Britin investiert in spanische Mietobjekte

Liv, 26 Jahre alt, 120.000 Pfund und ein Portfolio an Wohnungen in Spanien

Liv ist 26 Jahre alt, hat einen zweijährigen Sohn und lebt in Marbella. Sie erwirtschaftet rund 120.000 Pfund pro Jahr, wobei der Großteil dieses Einkommens nicht aus einem Gehalt stammt, sondern aus einem zweiten Geschäft, das sie in Spanien betreibt. Laut ihrem eigenen Zeugnis, das vom The Telegraph gesammelt wurde, besteht ihr Plan darin, weitere Immobilien im Land zu kaufen, um sie auf Airbnb zu vermieten; das Hindernis, auf das sie hinweist, ist, dass ausländische Käufer eine erhebliche Kaution hinterlegen müssen.

Was den Fokus auf sie lenkt, ist nicht die Zahl, sondern eine Idee: Mit 26 Jahren erklärt sie bereits, dass sie keine Rente benötigen wird, weil ihre Mieteinnahmen in Spanien ihren Ruhestand finanzieren werden. Es ist die freundliche Version eines Phänomens, das Reibungen erzeugt: Wohnimmobilien, die in grenzüberschreitende Finanzanlagen umgewandelt werden, mit Käufern, die hier nicht leben, und Verkäufern, die es tun.

Der Plan: Kaufen, vermieten und vierzig Jahre warten

Die Arithmetik des Falls ist einfach zu formulieren und teuflisch schwer durchzuhalten. Eine Person von 26 Jahren skizziert einen Plan, der bis zum Alter von 66 funktionieren muss: vier Jahrzehnte, in denen der Vermögenswert nicht zusammenbrechen darf, die Regulierung nicht kippen darf und das Land, in dem sich die Immobilie befindet, nicht in eine Abwärtsspirale geraten darf, die die Mieten zerstört. Dies ist die Rechnung, die laut diskutiert wird und die Frage offenlässt: Vierzig Jahre sind für zu viele Variablen lang.

Manche argumentieren, dass der Plan auf Annahmen beruht, die nie gleichzeitig scheitern. Die erste: Preise fallen nicht. Die zweite: Die Besteuerung für nicht ansässige Eigentümer bleibt stabil. Die dritte: Der Tourismus, der Kurzzeitvermietungen antreibt, kommt weiterhin jede Saison. Bei einer Pandemie, steigenden Zinsen oder einer Gesetzesänderung verwandelt sich derselbe Plan, der heute solide erscheint, in eine Hypothek mit Panoramablick.

Und es gibt eine Nuance, die sich wiederholt: Die Protagonistin lebt nicht von einem Gehalt, sondern von einem Geschäft. Die Immobilie ist die Kasse, in der sie Überschüsse parkt. Finanziell gesehen ist das kein Ruhestand: Es ist ein Portfolio, das auf einen einzigen Vermögenswert, ein einzelnes Land und potenziell nur einen Mieter pro Tür konzentriert ist.

Kann Ausländern der Kauf von Immobilien in Spanien verboten werden?

Hier wird die Sache wirklich kompliziert. Ein Teil der Beobachter des Falls befürwortet ein Verbot des Verkaufs an Nicht-Ansässige nach dem Vorbild Kanadas oder Neuseelands, die den Erwerb durch Ausländer bereits eingeschränkt haben. Andere entgegnen, dass das Vereinigte Königreich nicht zur Europäischen Union gehört und der rechtliche Weg daher einfacher sei als angenommen.

Das Argument, das am meisten Unbehagen bereitet, ist ein anderes: Brüssel verbietet keine Beschränkungen des Kaufs auf legal ansässige Personen. Nach dieser Lesart könnte jeder Staat Grundstücke für seine Bewohner reservieren, ohne gegen europäische Regeln zu verstoßen. An diesem Punkt hört die Diskussion auf, ideologisch zu sein, und wird zu einer Frage des Vergleichsrechts.

Das dänische Präzedenzfall: Das Gesetz, das Deutsche an der Küste stoppte

Der Fall, der immer wieder zitiert wird, ist Dänemark. Das nordische Land definiert Gebiete seiner Küstenlinie, in denen nur Dänen oder legal im Land Ansässige kaufen dürfen. Die Norm wurde entwickelt, um zu verhindern, dass deutsche Bürger die Küsten der Nord- und Ostsee erwerben, und zeigt laut Befürwortern, dass eine solche Einschränkung mit dem EU-Rahmen vereinbar ist.

Dänemark verließ die Europäische Union nicht, um dies zu regeln, und bat auch nicht um eine Sondergenehmigung. Daher das Interesse: Wenn der Mechanismus existiert und bei einem EU-Mitgliedstaat funktioniert, stellt sich nicht mehr die Frage, ob es möglich ist, sondern warum es nicht getan wird. Einige antworten, dass das Problem nicht der ausländische Käufer ist, sondern der lokale Verkäufer und das Angebot an Wohnraum.

Touristische Wohnungen zahlen ebenfalls Steuern

Dem Narrativ, dass Kurzzeitvermietungen den Markt zerstören, steht die Gegenposition entgegen. Eine touristische Wohnung versteuert Einnahmen, generiert Aktivität und konsumiert lokale Dienstleistungen. Große Hotelketten mit Hunderten von Einrichtungen und Zehntausenden Zimmern tragen eine andere Steuerlast, und nach dieser Argumentationslinie verwenden sie Teile ihrer Einsparungen für Werbung, damit Medien die Botschaft verbreiten, dass der Feind die Airbnb-Wohnung sei.

Dies ist eine Hypothese, kein bewiesener Fakt, und sollte als solche gelesen werden. Aber sie deckt die Asymmetrie der Debatte auf: Diskutiert wird der Privatperson, die zwei Zimmer vermietet, nicht der Betreiber, der Tausende verwaltet.

Das Kernproblem: Junge Menschen, die nicht unabhängig wohnen können

Unter all dem liegt das eigentliche Ärgernis. Millionen junger Spanier leben weiterhin bei ihren Eltern oder teilen sich Wohnungen mit Fremden, und Wohnraum erscheint als das Hauptproblem des Landes. Wenn Boden knapp ist, ist jede Wohnung, die zum Vermieten an Touristen gekauft wird, eine Wohnung, die nicht zum Leben gekauft wird.

Die Rezepte prallen aufeinander. Manche fordern mehr Bau, Freigabe von Bauland und Deregulierung der Mieten, um das Angebot zu erhöhen. Andere verlangen strenge Maßnahmen gegen touristische Vermietungen und Käufe durch Nicht-Ansässige. Und eine dritte Gruppe weist auf den lokalen Eigentümer hin, der seine geerbte Wohnung zu einem Preis verkauft, den niemand ablehnen würde: Das Geschäft beginnt vor der eigenen Haustür.

Mit diesen Elementen fungiert Livs Fall als Spiegel. Niemand bestreitet ihr Recht zu investieren. Was diskutiert wird, ist der Boden, auf dem sie investiert.

Spanien war 2018 das zweitmeistbesuchte Land der Welt mit 82,6 Millionen Touristen und das zweitgrößte Land nach Tourismuseinnahmen mit 90 Milliarden Euro, gemäß den Daten, die in der Diskussion verwendet werden. Wer diese Zahlen betrachtet, versteht, warum die Quelle nicht von selbst austrocknen wird.