Comprar local. consejos.

[Dojan]

Hola a todos,

Estoy pensando en la posibilidad de comprar un local de unos 100 metros cuadrados ubicado en una población de unos 4000 habitantes. El local cuesta 74000€ y anuncia que se puede convertir en vivienda. De momento sería comprarlo únicamente como inversión, ya que por temas económicos aún no podría hacer reforma para habilitarlo como vivienda, ni tampoco iniciar un negocio.

Sin tener experiencia en comercios ni nada similar, "creo" que montar una cafetería/panadería podría funcionar... pero me gustaría que alguien que sepa del tema me pueda dar su opinión (cuánto habria que invertir para un negocio de ese tipo, cuánto se puede ganar al mes, etc...)

Sí quisiera destinarlo a crear una vivienda ¿qué debería de mirar para asegurarme que sea legal?

¿Veis que sea buena inversión? ¿O entre gastos de comunidad, IBIS, etc voy simplemente a palmar pasta aunque dentro de algunos años pueda venderse o montar esa panadería/cafetería que genere dinero?

Gracias

 

[FeministoDeIzquierdas]

Sin tener experiencia en comercios ni nada similar,

Uno

Sí quisiera destinarlo a crear una vivienda ¿qué debería de mirar para asegurarme que sea legal?

Dos

¿Veis que sea buena inversión? ¿O entre gastos de comunidad, IBIS, etc voy simplemente a palmar pasta aunque dentro de algunos años pueda venderse o montar esa panadería/cafetería que genere dinero?

Tres

Gracias

De nada.

PS: La gente no vende cosas porque si, sobre todo en España. Lo que tú has pensado lo ha pensado el dueño antes.

Lo que debes hacer es entender quien es el dueño y porqué vende ese local. Ni se lo preguntes a él, ni al de la inmobiliaria, pues te van a mentir. Busca vecinos, gente de la zona, etc...

Yo nunca he comprado una vivienda/local de segunda mano. Siempre he comprado situaciones personales.

 

[Dojan]

Gracias @FeministoDeIzquierdas intentaré indagar un poco sobre lo que indicas de hablar con vecinos, etc.

Un saludo !!!

 

[FeministoDeIzquierdas]

Gracias @FeministoDeIzquierdas intentaré indagar un poco sobre lo que indicas de hablar con vecinos, etc.

Un saludo !!!

Un placer ayudar.

 

[h2o ras]

Poblacion de 4000 habitantes,
¿hay pocos bares?
¿local en la plaza del pueblo?
¿Tienes experiencia en hosteleria?
¿Eres panadero?

 

[Dojan]

Hola @h2o ras

Sí, el local está en el "núcleo" de la población donde ya hay tres bares, un pequeño supermercado y una frutería.
Yo no tengo experiencia en hostelería ni soy panadero; mi idea sería hacerlo vivienda o montar negocio pero no para llevarlo yo. Y durante unos años ni eso... porque no tendría dinero para adecuarlo a ninguna de las dos cosas. Quería saber qué os parecería invertir en ladrillo de ese tipo, o si alguien sabe "aproximadamente" la inversión que requiere un negocio tipo panadería/cafetería y el beneficio que puede dejar...

Cualquier aportación/comentario que podáis hacer lo agradezco...

Un saludo y muchas gracias !!!

 

[Donnie]

Yo estoy mirando otro para convertirlo a vivienda y montar un aibnb en una ciudad mediana, bastante turística. El tema son los requisitos que piden: salida de humos, habitación con ventana de x tamaño, metros por habitación doble, triple...

Justo la semana pasada miré uno de 80 metros en el centro, reformado suelos, paredes y techos y me pedían 70 mil. Al final fiasco porque no podemos sacar otra ventana. Informándome un poco el papeleo y pasarlo a uso turístico unos 4000-5000 y 30mil más para reforma: cocina, pladur para hacer las habitaciones y 2 baños.

La rentabilidad es muy buena y salían los números.

Mira a ver los hoteles que hay por tu zona. El turismo rural está en auge. Tengo una casa de uso turístico en un pueblo de castilla perdido de la progenitora de dios y el año pasado facturé 25 mil. Este año voy camino de más.

 

[Donnie]

Uno

Dos

Tres

De nada.

PS: La gente no vende cosas porque si, sobre todo en España. Lo que tú has pensado lo ha pensado el dueño antes.

Lo que debes hacer es entender quien es el dueño y porqué vende ese local. Ni se lo preguntes a él, ni al de la inmobiliaria, pues te van a mentir. Busca vecinos, gente de la zona, etc...

Yo nunca he comprado una vivienda/local de segunda mano. Siempre he comprado situaciones personales.

Efectivamente. El éxito está en dar con una situación personal que te beneficie. Hace 10 años compré yo un paco piso por 45mil que amorticé en apenas 7 años porque se murió la dueña, tenía 3 descendientes uno en cada punta de españa y querían el cash ya.

 

[Primarca]

Hoy en día solo se abren negocios de peluquería, frutería o bares.
Si tú local no está bien situado para esos negocios o ya hay esos negocios cerca.... Nunca alquilaras el local, te lo comerás con patatas.

 

[Dojan]

Gracias @Donnie MUY valiosa tu aportación. Para el tema de habilitarlo como vivienda es normal que pidan esas condiciones de habitabilidad y tendría que ver el local bien por mucho que anuncien que se puede convertir en vivienda. Seguro que luego por alguna ventana que no pueda hacerse ya no me concederían la cédula de habitabilidad.

Gracias @Primarca el local está bien situado pero sí, ya hay bares etc.

Pensé también en poner una lavandería de esas automáticas, pero ahí parece que hay que tirar por franquicia y se iría mucha pasta el tema maquinaria, software etc.. ¿alguien con experiencia en eso?

Muchas gracias a todos

 

[Donnie]

Gracias @Donnie MUY valiosa tu aportación. Para el tema de habilitarlo como vivienda es normal que pidan esas condiciones de habitabilidad y tendría que ver el local bien por mucho que anuncien que se puede convertir en vivienda. Seguro que luego por alguna ventana que no pueda hacerse ya no me concederían la cédula de habitabilidad.

Gracias @Primarca el local está bien situado pero sí, ya hay bares etc.

Pensé también en poner una lavandería de esas automáticas, pero ahí parece que hay que tirar por franquicia y se iría mucha pasta el tema maquinaria, software etc.. ¿alguien con experiencia en eso?

Muchas gracias a todos

El tema de la lavandería lo consideré con mi pareja hace 10 años, incluso estuvimos mirando lavadoras y secadoras industriales. Luego el tiempo nos ha dado la razón.

Las VUT (viviendas de uso turístico) están reguladas por normativa específica de cada comunidad autónoma. También te puede influir la LPH (ley de propiedad horizontal). En algunas comunidades (como la mia) solo puedes transformar un local en VUT si tiene acceso directo a la calle. En otras se tiene que aprobar por 3/5 en junta de vecinos.

Pregúntale a chatGPT la tasa de ocupación en tu provincia de vut en AIRBNB, incluso puedes pedirle que te haga un plan de negocio. Seguramente te sorprendas a bien.

 

[Dojan]

Gracias de nuevo @Donnie muy útiles tus aportaciones

 

[kenny220]

40 años en comercio de alquiler

Ah si el local fuera tuyo.

Hace muchos años sería un chino, un Banco, un ramen un kebab....... Voy a, estar yo matandome, pendiente ayto, Hacienda, seguridad social. Habiendo otros que me dejen 1000€ limpios al mes, alquilandolo.

 

[Dojan]

Hola @kenny220

si te he entendido bien... quieres decir que no comprarías el local si la intención es gestionar el negocio uno mismo, sino que siempre es mejor ponerlo en alquiler.

Gracias por tu comentario !!!

 

[kenny220]

Hola @kenny220

si te he entendido bien... quieres decir que no comprarías el local si la intención es gestionar el negocio uno mismo, sino que siempre es mejor ponerlo en alquiler.

Gracias por tu comentario !!!

O explotas un negocio, o explotas un local.

Si el local es heredado, pues bueno si te sacas un sueldo sin problemas, pues bueno.
Pero comprar un local, para luego invertir en un negocio, es doblar riesgos. La pasta que dedicas a comprar el local, no la tienes para invertir en el negocio.

Aquí en capital de provincias los locales comerciales alquilados .salvo algún descendiente de rentista que puso negocio, aguantan pq no tienen renta, pero al final cuando viene, inspección de Hacienda, empleados, sanidad, consumo, terminan alquilando el local, y se quitan problemas.

El inquilino que compró local ( unos herederos ansiosos por efectivo), cambian renta por hipoteca, pero en caso cierre del negocio, si es alquilado, das preaviso y cierras, si tienes hipoteca, o vendes y te quitas hipoteca o estas dolido ( los locales comerciales pueden pasar a valer la mitad o nada,p.e.pérdida de atractivo comercial, el barrio pase a ser multicultural, y si compraste por 200.000, resulta no encuentras otro emprendedor que pague esos 200.000,etc....) .

Que tienes pasta para comprar el local y poner un negocio sin créditos, avales, hipotecas, haz numeros a ver donde sacas más y con que riesgo/seguridad.

El comercio local, esta perecid. Si es un servicio, pues depende de la moda de ese servicio.

 

[JKL-2]

Hola. Estás hablando de una población de 4.000 habitantes, eso es casi zona en riesgo de despoblación.

Así que por el precio no parece ninguna ganga, salvo que tenga algún atractivo comercial o turístico que no explicas.

El mayor atractivo del ladrillo es tener el patrimonio en algo más tangible y sólido que los dígitos bancarios. Pero después cada paso puede ser complicado técnicamente.

Lo más importante es que conozcas bien la población, el entorno y las posibilidades reales e inconvenientes que puede tener. Sondea muy bien la zona.

Sobre el tema de la panadería, cafetería o negocio, no puedo opinar sin conocer el posible atractivo turístico o económico de la zona, hay pueblos de esos habitantes que son un páramo y otros que tienen potencial.

Si quieres convertirlo en vivienda debes tener en cuenta el código técnico de edificación y las leyes de vivienda y planes urbanísticos de cada ayuntamiento y comunidad autónoma.

Busca presupuestos de los trámites, proyecto y obra. Explora la posible rentabilidad de un alquiler, tanto desde la óptica actual de local como en caso de cambio a vivienda. Ten en cuenta, que vivir en un local reformado, no es lo ideal, probablemente los inquilinos que lleguen sean más modestos y eventualmente, vulnerables, con todo las implicaciones que eso tiene con la ley de vivienda actual (dilación en deshaucios, "inquiokupas").

Otro dato que no comentas, pero es importante, ¿cuál es el precio de la vivienda en esa localidad?

También mucha atención a las limitaciones que pueda establecer la comunidad de propietarios en sus estatutos.

Atención a las obras, porque se están haciendo auténticas aberraciones en las conversiones de locales en viviendas o lofts. Se ponen en venta o alquiler cosas muy cuquis en los anuncios, recién reformadas o amuebladas, pero con muchísimos detalles terroríficos, cosas como habitaciones sin ventanas, cuartos de baño sin ventilación, que con el uso pueden acabar siendo fosas sépticas y lugares insalubres.

Ante la escasez de vivienda, en muchos sitios se está haciendo la vista fuerte con el tema, dando licencias con "declaraciones responsables" y "palante". Como les de por hacer inspecciónes directas, con el uso, las administraciones se van a hinchar a poner multas.

 

[Lemavos]

Un local comercial 74k en un pueblo de 4000 h????

100 metros cuadrados??

Me parece carisimo

 

[Triyuga]

Por menos de 74'000 € tienes un piso de 100 m2 (segunmda mano) en una ciudad de 50'000 hab.

 

[Dojan]

Muchas gracias @kenny220 @JKL-2 @Lemavos @Triyuga
Agradezco mucho todas vuestras aportaciones. Lo que tengo claro es que no haría una vivienda infrahumana si no cumple con los requisitos de habitabilidad. No quiero para los demás lo que a mí no me gustaría.
Una vivienda normalita por esa zona ronda los 200.000€. Quizá 74.000€ está alto por la densidad de población pero imagino que podría ser negociable, pero no sé hasta que punto. Únicamente estoy con la idea, no he dado el paso de contactar con la inmobiliaria, etc...
Cómo bien decís, tendría que analizar muchas cosas antes de dar el paso porque, como a la mayoría de los que estamos aquí, no nos regalan el dinero.
En fin, muchas gracias a todos... seguiré dándole vueltas a la cabeza e indagando sobre los consejos que me habéis dado.

Un saludo !!