Los que alquiláis pisos, ¿qué rentabilidad obtenéis?

[Lma0Zedong]

jaja.. un 8%, o un 10% dicen algunos.. me parto!!! En ese cálculo extremadamente optimista (diría que imposible de hecho) no incluyen todos los destrozos e impagos que te van a dejar.

Y digo más... un 10% bruto no lo saca ni el que compró un piso a precio de plena crisis en 2012 - 2014.

Y hablando además de dinero BRUTO. Y para qué quieres la rentabilidad bruta, si lo que cuenta es el NETO que te llevas al bolsillo?

Y súmale algo bastante probable: que se pase meses sin inquilino.

 

[FilibustHero]

Es una pregunta falaz por lo indefinido de la respuesta. Es como preguntar ¿que rentabilidad ofrece un negocio? ¿que rentabilidad da una empresa? ¿cuanto vale un coche? así sin más datos son preguntas sin respuesta.

Si pones en alquiler la casa heredada de la abuela no tendrá la misma rentabilidad ni el mismo riesgo que si te has hipotecado más allá de tus posibilidades y a unos precios de fantasía porque luego no vas a encontrar inquilinos que te paguen lo que te hace falta según tus cuentas.

PD: a estos últimos que se han hipotecado a precios de fantasía les deseo que se arruinen cientos de veces.

 

[Sustancia ilegal de Troya]

Quien no le saca más del 10% neto es porque no sabe comprar y alquilar, o no ha dedicado el tiempo suficiente a realizar una operación más rentable.

A poco que le des unas vueltas superas ese 10% neto, un 8% lo veo como el mínimo indispensable ya que puede haber contratiempos y necesitas poder amortiguar, como en cualquier negocio.

 

[Ds_84]

Yo alquilé durante ocho años y estuve siempre más cerca del 3% que del 4%.

Eché cuentas de cómo hubiera sido si en vez de alquilar lo hubiera vendido y metido todo en un fondo indexado al s&p500 y me puse a llorar. Literalmente. Haz la prueba con un Excel.

Las matemáticas servían para esto y nunca me lo contaron. Ahora te lo estoy contando de manera desinteresada yo a ti. Ojalá te sirva.

Creo que es de los comentarios más valiosos que he leído jamás en burbuja, y que me reafirman en mi idea de sólo tocar el ladrillo para primera vivienda.

Realmente te honra contarlo así a calzón quitao.

saludos,

 

[Lma0Zedong]

Quien no le saca más del 10% neto es porque no sabe comprar y alquilar, o no ha dedicado el tiempo suficiente a realizar una operación más rentable.

A poco que le des unas vueltas superas ese 10% neto, un 8% lo veo como el mínimo indispensable ya que puede haber contratiempos y necesitas poder amortiguar, como en cualquier negocio.

¿10% neto?

Hice un cálculo de un piso en Madrid de 200k (val. cat. 150k) que se alquilaría a 800€/mes.

Bruto año: 9600€
IBI (0.442% val cat): 663€
Comunidad (100€/mes): 1200€
Tasa cochambres municipal: 175€
IRPF (19% retención): 1591€
Neto año: 5970€

Y luego claro, puedes tenerlo meses sin ingresos por falta de inquilino, o algún desperfecto/derrama/asunto que te añada costes. El IRPF puede subir algo más. Quizá me esté dejando alguna cosa en el cálculo. Las comunidades son más caras en muchos edificios, o el IBI puede ser mayor.

Adicionalmente, al comprar el piso si lo quieres poner para alquiler son 12000€ de ITP y 1000-2000€ de notarías/registros/gestiones. Que debes de descontarlos a la hora de hacer el análisis.

 

[Ds_84]

¿10% neto?

Hice un cálculo de un piso en Madrid de 200k (val. cat. 150k) que se alquilaría a 800€/mes.

Bruto año: 9600€
IBI (0.442% val cat): 663€
Comunidad (100€/mes): 1200€
Tasa cochambres municipal: 175€
IRPF (19% retención): 1591€
Neto año: 5970€

Y luego claro, puedes tenerlo meses sin ingresos por falta de inquilino, o algún desperfecto/derrama/asunto que te añada costes. El IRPF puede subir algo más. Quizá me esté dejando alguna cosa en el cálculo. Las comunidades son más caras en muchos edificios, o el IBI puede ser mayor.

Adicionalmente, al comprar el piso si lo quieres poner para alquiler son 12000€ de ITP y 1000-2000€ de notarías/registros/gestiones. Que debes de descontarlos a la hora de hacer el análisis.

Un 2,98% rentabilidad neta....alforjas, viaje y tal.

Rentabilidades PACO total.

El inmobiliario crea un espejismo en términos nominales - precio de adquisición alto - y como el que analize la inversión no sepa algo de matemáticas, queda 'deslumbrado' con los números y cree que tiene la gallina de los cigot de oro.
Nada más lejos de la realidad.

La realidad........200K indexados al mundo (MSCI World (IWDA)......y a dormir a pierna sueltísima.

Además, un ETF no te llamará diciendo que no funciona la lavadora o la encimera...

Enfin.

saludos,

 

[DEREC]

Claro que es posible, más de un 20% saco yo por uno, muy bien comprado eso sí , a otro más normalito le saco un 15%, todo eso bruto

Os hacéis la cuenta de la vieja, pero vamos...

La rentabilidad se calcula sobre precio de mercado actual, otra cosa es hacer el canelo.

 

[Viviendo]

Tengo un amigo con varias propiedades, un piso en Madrid, otros en capital de provincia y otros en pueblo de playa muy turistico

Comprados casi todos despues de la crisis del 2008, entre 2010 y 2015 por tanto mejor momento imposible y algunos chollos en plan se entero por sus familiares que unos se estaban divorciando y querian quitarselos de encima

Y los gestiona el mismo con ayuda de familiares que viven en las zonas, ademas de reformas con el albañil baratero que cobra en zain

Alquileres turisticos gestionados por su pareja a traves de Milanuncios, en zain obvio

Trucos contables en la declaracion anual y con risilla de por ahora no me han pillado

Pues despues de toda la conjuncion de estrellas a su favor, me dice que sobre un 7% neto

No hablo de los dolores de cabeza y el estres de gestionarlos, que este amigo los lleva medio bien porque tiene familiares que le trabajan por una paella los domingos

Por tanto, las personas normales que no disponen de nadie que les de chivatazos de chollos, ni se los gestionen por una paella dominguera, ni puedan comprar a precios de bajon postcrisis 2008 si llegan al 4% neto ya pueden darse por contentos

 

[RFray]

Un 2,98% rentabilidad neta....alforjas, viaje y tal.

Rentabilidades PACO total.

El inmobiliario crea un espejismo en términos nominales - precio de adquisición alto - y como el que analize la inversión no sepa algo de matemáticas, queda 'deslumbrado' con los números y cree que tiene la gallina de los cigot de oro.
Nada más lejos de la realidad.

La realidad........200K indexados al mundo (MSCI World (IWDA)......y a dormir a pierna sueltísima.

Además, un ETF no te llamará diciendo que no funciona la lavadora o la encimera...

Enfin.

saludos,

Para los que les mole el ladrillo entre un 2% y un 3% de rentabilidad anual lo está pagando algún ETF de Reits de distribución, como el TRET de VanEck, por ejemplo (que no será una rentabilidad para echar cohetes y tal, y si baja mucho la bolsa también se fostiará el fondo, pero no tiene quebraderos de cabeza con inquilinos, averías, mantenimiento, derramas, seguros del alquiler, alarmas, okupas e inquiokupas y demás historias).

 

[Viviendo]

Migas de pan en la barba para que aparentar que habia comido...

A algunos les encanta darselas de grandes inversores, ellos sacan un 10 o un 20% y facil, sin dolores de cabeza ni problemas, nada se rompe, no hay reformas, impuestos? nada....cuando se pasan por sus casas no es una molestia, es para que la inquilina les haga una limpieza de sable mensual como extra al alquiler

 

[Elvirus-8M]

Creo que es de los comentarios más valiosos que he leído jamás en burbuja, y que me reafirman en mi idea de sólo tocar el ladrillo para primera vivienda.

Realmente te honra contarlo así a calzón quitao.

saludos,

Es de lo que trata este foro. De que cada uno se reafirme en sus ideas. Ya tenemos una edad como para cambiar de opinon

 

[CowBebop]

Tal cual. 200k alquilado a 1000/mes es un rendimiento del 5,5% en bruto. Cuando descuentas IBIs, gastos de cominidad, seguro de responsabilidad civil etc ya bajamos del 4% y como se te quede un mes vacío, haya una derrama extraordinaria o se aguante el calentador o haya que explotar la ducha, date el año por dolido.

Porque nunca contáis la exención fiscal?? Hablando de alquiler tradicional claro

 

[Lord Yavestruc]

Pues vaya decepción de rentabilidades. Obviamente hay formas de conseguir rentabilidades similares con muchísimos menos dolores de cabeza. Gracias por toda la información en el hilo.

 

[-= Kracken =-]

Pues vaya decepción de rentabilidades. Obviamente hay formas de conseguir rentabilidades similares con muchísimos menos dolores de cabeza. Gracias por toda la información en el hilo.

Yo creo que también hay que tener en cuenta la rentabilidad obtenida cuando se venda la vivienda, sumada a la del alquiler.

Por eso no me preocupa tener un alquiler rentando al 3% si al piso le puedo hacer un x1,5 o un x2 cuando se venda el día de mañana.

Pero eso solo se sabrá cuando se venda o por estimaciones de precio de mercado.

 

[cerilloprieto]

¿10% neto?

Hice un cálculo de un piso en Madrid de 200k (val. cat. 150k) que se alquilaría a 800€/mes.

Bruto año: 9600€
IBI (0.442% val cat): 663€
Comunidad (100€/mes): 1200€
Tasa cochambres municipal: 175€
IRPF (19% retención): 1591€
Neto año: 5970€

Y luego claro, puedes tenerlo meses sin ingresos por falta de inquilino, o algún desperfecto/derrama/asunto que te añada costes. El IRPF puede subir algo más. Quizá me esté dejando alguna cosa en el cálculo. Las comunidades son más caras en muchos edificios, o el IBI puede ser mayor.

Adicionalmente, al comprar el piso si lo quieres poner para alquiler son 12000€ de ITP y 1000-2000€ de notarías/registros/gestiones. Que debes de descontarlos a la hora de hacer el análisis.

Cálculo de muy corto plazo, en que te dejaste el seguro de vivienda y alguna derrama.

En el largo plazo habrás tenido que afrontar "cosillas" como: muchas derramas, sustituir ventanas, varias calderas, alguna máquina de aire acondicionado, toldos, reforma integral de cocina y baños, porque no las hay que aguanten el paso del tiempo, cambio de suelo, y seguramente armarios. Además de todo tu tiempo para arreglar eso.

Es una fruta ruina, aun contando con inquilinos buenos. Solamente ganan las administraciones.

 

[aventurero artritico]

está todo recalentado...........

seguridad jurídica de pena,alto impuesto de compra de vivienda...........

si lo miras desde el precio de coste del piso ahora se está viendo rentabilidades altas porque el piso ha multiplicado x2 su valor en 10 años, un piso que hace 10 años costaba 120000eur se está alquilando por 900-1000eur, una rentabilidad bruta del 10% aprox,, pero si lo miras con los precios actuales es del 6% porque ese piso ya vale 200 y pico mil eur.

teniendo depósitos al 3% ahora alquilar no es buen negocio, posibles impagos, tratar con los inquilinos, problemas, arreglos, etc etc,

 

[The Hellion]

Cálculo de muy corto plazo, en que te dejaste el seguro de vivienda y alguna derrama.

En el largo plazo habrás tenido que afrontar "cosillas" como: muchas derramas, sustituir ventanas, varias calderas, alguna máquina de aire acondicionado, toldos, reforma integral de cocina y baños, porque no las hay que aguanten el paso del tiempo, cambio de suelo, y seguramente armarios. Además de todo tu tiempo para arreglar eso.

Es una fruta ruina, aun contando con inquilinos buenos. Solamente ganan las administraciones.

Ese es el elefante en la habitación de cualquier conversación sobre actividades económicas en la España actual.

Cualquier cosa que se haga tiene unas cargas fiscales y administrativas del copón.

 

[aventurero artritico]

¿10% neto?

Hice un cálculo de un piso en Madrid de 200k (val. cat. 150k) que se alquilaría a 800€/mes.

Bruto año: 9600€
IBI (0.442% val cat): 663€
Comunidad (100€/mes): 1200€
Tasa cochambres municipal: 175€
IRPF (19% retención): 1591€
Neto año: 5970€

Y luego claro, puedes tenerlo meses sin ingresos por falta de inquilino, o algún desperfecto/derrama/asunto que te añada costes. El IRPF puede subir algo más. Quizá me esté dejando alguna cosa en el cálculo. Las comunidades son más caras en muchos edificios, o el IBI puede ser mayor.

Adicionalmente, al comprar el piso si lo quieres poner para alquiler son 12000€ de ITP y 1000-2000€ de notarías/registros/gestiones. Que debes de descontarlos a la hora de hacer el análisis.

eso de 19% de impuestos va a ser que no, dejan deducir la amortización de la construcción, el 10% del valor del mobiliario,etc etc y luego te hacen un 60% de descuento de la tarifa general si es de larga duración 5 años, si tienes pocas rentas del trabajo se pagan pocos impuestos de irpf en alquileres,

 

[aventurero artritico]

Porque nunca contáis la exención fiscal?? Hablando de alquiler tradicional claro

si tienes un sueldo,por poco que ganes ya estás a la escala del 30-40% asi que el impuesto es del 15% con la bonificación

 

[Sustancia ilegal de Troya]

¿10% neto?

Hice un cálculo de un piso en Madrid de 200k (val. cat. 150k) que se alquilaría a 800€/mes.

Bruto año: 9600€
IBI (0.442% val cat): 663€
Comunidad (100€/mes): 1200€
Tasa cochambres municipal: 175€
IRPF (19% retención): 1591€
Neto año: 5970€

Y luego claro, puedes tenerlo meses sin ingresos por falta de inquilino, o algún desperfecto/derrama/asunto que te añada costes. El IRPF puede subir algo más. Quizá me esté dejando alguna cosa en el cálculo. Las comunidades son más caras en muchos edificios, o el IBI puede ser mayor.

Adicionalmente, al comprar el piso si lo quieres poner para alquiler son 12000€ de ITP y 1000-2000€ de notarías/registros/gestiones. Que debes de descontarlos a la hora de hacer el análisis.

Madrid es de los peores sitios para sacar rentabilidad, precio vivienda/precio alquiler no compensa tanto como en otras provincias donde el precio del inmuble baja a la mitad o menos y el alquiler se mantiene entre 600/800€

 

[Fornicious Jr]

Cada vez menos por culpa de los rojos y sus leyes

Pero que según Alvise el problema de Cataluña es que Puigdemont es un ultraderechista

No que esquerra musulmana de Catalunya, la cup, los comunes y el PSC estén hundiendo la economía catalana y friendo a impuestos a remeros y pequeños inversores

 

[Sustancia ilegal de Troya]

Os hacéis la cuenta de la vieja, pero vamos...

La rentabilidad se calcula sobre precio de mercado actual, otra cosa es hacer el canelo.

Yo calculo lo que me costó con lo que le saco, eso de precio de mercado no me sirve, el que habla de precio de mercado habla sobre la teoría, la rentabilidad de la que yo hablo es la real del dinero invertido con el dinero que recupero, que es lo que importa, lo demás son sencilla

 

[Ds_84]

Es de lo que trata este foro. De que cada uno se reafirme en sus ideas. Ya tenemos una edad como para cambiar de opinon

Pues yo ha sido acercarme a los 40 y empezar a cambiar de opinión en varios frentes en los que era bastante talibán.
Cambiar de opinión es bueno, significa que uno lee, se forma y se le generan dudas e incluso las resuelve...y luego cambia de opinión.

Para mi el que 'toda la vida' tiene la misma opinión en algo..algo ha hecho mal.

 

[Ds_84]

Porque nunca contáis la exención fiscal?? Hablando de alquiler tradicional claro

Probablemente porqué no es el item que te hace decantar por el ladrillo, es algo totalmente secundario, que hoy está y mañana no.

Es como el que compra un coche de oferta porqué regalan viaje al caribe + tv de 55 pulgadas....te puede encajar, si...pero la gente no suele comprar un coche en función de lo que regalan en el concesionario.