Ein Jahr Sparen reicht nicht: Wohnkosten steigen schneller

Sisyphus mit Gehalt: Zwölf Monate Sparen bringen keinen Wohnungskauf näher

Es gibt eine sehr konkrete Möglichkeit, wirtschaftliche Frustration zu messen: zwölf Monate den Gürtel enger schnallen, die Anzeigen prüfen und feststellen, dass die Wohnung, die vor einem Jahr noch finanzierbar war, genau so weit entfernt ist wie zuvor. Die Ersparnisse sind gewachsen. Der Preis auch, und zwar schneller. Das wiederkehrende Bild ist das von Sisyphus: Den Stein den Berg hinaufstoßen, nur um ihn wieder ins Tal rollen zu sehen. Mit einer unangenehmen Nuance: Hier fällt der Stein nicht von selbst, sondern andere schieben ihn nach oben.

Die Klage hat zwei Geschwindigkeiten. Eine ist individuell: Wer mehr spart als die Inflation beträgt, räumt ein, dass er Fortschritte macht, aber der Großteil der Anstrengung wird durch die Wertsteigerung der Immobilie zunichtegemacht. Die andere ist systemisch: das Gefühl, dass das gesparte Geld an Wert verliert, während es still liegt, und dass keine Institution etwas unternehmen wird, um dies zu beheben.

Warum die Inflation die Ersparnisse auffrisst, bevor man zum Notar geht

Das monetäre Argument taucht sofort auf. Die Inflation bedeutet nicht einfach, dass Preise aus dem Nichts steigen, behauptet ein Teil der Analyse: Es bedeutet, dass die Währung weniger wert ist, weil viel mehr davon emittiert wurde. Der Geldautomat (im Jargon) ist zur ultimativen Erklärung geworden. Die genannten Zahlen sind auffällig und schwer zu überprüfen: Während die offizielle Inflation sich um 3% stabilisiert, liegt die seit der Pandemie wahrgenommene kumulative Steigerung zwischen 20% und 30%, bei bestimmten Gütern sogar deutlich höher.

Daraus folgt die unbequeme Schlussfolgerung für jeden, der Bargeld spart: Wenn das Geld jedes Jahr Kaufkraft verliert, ist passives Abwarten eine langsame Form des Verlusts. Auch die Alternative – den Kauf von Vermögenswerten, Gold oder Bitcoin – beruhigt niemanden: Man betritt Terrain, wo man das Hauptkapital verlieren kann, und wenn es gut läuft, behält das Finanzamt seinen Anteil vom Gewinn.

Immobilienpreise steigen trotz sinkender Verkaufszahlen

Dies ist die am häufigsten wiederholte Paradoxie. Hohe Zinsen, teurere Hypotheken, abkühlende Verkäufe und dennoch halten die Preise stand oder steigen. Die kursierenden Beispiele sind erschreckend: Wohnungen für 400.000 Euro bei 56 Quadratmetern ohne Aufzug und Mieten von 1.200 Euro pro Monat. Die gängigste Erklärung lautet, dass es kein normaler Kaufmarkt ist, sondern einer, in dem das Angebot knapp ist und wer Bargeld hat, keinen Kredit braucht.

Und es betrifft nicht nur Wohnimmobilien. Dieselbe Diagnose erstreckt sich auf Industriehallen: 100.000 Euro für 200 Quadratmeter vorgefertigte Fläche, was jede produktive Nutzung unmöglich macht. Wenn selbst das Gewerbegebiet zum Preistreiber wird, ist das Problem nicht mehr nur der Wohnungsmarkt, sondern das Gesamtbild.

Zuwanderung und fehlender Wohnungsbau

Hier wird der Ton der Analyse schärfer. Ein hartnäckig kursierender Datenpunkt ist die Bevölkerungszunahme: Es ist die Rede von 600.000 Menschen in einem Jahr. Andere bestreiten diese Zahl und korrigieren sie auf einen Durchschnitt von 160.000 pro Jahr über fünfzehn Jahre hinweg, mit dem Hinweis, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße dazu führt, dass das Bevölkerungswachstum nicht eins zu eins in Nachfrage nach Wohnungen übersetzt wird. Vor Ort sieht die Beschwerde anders aus: In bestimmten Stadtvierteln hat sich das verfügbare Angebot in wenigen Jahren halbiert.

Der Kontrast, der die Analyse dominiert, bezieht sich auf das Angebot. Angesichts dieser Bevölkerungszahlen liegt der Neubau von Wohnungen bei etwa 100.000 Einheiten pro Jahr. Mit diesen Zahlen, argumentieren einige, platzt keine Blase: Es gibt eine strukturelle Ungleichgewicht, das die Preise hoch hält, egal was mit den Zinsen passiert.

Kommunale Genehmigungen als Flaschenhals

Die am häufigsten wiederholte These zum Angebot zielt auf Regulierung. Es fehlt weder Land noch Entwickler, es fehlen Lizenzen: Wer bauen will, benötigt eine diskretionäre Genehmigung der Verwaltung, und dort staut sich alles. Die daraus gezogene Schlussfolgerung ist bitter: Jeder Versuch, den Wohnungsmarkt öffentlich zu steuern, führt laut dieser Lesart zu weniger und teurerem Wohnraum.

Es gibt eine alternative Erklärung, die die Schuld woanders sucht. Wenn Gemeinden wenig bauen, so die Argumentation, liegt das daran, dass die Wähler auch keine Kräne neben ihrem Haus wollen: Bezahlbaren Wohnraum in einem etablierten Viertel zu versprechen kostet Stimmen, ihn zu blockieren bringt sie ein. Das Problem wäre dann nicht der Politiker, sondern die Wählerschaft. Ein klassischer perverser Anreiz.

Wer kauft ohne Hypothek: Ausländisches Kapital und Tourismus

Ein weiterer Aspekt des Arguments ist der Käufer, der nie eine Bankfiliale betritt. Ausländisches Kapital, das bar bezahlt, digitale Nomaden und Rentner aus Nordeuropa, die Küste oder Großstadt wählen. Die kursierende Prognose ist, dass dieser Druck zunehmen wird: Manche behaupten, dass in den nächsten Jahren eine Welle amerikanischer Käufer kommen wird, die ihren Haupt- oder Zweitwohnsitz in Südeuropa suchen. Maßnahmen wie Golden Visas, heute als Verzerrungsfaktor angeprangert, stehen im Fokus.

Dazu kommt der Tourismus. Die Diagnose ist streng: Massentourismus und staatlich gestützte Ausgaben sind die realen Motoren der Wirtschaft, und ein Land auf Tourismus zu stützen ist ein Ticket direkt in die Lohnprekarität.

Jetzt kaufen oder auf das Platzen der Blase warten?

Dies ist die Frage, die die Analyse spaltet. Jetzt zu kaufen ist für viele die einzige Möglichkeit, aufzuhören, Miete für etwas zu zahlen, das nie ihnen gehören wird: Wer letztes Jahr gekauft hat, tat dies eilig, aus Angst vor weiteren Preissteigerungen und in den meisten Fällen mit familiärer Hilfe für die Anzahlung. Die Alternative – Warten – hat ihre eigene Kohorte von Reuen: Wer 2015 nicht kaufte, als die Preise nach einem 40%-igen Einbruch seit den Höchstständen von 2008 kamen, wartet immer noch auf eine Korrektur, die nicht kommt.

Die vorherrschende Prognose deutet genau auf das Gegenteil hin. Wenn die Zinsen fallen, kann die Verbilligung der Hypothek den Druck auf einen angespannten Markt erhöhen und die Preise noch weiter nach oben treiben. Wer kaufen will, sagt diese Analyse, sollte nicht warten.

Das Grundproblem lässt sich nicht mit einer sauberen Zahl ausdrücken. Während die offizielle Inflation sich bei 3% stabilisiert, geht die gefühlte Teuerung beim Einkauf und im Gehalt einen anderen Weg, und die Ersparnisse, die eigentlich zur Anzahlung führen sollten, jagen einem Preis hinterher, der schneller rennt.