer zentralen Lage ließ eine Eigentümergemeinschaft vor zwölf Jahren eine teure vorgehängte hinterlüftete Fassade anbringen. Heute fallen die Paneele herunter, alles muss neu gemacht werden, und die Nachbarn zahlen immer noch die erste Sonderumlage. Dieser Fall ist das beste Argument gegen die Pflichtsanierung, und er wird nicht von jemandem unterschrieben, der den Klimawandel leugnet, sondern von jemandem, der die Betroffenen kennt.

Hinzu kommt die materielle Angst: Dämmungen, die brennen, und Fassaden, die einen Brand zur Falle machen. Auch die traditionelle Bauweise hat ihre Verteidiger: guter Backstein, feuerhemmender Mörtel, Aluminium mit thermischer Trennung und Porzellanfliesen statt Trockenbau. Demgegenüber erinnern Fachleute daran, dass ein Passivhaus-Haus mit guter Fugenabdichtung und einem Dichtheitstest erreichbar ist, der die 0,6 Luftwechsel pro Stunde des Standards bestätigt.

Warum wird das Energiezertifikat mit Erbschaften vermischt?

Weil ein Teil der Analyse vermutet, dass das Ziel nicht das Klima ist. Die kursierende Hypothese besagt, dass die Norm dient, den Markt zu verengen, Eigentum Richtung Miete zu drängen und die Vermögensübertragung unter Verdacht zu stellen. Sie enthält eine These — das Ende der Erbschaften und eine Art Wohnungsverteilung nach individuellem Verhalten —, die keinerlei Beweisgrundlage hat und dennoch beharrlich wiederholt wird.

Was manche prophezeien, ist noch prosaischer: Öffentliche Unternehmen und willkürliche Konzessionen, um Wohnungen mit ordnungsgemäßem Siegel freizugeben, und ein Präzedenzfall, den niemand vergessen hat: die Autokennzeichen, die informativ begannen und am Ende entschieden, wo man fahren darf. Währenddessen bleiben die Hintergrundzahlen bestehen. Im Jahr 2019 gab der durchschnittliche Spanier 40% seines Einkommens für Miete aus. Unter-30-Jährige können in keiner Region allein kaufen oder mieten. Und es gibt 700.000 weniger emanzipierte junge Menschen als 2008.

Und wenn die Nachfrage sinkt, wer zahlt die Sanierung?

Dann erscheint der unbequeme Gegenpunkt zum Alarmismus. Bevölkerungsprognosen deuten darauf hin, dass die Inlandsnachfrage in zwei Jahrzehnten sinken könnte, und der einzige Druck, der die Preise stützen würde, käme von außen, während die Bauaktivität auf einem Tiefstand liegt. Andere antworten, dass dies niemanden tröstet, der heute zwischen Sanierung oder Notverkauf entscheiden muss.

Am Ende wird das effiziente Haus, von dem alle träumen, neue Fenster, gute Dämmung und ein makelloses Zertifikat haben. Es fehlt nur noch jemand mit 300.000 Euro, der darin einziehen kann.