El sueldo medio ya no alcanza para comprar una casa de 75 metros cuadrados en la mayor parte de Europa
El 70% de los europeos vive en zonas donde ni una hipoteca a 30 años permite acceder a una vivienda de tamaño estándar, según una investigación académicai
(imagen visible para usuarios registrados)Vista aérea del paisaje urbano de Berlín en el distrito de Mitte, el 21 de marzo de 2025.Stefano Guidi (Getty Images)
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Denisse López
Madrid - 03 sept 2026 - 05:30CEST
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Aquella máxima según la cual un empleo estable y un salario medio garantizaban el acceso a un hogar digno para formar una familia se tambalea hoy bajo el peso de un mercado inmobiliario desbocado. Durante más de una década, los precios de la vivienda han crecido mucho más rápido que los ingresos de los hogares, ensanchando una brecha que deja a cada vez más personas fuera del mercado. Así, más del 70% de lapoblación europea vive en regiones donde un salario medio no basta para comprar una vivienda de más de 75 metros cuadrados, incluso con una hipoteca de 30 años. Esa es una de las principales conclusiones de un estudio que publica este jueves la revista científica Journal of Maps, elaborado por Franziska Sielker y Selim Banabak, investigadores de la Universidad Tecnológica de Viena.
El estudio ofrece una radiografía comparativa a escala europea, sin entrar en clasificaciones nacionales precisas. A pesar de esta limitación metodológica, España aparece como uno de los ejemplos que citan los investigadores de mayor desigualdad territorial. Esta fractura, que describen como la existencia de un “amplio rango de niveles de asequibilidad” dentro del país, pone a Madrid como principal foco rojo por los precios, afectando a todas las zonas vecinas. El otro punto más conflictivo son las zonas costeras, donde la presión turística y las segundas residencias elevan los precios muy por encima de la renta local. El efecto de la turistificación afecta, además de a España, a Francia, Portugal, Grecia y Croacia.
El diagnóstico de los investigadores, basado en el análisis de más de 22 millones de ofertas inmobiliarias en 31 países europeos, dibuja un continente con una grave crisis habitacional, donde comprar una casa ha dejado de ser un paso natural para convertirse en un objetivo cada vez más difícil de alcanzar. Elumbral de los 75 metros cuadrados no es arbitrario, pues a partir de esa cifra se sitúa el tamaño de referencia de una vivienda familiar estándar de dos habitaciones. Que para el 72% de los europeos resulte imposible comprar una vivienda que supere esa superficie revela hasta qué punto se ha debilitado la capacidad de la clase media para convertirse en propietaria.
La situación es aún más asfixiante en las grandes ciudades europeas. El 60% de la población urbana vive en zonas donde el salario medio ni siquiera permite comprar una vivienda de 50 metroscuadrados —el tamaño de un piso con una habitación o un estudio— con una hipoteca estándar. A nivel global, el 44% de todos los europeos residen en áreas con este nivel de inasequibilidad extrema. En estas urbes, los precios del mercado inmobiliario obligan a gran parte de la población a asumir un esfuerzo financiero superior al recomendado por el consenso económico, que marca que destinar más de un tercio de los ingresos de una familia al pago de la vivienda no es financieramente saludable. En el otro lado de la balanza está solo el 5% de la población europea, que vive en las zonas más asequibles. En estos mercados, el coste de las propiedades es lo bastante bajo como para que se pueda optar a un inmueble de mayor tamaño sin que la cuota hipotecaria supere ese límite.
Pero incluso estos cálculos pueden estar ofreciendo una imagen más favorable a la real sobre la capacidad financiera de los hogares. La razón está en que los investigadores han utilizado, como la mayoría de análisis, el salario medio regional como referencia para medir el poder de compra de los hogares. El problema es que los salarios no están repartidos de forma homogénea, y basta con que un puñado concentre rentas muy elevadas para que el promedio se aleje de la situación mayoritaria. Por eso, señalan, “se puede esperar que más de la mitad de la población gane por debajo del nivel de ingresos de referencia”. En ese sentido, los analistas insisten en que “apoyar los ingresos puede ser tan importante como moderar los precios de la vivienda para lograr la asequibilidad residencial”.
Hay además otra cuestión importante a la hora de interpretar las cifras. El estudio no analiza lo que pagan los hogares que ya han comprado una casa o que viven de alquiler, sino los precios a los que se ofrece una vivienda en el mercado actual. Los datos muestran así las condiciones que encuentra alguien que busca piso ahora.
Alquileres imposibles
El estudio utiliza el mismo método de cálculo para medir hasta dónde llega la capacidad de los hogares parapagar un arrendamiento. Y el resultado es igual de desalentador que en el caso de la compra. Cuatro de cada 10 personas viven en áreas donde alquilar un piso de un dormitorio o un estudio de 50 metroscuadrados exige destinar más de un tercio de los ingresos del hogar. La consecuencia es una doble expulsión del mercado inmobiliario. Los precios de compra son demasiado elevados y las rentas absorben una parte excesiva de los ingresos, lo que hace casi imposible generar el ahorro necesario para dar el salto a la propiedad. Para muchos hogares, especialmente los más jóvenes y los migrantes, el alquiler deja de ser una etapa transitoria.La investigación muestra en este aspecto una clara división por regiones, aunque no detalla la situación de cada Estado. Así, como regla general en economías como Alemania, Francia o Austria, un salario medio permite alquilar una vivienda de mayor tamaño que la que se podría comprar con los mismos ingresos. Pero en los países del sur sucede lo contrario. En Portugal e Italia los precios de los alquileres han aumentado a tal ritmo que, con el mismo salario, compras una casa más grande de la que alquilas. Y en España ocurre algo similar. La presión se focaliza en Madrid, en el litoral mediterráneo y en las islas. En estas áreas el parque de vivienda residencial compite con los alquileres de corta duración y segundas residencias.
Otra de las conclusiones es que la presión inmobiliaria que sufren capitales como París, Berlín o Madrid se extiende a las zonas limítrofes. El estudio insiste en que hay un efecto negativo que se esparce hacia las periferias y los municipios cercanos de estas urbes, encareciendo el suelo en regiones que antes eran una vía de escape para las familias con salarios más bajos. En concreto, el documento afirma que “las aglomeraciones urbanas tienden a ser focos de inasequibilidad, mostrando a menudo efectos de desbordamiento claramente visibles hacia las regiones vecinas a pesar de los mayores niveles de ingresos generados en estas áreas”.
El campo vive su propio drama. Aquí la mayor barrera no son los precios, sino la disponibilidad de un parque en regla. Al respecto, los investigadores han encontrado que más de un cuarto (28%) de la población rural de Europa vive en un municipio sin mercado de alquiler formal. Los investigadores explican que, en estas regiones periféricas, “los registros de ofertas de alquiler simplemente no están disponibles, ya sea por una falta de disponibilidad o por una distribución limitada a través de canales informales”.
Además, la compra en elmedio rural tampoco es el refugioque suele creerse. De hecho, para más de la mitad de la población que vive en el campo, el sueldo medio de su zona tampoco alcanza para comprar una vivienda de más de 75 metros cuadrados. Esto genera, en palabras de los autores, “barreras de entrada formales e informales que conducen a una mayor precariedad, inestabilidad e insuficiencia de la vivienda” para los colectivos más vulnerables.