58% der Vermieter erhöhen Miete oder filtern Mieter

58 % der Eigentümer bereiten bei Verlängerung eine Mieterhöhung vor

Was tut Ihr Vermieter, wenn der Vertrag zur Verlängerung ansteht? Ein 58 % der Eigentümer werden die Miete erhöhen oder nach Mietern mit höherer Zahlungsfähigkeit und besseren Bürgschaften suchen. Dies geht aus einer Studie hervor, die Fotocasa Research am 15. April 2026 veröffentlichte und die weitere Anpassungen im Angebot sowie in der Bewertung des spanischen Mietmarktes (Mercado de alquiler España) antizipiert. Innerhalb dieser Gruppe planen 32 % direkt eine Preiserhöhung. Und 8 % erwägen den Kauf weiterer Wohnungen als Investition, was die Idee widerlegt, dass sich Eigentümer zurückziehen: Sie positionieren sich neu.

Das Schlüsselwort des Berichts ist „Angebotsflucht“. Einfach erklärt bedeutet dies weniger Wohnungen auf dem konventionellen Wohnmarkt, höhere Anforderungen für den Einstieg und mehr Spielraum für Bestandsmieter.

Welcher Anteil der Eigentümer erhöht die Miete?

Die Daten der Studie lauten:

• 58 % der Eigentümer werden bei Vertragsverlängerung die Miete erhöhen oder solventere Mieter verlangen.
• 32 % der Vermieter werden eine Preiserhöhung durchsetzen.
• 8 % erwägen den Kauf weiterer Immobilien als Anlageobjekte.
• 2 % würden die Immobilie in eine Ferienwohnung (alquiler vacacional) umwandeln.

Ein wichtiges Detail darf nicht übersehen werden: Der Bericht bezieht sich auf Verlängerungen, nicht auf neue Mietverhältnisse. Das heißt, die Anpassung trifft den Mieter, der bereits in der Wohnung lebt und beim erneuten Unterschreiben auf sehr andere Bedingungen stoßen wird. Der Vermieter, der die Miete nicht erhöhen kann, steigt aus; wer bleibt, wählt seinen Mieter sorgfältiger aus.

Warum geben Vermieter das Vermieten auf: Bürgschaften, Mietausfälle und Kosten

Die Liste der Gründe, die in der Analyse wiederkehrt, ist lang und konkret. Argumentiert wird, dass der Vermieter die Nebenkosten trägt, weiterhin die Grundsteuer (IBI) zahlt und die Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung (IRPF) angeben muss, auch wenn er sie nicht einzieht. Hinzu kommen das Risiko von Mietausfällen, die Langsamkeit der Verfahren und das Gefühl — umstritten, aber verbreitet —, dass die Rückgabe der Wohnung länger dauern kann als angemessen.

Daher beschreiben mehrere Teilnehmer eine Marktdrehung hin zu spezifischen Profilen: Beamtenanwärter, Staatsbedienstete, Saisonstudenten, WG-Verträge. Das Kriterium sei nicht mehr, wer die geforderte Miete zahlt, sondern wer zahlt und ohne Probleme gekündigt werden kann. Wer behauptet, der regulatorische Rahmen habe diesen Ausstieg begünstigt, verweist auf das Wohnungsgesetz (Ley de Vivienda) und die rechtliche Unsicherheit; wer dies bestreitet, argumentiert, das Problem sei schlicht Wohnungsmangel. Beides kann gleichzeitig wahr sein, und wahrscheinlich ist es auch so.

Sinken die Mietpreise, wenn mehr gebaut wird?

Die Logik ist wirtschaftlich grundlegend: Mehr Angebot drückt die Preise nach unten und schafft zudem Arbeitsplätze und Steuereinnahmen. Die typische Einwände — „das bringt nichts, Fonds und Investoren kaufen alles auf“ — kollidiert mit einem historischen Faktum, das schwer zu widerlegen ist, so die Befürworter: In Jahrzehnten mit reichlich und günstigem Wohnraum gab es keine Schlangen ausländischer Käufer, einfach weil es kein Geschäft war.

Völlige Uneinigkeit herrscht jedoch beim Tempo. Kommunale Bürokratie verzögert jedes Bauprojekt, und Entwickler gehen ein enormes Risiko ein, bevor der erste Stein gesetzt wird. Geförderter Wohnbau an den Rändern großer Städte zieht Käufer mit mittlerem Einkommen an, nicht große Investoren. Aber das erfordert Bauland, Genehmigungen und Zeit: drei Dinge, die nicht per Dekret entstehen.

Wie viel neue Nachfrage erhält der Wohnungsmarkt?

Die andere Seite der Gleichung ist die Nachfrage. In den derzeit kursierenden Berechnungen ist von zehn Millionen neuen Wohnungssuchenden in zwanzig Jahren die Rede; aggressivere Szenarien erhöhen die Zahl auf fünfzehn. Ob es nun zehn oder fünfzehn sind, sagen Kritiker: Wenn mehr Menschen hinzukommen, als der Bau absorbieren kann, regelt der Preis den Rest.

Hier kreuzen sich zwei Debatten, die man trennen sollte. Eine ist migrationspolitisch, mit hitzigen Positionen, die hier nur als Meinungen festgehalten werden. Die andere ist rein städtebaulich: Wenn es keinen Wohnungsplan gibt, der an die Bevölkerungszunahme gekoppelt ist, zahlen sowohl der alteingesessene Mieter als auch der Neuankömmling die Zeche.

Abgeordnete, Senatoren und Immobilienbesitz: Wie viele Wohnungen deklarieren sie?

Die aktuell kursierende Vermögensbilanz liefert Munition für alle Seiten. Demnach besitzt 82 % der 350 Abgeordneten mindestens eine Wohnung, insgesamt 615 Immobilien, und die Hälfte hat mehr als eine. Im Senat erklären 57 % der 264 Senatoren, mehr als eine Wohnung zu besitzen, mit kumulierten 539 Objekten.

Diese Zahlen werden zitiert, um die Distanz zwischen Gesetzgebern und Mietzahlern zu unterstreichen. Für sich genommen beweisen sie nichts — Wohnungsbesitz ist kein Verbrechen —, aber sie erklären, warum die Debatte um den Wohnmarkt zu einem Grabenkampf geworden ist.

Das Risiko, das niemand sehen will: Kredite und Sicherheiten

Es gibt ein Argument, das oft aus den Schlagzeilen fällt. Es wird behauptet — eine im Diskurs kursierende Rechnung —, dass der Großteil der in Spanien vergebenen Kredite auf dem Wert einer Immobilie basiert. Fällt der Immobilienpreis stark, sinkt die Sicherheit (Kollateral), und die Banken stehen mit Löchern in ihrer Bilanz da. Dies sei, nach dieser These, der unausgesprochene Grund, warum niemand an einer abrupten Preiskorrektur interessiert ist. Weder Vermieter, noch Gesetzgeber, noch Banken.

Die Schlussfolgerung ist einfach und etwas unbequem: Der Vermieter hat bereits seinen Zug gemacht, der Mieter kann nur auf die nächste Karte warten, und der Gesetzgeber sucht das Problem weiterhin genau an der falschen Stelle.