Der Staat als Vermieter: Wohnungskäufe für 10 Milliarden pro Jahr

Der Plan: Der Staat soll Wohnungen kaufen und günstig vermieten

Vier Immobilien. Das ist die Zahl, die in diesem Vorschlag den Eigentümer trennt, der seine Rente mit einer Miete aufbessert, vom Investor, dem der Besen gezeigt werden soll. Der Plan lässt sich in drei Zeilen zusammenfassen: Der Staat kauft Wohnungen, vermietet sie unter Marktpreis und nutzt die eingenommene Miete, um weitere zu kaufen. Ein Jahresbudget von 10 Milliarden Euro über fünf Jahre reiche aus, sagen die Befürworter, um die Sache zu erledigen. Verkaufen müsste nur, wer mehr als vier Immobilien besitzt.

Was der Plan vorsieht: Kauf, bezahlbares Mieten und Reinvestition

Drei Säulen tragen die Idee. Die erste: Der Staat wird Vermieter und legt die Mieten unter Marktniveau fest für alle, die zur Miete wohnen. Die zweite: Das Geld verdampft nicht, es fließt in die öffentlichen Kassen zurück —es gehört allen— und wird用于 den Kauf weiterer Wohnungen verwendet, sodass das Angebot von selbst wächst. Die dritte, die umstrittenste: Es müsste nichts gebaut werden, denn Wohnungen gibt es genug; das Problem ist, dass sie gekapert sind, um mit den Mieten zu spekulieren.

Das Detail, das ihn vor dem medialen Prügelstrafe bewahrt, ist die Schwelle: Verkaufen muss nur, wer mehr als vier Immobilien besitzt. Niemand zeigt mit dem Finger auf den kleinen Eigentümer, der seine Rente aufbessert; das erklärte Ziel ist der Großvermieter. Auf dem Papier ist die Grenze scharf. In der Praxis lautet die Frage: Wer entscheidet, wo der Sparer aufhört und der Spekulant anfängt?

Warum sinkende Mieten die fehlenden Wohnungen nicht herbeizaubern

Hier klemmt die Rechnung. Wenn X Wohnungen nachgefragt werden und das Angebot kleiner ist, ist das Problem nicht der Preis: Es fehlen schlicht Wohnungen, und sie billiger zu machen vervielfältigt sie nicht durch spontane Erzeugung. Es ist das am häufigsten wiederholte Argument gegen den Plan, und es braucht keine Ökonometrie, um zu tragen.

Es gibt eine zweite Hälfte des Problems, weniger diskutiert und unbequemer: die Verteilung. Wenn der Staat hundert Wohnungen zum halben Preis anbietet, wer kommt rein und wer bleibt draußen? Wer draußen bleibt, profitiert nicht nur nicht: Er trifft auf einen Restmarkt, der teurer ist als zuvor. Der einzige Weg, den Bestand ohne Bauen zu strecken, ist, Wohnungen zu teilen und Bewohner zu stapeln —öffentliche „Patera-Wohnungen“, im Jargon—, und das verkauft sich in keinem Wahlkampfprospekt.

Zum Marktpreis kaufen oder günstig bauen: Die Kosten der beiden Wege

Kaufen ist nicht gratis, nicht einmal für einen Staat. Wer den öffentlichen Weg befürwortet, aber genau diese Variante ablehnt, argumentiert, Marktpreise für den bestehenden Bestand zu zahlen bedeute, die Großvermieter mit dem Geld aller zu retten: Gold wird gegen getauscht, was eben da ist, und im besten Fall wird ein brutaler Aufpreis gezahlt. Die Alternative lautet anders: bauen, viel und mit Qualität, und die Blase austrocknen lassen.

Das andere Extrem schlägt das Gegenteil vor: Der Staat soll weder kaufen noch bauen, sondern sich heraushalten. Bauland liberalisieren, die Baunormen aus den sechziger Jahren überarbeiten und hohe, günstige Wohnblöcke zulassen. Das Ergebnis wäre billig; schön, ganz sicher nicht.

Der Vergleich, der zum Wohnungsbau der jeweiligen Verwaltungen kursiert —16.419 in der Comunidad de Madrid, 5.000 beim Rathaus und 540 bei der Zentralregierung—, wird in diesem Abschnitt der Debatte als Munition verwendet, obwohl die Zahlen aus einem satirischen Account stammen und nicht von einer offiziellen Stelle. Ein Detail, das man kennen sollte, bevor man sie als harte Daten zitiert.

Der bereits bestehende öffentliche Bestand: Mietausfälle und verwahrloste Instandhaltung

Bevor man auch nur eine Wohnung kauft, lohnt ein Blick auf die, die bereits öffentlich sind. Wer mit der Verwaltung des sozialen Wohnungsbaus zu tun hatte, beschreibt ein bekanntes Muster: Die Wohnungen gehen an die Schwächsten, viele können nicht zahlen, und der Ball der Mietausfälle wächst von selbst. Das Geschäft wird zum Fass ohne Boden.

Die zweite Front ist die Instandhaltung. In Blöcken, in denen die Verwaltung die Eigentumsanteile bündelt —bis zu 70 % der Wohnungen eines Gebäudes—, wird Nachlässigkeit bei der Pflege beklagt, dazu Verwalter, die niemand kontrolliert, während das Geld ungehindert abfließt. Mehr Quadratmeter zu kaufen behebt diesen Ursprungsfehler nicht.

Die Rechnung geht auf: zehn Milliarden pro Jahr, fünf Jahre, ein Bestand, der von selbst wachsen würde. Was nicht aufgeht, ist der Bestand, der bereits in öffentlicher Hand ist und sich weiterhin nicht verantworten muss.