azkunaveteya
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......................
un juez declara que un banco no puede ejecutar hipotecas titulizadas
- Autor del tema hipernes
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Santiago4
Madmaxista
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Primera sentencia que admite anular la hipoteca al entregar la vivienda
Establece la dación en pago sin negociarla con el banco
Basta con entregar la vivienda al banco para que quede saldada la deuda hipotecaria. Así lo estipula el juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona, en la primera sentencia -de 7 diciembre de 2016- que declara nula la cláusula de responsabilidad personal universal, al considerar que es abusiva por no haberse negociado con el cliente y venir, por tanto, impuesta por el banco. El juez descarta que el notario aporte transparencia a los contratos hipotecarios.
Esta cláusula impone al titular del crédito hipotecario la obligación de seguir pagando el resto del monto de la deuda, a pesar de haber entregado su vivienda al banco en concepto de dación en pago.
Así, se puede considerar que la dación en pago llega por la vía judicial y sin necesidad de que haya sido pactada entre las partes, como exigen el artículo 1911 del Código Civil y el 150 de la Ley Hipotecaria.
Para Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho que ha dirigido la defensa, "es una sentencia histórica, porque establece la dación en pago por la vía judicial; no tiene sentido que el hipotecado asuma responsabilidades de por vida mientras que al banco se le permite adjudicarse el inmueble por un 60%, perseguirte de por vida y después vender el inmueble a mayor precio".
Falta de buena fe
El magistrado Ruiz de Lara basa su decisión en el artículo 3 de la Directiva sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores -93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993- que regula que "las cláusulas prerredactadas se darán por no puestas si pese a las exigencias de buena fe causan un desequilibrio importante en detrimento del consumidor". Por ello, el magistrado sugiere que el banco faltó al principio de buena fe.
La aplicación de esta cláusula en las hipotecas sobre viviendas supone que ante la devaluación del precio de las viviendas y la escasez de compradores, que no pueden afrontar el pago de la hipoteca y la vivienda acaba siendo subastada, ésta termina adjudicándose a la propia entidad crediticia por una cantidad muy inferior a la tasación de la vivienda al hipotecarla y al préstamo hipotecario, con lo que el deudor se queda sin casa y sigue debiendo una gran cantidad de dinero al banco.
La cláusula anulada señalaba que "sin perjuicio de la responsabilidad personal solidaria e ilimitada de la parte prestataria en garantía de la obligación principal de la amortización del préstamo que se formaliza en la presente escritura..."
Control de abusividad
El ponente, el magistrado Ruiz de Lara, estima que el cumplimiento de los requisitos de transparencia de la cláusula, aisladamente considerada, exigidos por la Ley sobre condiciones generales de la contratación (LCGC) para incorporar a los contratos las condiciones generales, es insuficiente para eludir el control de abusividad de una cláusula no negociada individualmente, aunque describa o se refiera a la definición del objeto principal del contrato, si no es transparente.
Estima también, que "la transparencia de las cláusulas no negociadas en contratos suscritos con consumidores, incluye el control de comprensibilidad real de su importancia en el desarrollo razonable del contrato".
El artículo 1911 del Código Civil establece que la responsabilidad universal para el pago de deudas obliga al deudor a responder del pago de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros.
Al constituirse la hipoteca como garantía del pago de una deuda, lo que se efectúa generalmente, es la afección de la vivienda al pago de dicha deuda, pero sin alterar la responsabilidad patrimonial universal, tal y como se regula en el artículo 105 de la Ley Hipotecaria.
Los precedentes judiciales
En 2010, la Audiencia Provincial de Navarra emitió un auto de 17 de diciembre, en el que, basándose en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, rechazó el recurso de una entidad financiera, admitiendo la adjudicación del inmueble que garantizaba la deuda constituida con su deudor, pero negándole la capacidad para continuar con la ejecución.
Basaba esta decisión el Auto en que la propia entidad había valorado la finca adjudicada en una cantidad determinada, al tiempo que la concesión del crédito la realizó por un importe superior. Por ello, la Audiencia consideró que atendiendo al valor de tasación de la vivienda, el resultado de la subasta era suficiente para cubrir el principal de la deuda.
La Audiencia Provincial de Girona, en un nuevo auto, de 16 de septiembre de 2011, mantuvo la misma tesis que la de Navarra, aunque en esta ocasión contó con un voto particular discordante.
Este voto particular estimaba que era necesario que para limitar la responsabilidad del deudor al importe de la vivienda las partes, de forma expresa, hubiesen pactado la inaplicabilidad de la responsabilidad universal del deudor, regulada por los artículos 1911 del Código Civil y 150 de la Ley Hipotecaria.
La doctrina defendida en los dos autos de las Audiencias Provinciales no tuvo más eco en otros órganos jurisprudenciales.
Los avalistas solidarios
La sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 10 de Barcelona anula, además, con los mismos argumentos la garantía adicional incluida en el contrato del crédito hipotecario, según la cual los avalistas solidarios con el deudor principal y con las "renuncias a sus beneficios legales de orden, excusión y división".
Todo ello, lo basa el magistrado al amparo del artículo 51 de la Constitución, que señala que "los poderes públicos protegerán con eficacia los intereses económicos de los consumidores y usuarios".
La excusión, lo que asegura es que el acreedor debe dirigirse en primer lugar contra el bien hipotecado, pero si su valor no cubre el importe de la deuda, puede exigir el pago del resto de la misma, dirigiéndose contra otros bienes del deudor, en un procedimiento ejecutivo ordinario. El beneficio de orden obliga a que en caso de producirse un incumplimiento de pago, el acreedor deberá guardar una prelación y primero reclamar al deudor principal y después al fiador. Y el de división conlleva que si hay dos o más fiadores de una misma deuda, ésta tendrá que ser dividida entre ellos por partes iguales.
"Es lo que ocurrió en este caso y en la práctica totalidad de las hipotecas contratadas en España: el banco impone su cláusula de responsabilidad personal universal sin posibilidad de negociación y lo que es peor, sin que en muchas ocasiones comprenda plenamente las consecuencias económicas de dicha cláusula", explica el abogado Navas.
Falta de transparencia
El magistrado Ruiz de Lara se apoya también en la sentencia de 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo, que determina que cuando se está ante condiciones generales de contratación, se debe proceder al análisis de los requisitos de incorporación y concluir a partir de la documentación existente, que las condiciones generales de la contratación del contrato de préstamo hipotecario han sido aceptadas por los adherentes y el contrato de adhesión consistente en el referido préstamo hipotecario ha sido firmado por todos los contratantes. Así consta en la copia simple de la escritura de préstamo hipotecario en el que se da fe notarial de la comparecencia de la entidad financiera y de los prestatarios, y de la aceptación por los adherentes de las cláusulas contractuales.
Añade el Alto Tribunal que el contrato de préstamo hipotecario debe hacer referencia a las condiciones generales incorporadas. A partir de la lectura de la escritura de préstamo hipotecario, debe resultar acreditado que se procedió a la lectura íntegra de la escritura. De tales circunstancias se debe dar fe notarial para dar por estimados tales hechos. Además, en atención a la prueba practicada en el acto de juicio debe colegirse que la información suministrada a los consumidores consistió en la lectura en la notaría de la escritura de préstamo hipotecario. Para ello, la entidad crediticia debe aportar prueba de que así se hizo. Y, finalmente, que no pueda estimarse que la referida condición general tenga el carácter de ilegible.
El Juzgado Mercantil determina que las cláusulas anuladas no son transparentes, ya que falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
Además, indica que no aporta la demandada extremo alguno que acredite tal información previa, al margen de la mera lectura en el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario.
"No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible de la operatividad de las cláusulas que determinan garantías adicionales a la propia hipoteca", subraya el magistrado.
Por otra parte, colige que "no hay información previa clara y comprensible sobre la incidencia económica que tendrían las referidas cláusulas de garantías adicionales y cómo operarían en función del valor de la finca sobre la que se constituía la hipoteca. Destaca, además, que ningún elemento probatorio al respecto se aporta por la entidad. Y en el caso de las utilizadas, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluye la atención del consumidor.
En todo caso, dice que lo que no se ha probado, en ninguno de los casos, por la entidad demandada es que la misma haya cumplido con su deber de transparencia en los términos definidos por el Pleno de la Sala Primera de Tribunal Supremo en la sentencia de 9 de mayo -con su aclaración de 3 de junio-, pues no se ha acreditado por la entidad demandada que haya informado perfectamente a sus clientes.
Primera sentencia que admite anular la hipoteca al entregar la vivienda - elEconomista.es
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Establece la dación en pago sin negociarla con el banco
Basta con entregar la vivienda al banco para que quede saldada la deuda hipotecaria. Así lo estipula el juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona, en la primera sentencia -de 7 diciembre de 2016- que declara nula la cláusula de responsabilidad personal universal, al considerar que es abusiva por no haberse negociado con el cliente y venir, por tanto, impuesta por el banco. El juez descarta que el notario aporte transparencia a los contratos hipotecarios.
Esta cláusula impone al titular del crédito hipotecario la obligación de seguir pagando el resto del monto de la deuda, a pesar de haber entregado su vivienda al banco en concepto de dación en pago.
Así, se puede considerar que la dación en pago llega por la vía judicial y sin necesidad de que haya sido pactada entre las partes, como exigen el artículo 1911 del Código Civil y el 150 de la Ley Hipotecaria.
Para Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho que ha dirigido la defensa, "es una sentencia histórica, porque establece la dación en pago por la vía judicial; no tiene sentido que el hipotecado asuma responsabilidades de por vida mientras que al banco se le permite adjudicarse el inmueble por un 60%, perseguirte de por vida y después vender el inmueble a mayor precio".
Falta de buena fe
El magistrado Ruiz de Lara basa su decisión en el artículo 3 de la Directiva sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores -93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993- que regula que "las cláusulas prerredactadas se darán por no puestas si pese a las exigencias de buena fe causan un desequilibrio importante en detrimento del consumidor". Por ello, el magistrado sugiere que el banco faltó al principio de buena fe.
La aplicación de esta cláusula en las hipotecas sobre viviendas supone que ante la devaluación del precio de las viviendas y la escasez de compradores, que no pueden afrontar el pago de la hipoteca y la vivienda acaba siendo subastada, ésta termina adjudicándose a la propia entidad crediticia por una cantidad muy inferior a la tasación de la vivienda al hipotecarla y al préstamo hipotecario, con lo que el deudor se queda sin casa y sigue debiendo una gran cantidad de dinero al banco.
La cláusula anulada señalaba que "sin perjuicio de la responsabilidad personal solidaria e ilimitada de la parte prestataria en garantía de la obligación principal de la amortización del préstamo que se formaliza en la presente escritura..."
Control de abusividad
El ponente, el magistrado Ruiz de Lara, estima que el cumplimiento de los requisitos de transparencia de la cláusula, aisladamente considerada, exigidos por la Ley sobre condiciones generales de la contratación (LCGC) para incorporar a los contratos las condiciones generales, es insuficiente para eludir el control de abusividad de una cláusula no negociada individualmente, aunque describa o se refiera a la definición del objeto principal del contrato, si no es transparente.
Estima también, que "la transparencia de las cláusulas no negociadas en contratos suscritos con consumidores, incluye el control de comprensibilidad real de su importancia en el desarrollo razonable del contrato".
El artículo 1911 del Código Civil establece que la responsabilidad universal para el pago de deudas obliga al deudor a responder del pago de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros.
Al constituirse la hipoteca como garantía del pago de una deuda, lo que se efectúa generalmente, es la afección de la vivienda al pago de dicha deuda, pero sin alterar la responsabilidad patrimonial universal, tal y como se regula en el artículo 105 de la Ley Hipotecaria.
Los precedentes judiciales
En 2010, la Audiencia Provincial de Navarra emitió un auto de 17 de diciembre, en el que, basándose en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, rechazó el recurso de una entidad financiera, admitiendo la adjudicación del inmueble que garantizaba la deuda constituida con su deudor, pero negándole la capacidad para continuar con la ejecución.
Basaba esta decisión el Auto en que la propia entidad había valorado la finca adjudicada en una cantidad determinada, al tiempo que la concesión del crédito la realizó por un importe superior. Por ello, la Audiencia consideró que atendiendo al valor de tasación de la vivienda, el resultado de la subasta era suficiente para cubrir el principal de la deuda.
La Audiencia Provincial de Girona, en un nuevo auto, de 16 de septiembre de 2011, mantuvo la misma tesis que la de Navarra, aunque en esta ocasión contó con un voto particular discordante.
Este voto particular estimaba que era necesario que para limitar la responsabilidad del deudor al importe de la vivienda las partes, de forma expresa, hubiesen pactado la inaplicabilidad de la responsabilidad universal del deudor, regulada por los artículos 1911 del Código Civil y 150 de la Ley Hipotecaria.
La doctrina defendida en los dos autos de las Audiencias Provinciales no tuvo más eco en otros órganos jurisprudenciales.
Los avalistas solidarios
La sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 10 de Barcelona anula, además, con los mismos argumentos la garantía adicional incluida en el contrato del crédito hipotecario, según la cual los avalistas solidarios con el deudor principal y con las "renuncias a sus beneficios legales de orden, excusión y división".
Todo ello, lo basa el magistrado al amparo del artículo 51 de la Constitución, que señala que "los poderes públicos protegerán con eficacia los intereses económicos de los consumidores y usuarios".
La excusión, lo que asegura es que el acreedor debe dirigirse en primer lugar contra el bien hipotecado, pero si su valor no cubre el importe de la deuda, puede exigir el pago del resto de la misma, dirigiéndose contra otros bienes del deudor, en un procedimiento ejecutivo ordinario. El beneficio de orden obliga a que en caso de producirse un incumplimiento de pago, el acreedor deberá guardar una prelación y primero reclamar al deudor principal y después al fiador. Y el de división conlleva que si hay dos o más fiadores de una misma deuda, ésta tendrá que ser dividida entre ellos por partes iguales.
"Es lo que ocurrió en este caso y en la práctica totalidad de las hipotecas contratadas en España: el banco impone su cláusula de responsabilidad personal universal sin posibilidad de negociación y lo que es peor, sin que en muchas ocasiones comprenda plenamente las consecuencias económicas de dicha cláusula", explica el abogado Navas.
Falta de transparencia
El magistrado Ruiz de Lara se apoya también en la sentencia de 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo, que determina que cuando se está ante condiciones generales de contratación, se debe proceder al análisis de los requisitos de incorporación y concluir a partir de la documentación existente, que las condiciones generales de la contratación del contrato de préstamo hipotecario han sido aceptadas por los adherentes y el contrato de adhesión consistente en el referido préstamo hipotecario ha sido firmado por todos los contratantes. Así consta en la copia simple de la escritura de préstamo hipotecario en el que se da fe notarial de la comparecencia de la entidad financiera y de los prestatarios, y de la aceptación por los adherentes de las cláusulas contractuales.
Añade el Alto Tribunal que el contrato de préstamo hipotecario debe hacer referencia a las condiciones generales incorporadas. A partir de la lectura de la escritura de préstamo hipotecario, debe resultar acreditado que se procedió a la lectura íntegra de la escritura. De tales circunstancias se debe dar fe notarial para dar por estimados tales hechos. Además, en atención a la prueba practicada en el acto de juicio debe colegirse que la información suministrada a los consumidores consistió en la lectura en la notaría de la escritura de préstamo hipotecario. Para ello, la entidad crediticia debe aportar prueba de que así se hizo. Y, finalmente, que no pueda estimarse que la referida condición general tenga el carácter de ilegible.
El Juzgado Mercantil determina que las cláusulas anuladas no son transparentes, ya que falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
Además, indica que no aporta la demandada extremo alguno que acredite tal información previa, al margen de la mera lectura en el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario.
"No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible de la operatividad de las cláusulas que determinan garantías adicionales a la propia hipoteca", subraya el magistrado.
Por otra parte, colige que "no hay información previa clara y comprensible sobre la incidencia económica que tendrían las referidas cláusulas de garantías adicionales y cómo operarían en función del valor de la finca sobre la que se constituía la hipoteca. Destaca, además, que ningún elemento probatorio al respecto se aporta por la entidad. Y en el caso de las utilizadas, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluye la atención del consumidor.
En todo caso, dice que lo que no se ha probado, en ninguno de los casos, por la entidad demandada es que la misma haya cumplido con su deber de transparencia en los términos definidos por el Pleno de la Sala Primera de Tribunal Supremo en la sentencia de 9 de mayo -con su aclaración de 3 de junio-, pues no se ha acreditado por la entidad demandada que haya informado perfectamente a sus clientes.
Primera sentencia que admite anular la hipoteca al entregar la vivienda - elEconomista.es
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Madmaxista
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- 20 Jul 2011
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Lo de la dacion en pago sera interesante para los que tengan hipotecas mayores que el valor de su piso y puedan librarse de ellas de esa manera. Si hay muchas y afectan a los balances al final el banco repercutira ese coste directa o indirectamente sobre otros y en el peor de los casos todos los contribuyentes pagaremos por la nueva ronda de rescates, ayudas y/o avales.
Lo de las titulizaciones de momento sigue todo bloqueado por lo que leo. Nadie se atreve a abrir la caja de pandora porque en este asunto no solo hay millones de € sino delitos graves con nombres y apellidos. Probablemente miles porque era una practica extendida mentir sobre el estado de titulizacion para agilizar los procesos.
No creo que nadie se atreva con esto. Lo de la dacion es mas "facil" porque al final si se hace lo pagaremos entre todos, haciendo costumbre y tal.
Lo de las titulizaciones de momento sigue todo bloqueado por lo que leo. Nadie se atreve a abrir la caja de pandora porque en este asunto no solo hay millones de € sino delitos graves con nombres y apellidos. Probablemente miles porque era una practica extendida mentir sobre el estado de titulizacion para agilizar los procesos.
No creo que nadie se atreva con esto. Lo de la dacion es mas "facil" porque al final si se hace lo pagaremos entre todos, haciendo costumbre y tal.
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alexgonzalez
Madmaxista
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Lo que pasa es que para que la cuantía de la hipoteca sea mayor que el valor del piso (y digo hoy día, tras 8 años del pinchazo de la burbuja), tiene que suceder en los primeros años del crédito.
Si ya han pasado varios años (>5 años), entonces la cosa estaría a al par. Y si ha pasado la mitad de la duración del crédito, la dación en pago sería perjudicial, porque el valor del piso debería ser superior a la deuda.
Frank Black
Madmaxista
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Si se utilizase el sistema alemán en vez de el francés en el cálculo de la cuota no pasarian estas cosas, en 10 años se habría amortizado una buena parte del capital.
plakaplaka
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Si se quiere contratar la hipoteca con el modo de amortización alemán, tampoco hay ningún impedimento por parte de los bancos.
Otro tema es que al hispanistaní ninja de turno le das a elegir en la mima hipoteca (ejemplo, 200.000 € a 30 años interés medio 3%) entre amortización francesa y pagar 840 € mensuales siempre (a igualdad de euribor), o comenzar pagando 1055 por el sistema de amortización constante (y seguir pagando más que en el otro supuesto hasta el año 13 de hipoteca), y en el 99% de las ocasiones elige la primera opción.
El sistema de amortización francés no es intrínsecamente mejor ni peor. Simplemente, su utilización es lógica en un país donde el acceso a la vivienda es tan complicado que muchos hipotecados no podrían hacer frente al mismo préstamo con el sistema alemán, con lo que tendrían que optar por una vivienda de menor precio.
---------- Post added 11-ene-2017 at 11:19 ----------
PD En un escenario como el actual de intereses bajos que ya va para 9 años, casi resulta más interesante irse al sistema francés en una hipo de tipo variable.
Frank Black
Madmaxista
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- 18 Ene 2008
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Lo primero es que con el sistema alemán se amortiza más rápidamente.
Lo segundo es que con el sistema alemán una parte importante de potenciales compradores se salen del "scoring" de riesgos y no se les concedería la hipoteca.
Lo último: NO ES CIERTO que puedas escoger el sistema alemán Y LO SABES. No lo puedes escoger porque no conviene al banco (le conviene cobrar los intereses lo antes posible porque al fin y al cabo son sus beneficios) y porque nadie tiene poder de negociación alguna con el banco, salvo que te llames Florentino o seas dueño de Zara.
no veo en que afecta el sistema de amortizacion que se use, simplemente cambia la distribución del esfuerzo en el tiempo...
No veo que al banco le interese un sistema u otro, ni tampoco al usuario... con el sistema frances tambien puede amortizar anticipadamente si quiere...
No veo que al banco le interese un sistema u otro, ni tampoco al usuario... con el sistema frances tambien puede amortizar anticipadamente si quiere...
alexgonzalez
Madmaxista
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Teniendo en cuenta que los intereses a pagar son los mismos, al banco le da igual uno que otro, salvo que sepa que el hipotecado va a hacer amortizaciones anticipadas importantes continuamente.
plakaplaka
Madmaxista
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Porque se paga más. No es una cuesrión de magia.
Claro. Porque en este país de garrulos el cálculo de la gente para comprar un piso e hipotecarse consistía en calcular la cuota, restarla de sus ingresos y ver si el resto le daba para mortadela.
De otra parte, si el propio banco le dice al cliente que no es capaz de afrontar un pago determinado y que por eso no le concede un crédito, ¿está haciendo mal? ¿No es lo que se les está reprochando no haber hecho?
Porque la opción de que el banco diga al pepito ninja "si quieres una hipoteca con sistema alemán tienes que buscar un piso un 30% más barato porque para el que quires no te llega" ya sabemos cómo acababa.
Sí se podía, ahora no se cómo está lo de la concesión de hipotecas. Como también se podía acceder a hipotecas sin garantía personal (en otras condiciones, claro). Es el comprador tipo de este país el que no tiene especial interés por ese sistema de amortización. Es más: cualquiera que tenga el sistema francés puede completar el abono amortizando anticipadamente y estará más o menos en las mismas circunstancias, y no son muchos los que lo hacen.
Por otra parte, con intereses al >1% durante ya 7-8 años, el que sale perjudicado por el sistema francés es el banco, porque en el grueso de la hipoteca en que se paga proporcionalmente muchos intereses, estos están más bajos. Para cuando suban dentro de 3-5 años, los hipotecados por sistema francés de la pasada década ya estarán empezando a amortizar más capital que intereses y se verán menos afectados.
Al final, parte de las "estafas" que se reprochan a los bancos resultan ser ocasionadas en buena medida por los clientes, y en su propio beneficio: tasaciones infladas (cuanto más, peor para el banco que ejecuta), sistema de amortización francés (beneficioso con tipos bajos), cláusulas suelo (cuando van unidas a diferenciales del 0,33%, ya que al eliminarlas estos se van al 2,5% y se elimina también el techo)...
Si la gran mayoría de hipotecados o futuribles tuviese que contratar mañana su hipoteca, la querría tal y como se han concedido: con la tasación bien inflada, por el 100% del valor de la vivienda más gastos si es posible, a 30 años o más, naturalmente con sistema francés de amortización, con suelo del 1,5% si le ponen un tipo referenciado al Euribor +0,33%, sin importarle superar el 35% de los ingresos netos en la cuota, y asumiendo que para todo ello se le exija garantía personal además de la hipotecaria (porque no va a tener capacidad de ahorro para poner un 30% del valor del piso en su fruta vida). Así que sí: los bankieros son unos me gusta la fruta, pero los pepitos tienen todavía un grado de responsabilidad mayor en toda esta película. Y te recuerdo que la cagada de unos y otros también sale en buena medida de los bolsillos de los que no nos hemos tirado como kamikazes a prestar a quien no tieneo a pedir lo que no puede devolver.
Santiago4
Madmaxista
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Santiago4
Madmaxista
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Santiago4
Madmaxista
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Por qué no es tan malo que un 'fondo buitre' compre tu hipoteca: puedes recomprarla con hasta un 90% de descuento
En ocasiones puede ocurrir que el banco venda nuestra hipoteca a otra entidad bancaria, a una financiera o a un fondo de inversión. Con dicha cesión, los nuevos “propietarios” de la hipoteca son los que nos reclamarán el pago de las cuotas mensuales. Pero, ¿por qué sucede esto? Y, sobre todo, ¿qué ventajas o inconvenientes tiene para nosotros?
Bajo todo el papeleo, se le brinda al hipotecado, por ley, la oportunidad de extinguir nuestra hipoteca por un precio muy inferior a su valor. Este hecho es ampliamente desconocido, pero puede ser extremadamente beneficioso para el titular de la vivienda. No obstante, hay poco tiempo para detectarlo y el banco no tiene por qué comunicárnoslo, según otra cláusula abusiva más de las hipotecas.
Así, el banco puede ceder nuestra deuda a otro banco, pero también a una financiera o a un fondo de inversión. Esta tercera opción suele ser un “fondo buitre”, es decir, un fondo de inversión que se dedica a comprar deudas privadas o públicas por importes muy bajos para especular, obteniendo enormes ganancias. Cuando un banco está al borde de la quiebra, puede actuar de esta manera, acudiendo a fondos buitres que no pierden estas oportunidades tan jugosas.
Pero los hipotecados tampoco deberían perder esta oportunidad, aunque les ponen una gran traba para ello. En concreto, la cláusula de cesión de crédito a terceros establece que la entidad financiera podrá ceder el préstamo en todo o en parte a favor de terceros, sin necesidad de solicitar autorización al deudor, en virtud de esta cláusula abusiva que aparece en todas las hipotecas.
Así, el hipotecado solo dispone de nueve días desde la venta del préstamo para comprar la deuda al nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado, más las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho (según se establece en el artículo 1535 del Código Civil).
El gran obstáculo está en que la mayoría de los textos de hipoteca contienen esta cláusula según la cual el hipotecado renuncia expresamente a que le comuniquen la cesión de su hipoteca, un derecho establecido en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. Se trata, por descontado, de una cláusula abusiva. Y ante la ley podemos ejercer el derecho de solicitar que se anule.
Sumadas ambas trabas, parece misión imposible. Pero existen procedimientos para estar al tanto de una posible venta de nuestra hipoteca, que conocemos bien los abogados especialistas en derecho hipotecario. No es sencillo, pero sí posible, y merece la pena tener conocimiento de ello porque significaría una oportunidad de convertir una dación en pago (si no podemos afrontar nuestra hipoteca y vamos a perder nuestra casa) en una inteligente maniobra para ser los propietarios definitivos sin deber, además, nada a ninguna entidad
Pongamos un ejemplo. Nos quedan 150.000 euros por pagar en los próximos años, pero nuestro banco acaba de ceder nuestra hipoteca a un tercero. En este caso, debemos saber que existe la posibilidad de que podamos pagar nuestra vivienda y olvidarnos de la hipoteca abonando sólo 15.000 euros. Este supuesto podría ser perfectamente real, ya que cuando nuestro banco vende el préstamo hipotecario que tenemos con él, podemos comprársela a nuestro nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado. Y esta cuantía suele ser muy inferior a lo que, en realidad, nos quedaría por liquidar.
Es posible que podamos hacernos cargo del “nuevo” valor de nuestra hipoteca, que puede descender hasta incluso un 90% como en el ejemplo que comentaba al principio. Aunque, como media, se podría afirmar que estaríamos ahorrando en estos casos al menos un 50% del coste real, aproximadamente.
Lo esencial de todo este asunto es que los propietarios que abonan una hipoteca mes a mes deben revisar la misma, por si acaso se ha producido o se puede producir próximamente una venta de la deuda por parte de nuestro banco. La clave está en ponerse en manos de profesionales que tenemos experiencia en esta rama legal, ya que, debido al desconocimiento general del tema, es prácticamente la única manera de saber si estamos a tiempo de ejercer nuestro derecho a comprar nuestra propia hipoteca a un precio muy bajo, y cómo hacerlo.
Pero si no lo conseguimos, y pasan los 9 días establecidos desde que el banco cede nuestro crédito hipotecario, debemos saber un matiz importante: ahora estamos en unas manos bien distintas. Si mantenemos nuestros pagos al día y correctamente no notaremos ninguna eventualidad. Sin embargo, si no podemos hacer frente a la hipoteca debidamente y quisiéramos renegociar la forma de pago, entidades como los fondos buitre no suelen estar de acuerdo con ningún tipo de cambio al respecto. Y los impagos representarían directamente un embargo, sin más conversaciones.
Por qué no es tan malo que un 'fondo buitre' compre tu hipoteca: puedes recomprarla con hasta un 90% de descuento
El secreto de los créditos fallidos: se venden con descuentos superiores al 90%
descuento del 93 puntos sobre cien.
El secreto de los créditos fallidos: se venden con descuentos superiores al 90%
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En ocasiones puede ocurrir que el banco venda nuestra hipoteca a otra entidad bancaria, a una financiera o a un fondo de inversión. Con dicha cesión, los nuevos “propietarios” de la hipoteca son los que nos reclamarán el pago de las cuotas mensuales. Pero, ¿por qué sucede esto? Y, sobre todo, ¿qué ventajas o inconvenientes tiene para nosotros?
Bajo todo el papeleo, se le brinda al hipotecado, por ley, la oportunidad de extinguir nuestra hipoteca por un precio muy inferior a su valor. Este hecho es ampliamente desconocido, pero puede ser extremadamente beneficioso para el titular de la vivienda. No obstante, hay poco tiempo para detectarlo y el banco no tiene por qué comunicárnoslo, según otra cláusula abusiva más de las hipotecas.
Así, el banco puede ceder nuestra deuda a otro banco, pero también a una financiera o a un fondo de inversión. Esta tercera opción suele ser un “fondo buitre”, es decir, un fondo de inversión que se dedica a comprar deudas privadas o públicas por importes muy bajos para especular, obteniendo enormes ganancias. Cuando un banco está al borde de la quiebra, puede actuar de esta manera, acudiendo a fondos buitres que no pierden estas oportunidades tan jugosas.
Pero los hipotecados tampoco deberían perder esta oportunidad, aunque les ponen una gran traba para ello. En concreto, la cláusula de cesión de crédito a terceros establece que la entidad financiera podrá ceder el préstamo en todo o en parte a favor de terceros, sin necesidad de solicitar autorización al deudor, en virtud de esta cláusula abusiva que aparece en todas las hipotecas.
Así, el hipotecado solo dispone de nueve días desde la venta del préstamo para comprar la deuda al nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado, más las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho (según se establece en el artículo 1535 del Código Civil).
El gran obstáculo está en que la mayoría de los textos de hipoteca contienen esta cláusula según la cual el hipotecado renuncia expresamente a que le comuniquen la cesión de su hipoteca, un derecho establecido en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. Se trata, por descontado, de una cláusula abusiva. Y ante la ley podemos ejercer el derecho de solicitar que se anule.
Sumadas ambas trabas, parece misión imposible. Pero existen procedimientos para estar al tanto de una posible venta de nuestra hipoteca, que conocemos bien los abogados especialistas en derecho hipotecario. No es sencillo, pero sí posible, y merece la pena tener conocimiento de ello porque significaría una oportunidad de convertir una dación en pago (si no podemos afrontar nuestra hipoteca y vamos a perder nuestra casa) en una inteligente maniobra para ser los propietarios definitivos sin deber, además, nada a ninguna entidad
Pongamos un ejemplo. Nos quedan 150.000 euros por pagar en los próximos años, pero nuestro banco acaba de ceder nuestra hipoteca a un tercero. En este caso, debemos saber que existe la posibilidad de que podamos pagar nuestra vivienda y olvidarnos de la hipoteca abonando sólo 15.000 euros. Este supuesto podría ser perfectamente real, ya que cuando nuestro banco vende el préstamo hipotecario que tenemos con él, podemos comprársela a nuestro nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado. Y esta cuantía suele ser muy inferior a lo que, en realidad, nos quedaría por liquidar.
Es posible que podamos hacernos cargo del “nuevo” valor de nuestra hipoteca, que puede descender hasta incluso un 90% como en el ejemplo que comentaba al principio. Aunque, como media, se podría afirmar que estaríamos ahorrando en estos casos al menos un 50% del coste real, aproximadamente.
Lo esencial de todo este asunto es que los propietarios que abonan una hipoteca mes a mes deben revisar la misma, por si acaso se ha producido o se puede producir próximamente una venta de la deuda por parte de nuestro banco. La clave está en ponerse en manos de profesionales que tenemos experiencia en esta rama legal, ya que, debido al desconocimiento general del tema, es prácticamente la única manera de saber si estamos a tiempo de ejercer nuestro derecho a comprar nuestra propia hipoteca a un precio muy bajo, y cómo hacerlo.
Pero si no lo conseguimos, y pasan los 9 días establecidos desde que el banco cede nuestro crédito hipotecario, debemos saber un matiz importante: ahora estamos en unas manos bien distintas. Si mantenemos nuestros pagos al día y correctamente no notaremos ninguna eventualidad. Sin embargo, si no podemos hacer frente a la hipoteca debidamente y quisiéramos renegociar la forma de pago, entidades como los fondos buitre no suelen estar de acuerdo con ningún tipo de cambio al respecto. Y los impagos representarían directamente un embargo, sin más conversaciones.
Por qué no es tan malo que un 'fondo buitre' compre tu hipoteca: puedes recomprarla con hasta un 90% de descuento
El secreto de los créditos fallidos: se venden con descuentos superiores al 90%
descuento del 93 puntos sobre cien.
El secreto de los créditos fallidos: se venden con descuentos superiores al 90%
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plakaplaka
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Eso no es del todo cierto.Por qué no es tan malo que un 'fondo buitre' compre tu hipoteca: puedes recomprarla con hasta un 90% de descuento
En ocasiones puede ocurrir que el banco venda nuestra hipoteca a otra entidad bancaria, a una financiera o a un fondo de inversión. Con dicha cesión, los nuevos “propietarios” de la hipoteca son los que nos reclamarán el pago de las cuotas mensuales. Pero, ¿por qué sucede esto? Y, sobre todo, ¿qué ventajas o inconvenientes tiene para nosotros?
Bajo todo el papeleo, se le brinda al hipotecado, por ley, la oportunidad de extinguir nuestra hipoteca por un precio muy inferior a su valor. Este hecho es ampliamente desconocido, pero puede ser extremadamente beneficioso para el titular de la vivienda. No obstante, hay poco tiempo para detectarlo y el banco no tiene por qué comunicárnoslo, según otra cláusula abusiva más de las hipotecas.
Así, el banco puede ceder nuestra deuda a otro banco, pero también a una financiera o a un fondo de inversión. Esta tercera opción suele ser un “fondo buitre”, es decir, un fondo de inversión que se dedica a comprar deudas privadas o públicas por importes muy bajos para especular, obteniendo enormes ganancias. Cuando un banco está al borde de la quiebra, puede actuar de esta manera, acudiendo a fondos buitres que no pierden estas oportunidades tan jugosas.
Pero los hipotecados tampoco deberían perder esta oportunidad, aunque les ponen una gran traba para ello. En concreto, la cláusula de cesión de crédito a terceros establece que la entidad financiera podrá ceder el préstamo en todo o en parte a favor de terceros, sin necesidad de solicitar autorización al deudor, en virtud de esta cláusula abusiva que aparece en todas las hipotecas.
Así, el hipotecado solo dispone de nueve días desde la venta del préstamo para comprar la deuda al nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado, más las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho (según se establece en el artículo 1535 del Código Civil).
El gran obstáculo está en que la mayoría de los textos de hipoteca contienen esta cláusula según la cual el hipotecado renuncia expresamente a que le comuniquen la cesión de su hipoteca, un derecho establecido en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. Se trata, por descontado, de una cláusula abusiva. Y ante la ley podemos ejercer el derecho de solicitar que se anule.
Sumadas ambas trabas, parece misión imposible. Pero existen procedimientos para estar al tanto de una posible venta de nuestra hipoteca, que conocemos bien los abogados especialistas en derecho hipotecario. No es sencillo, pero sí posible, y merece la pena tener conocimiento de ello porque significaría una oportunidad de convertir una dación en pago (si no podemos afrontar nuestra hipoteca y vamos a perder nuestra casa) en una inteligente maniobra para ser los propietarios definitivos sin deber, además, nada a ninguna entidad
Pongamos un ejemplo. Nos quedan 150.000 euros por pagar en los próximos años, pero nuestro banco acaba de ceder nuestra hipoteca a un tercero. En este caso, debemos saber que existe la posibilidad de que podamos pagar nuestra vivienda y olvidarnos de la hipoteca abonando sólo 15.000 euros. Este supuesto podría ser perfectamente real, ya que cuando nuestro banco vende el préstamo hipotecario que tenemos con él, podemos comprársela a nuestro nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado. Y esta cuantía suele ser muy inferior a lo que, en realidad, nos quedaría por liquidar.
Es posible que podamos hacernos cargo del “nuevo” valor de nuestra hipoteca, que puede descender hasta incluso un 90% como en el ejemplo que comentaba al principio. Aunque, como media, se podría afirmar que estaríamos ahorrando en estos casos al menos un 50% del coste real, aproximadamente.
Lo esencial de todo este asunto es que los propietarios que abonan una hipoteca mes a mes deben revisar la misma, por si acaso se ha producido o se puede producir próximamente una venta de la deuda por parte de nuestro banco. La clave está en ponerse en manos de profesionales que tenemos experiencia en esta rama legal, ya que, debido al desconocimiento general del tema, es prácticamente la única manera de saber si estamos a tiempo de ejercer nuestro derecho a comprar nuestra propia hipoteca a un precio muy bajo, y cómo hacerlo.
Pero si no lo conseguimos, y pasan los 9 días establecidos desde que el banco cede nuestro crédito hipotecario, debemos saber un matiz importante: ahora estamos en unas manos bien distintas. Si mantenemos nuestros pagos al día y correctamente no notaremos ninguna eventualidad. Sin embargo, si no podemos hacer frente a la hipoteca debidamente y quisiéramos renegociar la forma de pago, entidades como los fondos buitre no suelen estar de acuerdo con ningún tipo de cambio al respecto. Y los impagos representarían directamente un embargo, sin más conversaciones.
Por qué no es tan malo que un 'fondo buitre' compre tu hipoteca: puedes recomprarla con hasta un 90% de descuento
El secreto de los créditos fallidos: se venden con descuentos superiores al 90%
descuento del 93 puntos sobre cien.
El secreto de los créditos fallidos: se venden con descuentos superiores al 90%
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Para poder aplicar el art. 1535 CC tiene que tratarse de un crédito litigioso. Esto es, estar discutido (el crédito, no su ejecución) en un procedimiento judicial.
Santiago4
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Ventas de hipotecas a “fondos buitre” y retracto del deudor
Ventas de hipotecas a
Si buceamos en el Código Civil español, concretamente en su artículo 1.535 del mismo, algunos se quedarán atónitos cuando contemplen la existencia de una suerte de derecho de retracto en las ventas de créditos litigiosos.
Efectivamente, cuando se cede o vende un crédito litigioso, el deudor tiene derecho a pagar al acreedor lo mismo por lo que lo hubiera vendido, dentro de los nueve días siguientes a aquél en que hubiera tenido conocimiento de la venta.
¿Qué se entiende por crédito litigioso? El Código Civil establece que se considera un crédito como litigioso desde el momento en que se contesta una demanda
Refinanciaciones y cesión de créditos: detalles clave que debería saber - Economía3
Ventas de hipotecas a
Si buceamos en el Código Civil español, concretamente en su artículo 1.535 del mismo, algunos se quedarán atónitos cuando contemplen la existencia de una suerte de derecho de retracto en las ventas de créditos litigiosos.
Efectivamente, cuando se cede o vende un crédito litigioso, el deudor tiene derecho a pagar al acreedor lo mismo por lo que lo hubiera vendido, dentro de los nueve días siguientes a aquél en que hubiera tenido conocimiento de la venta.
¿Qué se entiende por crédito litigioso? El Código Civil establece que se considera un crédito como litigioso desde el momento en que se contesta una demanda
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