Altmietverträge in Spanien: Streit zwischen Mietern und Vermietern

Altmietverträge in Spanien: ein saftiges Stück oder ein Schlachtfeld?

Bei den Altmietverträgen, also Mietverträgen aus der Zeit vor 1985, spitzt sich der Konflikt zwischen Mietern und Vermietern in stark nachgefragten Lagen zu. Vermieter schalten sogar Detektive ein, um Vertragsverstöße aufzuspüren und Immobilien zurückzugewinnen.

## Der Kampf um die Wohnungen mit Altmietverträgen

Die Räumungsklage gegen **Maricarmen** hat die Debatte über die Altmietverträge erneut entfacht – jene Form des spanischen Mietrechts, die sich auf Wohnungsvermietungen vor dem **9. Mai 1985** bezieht. Nach diesem Modell verlängerten sich die Verträge automatisch, was den Mieter schützte. Jahrzehnte später sind Tausende dieser Verträge noch immer gültig. Der Fall **Maricarmen** zeigt, wie erbittert diese Streitigkeiten geführt werden: Ihre Räumung erfolgte nach der Beendigung ihres Vertrags, weil der Oberste Gerichtshof ihre Behinderung von 50 % nicht als unterhalb der von der Ley de Arrendamientos Urbanos von 1994 (spanisches Mietrechtsgesetz) festgelegten Schwelle von 65 % anerkannte. Die Schere zwischen den Altmieten und den Marktpreisen hat sich stark geöffnet, was bei den Vermietern – ob Privatpersonen oder Investmentfonds – ein Gefühl wirtschaftlichen Verlusts erzeugt.

Vor diesem Hintergrund konzentrieren sich die Rechtsstreitigkeiten auf Details. Vermieter investieren in Anwälte und Detektive, um Beweise für Vertragsverstöße der Mieter zu finden, und betrachten diese Ermittler angesichts steigender Preise als gute Investition. **Daniel Fontanals**, ein Detektiv mit fast einem Jahrzehnt Erfahrung, untersucht möglichen Betrug für private Vermieter und Investmentfonds. Seine Arbeit zielt darauf ab festzustellen, ob die Begünstigten von Altmietverträgen gegen das Gesetz verstoßen, sodass Vermieter Ansprüche geltend machen oder Vereinbarungen aushandeln können. Laut **Fontanals** erweisen sich **10 bis 20 %** der wegen Betrugsverdachts untersuchten Fälle tatsächlich als solche, räumt aber ein, dass in **80 %** aller Fälle die Mieter sich nicht regelwidrig verhalten. Der häufigste Verdachtsgrund ist die Abwesenheit des Mieters aus der Wohnung, was der Vertrag verlangt – besonders bei älteren Menschen, die in ihren Heimatort oder an ihren Zweitwohnsitz zurückkehren und die Wohnung ihren Nachkommen überlassen oder untervermieten.

## Detektive auf der Suche nach Vertragsverstößen

Die Arbeit von Detektiven wie **Fontanals** ist entscheidend, um den Betrug durch detaillierte Gutachten nachzuweisen, die als gerichtliche Beweise dienen. Diese Berichte, die die Fakten minutiös festhalten, können den Ausschlag in Prozessen geben. Die **Sindicato de Inquilinas** (spanische Mietergewerkschaft) hat angeprangert, dass immer mehr Inhaber von Altmietverträgen unter Belästigungen und Betrugsversuchen seitens der Vermieter leiden, die nach „formalen Mängeln suchen, um jahrelang zu prozessieren, bis irgendein Gericht es ihnen erlaubt, sie hinauszudrängen“.

Am stärksten von diesen Konflikten betroffen sind meist die Zentren der Großstädte, Gebiete von großem Interesse für Investoren. In **Madrid** sind die Preise in Vierteln wie **Centro**, **Salamanca**, **Chamberí** oder **Retiro explodiert. Die Wohnung von **Maricarmen**, gekauft für **240.000 Euro**, wird heute auf **800.000 Euro** geschätzt. In **Barcelona** sind die Bezirke **Eixample**, **Ciutat Vella** und **Gràcia** Brennpunkte. In **Las Palmas de Gran Canaria** nennt der Anwalt **Andrés Roda** die historischen Viertel **Vegueta** und **Triana**. Je zentraler die Lage, desto größer die Diskrepanz zwischen gezahlter Miete und Marktpreis – und desto schärfer der Interessenkonflikt.

## Das Kräftemessen zwischen Mietern und Vermietern

Viele der bekanntesten Fälle rund um Altmietverträge ziehen sich über Jahre hin und werden zu Abnutzungskriegen. Der Fall **Maricarmen** ist ein Beispiel, mit einem Rechtsstreit, der sich über fünf Jahre erstreckte. **Andrés Roda**, mit **20 Jahren** Erfahrung in solchen Fällen, weist auf die Vielzahl von Prozessen hin, die sich unnötig in die Länge ziehen und Ressourcen binden, die für andere Lösungen hätten verwendet werden können. Ein wiederkehrender Vorwurf der Mietergewerkschaften lautet, dass Vermieter als Druckmittel die Instandhaltung der Wohnung vernachlässigen. Die Vermieter wiederum beklagen eine Gesetzgebung, die ihrer Ansicht nach zu sehr den Mieter schützt und Räumungen erschwert, wenn dieser nachweisen kann, dass er seine Zahlungen leistet.

Die Erfahrung von **Fontanals** zeigt, dass die meisten Fälle außergerichtlich gelöst werden. „Bei fast allem, was wir Detektive tun, ist es normal, einen guten Bericht zu erstellen und eine außergerichtliche Einigung zu erreichen“, erklärt er. Liegt ein nachweisbarer Verstoß vor, hat es der Mieter schwer, sich zu verteidigen. Ein Beispiel ist ein Rentner im Viertel **Salamanca**, der nach **Córdoba** zurückkehrte und seine Wohnung mit Altmietvertrag seinem Sohn überließ.

Die auf Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei **Tres-K Abogadas** erhält Anfragen sowohl von Vermietern, die Verträge beenden und die anfallenden Kosten wissen möchten, als auch von Mietern zu Fragen von Vertragsübernahmen, Anpassungen und der Umlage von Kosten. Die Kanzlei stellt klar, dass zwar meist Einigungen erzielt werden, diese jedoch seltener ausfallen, wenn es um ältere Menschen geht, für die die Wohnung ihr ganzes Leben darstellt. Die Entschädigungen variieren je nachdem, ob der Vertrag noch läuft oder ein Kündigungsgrund vorliegt, und hängen auch von der Restlaufzeit und möglichen Vertragsübernahmen ab.

* Mietverträge aus der Zeit vor dem **9. Mai 1985**.
* Die Räumungsklage gegen **Maricarmen** entfacht die Kontroverse neu.
* Detektive wie **Daniel Fontanals** untersuchen Betrugsfälle.
* **10 bis 20 %** der untersuchten Fälle erweisen sich tatsächlich als Betrug.
* Gegenden wie **Salamanca** (Madrid) und **Eixample** (Barcelona) sind Brennpunkte.


Maricarmen, Daniel Fontanals, Sindicato de Inquilinas, Andrés Roda, Tres-K Abogadas.