52 % der Spanier sehen neue Immobilienblase

52 % sehen Blase: Fehlender Kredit dämpft Sorgen

Laut einem Bericht des Portals Fotocasa für das zweite Halbjahr halten 52 % der Spanier den Beginn einer neuen Immobilienblase für wahrscheinlich. Diese Einschätzung trifft auf Höchstpreise bei Kaufimmobilien in weiten Teilen des Landes, widerspricht jedoch der Analyse des Unternehmens selbst: Die Leiterin der Studienabteilung betont, dass sich die Hypothekenbedingungen nicht lockern und die Ersparnisse der Haushalte stabil bleiben, weshalb die Voraussetzungen für eine klassische Blase fehlen. Vielmehr gebe es hohe Aktivität bei knappem Angebot, was die Preise treibt.

Die Debatte um diese 52 % dreht sich nicht darum, ob die Preise steigen, sondern ob dies ohne günstige Kredite möglich ist. Hier sind die Meinungen geteilt.

Was der Fotocasa-Bericht zeigt

Die Studie liefert Daten, die einen angespannten Markt mit weniger Euphorie als 2007 zeichnen. Der Anteil der Spanier, die sich beim Hauskauf über Hypothekenbedingungen sorgen, sank um sieben Punkte von 78 % auf 71 %. Das Gefühl, Eigentümer sein zu wollen, bleibt tief verankert (70 %, zuvor 73 %), geht aber zurück. Es wächst mit dem Alter: Nur 47 % der Jüngsten (18–24 Jahre) teilen diese Ansicht, im Gegensatz zu 82 % der Gruppe der 55- bis 75-Jährigen.

Ein Datum verdeutlicht den Marktdruck besser als jedes andere: 70 % der Befragten finden, dass die Mietpreise eine Hypothekenzahlung lohnenswerter machen, gegenüber 64 % im Vorjahr. Den Kauf als gute Investition unterstützen 68 %, ein Punkt mehr. Die Idee, dass Mieten „Geldverbrennung“ sei, sinkt leicht von 52 % auf 51 %. Die Zustimmung zum Wohnungsgesetz (ley de vivienda) fällt von 30 % auf 26 %.

Ohne leichte Kredite keine Blase: Argument gegen Alarmismus

Das am häufigsten wiederholte Argument der Skeptiker lautet: Ohne einfache Kreditvergabe gibt es keine solvente Nachfrage und damit keine Blase. Dies ist die Position von Fotocasa und jener, die den Markt historisch betrachten. Ein oft zitiertes Beispiel: Der Preis pro Quadratmeter in Katalonien lag im Februar 2006 bei 2.330 Euro und im Oktober 2024 bei 2.474 Euro. Nominal stieg er also in fast zwei Jahrzehnten nur um 6 %, weit entfernt vom damaligen Boom.

Hinzu kommt ein weiteres Argument: Geld hat heute nicht denselben Wert wie 2008. Durch die kumulierte Inflation sind aktuelle Preise nicht mit denen der vorherigen Blase vergleichbar. Wohnraum ist vom zugänglichen Gut zum Luxusprodukt geworden, aber das ist noch keine Blase.

Der angekündigte Crash: Fabrikschließungen und Löhne unter 25.000 Euro

Gegen diese Lesart argumentieren andere, der Crash stehe bereits bevor und müsse nur noch wahrgenommen werden. Ihr Argument basiert auf der Kluft zwischen Preisen und Löhnen: In bestimmten Gebieten schließen Fabriken, Löhne liegen unter 25.000 Euro, während Apartments 300.000 Euro kosten. Die Schlussfolgerung: Der Markt hält, solange jemand zahlt, und wenn die Musik stoppt, muss derjenige, der Immobilien besitzt, die Party bezahlen.

Die verbreitetste Prognose sieht 2025 als Jahr des Zusammenbruchs, besonders an der Küste und in Tourismusgebieten, wo ausländische Käufer die Preise in zehn Jahren teils verdoppelt haben. Der Vergleich mit dem Stuhlspiel ist gängig: Solange die Musik spielt, tanzen alle.

Demografischer Faktor: Mehr Bevölkerung, weniger Neubau

Ein Teil der Analyse fokussiert auf die Demografie. Es wird argumentiert, dass die Bevölkerung durch Zuwanderung wächst, während der Wohnungsneubau auf einem Tiefstand liegt, was den Preisdruck aufrechterhält. Das knappe Angebot in Großstädten und an der Küste, kombiniert mit mehr Einpersonenhaushalten und kaufkräftigen Kunden, erklärt steigende Preise trotz stagnierender Durchschnittslöhne.

Diese Debatte ist emotional und führt oft zu Positionen in der Migrationspolitik, die über rein wirtschaftliche Aspekte hinausgehen. Rein marktseitig stellt sich die Frage, ob diese Nachfrage bei einer Wirtschaftskrise bestehen bliebe. Manche behaupten, die Nachfrage von Migranten sei mobiler als die der Einheimischen und könne bei einem Schock schneller abflauen.

Wohnen als Erbe und das Streben nach Eigentum

Der Bericht hebt hervor, dass der Wunsch nach Eigentum mit dem Alter steigt: Bei den Jüngsten teilen ihn 47 %, bei den Älteren 82 %. Die Vorstellung von Wohnraum als Vermächtnis prägt die Mentalität derer, die bereits besitzen. Parallel dazu ist die Bewertung des Kaufs als Investition ähnlich verteilt: 64 % bei den 18- bis 24-Jährigen und 69 % bei den 55- bis 75-Jährigen.

Diese Verankerung erklärt, warum der Markt widerstandsfähig ist. Auch warum jede Generation, die keinen Zugang zum Wohneigentum hat, den Markt misstrauisch betrachtet. Die Kluft zwischen Eigentümern und Nicht-Eigentümern wächst, ebenso die Wahrnehmung, dass das System versagt.

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Der Knackpunkt der Analyse liegt beim Kredit. Lockern sich die Kreditbedingungen nicht, entsteht keine Blase. Lockern sie sich, behalten die 52 % recht. Niemand weiß, was zuerst passiert.