Altmietverträge in Spanien: Geier kreisen über Ihrer Wohnung

Auf spanischen Immobilienportalen werden Wohnungen mit laufenden Altmietverträgen angeboten, deren Hauptreiz für Investoren darin besteht, dass der Mieter, oft hochbetagt, sterben und die Immobilie frei werden wird. Die Praxis ist legal, hat aber nach dem Fall von Maricarmen, einer 87-jährigen Bewohnerin aus Madrid, die ihr Zuhause unter dem Druck der Mietergewerkschaft zurückerhielt, gesellschaftlichen Widerstand ausgelöst.

Ein Penthouse in Entrevías, im Madrider Stadtteil Villa de Vallecas, wurde für **195.000 Euro** angeboten. Die Immobilienfirma beschrieb es als Gelegenheit für vermögensorientierte Anleger. Das Detail, das alles veränderte, stand in einer Zeile der Anzeige: verkauft mit laufendem Altmietvertrag. Zwischen den Fotos der Wohnung war ein sehr symbolisches Bild: ein Schild aus Ziegeln im Viertel mit der Aufschrift „El barrio es nuestro" (Das Viertel gehört uns), ein Denkmal des Kollektivs Todo por la Praxis, das dank der Nachbarschaftsvereinigung in Palomeras Bajas stehen blieb. Die Ironie erklärt sich von selbst. Die Immobilienfirma betonte, der Reiz liege nicht in der unmittelbaren Rendite, sondern im Substanzwert und der künftigen Wertsteigerung. Die Anzeige wurde an einem Donnerstag abgeschaltet, nur wenige Stunden, bevor das Parlament die beiden Wohnungsgesetzverordnungen der Regierung ablehnte.

## Altmietverträge erklärt – für alle, die sie nie erlebt haben

Die sogenannte Altmiete ist ein Mietregime, das durch das spanische Stadtmietergesetz von 1964 geregelt wurde und die Preise der vor 1985 geschlossenen Verträge eingefroren hat. Das Stadtmietergesetz von 1994 ließ diese Verträge durch eine Übergangsbestimmung bestehen, und viele unterliegen bis heute einer Laufzeit, die praktisch bis Dezember 2070 reicht. Der Mieter zahlt eine weit unter Marktniveau liegende Miete und kann nur in bestimmten Fällen verdrängt werden: Zahlungsverzug, Eigenbedarf des Eigentümers oder eines Verwandten ersten Grades, oder Tod des Vertragshalters. Genau dieser letzte Fall macht aus diesen Wohnungen ein Finanzprodukt.

Die Rechnung, die der Investor anstellt, ist makaber, aber einfach. Man kauft die Wohnung weit unter Marktpreis, kassiert eine bescheidene Miete, solange der Mieter lebt, und wenn dieser stirbt, wird die Immobilie frei und kann zum aktuellen Preis verkauft oder vermietet werden. Die Bruttorendite berechnet sich, indem man die jährlichen Einnahmen durch den Kaufpreis teilt und mit 100 multipliziert. Eine Wohnung für **140.000 Euro**, vermietet für **800 Euro** im Monat, bringt **9.600 Euro** im Jahr, also eine Bruttorendite von **6,8%**. Zwischen **5%** und **7%** gilt als sehr gut; ab **9%** als außergewöhnlich.

## Die Anzeigen, die der Wartezeit einen Preis geben

Ein kurzer Blick auf Idealista oder Fotocasa genügt, um das Muster zu erkennen. Eine Wohnung in Getafe, in der calle Egido, für **195.000 Euro**: vermietet mit Altmietvertrag, nicht kündbar bis zum Tod des Mieters, der **68 Jahre** alt ist, bei einer Miete von **359 Euro** monatlich, an den VPI anpassbar. Eine weitere in Alcalá de Henares für **165.000 Euro**, in der calle Lope de Vega, mit Mieter im Altmietregime und einer stabilen Rendite von **610 Euro** monatlich. In Valladolid, in der calle José María Lacort, eine Wohnung „zum sofortigen Einzug, sehr gepflegt", die tatsächlich mit Altmiete vermietet ist und deren Anzeige erklärt, dass der Eigentümer die Wohnung zurückfordern kann, wenn er sie selbst oder für einen Verwandten ersten Grades braucht. In Palma de Mallorca, in der calle Solo, ein Erdgeschoss von **75 Quadratmetern** für **245.000 Euro**: Es wird der **97,5%-Anteil** am Eigentum übertragen, ohne Besitz, mit einer **75-jährigen** Mieterin, nicht beleihbar und nur gegen Barzahlung.

In Cádiz, im Viertel El Pópulo, eine Wohnung von **27 Quadratmetern** für **60.000 Euro**. Der Anzeigentext verspricht eine Investition fürs Leben und fügt hinzu, die Monatsmiete sei „für eine Altmiete gar nicht schlecht", mit einer Jahresrendite von rund **6%**. Nicht alle Anzeigen gehen gleich mit den Menschen um, die zwischen diesen Wänden leben, aber die meisten halten sich nicht zurück. Manche weisen darauf hin, dass der Vertrag im **Dezember 2070** endet – das Datum, an das viele durch die Übergangsbestimmung des Stadtmietergesetzes gebunden wurden.

## Der Fall Maricarmen und der Miet-Dschungel

**Maricarmen** ist **87 Jahre** alt und zahlte **500 Euro** Miete mit einem von ihren Eltern übergeleiteten Altmietvertrag im Madrider Viertel Ibiza. Der Fonds, der ihre Wohnung kaufte, fand eine Gesetzeslücke und schaffte es, den Vertrag vor Gericht zu beenden. Ihre Räumung erfolgte am **23. September**. Der Druck der Mietergewerkschaft zwang die Eigentümer von **Urbagestión** zu einer Vereinbarung, dank derer sie **acht Jahre** weiter in ihrer Wohnung bleiben darf. Sie ist nicht die Einzige. Im Mai 2026 wurde eine Anzeige auf Idealista entfernt, die eine Wohnung im Nackteigentum eines Ehepaars unter **60 Jahren** anbot. Die Immobilienfirma deutete an, die Lage der Nießbraucher, ein **56-jähriger** Mann und eine **59-jährige** Frau, könne sich positiv auf die Investition auswirken: Beide hatten fragile Gesundheitszustände wie Skoliose, Dialyse und Diabetes und hatten keine Nachkommen. Vergleichbare Immobilien lagen zwischen **240.000** und **270.000 Euro**.

**Alejandro Inurrieta**, Wohnungsenswohnung und ehemaliger Präsident der inzwischen aufgelösten Sociedad Pública de Alquiler (einer öffentlichen Mietwohnungsgesellschaft), beschreibt den Mietmarkt als „Dschungel", der sich absoluter Straflosigkeit erfreut. Er erinnert daran, dass viele Eigentümer während der Pandemie, als die Mieterhöhungen auf **2%** begrenzt wurden, die Mieter herausforderten, sie doch anzuzeigen, und dass er Verträge gesehen hat, die von großen Kanzleien entworfen wurden und darauf abzielen, dass Mieter auf das Stadtmietergesetz verzichten. Zum Fall Maricarmen sagt er, die Eigentümer hätten sich versteckt gehalten und now beschuldigten die Mietergewerkschaft, ihren Ruf in den Dreck gezogen zu haben – doch wäre der Fall nicht so medial präsent gewesen, wäre Maricarmen nie in ihre Wohnung zurückgekehrt.

Der Verkauf von Wohnungen mit Altmietern ist legal. Der Vertrag geht mit dem Eigentum über, und der Käufer übernimmt Miete und Bedingungen. Geändert hat sich die Sichtbarkeit: Portale wie Idealista und Fotocasa ermöglichen es, vermietete oder sogar besetzte Wohnungen zu filtern, und viele dieser Wohnungen landen am Ende als Ferienwohnungen. Der gesellschaftliche Widerstand wächst im Tempo der Anzeigen. Die Protestcamps sprangen von der Puerta del Sol auf andere Städte über, und das Parlament lehnte die beiden Wohnungsgesetzverordnungen der Regierung ab. Unterdessen kreisen die Geiter weiter. Und die Anzeigen geben mit ihrer Sprache von Gelegenheit und Wertsteigerung weiterhin der Wartezeit einen Preis.