Soy Agente de la Propiedad Inmobiliaria y respondo preguntas

[lo gaiter del besòs]

2 funcionarios rondando los 40, sin hijos, piso en propiedad pagado y jugoso para alquiler (VPA), sin cargas. Como lo ves cambiarse a otra casa mejor quedando la hipoteca unos 100-200€ mas caro de lo que sacarían del alquiler de su piso actual

No sé qué significaVPA, pero ojo con el alquiler, han cambiado las reglas del juego. Sin ir más lejos, en Catalunya el precio está regulado desde hace un mes, y eso unido al bajon en la movilidad y en la desaparicion del turismo, estudiantes de posgrado internacionales, etc, hace que los precios de alquiler , a corto plazo hayan bajado. Y esa ley gracias a los comunistas que mandan , se implantará en todo el país.
No lo veo mal plan engeneral, pero no descartéis una bajada de salarios o sea que haced simulaciones sin descartar esa variable Si ya sé que sois funcionarios , pero no hay ningun mandamiento de la Ley de Dios que diga que los sueldos publicos no puedan bajar. A la impresora algun dia se le va a acabar la tinta de tanto imprimir billetes
Edito: SI VPA es lo que entiendo yo como VPO ( vivienda proteccion oficial) para alquilarlo debes justificar por qué lo alquilas ( traslado laboral, p ej, y en mi zona los precios son inferiores a la mitad de precios de mercado. Eso si lo haces por lo legal claro.... hay propietarios de vpo que hacen cada salvajada que flipariáis si las supierais

 

[lo gaiter del besòs]

Busca un trabajo honrado.
Ya se han acabado los tiempos de vino y rosas.
Ni se vende ni se alquila. Imagina de donde vas a cobrar alguna comisión

Pues mira , desde que empezó la esa época en el 2020 de la que yo le hablo, y para mi asombro me va mejor que nunca, estoy doblando facturacion, y en agosto lo petamos. Debe ser que algunos propietarios listillos como tú han visto que no es tan fácil como parece, y se lo encargan a los buenos profesionales.
Edito: por tu nick deduzco que no eres propietario( quiza me equivoco). Si es así espabila. Los años pasan deprisa y debe ser dolido estar jubilado y estar sufriendo por si cuando se acabe el contrato el casero te da la patada
Y no cobro comisiones. Pacto unos honorarios con mis apreciados clientes. Si tienes dificultades en diferenciar una comision de unos honorarios dímelo , intentaré aclarártelo

 

[lo gaiter del besòs]

Impuesto en especial ninguno.
El IBI ya lo pagas hagas lo que hagas con el piso.
En IRPF tendrás que declarar los ingresos, pero deduces amortización, gastos, impuestos, comunidad, y de lo que sobre te quitas un 60%.
El agente te suele cobrar un mes como comisión por alquilártelo.

Supongo que va por zonas, pero en Barcelona lo usual es que los honorarios los pague el arrendatario ( inquilino) a excepcion si el propietario es persona juridica, entonces por ley debe pagarlos el propietario

 

[lo gaiter del besòs]

De cara a hacer oferta de compra, cuanto % de descuento hemos de pedir de salida? Y por otro lado, según pinta el mercado, cuando crees que tocará fondo la bajada de precio prevista??

Es dificil decir, el mercado inmobiliario es una suma de micromercados yuxtapuestos. Por ejemplo, hasta ahora, en mi zona se ralentizaron algo el ritmo de operaciones, que no los precios. En cambio no muy lejos de mi zona las dinàmicas son diferentes.
Luego influyen otras cosas, tal como la tipologia. Ahora los pisos con grandes terrazas o patios van superbuscados, en cambio los interiores se penalizan. Y por último, depende a qué sobreprecio lo ha sacado a la venta el propietRio.
Pero como manejo bases de datos de toda españa bastante potentes, si quieres contactame por privado y sobre una propiedad en concreto te daré mi opinión, por si te sirve de ayuda

 

[lo gaiter del besòs]

Están bajando mucho el precio? Se ve a gente desesperada por vender?

Te hablo por mi, en mi zona no he visto desplome en la venta, aunque sí han bajado mucho los precios de alquiler. Porque hasta el dia de hoy ( puede cambiar en un pispás, ojo) quien tiene dinero para invertir, no tiene muchas alternativas si quiere obtener algo de rentabilidad a un riesgo aceptable.
Y de momento gente desesperada por vender no veo. Otra cosa puede ser cuando haya que devolver los ICOS de la esa época en el 2020 de la que yo le hablo y tengas el restaurante chapado. Y a diferencia de la crisis de 2.008 los que pidieron hipotecas en estos ultimos años no son unos pelagatos, tienen algo de colchon financiero.
los hipotecados subprime del 2.008 ( jovenes, inmis, gentea la que financiaban al 110%) ahora estan de alquiler, no han podido empepitarse hasta las trancas.
Pero si quieres saber tendencia de alguna zona concreta, mándame un privado y te mando ultimos datos y tendencia de la zona. Saludos

 

[lo gaiter del besòs]

He heredado un piso y tenía pensado alquilarlo mediante una inmobiliaria de la zona. Qué gastos e impuestos tendría que pagar a Hacienda, al ayuntamiento, a la inmobiliaria, etc, por alquilarlo?
A tu entender, merece la pena contratar seguro de impago?
Algún consejo con los de la inmobiliaria que debería tener en cuenta?

tema seguro impago alquiler: aunque parezca mentira las aseguradoras sólo aseguran a quien no necesitaría asegurar . Es decir ya se ocupan de meter a un inquilino solvente, si no no ganarian la millonada que ganan, es su negocio.
Pero hay un componente psicologico secundario: si durante el tiempo que dura el alquiler, la relacion propietari-inquilino se vuelve tóxica ( suele pasar cuando se hacen muy amiguetes) y la cosa empieza a jorobarse, el inquilino como artimaña de presion para conseguir alguna ventaja o simplemente para tocar lo que no suena, empieza a retrasarse en el pago, o bien no pagar los ultimos meses, a sabiendas que el propietario paco no tiene ganas de meterse en amones judiciales, contratar abogDo y procurador y todo el estres que supone el tema, y acaba tragando porque no le sale a cuenta meterse en según qué berenjenales
Ahora bien, si hay compañia de seguros por medio, el inquilino no le tose al propietario en el tema de pagar alquiler, porque al primer recibo devuelto tiene al abogado de la compañia de seguros llamandole por telefono y susurrandole que por favor atienda el pago porque el no tiene problemas por meterle una demanda de desahucio en menos que canta un gallo..... pagando ese 5% de la renta que suele costar el seguro, compras.... tranquilidad

y finalmente cómo elegir inmobiliaria,ummm... primero tiene que estar cerca, por dos motivos
1) conocerá bien el mercado de la zona
2) si está muy lejos, pej en la otra punta de la ciudad, no le sale a cuenta invertir tiempo en ese piso.
Pero la cercanía en si no es suficiente.
Si no tienes referencias positivas de nadie de la zona, tendras que guiarte por tu olfato: habla con él en su oficina, mira qué dinámica hay en la oficina, y elige como elegirias un mecánico, a un dentista,... por instinto. Repito, a menos que tengas referencias contrastadas de alguien fiable

 

[Meñakoz]

Que porcentaje de impagados por alquiler aproximadamente te encuentras en tu inmobiliaria?
Desde que se pone demanda judicial por impago cuanto tiempo aproximado transcurre hasta recuperar la vivienda?
Qué papeles sueles pedir a los inquilinos para que te demuestren que son solventes?

 

[lo gaiter del besòs]

Que porcentaje de impagados por alquiler aproximadamente te encuentras en tu inmobiliaria?
Desde que se pone demanda judicial por impago cuanto tiempo aproximado transcurre hasta recuperar la vivienda?
Qué papeles sueles pedir a los inquilinos para que te demuestren que son solventes?

Muy pocos. Claro que por zona, son clase media media-alta. Son gente que tienen algo a perder,no les interesan líos legales. Otra cosa son los barrios mas pobres de inmis, esos van al día y si ese mes se les estropea la lavadora ya no pagan alquiler porque simplemente no les llega para las dos cosas
Con el que hay que ir con cuidado es con el que llega a la puerta de la inmobiliaria aparcando el x6 en la acera, rolex en muñeca y ofreciendo pagar 6 meses por adelantado pero no te presenta nomina porque tiene ingresos off-shore en luxemburgo bla bla bla. Y alli va diferente bla bla bla. Ese es el que te la pega porque es un profesional de pegar palos
Tiempo de demanda: en barcelona pre-ncovid, desde el momento que entrabas demanda hasta que recuperabas piso 5-6 meses si era pir impago. Ahira conel el bichito yo crea que la mayorís de funcivagos se habian muerto, porque Todo se eterniza, pero no, me he enterado que estan sanos y salvos, ahora se vé que trabajan en casa. Que están en casa lo aseguro. Que trabajen ya no tant

Papeles: contrato de trabajo indefinido, dos ultimas nominas, ultima declaracion de renta, y si crees que las nominas son fake, certificado vida laboral, es la prueba del nueve, he visto un montón de nóminas falsificadas
Tema numeros. Regla de “horo” el importe de la renta no debe superar el 30% de los ingresos netos( no brutos eh)!

 

[supertocho]

Pues mira , desde que empezó la esa época en el 2020 de la que yo le hablo, y para mi asombro me va mejor que nunca, estoy doblando facturacion, y en agosto lo petamos. Debe ser que algunos propietarios listillos como tú han visto que no es tan fácil como parece, y se lo encargan a los buenos profesionales.
Edito: por tu nick deduzco que no eres propietario( quiza me equivoco). Si es así espabila. Los años pasan deprisa y debe ser dolido estar jubilado y estar sufriendo por si cuando se acabe el contrato el casero te da la patada
Y no cobro comisiones. Pacto unos honorarios con mis apreciados clientes. Si tienes dificultades en diferenciar una comision de unos honorarios dímelo , intentaré aclarártelo

Jajajajaja

No te lo crees ni tú hasta las cejas de coca

Como se vende tanto, las inmos estáis cerrando masivamente, porque que el cobro de vuestros "honorarios" han sido suficiente estos meses para que os jubiléis la mayoría y os vayáis a vivir todos juntitos a la Bahamas

Cambia de camello, anda, que la farlopa que te metes te hace alucinar

Y sobre mí vida, no te voy a decir nada porque no es el tema de este hilo

 

[sepultada en guano]

Supongo que va por zonas, pero en Barcelona lo usual es que los honorarios los pague el arrendatario ( inquilino) a excepcion si el propietario es persona juridica, entonces por ley debe pagarlos el propietario

Ok, seguramente será dependiendo de la costumbre.
En el sur, lo habitual es que el arrendador pague un mes como comisión y el arrendatario otro.
Normalmente entrar en un piso supone un pico para el arrendatario, pero quizá el hecho de tener esa barrera de entrada permite seleccionar mejor y que la gente que llegue sea seria y esté realmente interesada.
Curiosamente, la gente no se queja mucho por no decir nada, es la costumbre tradicional y lo aceptan.

 

[supertocho]

hasta ahora, en mi zona se ralentizaron algo el ritmo de operaciones, que no los precios.

Pues mira , desde que empezó la esa época en el 2020 de la que yo le hablo, y para mi asombro me va mejor que nunca, estoy doblando facturacion, y en agosto lo petamos. Debe ser que algunos

¿En qué quedamos? ¿Que estás vendiendolo todo o que no se vende una fruta escoba?

Tú mismo te delatas
el extorsionar se va (a volver) a acabar.
Quedarán una o dos inmos que trabajen quitando morralla a los bancos y poco más.
Sois los próximos blockbusters

 

[supertocho]

Ok, seguramente será dependiendo de la costumbre.
En el sur, lo habitual es que el arrendador pague un mes como comisión y el arrendatario otro.
Normalmente entrar en un piso supone un pico para el arrendatario, pero quizá el hecho de tener esa barrera de entrada permite seleccionar mejor y que la gente que llegue sea seria y esté realmente interesada.
Curiosamente, la gente no se queja mucho por no decir nada, es la costumbre tradicional y lo aceptan.

Están las cosas como para poner más gastos superfluos, sí...

 

[APRENDIZ DE BRUJO.]

Eres indepe? Esto puede mermar tu credibilidad.

 

[sepultada en guano]

Están las cosas como para poner más gastos superfluos, sí...

Si, pero como criba funciona.
Pasa lo mismo con el médico del seguro -al que todo el mundo puede acudir cuando le da la gana, con o sin motivo, pero sin ninguna barrera- o el médico privado -que aunque no cueste mucho, 90€ o así te cobra por consulta y te dan hora para dentro de dos semanas-.
¿Cómo va a estar igual de saturado uno que otro?