He programado un bot que rasca el BOE y lo cruza con Idealista. El 90% de las subastas son una trampa.

[Hector Fernandez]

Buenas. Llevo un tiempo leyendo el foro y viendo cómo está el patio con la vivienda y los supuestos "chollos" de las subastas judiciales y de la Seguridad Social. La realidad es que meterse a pelo a leer edictos es comprar papeletas para comerse un marrón jurídico o un piso con cargas previas.

Como estudio ingeniería en la ULPGC y trasteo con análisis de datos, me cansé de hacerlo a mano y he programado un scraper. El algoritmo hace tres cosas de forma automática:

1. Extrae todas las subastas diarias del BOE y la TGSS en Canarias.
2. Filtra y descarta automáticamente los expedientes con cargas previas inasumibles o posesiones conflictivas.
3. Cruza el precio de adjudicación estimado con el valor real del €/m² en esa misma calle usando los datos de Idealista, calculando el margen de beneficio neto (ya descontando el ITP y los gastos de registro).

Los datos crudos de este mes en las islas: casi todo lo que sale es de baja calidad, pero el código me ha aislado un 5-10 % de operaciones que dejan un margen limpio superior al 25 % tras liquidar impuestos.

He montado todo este chiringuito en una plataforma web para mi propio uso y para validar el modelo. Sé que por aquí hay mucho nivel analizando el mercado real. Si algún inversor o forero de la zona quiere echarle un ojo a la herramienta, destripar mis cálculos de margen o probarla gratis a cambio de darme feedback sincero y constructivo, que me mande un mensaje privado y le paso el acceso.

 

[dedalus]

Los datos de idealista no te valen. Igual del catastro aunque no valgan en principio serán uniformes respecto a los precios y se puede aplicar un factor de compensación contra unos cierres de ventas que encuentres, le metes el factor y a ver.

 

[Hector Fernandez]

Los datos de idealista no te valen. Igual del catastro aunque no valgan en principio serán uniformes respecto a los precios y se puede aplicar un factor de compensación contra unos cierres de ventas que encuentres, le metes el factor y a ver.

Tienes toda la razón en que los precios de Idealista son precios de oferta (las expectativas del vendedor) y no los precios reales de cierre.

Para compensar esa inflación, el algoritmo no se traga el €/m² crudo del portal. Lo que hace el código es aplicarle por defecto un factor de corrección a la baja (un haircut de entre el 10 % y el 15 % dependiendo de la zona) para simular la negociación y acercarse al precio real de venta.

El apunte que haces sobre usar los datos del Catastro para buscar uniformidad es muy bueno. Ahora mismo, el algoritmo usa el Valor de Referencia Catastral principalmente para calcular de forma exacta el ITP que te va a tocar pagar, porque Hacienda ya no perdona con eso. Pero usar el Catastro como base principal aplicándole un multiplicador basado en cierres reales de Notariado/Registradores haría la tasación automática mucho más robusta.

Me apunto lo del factor de compensación para la próxima actualización del código. Si te pica la curiosidad y quieres entrar a ver cómo hace los cálculos de rentabilidad por dentro para buscarle las cosquillas, te paso un acceso por privado.