1.200 Euro reichen nicht für eine eigene Wohnung

Der Berater, der sagte: Mit 1.200 Euro steht dir keine Wohnung zu

Das Urteil ist kurz und trifft den Kern: „Mit 1.200 Euro steht dir keine eigene Wohnung zu“. Ein Immobilienberater hat dies geäußert und damit die älteste Debatte der spanischen Wirtschaft wieder entfacht: Was kann man sich von einem mittleren bis niedrigen Gehalt leisten, und wer entscheidet, was angemessen ist? Der eigentliche Streitpunkt liegt nicht in dem Satz selbst, sondern in der Arithmetik dahinter. Und diese Rechnung geht laut den vorliegenden Zahlen nicht auf.

Zunächst fällt auf, dass 1.200 Euro keine willkürliche Zahl sind. Manche erinnern sich daran, vor fast drei Jahrzehnten genau so viel verdient zu haben, als der Preis pro Quadratmeter noch ein völlig anderer war. Der Satz funktioniert als Provokation, aber auch als Maßstab: Er zeigt die Kluft zwischen den Wohnkosten und dem Gehalt eines Durchschnittsverdieners.

Was kostete eine Wohnung, bevor Immobilien zum Finanzprodukt wurden?

Es gab einen Zeitraum, in dem Wohneigentum mit bescheidenem Einkommen möglich war. Zwischen 2009 und 2015 waren bewohnbare Wohnungen in Dörfern zehn Minuten von Logroño entfernt für 30.000 Euro oder weniger zu finden; in der Hauptstadt der Region Rioja gab es Wohnungen ohne Aufzug für 50.000 Euro. Während der Pandemie tauchten Apartments im Golfplatz Sojuela für 31.000 Euro auf. Am anderen Ende lag eine Wohnung mit Pool, Gemeinschaftsflächen und gehobener Ausstattung bei 240.000 Euro.

Die Mieten erzählten eine ähnliche Geschichte. Im selben Zeitraum wurden Stadtwohnungen für 350 Euro vermietet, alte Objekte ohne Aufzug für 300 Euro, und Studentenzimmer lagen zwischen 90 und 150 Euro. Es war kein Paradies: Es war eine Ära mit weniger Krediten, geringeren Erwartungen und vor allem viel weniger Wettbewerb um denselben Wohnungsbestand.

Auf dieses Bild projiziert sich die Diskussion über Preis und Wert, zwei Dinge, die die Immobilienblase lehrte, sie zu verwechseln. „240k ist das, was es kostet, nicht das, was es wert ist“, fasst eine der häufigsten Kommentare zusammen. Die Unterscheidung ist nicht nur semantisch: Wenn der Preis eines Vermögenswerts von seinem Nutzen entkoppelt wird, hört der Markt auf, Wohnraum zuzuweisen, und beginnt, Rendite zuzuweisen.

Was konnte man vom Mindestlohn vor 15 Jahren kaufen und was heute?

Zeugnisse über Gehälter zeigen die andere Seite der Gleichung. Manche begannen mit 620 Euro und einem unvergesslichen Vertrag, in einer Zeit, als der Mindestlohn bei etwa 650 Euro lag und weit von jeder Unabhängigkeit entfernt war. Der Unterschied war, dass man damals aufsteigen konnte: Regalauffüller im Supermarkt, Telefonistin, frischgebackener Absolvent. Von Tarifvertrag zu Tarifvertrag verbesserte sich das Gehalt. Diese Leiter ist heute kürzer geworden.

Daraus ergibt sich die unbequemste Berechnung von allen: 5.000 Euro monatlich entsprechen heute einem Durchschnittseinkommen von 1970, wenn man eine große Familie ernähren, Haus und Auto bezahlen und sparen möchte. Dies ist kein offizieller Datenwert, sondern eine Schätzung, die kursiert und dazu dient, was lange Vergleiche leisten sollen: zu zeigen, dass das Problem nicht nur darin liegt, wie viel man verdient, sondern wie viel auf dem Weg verloren gegangen ist.

Warum man auch in Kleinstädten kaum mieten kann

Das Argument, man müsse weiter weg ziehen, hat mehr Löcher als es scheint. In der Stadt Teruel gibt es beispielsweise kaum eine Mietwohnung unter 600 Euro; der Rest des erschwinglichen Angebots findet sich in der Provinz. Und viele leerstehende Häuser kommen aus einem wenig glamourösen Grund nicht auf den Markt: Niemand will riskieren, dass die Wohnung der Großmutter besetzt wird. Die rechtliche Unsicherheit für Eigentümer wirkt de facto als Politik zur Einschränkung des Angebots.

Dann sind da die Zahlen, die Löhne und Preise im selben Absatz vergleichen und die kaum jemand offen betrachten will. Die Reaktion des Marktes auf Knappheit war nicht, mehr zu bauen, sondern die bestehenden Preise zu erhöhen.

„Minimaler Wohnraum ist ein Zimmer in einer WG“

Der Kern des Streits lässt sich in zwei Strömungen zusammenfassen. Eine Gruppe vertritt die Ansicht, dass der Mindestlohn minimalen Wohnraum abdecken muss, und versteht darunter etwas anderes als eine Einzelwohnung: ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft, bestenfalls eine Wohnung für zwei Personen mit zwei Gehältern. Die andere Gruppe antwortet, dass die Umwandlung von Wohnraum in ein Finanzprodukt – eine Phrase, die bis zum Überdruss wiederholt wird – genau das Problem ist, nicht die Lösung, und dass eine Gesellschaft, in der ein Erwachsener nicht ohne geteilte Küche ein Dach über dem Kopf finanzieren kann, nicht funktioniert.

Wer die Ernsthaftigkeit des Vorschlags persönlich überprüfen wollte, besuchte die Website des Beraters und fand eine WordPress-Seite, ein eher schlichtes Design und mehrere Rechtschreibfehler. Das ist kein wirtschaftliches Argument. Aber es sagt etwas über die Sorgfalt dessen aus, der versucht, das Leben anderer mit einem Satz zu ordnen.

Auch die Kreditvergabe bestimmt, wer Zugang hat

Banken vergeben Kredite basierend auf Bonität und der angefragten Summe. Dies ist die häufigste Antwort auf die Frage, warum man nicht kauft: Wären die Immobilien nicht überteuert, würden mehr Menschen Kredite erhalten, aber niemand gewährt jedem einen Kredit, der eine Wohnung will. Die Gegenposition erinnert an die Phase, in der Hypotheken sogar an Zahlungsunfähige vergeben wurden, mit dem bekannten Ergebnis. Der Kreditfilter ist nicht neutral: Er selektiert nach Einkommen und bestraft Späteinsteiger.

Da das neue Angebot durch Bodenverfügbarkeit, Genehmigungen und Steuern eingeschränkt ist und die Vermietung immer professioneller wird, ist es vorhersehbar, dass die Kluft zwischen Gehalt und Wohnkosten weiter zunimmt. Allerdings sollte man nichts ausschließen: Eine Zinsänderung, eine Regelung, die Eigentümern mehr Sicherheit gibt, oder eine Rezession, die die Nachfrage dämpft, könnten das Spielfeld innerhalb weniger Quartale verschieben. Niemand hat bisher die vollständige Berechnung mit allen drei Variablen gleichzeitig durchgeführt.