Chalet-Kauf in Movera: Abrissbefehl nach 150.000 Euro

150.000 Euro für ein chaotisches Haus ohne Papiere, das bereits abgerissen werden soll

Kann man legal ein Haus verkaufen, das nicht im Grundbuch eingetragen ist? In Movera, am Stadtrand von Zaragoza, hat die Antwort einer Anwohnerin 150.000 Euro und einen Abbruchbescheid gekostet. Sie kaufte ein Chalet, bezahlte es und erhielt wenige Tage später eine Mitteilung vom städtischen Bauaufsichtsamt (Servicio de Disciplina Urbanística) des Ayuntamiento de Zaragoza: Der Boden ist als Gemüsegarten eingestuft, das Wohnhaus wurde ohne Genehmigung errichtet und muss abgerissen werden. Der Traum vom Haus mit Garten entstand nach dem Lockdown, als diese Frau und ihre Familie beengt auf 70 Quadratmetern lebten. Es endete in einer Strafanzeige wegen Betrugs.

Wie verkauft man ein Haus ohne Eigentumsurkunde?

Die Anzeige lautete: „Verkauf eines Landhauses/Chalets, ländliches Grundstück, 900 Meter in Movera“. Sie kursierte auf drei Portalen — idealista, milanuncios und pisos.com — und sie sah sie im September 2020. Das Anwesen umfasst 900 Meter und ist in den Registern als ländliches Gut oder familiärer Gemüsegarten verzeichnet. Es gab keine Baugenehmigung und keine Eigentumsurkunde, und es war unmöglich, dass es sie gab: Das Grundstück ist seit 2007 als Nicht-Urbanisierbarer Boden mit besonderem Schutz des produktiven Agrarökosystems (Suelo No Urbanizable Especial de Protección del Ecosistema Productivo Agrario) ausgewiesen. Auf diesem Papier sieht die Stadtverwaltung nur den Abriss vor.

Warum fiel der Preis plötzlich um 25.000 Euro?

Der Ausgangspreis betrug 175.000 Euro. Die Käuferin wies darauf hin, dass sie ihn ohne Bankfinanzierung nicht tragen könne, und keine Bank gewährt eine Hypothek für ein Haus ohne Urkunden. Die Verkäufer senkten den Preis dann auf 150.000 Euro, und es wurde ohne Beteiligung einer Bank unterzeichnet. Zuvor hatte sie 3.000 Euro als Reservierungsgebühr gezahlt. Aus der Distanz betrachtet hat die Sequenz ihre Logik: Ohne Hypothek wird der Deal in Tagen abgeschlossen und niemand stellt viele Fragen. Aus der Nähe betrachtet riecht es faul.

Der Grundbuchauszug sagte alles, trotzdem wurde unterschrieben

Bevor irgendetwas unterschrieben wurde, verlangte die Interessentin den einfachen Grundbuchauszug (nota simple). Das Dokument besagte: „Ländlich. Bewässerter Familiengemüsegarten im Gemeindegebiet von Urdán“. Sie erwiderte, dass es sich um einen Fehler handeln müsse, sie reserviere schließlich ein Chalet. Ihr wurde geantwortet, so ihre Version, dass dies der offizielle Auszug sei und sich die Immobilie in einem Zustand der Rechtsunsicherheit (alegalidad) befinde, der bald behoben werde. Sie vertraute dem Immobilienberater. Was sie damals nicht wusste, so ihr Bericht, ist, dass der Vermittler, der den Vorgang abwickelte, der Bruder der Verkäuferin war. Die Stadtverwaltung erhebt seit 2006 die Grundsteuer (IBI) für das Haus.

Warum stellte die Provinzgerichtshof die Betrugsanzeige ein?

Die Anzeige wurde eingestellt. Das Ermittlungsgericht Nr. 4 von Zaragoza schloss den Fall am 25. Juli, und die Dritte Kammer des Provinzgerichtshofs (Audiencia Provincial), nach Prüfung der Berichte der Staatsanwaltschaft und der Anwälte Javier Osés, Bartolomé Arranz und Ainhoa Zoco, konnte ebenfalls kein Delikt im Vorgehen der Verkäufer feststellen. Die Begründung: Man kann ihnen keinen Betrug vorwerfen, wenn sie der Käuferin den Grundbuchauszug ausgehändigt haben. Anders gesagt, das Papier, das das Gesetz als ausreichenden Schutz ansieht, lag auf dem Tisch.

Was bleiben der Käuferin jetzt?

Es bleiben zwei Wege. Der verwaltungsrechtliche Weg, bei dem ihre Anwältin, Ana Guzmán, versuchen wird, nachzuweisen, dass das Recht der Stadtverwaltung, den baurechtlichen Zustand wiederherzustellen, verjährt ist: Das Haus zahlt seit 2006 Grundsteuer (IBI), woraus sie ihr Argument ableitet. Und der zivilrechtliche Weg. „Uns wurde der strafrechtliche Weg versperrt“, fasst die Juristin zusammen und besteht darauf, dass dieser Frau jedem hätte passieren können, weil nicht jeder darauf vorbereitet ist, einen Immobilienkauf abzuwickeln. Die Einstellung des Verfahrens, sagt sie, war ein harter Schlag.

Das Problem ist nicht dieses Chalet: Es sind die Tausenden, die genauso liegen

Im Hintergrund steht ein viel größeres Phänomen. Es wird behauptet, dass es in Spanien Dutzende oder sogar Hunderttausende von rechtswidrigen Bauten gibt, die als „außerhalb der Planung“ (fuera de ordenación) gelten, mit allem Verjährtem und seit Jahrzehnten stehen gelassen, ohne dass jemand sie abreißt; manche fügen hinzu, dass in Gebieten wie Andalusien die Mehrheit der Landhäuser in dieser Situation wäre und dass die Stadtverwaltungen seit etwa zwei Jahren aktiv werden, um sie zu regularisieren. Die unbequeme Frage lautet, warum gegen dieses vorgegangen wird und nicht gegen die anderen.

Auf der Seite der Käuferin wird daran erinnert, dass die Warnsignale vorhanden waren: der Grundbuchauszug, die Unmöglichkeit einer Hypothek, der Preis unter Marktwert. Auf der Seite der Verkäufer wird das Gegenteil repliziert: dass über die Rechtsunsicherheit informiert wurde und der Preis gesenkt wurde, und dass wer kaufte, das Risiko übernahm. Was niemand bestreitet, ist, dass der Abriss die schlechteste mögliche Nachricht für jemanden ist, der gerade bezahlt hat.

Das Haus existiert, zahlt seit 2006 Grundsteuer (IBI) und jemand hat es für 150.000 Euro verkauft. Es gibt nur ein kleines Hindernis: Für das Grundbuch ist es ein Gemüsegarten und für die Stadtverwaltung ein Fehler, der abgerissen werden muss.