Debatte: Nettozuwanderung treibt Mieten in Madrid

Warum die Immobilienpreise bei 700.000 Zuwanderern jährlich nicht sinken werden

Wie viele Menschen kann ein Markt aufnehmen, bevor die Preise ihre Logik verlieren? Die Diskussion beginnt mit einer unbequemen Rechnung: Wenn jedes Jahr zwischen 600.000 und 700.000 Menschen nach Spanien kommen – das entspricht der Bevölkerung Sevillas – und in Madrid nur etwa 17.000 Wohnungen gebaut werden, lässt die Arithmetik kaum Spielraum für Interpretationen, so der Nutzer, der den Thread eröffnet. Der Autor veranschaulicht dies an einem Beispiel: Ein zehnstöckiges Gebäude mit leeren Wohnungen verkraftet fünf Familien, vielleicht acht, aber bei zwölf explodieren die Preise. Bei hundert ist jede Diskussion sinnlos.

Die These ist nicht neu, aber sie missfällt fast allen. Der erste Kritikpunkt ist nicht ideologisch, sondern methodisch: Die genannten Zahlen sind keine Ankünfte am Flughafen, sondern das Netto-Migrationsbilanz, also die Differenz zwischen Zu- und Abwanderung, korrigiert ein anderer Teilnehmer. Für ihn ändert dieser Nuance nichts am Kern des Problems, doch er sollte vorab geklärt werden.

Das Zehn-Stöcke-Haus: Angebot, Nachfrage und ein häufiges Missverständnis

Der wiederkehrende Einwand ist klassisch: Wenn neue Wohnungen 500.000 Euro kosten, wie sollen Neuankömmlinge ohne Ersparnisse diese kaufen? Diese Überlegung ignoriert die Funktionsweise eines gestaffelten Marktes, argumentiert der Thread-Ersteller. Der Druck im unteren Segment verdrängt einkommensschwächere Bewohner in höhere Segmente, welche wiederum die nächsten verdrängen. Das Ergebnis ist nicht, dass ein Neuzuwanderer 500.000 Euro zahlt, sondern dass jemand, der sich früher 300.000 Euro leisten konnte, nun 400.000 Euro für dieselbe Wohnung zahlt, weil die Konkurrenz auf jeder Stufe zunimmt.

Manche behaupten, das eigentliche Problem sei die Inflation und nicht die Demografie; bei entsprechenden Lohnsteigerungen würde sich dies ausgleichen. Das Gegenargument lautet, dass sich der Immobilienmarkt vom Verbraucherpreisindex entkoppelt hat: Die Mieten sind stärker gestiegen als Lebensmittel oder Autos, was im Warenkorb deutlich spürbar ist. Der Vergleich mit Lebensmitteln wird am häufigsten genannt: Im Supermarkt gibt es Ware; auf Idealista (spanische Immobilienplattform) fehlt sie.

Es fehlen nicht nur Wohnungen: Auch Ärzte, Betten und Schulen

Der ursprüngliche Ansatz beschränkt sich nicht auf Wohnraum. Derselbe Druck lastet auf Krankenhäusern, Schulen, Straßen und dem öffentlichen Nahverkehr, Infrastrukturen, die sich nicht innerhalb eines Haushaltsjahres anpassen lassen, so der Autor. Dies ist das Argument, das den größten Konsens findet, selbst bei denen, die der migrationspolitischen Diagnose widersprechen: Hunderttausende zusätzliche Nachfrager pro Jahr zu absorbieren, erfordert eine Planung über zehn Jahre hinweg, und das lässt sich weder in zwei noch in fünf Jahren improvisieren, merkt ein weiterer Nutzer an.

Technische Antworten deuten darauf hin, dass verfügbare Baugrundstücke in der Stadt Madrid nahezu erschöpft sind. Es bleiben vereinzelte Entwicklungen im Osten, einige konkrete städtebauliche Projekte und wenig mehr; der restliche Spielraum liegt im Großraum und in angrenzenden Provinzen, was laut mehreren Teilnehmern dazu zwingt, eher an Bahnverbindungen als an Kräne zu denken. Die Berechnung, wie viele Wohnungen aus diesen Grundstücks-Paketen entstehen könnten – und wie weit davon entfernt sie von der jährlichen Nachfrage liegen –, ist eine Rechnung, die man mit Stift und Papier machen sollte.

Wer profitiert vom Status quo?

Hier wird die Analyse für alle politischen Lager unangenehm. Ein Teil des Arguments besagt, dass weder rechts noch links einen Anreiz haben, den Hahn zuzudrehen, da beide Blöcke vom Bevölkerungswachstum profitieren: die einen durch Unternehmen, die Arbeitskräfte benötigen, die anderen durch öffentliche Ausgaben und Wählerbasis. In dieser Lesart wird das Phänomen nicht durch politischen Willen gestoppt werden.

Die andere Seite zeigt auf versteckte Kosten: steigende Gemeindesteuern, Erhöhungen der IBI (Grundsteuer) um 13%, die auf Mieter abgewälzt werden, und ein allgemeines Gefühl, dass jede Verwaltung ihren Anteil will. Dies ist die zynischste, aber auch die am wenigsten angefochtene Deutung.

Das Argument, das nicht hält

Der schwächste Einwand ist jener, der alles auf Ferienwohnungen und Investitionsfonds reduziert. Sie existieren und üben Druck aus, erklären aber allein keinen Preisanstieg, der sich auch in Vierteln ohne touristische Nutzung wiederholt. Und das Gegenteil gilt ebenso: Den Fluss der Migration allein verantwortlich zu machen, ignoriert, dass die Bautätigkeit seit Jahren hinter der Bildung neuer Haushalte zurückbleibt, bedingt durch Folgen der früheren Krise.

Was nach mehreren Tagen Diskussion bleibt, ist eine gemeinsame Diagnose und eine Lösung, die niemand finanzieren möchte. Bauland wird langsam freigegeben, öffentliche Arbeiten dauern, und währenddessen kommt jedes Jahr das Äquivalent einer mittelgroßen Stadt ins System. Mit diesen Zahlen ist die Erwartung, dass die Preise fallen, zumindest optimistisch.