A Coruña: Mietpreisbremse drückt Langzeitmieten in der Stadt, treibt sie in den Vororten

Die Einstufung von A Coruña als angespannter Wohnungsmarkt hat die Mieten in der Stadt gebremst, hat aber einen Teil der Nachfrage in die Gemeinden der Metropolregion verlagert, wo es diese Grenzen nicht gibt. Das Ergebnis: Mietsteigerungen von bis zu 20% in diesen Gemeinden seit Ende Juli 2025.

Seit Ende Juli 2025 ist A Coruña offiziell ein angespannter Wohnungsmarkt. Die Einstufung beruht auf dem spanischen Wohnungsgesetz von 2023 und bedeutet, dass neue Mietverträge den Grenzen des staatlichen Referenzpreissystems unterliegen, einem Index des Wohnungsbauministeriums. In der Praxis heißt das: Ein Vermieter kann bei einem neuen Vertrag nicht verlangen, was er will. Die Maßnahme hat die Mieten in der Stadt gebremst. Sie hat aber auch viele Menschen dazu bewegt, sich in den umliegenden Gemeinden umzusehen. Dort gibt es keine Obergrenze. Und da das Angebot ohnehin knapp war, sind die Preise gestiegen. „Dieser Anstieg ist wie eine Druckwelle, die sich über die gesamte Metropolregion ausbreitet", sagt Sylvia Cabarcos, Leiterin von Inmobiliaria Sylvia Cabarcos. Nach ihren Zahlen sind die Mieten in der Metropolregion seit der Einstufung von A Coruña um **20%** gestiegen.

## A Coruña hat eine Grenze gesetzt, und der Markt ist ausgewichen

Der Mechanismus ist leicht nachzuvollziehen. Ein Mieter, der in A Coruña keine Wohnung findet oder das Verlangte nicht zahlen kann, schaut sich ein Dorf fünfzehn Minuten entfernt an. Ein Investor, der früher in der Stadt kaufte, um zu vermieten, rechnet nach und stellt fest, dass die Rendite in der Nachbargemeinde besser ist, weil es dort keine Preisgrenze gibt. Emma Martínez de la Fuente, Geschäftsführerin von **S2M**, beschreibt das als doppelte Bewegung: „Investoren, die Wohnungen für den Mietmarkt kauften, ziehen die Nachbargemeinden vor, wo die Preise nicht begrenzt sind". Und gleichzeitig suchten die Mieter „ angesichts des Mangels an Angebot in der Stadt" in der Metropolregion. Das ist kein Tröpfeln. Das ist eine Verlagerung im großen Stil.

S2M ist in A Coruña, **Culleredo**, **Cambre** und **Oleiros** tätig. Martínez sagt, sie habe „einen Preisanstieg festgestellt, der sich fast an viele Stadtviertel der Stadt angleicht". Der Unterschied zwischen Zentrum und Umland schrumpft. Nicht weil das Umland billiger wird, sondern weil die Nachfrage es auf das Niveau früher teurerer Gebiete hebt. Wer in der Hoffnung auf niedrigere Preise weggezogen ist, stellt fest, dass sie es nicht mehr sind.

Roberto de Castro, Gutachter und Direktor für Galicien bei **Gesvalt**, hatte bereits im vergangenen Winter festgestellt, dass die umliegenden Orte „von dieser Abwanderung von Menschen profitieren, die verfügbaren und bezahlbaren Wohnraum suchen". Seine Analyse nennt **Arteixo**, **Culleredo**, **Cambre** und **Miño** als die Gemeinden mit den größten Steigerungen. Die Liste ist nicht vollständig, zeigt aber die Richtung.

## Arteixo, Culleredo, Cambre: die neuen Brennpunkte

Cabarcos wird konkreter. „Wegen der Anbindung und des Verkehrs vor allem **Meicende** und **Pastoriza** in Arteixo sowie **Acea de Ama** in Culleredo. Aber das breitet sich wie ein Lauffeuer aus und hat **Betanzos** erreicht." Es ist kein Phänomen eines einzigen Viertels oder einer einzigen Gemeinde. Es greift nach außen über. Zuerst die Gemeinden direkt an der Stadt, dann die einen Schritt weiter.

Die Veränderung betrifft auch Kaufentscheidungen. Kleinanleger, die früher Wohnungen in A Coruña zur Vermietung kauften, entscheiden sich nun für nahe gelegene Gemeinden in der Hoffnung auf höhere Renditen. Culleredo, Cambre und Oleiros sind die üblichen Ziele. Das ist Marktlogik: Wenn man in der Stadt die Miete nicht erhöhen kann, sucht man dort, wo es geht.

Und es gibt eine weitere, weniger sichtbare Bewegung. Vermieter, die die Miete im angespannten Gebiet nicht frei festlegen können, „ziehen Wohnungen aus dem klassischen Langzeitmietmarkt zurück und setzen auf Kurzzeitvermietung". **Álvaro Rodríguez** von **Engels & Volkers** bestätigt das: In diesem Jahr sei das „mehrmals vorgekommen". Manche Eigentümer bringen ihre Wohnung gar nicht erst auf den Markt. Weniger Angebot bei gleicher Nachfrage ist ein bekanntes Rezept.

**Ramón Rábade** von **Coldwell Banker España** bringt einen Punkt ein, den man nicht aus den Augen verlieren sollte: Im hochwertigen Mietsegment, in dem seine Agentur tätig ist, sind Wohnungen über **150 Quadratmetern** von den Mietgrenzen ausgenommen. Die Regel trifft nicht den gesamten Markt gleichermaßen. Große, teure Wohnungen gehen ihren eigenen Weg.

## Vigo stimmte im März 2024 für den Antrag, hat ihn aber noch nicht umgesetzt

Während A Coruña diesen Effekt erlebt, fährt Vigo in eine andere Richtung. Der Stadtrat beschloss im **März 2024**, die Einstufung als angespannter Wohnungsmarkt zu beantragen. Die lokale Regierung der **PSOE** und die **PP**-Fraktion enthielten sich. Die drei Stimmen der **BNG**-Räte genügten, um den eigenen Antrag durchzubringen. Seitdem hat das Team von **Abel Caballero** wenig Interesse gezeigt, die Ausweisung von Mietschutzgebieten in den Vierteln mit den höchsten Preisen und dem geringsten Angebot zu beantragen.

Es ist nicht so, dass nichts passiert wäre. Der Stadtrat beauftragte eine Studie zur Ermittlung der Gebiete, die als angespannt eingestuft werden könnten, und förderte die Schaffung eines Wohnungsobservatoriums. Die von der Beratungsfirma **Seixas Invest** erstellte Studie identifizierte bis zu **17 Gebiete**, die den Preisgrenzen unterliegen könnten. Das **Observatorio da Vivenda de Galicia** (Wohnungsobservatorium Galiciens) nannte Vigo als die Stadt mit der größten möglichen Zahl angespannter Gebiete. Der Bericht verweist auf weite Teile der Innenstadt —centro, Areal, Teis, Casco Vello, O Calvario, Bouzas, Coia oder Navia— und den südlichen Küstenstreifen —Coruxo, Oia, Saiáns— als Gebiete, die einige der Voraussetzungen erfüllen würden. „O centro e a área das praias estarían tensionadas por criterio de aumento dos prezos, pero non por esforzo de renda do alugueiro", heißt es in der Studie.

Die Zahlen Vigos helfen, den Kontext zu verstehen. Die durchschnittliche Monatsmiete der in diesem Jahr in der Stadt abgeschlossenen Mietverträge liegt bei **726,5 Euro**, **15,5%** mehr als bei dem Beschluss des Stadtrats, die Einstufung zu beantragen, und **206,7 Euro** pro Monat teurer als zu Beginn des Jahrzehnts. Die Stadt hat die Regel also nicht angewendet, und die Preise sind weiter gestiegen. Das bedeutet nicht, dass die Regel sie wie durch Zauberhand senken würde, liefert aber Munition für diejenigen, die Preiskontrollen für notwendig halten.

## Caballeros Alternative: Vive Vigo und Zuschüsse

Caballeros Team verteidigt sein eigenes Rezept. „Vigo hat auf Initiativen wie die Vermittlung gesetzt, um die **12.000 leerstehenden Wohnungen** zum festgelegten Preis auf den Mietmarkt zu bringen", erklären sie. Das Programm heißt **„Vive Vigo"** und ist mit **700.000 Euro** ausgestattet. Dazu kommen Sanierungszuschüsse mit einem Budget von **2,1 Millionen**, nicht rückzahlbare Hilfen von bis zu **20.000 Euro** sowie ein Plan zum Ankauf von Wohnungen für den Mietmarkt mit weiteren **2,5 Millionen**, mit dem bereits zwei gekauft wurden. Zu den Prioritäten gehören auch der Bau von Wohnungen zum festgelegten Preis im Viertel **Esturáns** und die Abwicklung von Baumaßnahmen in **Santa Cristina** und **Barreiro**, außerdem Wege zur Umwandlung von Büros in Wohnraum. „All diese Maßnahmen haben ein enormes Potenzial: Sie garantieren dem Eigentümer den Mietzahlgang und schaffen zugleich bezahlbaren Wohnraum", hält das Regierungsteam fest.

Das BNG teilt diesen Ansatz nicht. **Xabier Pérez Igrexas**, Stadtsprecher der Fraktion und Autor des vom Rat gebilligten Antrags, sagt es ohne Umschweife: „A declaración de zonas tensionadas está aprobada polo pleno do Concello de Vigo, é un mandato da corporación e se o alcalde non o fai é porque non quer. Non se pode entender." Für Pérez Igrexas löst die Einstufung das Problem nicht allein, aber sie erlaubt es, Preise einzufrieren oder zu senken, Verträge zu verlängern und würde dem Stadtrat mehr Mittel für öffentlichen Wohnungsbau verschaffen. Er erinnert daran, dass die Mieten in Vigo seit **2016** um **70%** gestiegen sind. Sein Vorschlag ist ein öffentlicher Mietwohnungsbestand und die Freisetzung der leerstehenden Wohnungen, die der **PXOM** (der allgemeine Bebauungsplan der Stadt) auf **19.000** bezifferte.

Auch die PP hat gezogen. Sie schlägt vor, **60 Millionen** aus den Haushaltsüberschüssen der Stadt in einen Wohnungsplan zu stecken. Die vorgeschlagene Aufteilung: **16 Millionen** für den Grunderwerb, **27 Millionen** für den Bau von geförderten Wohnungen, **8 Millionen** für Sanierungen und **9 Millionen** für Mietbeihilfen. Diese Summe übersteigt das Budget des Programms Vive Vigo bei Weitem.

Was in A Coruña und seiner Metropolregion passiert, zeigt, dass eine Preiskontrollmaßnahme Kettenreaktionen auslösen kann. Was in Vigo passiert, zeigt, dass ihre Nichtanwendung ebenfalls Folgen hat. In beiden Fällen sieht sich jeder Mietinteressent einem Markt gegenüber, auf dem das Angebot knapp ist und die Preise keine Pause geben. Vor jeder Kauf- oder Mietentscheidung empfiehlt es sich, die Daten mit offiziellen Quellen abzugleichen und bei rechtlichen Zweifeln eine Fachkraft zu konsultieren.