Spaniens PP und Fonds: Wer öffnete die Tür zum Mietgeschäft

Spaniens PP und Fonds: Wer öffnete die Tür zum Mietgeschäft

Die Reform des spanischen Gesetzes über städtische Mietverträge (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) aus dem Jahr 2013 war keine technische Anpassung. Laut der Analyse, die diese Debatte eröffnet, war sie die bewusste Gestaltung eines Marktes zugunsten spekulativen Kapitals. Zwölf Jahre später verteidigt die Partido Popular (PP) dieses Modell weiterhin. Das Gesetz 4/2013, vorgestellt als „Flexibilisierung und Förderung des Mietmarktes“, verkürzte die obligatorische Vertragsverlängerung von fünf auf drei Jahre und schaffte die Bindung der Mieten an den Verbraucherpreisindex (VPI) ab. Der damalige PP-Sprecher Teodoro García Egea formulierte es eindeutig: „Alle künstlichen Barrieren, die den Marktgesetzen hinderlich sind, müssen abgeschafft werden.“ Er fügte hinzu, der Staat „muss sich darauf beschränken, die Ordnung aufrechtzuerhalten“.

Das 11%-Argument und warum es nicht passt

Die PP wiederholt, dass Fonds nur etwa 11 % des Mietbestands besitzen und ihre Wirkung daher begrenzt sei. Die Analyse betrachtet dieses Argument als irreführende Auslassung: Wenn ein Fonds ein ganzes Gebäude erwirbt und Referenzpreise in einer Gegend festlegt, richtet sich der Rest des Marktes nach oben aus. Spekulation mit einem Grundbedürfnis erfordert nicht den Besitz der Mehrheit des Bestands: Es genügt, die Obergrenze zu bestimmen.

Die kursierenden Zahlen weisen in diese Richtung. In Madrid sind die Mietpreise in zehn Jahren um 70 % gestiegen, während Fonds Gebäude „bar bei Kauf“ in Vierteln wie Lavapiés oder im Zentrum kaufen. In San Sebastián (Donostia) erwarb der Fonds Azora 300 Wohnungen und erhöhte die Mieten zwischen 30 % und 50 %. Dies sind Daten, die in der Debatte zirkulieren und mit offiziellen Statistiken verglichen werden sollten.

Parlamentarische Verteidigung des Modells

Die PP hat den Markt nicht nur geöffnet: Sie verteidigt ihn aktiv. Sie weigert sich, das Wohnungsbaugesetz von 2023 in allen Regionen, in denen sie regiert, anzuwenden, hat fünf Verfassungsbeschwerden dagegen eingereicht, und ihre Wohnungssprecherin Paloma Martín bezeichnet Preisregulierungen als „Immobilien-Selbstmord“. Keine PP-regierte Region hat angespannte Gebiete erklärt. Im April 2024 organisierte die PP eine institutionelle Front zur „Entfernung“ des Mietpreisindexes mit Anträgen in Parlamenten und Rathäusern. Ihre These: Der Markt reguliert sich selbst; Intervention „erstickt das Angebot“.

Interessen im eigenen Umfeld

Warum diese Beharrlichkeit? Die Antwort könnte im Umfeld des Parteivorsitzenden liegen. Das Unternehmen seiner Frau, Eva Cárdenas, namens Niebla Azul, widmet sich der Vermietung von Immobilien. Gegründet 2019 mit 3.000 Euro Stammkapital, akkumulierte es weniger als 778.000 Euro in einem Jahr und besitzt Immobilien in A Coruña und Oleiros. Das Paar hält mindestens elf Immobilien im Wert von über 20 Millionen Euro. Dies ist kein Vorwurf der Illegalität: Es ist ein Muster. Die PP verteidigt Vermieter, weil sie Vermieter im eigenen Umfeld hat.

PSOE und das geerbte Erbe

Die Kritik beschränkt sich nicht nur auf die PP. In der Debatte wird darauf hingewiesen, dass die PSOE, wenn sie an der Macht war, Gesetze, die von der PP gegen öffentliche Interessen verabschiedet wurden, wie die LAU selbst oder das Knebelgesetz (Ley Mordaza), nicht aufgehoben hat. „Weil sie dasselbe sind“, lautet das Argument. In Brüssel, so heißt es weiter, stimmen PSOE und PP zu 90 % gleich. Dies ist eine starke These, die auf strukturelle Komplizenschaft statt auf einen echten Unterschied der Modelle hinweist.

Gibt es eine Alternative? Das belgische Modell und Grenzen für Fonds

Gegen die These, dass Ziegelsteine ohne steuerliche Vorteile keine Investitionen anziehen, wird daran erinnert, dass europäische Rechtsgrundlagen existieren, um Grenzen zu setzen. Das belgische Parlament verabschiedete im Juli 2015 einstimmig ein Gesetz zur Begrenzung der Aktivitäten sogenannter „Heuschrecken-Fonds“ (vulture funds). Belgische Richter können feststellen, ob ein Gläubiger als solcher handelt, und in diesem Fall darf er nur den exakten Preis zurückfordern, den er für den Kauf gezahlt hat. Verbände für das Recht auf Wohnen nutzen das belgische Präzedenzurteil als Argument: Wenn es dort rechtlich möglich ist, ist es auch hier möglich.

Die schwebende Frage ist, ob Spanien den politischen Willen hat, ein ähnliches Modell anzuwenden. Angesichts der Beschwerden und der Weigerung, angespannte Gebiete zu erklären, scheint die Antwort klar. Aber die Debatte bleibt offen.

---

Schlüsseldaten der Debatte

• Das Gesetz 4/2013 verkürzte die obligatorische Verlängerung von Mietverträgen von 5 auf 3 Jahre.
• Fonds besitzen rund 11 % des Mietbestands, laut dem wiederholten Argument der PP.
• In Madrid sind die Mietpreise in zehn Jahren um 70 % gestiegen, laut den in der Debatte kursierenden Zahlen.
• Der Fonds Azora erwarb 300 Wohnungen in San Sebastián und erhöhte die Mieten zwischen 30 % und 50 %, laut den in der Debatte kursierenden Zahlen.
• Das Unternehmen von Eva Cárdenas, Niebla Azul, wurde 2019 mit 3.000 Euro gegründet und akkumulierte 778.000 Euro in weniger als einem Jahr, laut der Analyse.

Die PP verteidigt Vermieter, weil sie Vermieter im eigenen Umfeld hat. Und währenddessen hört Wohnraum auf, ein Recht zu sein, und wird endgültig zum Geschäft.