Alguien tiene experience en promociones inmobiliarias?

[zumbito]

Resulta que hemos heredado un chalet en una parcela de 3000m2 en una urbanizacion. Todo esto es un plan a futuro, mas sabiendo la crisis que dicen que se avecina, pero queremos hacer numeros para saber que tenemos entre manos, si merece la pena y si podemos afrontar la inversion. Estamos pensando en derribar la casa y hacer adosados, no tenemos muy claro cuantos cabrian pero supongo que unos 10, por decir algo. Lo que no tenemos ni idea es de cuanto nos puede costar el m2, si hay alguna calculadora de precios (creo que el instituto Valencia de la edificacion tenia algo para ciudades), si hay empresas que se dediquen a hacer estudios de proyectos de este tipo, o como se suelen financiar estas operaciones, si el banco nos daria una hipoteca en base a la tasacion del proyecto, si son prestamos personales o tipos mas altos al ser para un negocio. La idea no seria vender sino alquilar.

 

[OBDC]

Busca un arquitecto que te mire cómo está el PGOU y lo que se te permite hacer, así como los costes.

Lo que no tiene sentido es venir a preguntar eso a un foro, cuando estás hablando de una operación con un volumen de varios millones de euros.

Después de la ostra salen a subasta los solares, todo recircula. No hay que preocuparse tanto.

Nunca pertenecería a un club que admitiera como socio a alguien como yo

 

[zumbito]

Punto 1. ¿Has mirado en el plan urbanístico correspondiente que se puede construir?

No, pero hay bastantes adosados hechos en otras manzanas. Cuando hagamos numeros a groso modo y veamos si es viable, ya nos meteremos en el PGOU y veremos si salen 8 o 12 o lo que sea.

Busca un arquitecto que te mire cómo está el PGOU y lo que se te permite hacer, así como los costes.

Lo que no tiene sentido es venir a preguntar eso a un foro, cuando estás hablando de una operación con un volumen de varios millones de euros.

Tiene todo el sentido, empiezo en un foro porque es gratis y facil compartir informacion si alguien tiene experiencia previa de la que pueda aprender antes de hacer nada, para eso valen los foros. No voy a tomar la decision en base a lo que se me diga aqui, evidentemente hay muchos pasos por delante, entre ellos contactar a un arquitecto o constructor, pero es una primer paso, por si alguien hubiese construido antes. Respecto a lo de varios millones de euros, no lo se, no lo dudo, en algun sitio creo haber leido 100e el m2 pero no lo se realmente, una vez mas, solo pregunto por si alguien tiene informacion o experiencia.

 

[aventurero artritico]

toda la gente que ha hecho autopromoción o les han engañado, o ha ansioso mal

o estas en el mundillo o no lo estás, vende el terreno por el 30% del valor de los chaletes y a ver si hay suerte,

 

[zumbito]

Por mi experiencia.

Cada mes o cada dos meses me llama alguien con lo mismo que tú y no les hago ni caso.

Eso vale varios millones de euros y no los tiene el común de los mortales, ni el banco se los da. Ni yo los tengo.

100 euros el metro cuadrado construido ni en sueños.

A que te dedicas para que te llame la gente sobre estos temas?

@zumbito

considera tb la opcion de permuta... tu pones el terreno, ellos te dan unos pisos/adosados al terminar y etc...

en cualquier caso, dejate de "arquitectos" y hazte amiguete de un abogado que trabaje en construccion o promocion inmobiliaria... aqui en el foro somos todos mozos de mudanza, como el padre de jotia montero; no nos hagas ni puro caso...

jaja gracias. Por el nivel de algunas respuestas me he dado cuenta!

 

[eldelavespa]

Yo hice autopromoción de mi vivienda y para mi fue un poco quebradero de cabeza pero al final todo salio bien y me ahorre bastante. Yo haría lo siguiente:
Ver en el ayuntamiento que te dejan construir.
Hacer un proyecto para 1 casa, pedir una hipoteca autopromotor a un banco.
Ir subcontratando las partidas de la construcción según te vaya interesando con unos y con otros. Por ejemplo, tal empresa para los cimientos, esta otra para levantar paredes...etc Según vayas haciendo las partidas certificadas te irán dando la pasta el banco según el porcentaje que vayas construyendo.
Cuando tengas la ultima certificación con el final del proyecto, te sueltan todo lo que queda del dinero que solicitaste de hipoteca. (conforme el proyecto)
Puede que te den el 60 % del dinero que necesitas pidiendo una hipoteca autopromotor.
Podrías hacer 1 casa o 2 a la vez para ir poco a poco...

 

[zumbito]

no es que tu nivel sea de accionistas mayoritario de ferrovial tampoco, bro...

no entiendo esta pregunta: A que te dedicas para que te llame la gente sobre estos temas?

a que me dedico yo? la mayor parte del tiempo, a echar las cartas...

Jajajja. Hay dos citas en mi mensaje, lo de "a que te dedicas?" era para el de la cita de arriba, que dice que no paran de llamarle gente sobre estos temas.
De mi nivel, yo no tengo ni idea de estos temas, por eso pregunto, tu respuesta ha estado bien, con lo que dices de tus amigos, al menos me da a entender que es un mundo dolido y toca sudar sangre peleando con los contratistas y otras historias. Lo digo por otras contestaciones que es como si no pusiesen nada.

 

[zumbito]

Yo hice autopromoción de mi vivienda y para mi fue un poco quebradero de cabeza pero al final todo salio bien y me ahorre bastante. Yo haría lo siguiente:
Ver en el ayuntamiento que te dejan construir.
Hacer un proyecto para 1 casa, pedir una hipoteca autopromotor a un banco.
Ir subcontratando las partidas de la construcción según te vaya interesando con unos y con otros. Por ejemplo, tal empresa para los cimientos, esta otra para levantar paredes...etc Según vayas haciendo las partidas certificadas te irán dando la pasta el banco según el porcentaje que vayas construyendo.
Cuando tengas la ultima certificación con el final del proyecto, te sueltan todo lo que queda del dinero que solicitaste de hipoteca. (conforme el proyecto)
Puede que te den el 60 % del dinero que necesitas pidiendo una hipoteca autopromotor.
Podrías hacer 1 casa o 2 a la vez para ir poco a poco...

Muchas gracias! Muy interesante, te dieron solo el 60% del valro de construccion? Lo de ir contratando con unos y con otros no es un jaleo al final en cuanto a responsabilidades?

Es un mundo más díficil de lo que pueda parecer. Ten cuidado si vais adelante.

Gracias, si esto va para largo, solo lo estamos estudiando, dependera de la rentabilidad si nos merece la pena meternos enun fregado asi. Con el mensaje de PokemonVilnius ya me hedado cuenta de lo que nos esperaria. Se me habia olvidado lo dolido que es le mundo de la construccion.

 

[zumbito]

Si si, yo algo de construccion entiendo por la carrera, pero nunca he ejercido. Hay gente que compra parcela y se hace sus casas, de la misma manera se pueden hacer 10 adosados. Supongo que no mucha gente tendra, el conocimiento, la experiencia o la oportunidad, solo preguntaba por si alguien en el foro era de esos pocos.
Si que se que hay unas calculadoras de costes, tendre que investigar a ver si las encuentro por algun lado.

 

[zumbito]

un tema que se hace por aqui:

define el proyecto, contrata a una empresa dedicada a ello (a la gestion de proyectos) y que esa empresa subaste el desarrollo del proyecto... asi solo te tienes que trinc a una empresa si las cosas no salen bien

un abogado que sepa te dira como firmar el contrato adecuado para que no se te escapen y como hacerles entender que la pasta se ve segun se certifiquen ciertos hitos por un tercero independiente

todo esto es de primero de hdlgp... pero en este mundo hay que estar con los 25 sentidos puestos o dedicarse a ver series, como txepitah...

Eso preguntaba en el primer post, si habia empresas que se dedicaran a esto, porque yo tengo tiempo para supervisar, pero no para estar todo el dia en la obra.

 

[eldelavespa]

Muchas gracias! Muy interesante, te dieron solo el 60% del valro de construccion? Lo de ir contratando con unos y con otros no es un jaleo al final en cuanto a responsabilidades?

Supongamos que hacer la casa te cuesta 100.000 euros según te pone el proyecto y la casa se hace en una finca que esta valorada en 300.000 euros, saldría una tasación de 400.000 euros. Si te dan el 60% te están dando 240000 euros para construir, pero todo esto es mucho suponer y yo hace 10 años que la hice (burbuja inmobiliaria) lo mejor es que te informes con profesionales.
(edito)
Busca en internet hipoteca autopromotor y vas informandote.

 

[Ungaunga]

Eso preguntaba en el primer post, si habia empresas que se dedicaran a esto, porque yo tengo tiempo para supervisar, pero no para estar todo el dia en la obra.

La empresa eres tú. Tú tendrás que coordinar al aparejador, arquitecto y constructor. Cada uno de ellos es un fariseo, entre los tres se vigilan. El arquitecto es vago, el constructor un ladrón y el aparejador solo quiere acabar la obra.

Lo otro es una promotora que va a maximizar su beneficio industrial y no el tuyo.

 

[zumbito]

Supongamos que hacer la casa te cuesta 100.000 euros según te pone el proyecto y la casa se hace en una finca que esta valorada en 300.000 euros, saldría una tasación de 400.000 euros. Si te dan el 60% te están dando 240000 euros para construir, pero todo esto es mucho suponer y yo hace 10 años que la hice (burbuja inmobiliaria) lo mejor es que te informes con profesionales.
(edito)
Busca en internet hipoteca autopromotor y vas informandote.

Entiendo, gracias!

 

[SolyCalma]

Lo mejor que puedes hacer antes de ver la posible rentabilidad es acudir al ayuntamiento a preguntar si es posible construir una grupo de viviendas en esa parcela.

Los expertos en urbanismo del ayuntamiento te informaran de todas las preguntas que necesites, ve con las preguntas necesarias previamente escritas para no olvidar nada y anota lo más importante de lo que te digan.

Con el número de viviendas permitidas posibles haces numeros, mira tambien el valor del metro de parcela urbana en tu zona. Es muy probable que si no tienes mucho dinero ni conocimientos lo mejor es que intentes contactar con alguna inmobiliaria con los datos legales previos confirmados y les sugieras que promuevan ellos la parcela tras comprartela a buen precio, pues entre todos los técnicos, permisos, arquitectos, constructor y demas es muy probable que pierdas mucho dinero si no sabes y te embarcas en realizarlo por tu cuenta.

Si tienes dinero, ganas de preguntar, de currartelo, decuales son tus límites, sabes que la relación con tu familia no se va a estropear por esto al haber serias discrepancias en el desarrollo, que puedas pagar a algun familiar que quiera menos dinero por su parte pero no se quiera meter a promotor ni tener deudas, entonces hazlo y ganarás mucho más que vendiendo el terreno a una promotora, hay muchos expertos que te pueden asesorar, algunos muy buenos otros muy me gusta la fruta, mucha precaución,ten todo atado y muy atado si no quieres acabar fatal con tu familia, perdiendo ahorros y endeudado con el banco.