Emplumarle la vivienda al banco, por listos

[AltoEvolucionado]

Querido Plakaplaka: La escritura hipotecaria goza de especial protección en nuestra legislación, ya que le da un trámite preferente y beneficiario (en teoría) para el acreedor pero en modo alguno le limita para acudir al procedimiento general.

esto es el Banco puede ejecutar la hipoteca a través del procedimiento "especial" de los arts 681 y siguientes de la LEC pero también puede acudir al procedimiento general previsto en los artículos 517.4 y 520 de la LEC. es más, por poder pueden igualmente acudir al declarativo correspondiente, Juicio ordinario, o bien al procedimiento Monitorio si lo desean. No sería la primera vez. Pero lo más común es acudir a la ENJ, cada vez más, para así evitar los efectos perniciosos para ellos de las medidas de protección de consumidores hipotecarios.

Y como dirían en la tele, es información, no opinión...

Respecto del orden de prelación de embargos que argüía Snoopi... Es potestativo, no imperativo, y debe ser ajustado por el Secretario para conseguir la realización del crédito evitando perjuicios ineccesarios al ejecutado. En la práctica el embargo de salario o nómina es lo primerito en todas las ejecuciones que se siguen en un Juzgado, eso sí, con la limitación y los tramos que marca el art. 607 LEC pero sin la especial protección que se ha establecido para los deudores hipotecarios, que basicamente y a grosso modo supone doblar los mínimos que marca el art. 607.

Por otro lado al ser una ENJ y no una EJH, hay que acudir a las normas generales de realización de bienes inmuebles y por tanto hacer una nueva tasación, a realizar por perito judicial. Este último punto podrías intentar pelearlo, arguyendo abuso de derecho, pero lo tendrías difícil.

 

[y esto es todo amigos]

¿y no hay ya sentencias en este aspecto? Porque estoy convencido de que esto ya habra pasado y mas de una vez.

 

[AltoEvolucionado]

A que te refieres sobre si hay sentencias al respecto? A si se ha opuesto al despacho de ejecución como ENJ argumentando que debiera haberse acudido a la EJH? Alguna vez he visto alguna oposición en ese sentido, desestimada por supuesto por medio de auto pero desconozco si alguien ha llegado a recurrir esa desestimación ante la Audiencia Provincial por medio de apelación. Lo miro y te digo

Vaya, buscando ya me encuentro con una sentencia de la sección cuarta de la Audiencia Provincial de Baleares de 2003 que ya establece a grosso modo que el artículo 1911 establece un principio de responsabilidad universal, es decir que se responde con todo el patrimonio presente o futuro respecto de una deuda y que la garantía hipotecaria, salvo que se pacte que la obligación garantizada se haga efectiva sobre los bienes hipotecados, dejando libre el resto del patrimonio, como autoriza el art. 140 LH no limita acudir a la vía general ni altera la responsabilidad personal ilimitada que establece el art. 105 LH. Se basa para ello en el criterio jurisprudencial que al respecto mantiene el TS ya desde la sentencia de 18 de mayo de 1960

 

[herreriko]

La conciencia va bien tranquila. Más que nada, por que no puedo pagar y vivir dignamente. Amén, de que al primer imprevisto, a la mas mínima, imposible afrontar el mes.

El caso es informarme bien, para saber si me van a jorobar de por vida o no. Por lo que voy viendo, es posible.

Las opciones son las siguientes:

A: el banco acepta, se queda la casa y minimiza pérdidas . Recupero mi vida
B: el banco no acepta, pierde mas dinero, me mete un pufo que sabe que no va a cobrar en la vida y mientras tanto, vivo unos 5 años gratis en casa.
Embargo de nómina si llego al minimo , que evidentemente, no llegare. Prefiero regalarle el dinero a mi jefe y que me pague menos. Que me de mas fiesta.
Me sacan de la sociedad. Igual me da pagar luz que pincharla. Pagar multas que no. Además, podre solicitar ayudas sociales. Es decir, ser un golfo.

La opción A beneficia a todos, la b no beneficia en nada, salvo a mi, viviendo gratis unos años. Amén de ya arruinado de por vida, darle una patada a la puerta de otra propiedad del banco y que empiece de nuevo.

Ya os contare

Una cosa es que tu no puedas pagar porque tienes que dar de comer a tus hijos o cubrir bienes de primera necesidad y otra porque quieras pegarte una vida mejor ya que ves que viviendo de alquiler vives mas tranquilo ahora.

no me parece correcta tu actitud, es la de un picao que ahora no le interesa las reglas del juego se enfada como un niño y no respira.

si te cuesta pagar la hipoteca, pluriempleate o aprende otra profesion mejor pagada o buscate la vida, o te piensas que los que ganan mas dinero que tu son iluminados?

 

[plakaplaka]

Querido Plakaplaka: La escritura hipotecaria goza de especial protección en nuestra legislación, ya que le da un trámite preferente y beneficiario (en teoría) para el acreedor pero en modo alguno le limita para acudir al procedimiento general.

esto es el Banco puede ejecutar la hipoteca a través del procedimiento "especial" de los arts 681 y siguientes de la LEC pero también puede acudir al procedimiento general previsto en los artículos 517.4 y 520 de la LEC. es más, por poder pueden igualmente acudir al declarativo correspondiente, Juicio ordinario, o bien al procedimiento Monitorio si lo desean. No sería la primera vez. Pero lo más común es acudir a la ENJ, cada vez más, para así evitar los efectos perniciosos para ellos de las medidas de protección de consumidores hipotecarios.

Y como dirían en la tele, es información, no opinión...

Respecto del orden de prelación de embargos que argüía Snoopi... Es potestativo, no imperativo, y debe ser ajustado por el Secretario para conseguir la realización del crédito evitando perjuicios ineccesarios al ejecutado. En la práctica el embargo de salario o nómina es lo primerito en todas las ejecuciones que se siguen en un Juzgado, eso sí, con la limitación y los tramos que marca el art. 607 LEC pero sin la especial protección que se ha establecido para los deudores hipotecarios, que basicamente y a grosso modo supone doblar los mínimos que marca el art. 607.

Por otro lado al ser una ENJ y no una EJH, hay que acudir a las normas generales de realización de bienes inmuebles y por tanto hacer una nueva tasación, a realizar por perito judicial. Este último punto podrías intentar pelearlo, arguyendo abuso de derecho, pero lo tendrías difícil.

Edit matizo

Que el banco puede optar por ejecutar la hipoteca o ir a un ordinario (acudir al procedimiento general, como tú dices) es lo que te decía yo antes. Pero un ordinario no es una "ejecución de título no judicial", sino un procedimiento declarativo que finaliza por una sentencia. Y a la hora de ejecutar esa sentencia, no podrá ser una ejecución de título no judicial, sino una ETJ.

Sobre la posibilidad de acudir a ejecución ordinaria de la escritura del préstamo me suena que hay jurisprudencia menor en la actualidad en ambos sentidos. A mí me parece un fraude de ley.

Saludos

 

[y esto es todo amigos]

Ok, pero al forero snoopy, una vez terminado todo el proceso y si le dejasen una deuda brutal, ¿no podria declararse en quiebra personal?

Se que esa opción existe, lo que ya no me acuerdo como ha evolucionado la cosa, incluso abri un hilo al respecto.

 

[plakaplaka]

PD2 Las Audiencias provinciales que he visto a bote pronto se inclinan todas por permitir la ejecución ordinaria, con lo que cobra especial imporrtancia lo que comentábamos antes de tener o no distintos bienes e ingresos al margen del inmueble hipotecado.
En todo caso, el tema debería tener próximamente pronunciamiento por el TS, porque admitir que el acreedor tiene abiertas todas las vías (eje. hipotecaria, ejec. ordinaria y declarativo) va frontalmente en contra de la intención del legislador, vistas las últimas modificaciones de protección del deudor hipotecario. Y hasta podría llegar al TJUE como el tema de las cláusulas abusivas en la ejecución hipotecaria, obligando a una modificación legislativa.

 

[snoopi]

Una cosa es que tu no puedas pagar porque tienes que dar de comer a tus hijos o cubrir bienes de primera necesidad y otra porque quieras pegarte una vida mejor ya que ves que viviendo de alquiler vives mas tranquilo ahora.

no me parece correcta tu actitud, es la de un picao que ahora no le interesa las reglas del juego se enfada como un niño y no respira.

si te cuesta pagar la hipoteca, pluriempleate o aprende otra profesion mejor pagada o buscate la vida, o te piensas que los que ganan mas dinero que tu son iluminados?

Es que no puedo pagarla. ni mas ni menos, ni menos ni mas. Por eso me estoy informando de todas las posibilidades que hay.

Me imagino, que la negociacion acabara en una quita de la deuda y refinanciacion a mas tiempo del resto, ajustando la cuota a lo que puedo pagar.

A las malas salimos perdiendo todos. A las buenas salimos ganando todos

---------- Post added 30-abr-2015 at 19:59 ----------

Ok, pero al forero snoopy, una vez terminado todo el proceso y si le dejasen una deuda brutal, ¿no podria declararse en quiebra personal?

Se que esa opción existe, lo que ya no me acuerdo como ha evolucionado la cosa, incluso abri un hilo al respecto.

No se cae el mundo.

A las malas, el banco me puede dejar una deuda brutal, pero eso implica vivir gratis en la casa muuuchos años.

despues, cuando por fin consigan echarme, les puedo pagar con la misma moneda e ir a jorobarlos. Dejar la casa hasta sin las tazas del water. Luego darle una patada a la puerta de la casa de enfrente, tambien del banco y asi hacer la mudanza rapida. -que vuelvan a empezar otro procedimineto. Me han arruinado, lo mismo da.

Embargos de nominaas, son muy evitables, con ganar poco sobre y al no pagar hipoteca ni alquiler, sale a cuenta.Incluso puedes pinchar la luz y no pagar ninguna clase de impuesto.

esto es lo que pasaria, si los jueces se pasan las leyes por el forro y el banco. Yo tambien.

Puedes imaginar, que al no pagar hipoteca ni alquiler durante años, puedes guardar bastante dinero debajo de la almohada (cuenta de tu padre, hermano...)

imagina que te pueden embargar 100 euros de la nomina. Por cada mes que te guardes 500 euros, tienes para suplir esa cafencia no nomina. 24 meses hasta que te deshaucien o mas, te da para ahorrar bastante. tienes para suplir ese embargo durante 120 meses. Si es que te dejas embargar.

muchos problemas para todos, me imagino que habra acuerdo

 

[AltoEvolucionado]

PD2 Las Audiencias provinciales que he visto a bote pronto se inclinan todas por permitir la ejecución ordinaria, con lo que cobra especial imporrtancia lo que comentábamos antes de tener o no distintos bienes e ingresos al margen del inmueble hipotecado.
En todo caso, el tema debería tener próximamente pronunciamiento por el TS, porque admitir que el acreedor tiene abiertas todas las vías (eje. hipotecaria, ejec. ordinaria y declarativo) va frontalmente en contra de la intención del legislador, vistas las últimas modificaciones de protección del deudor hipotecario. Y hasta podría llegar al TJUE como el tema de las cláusulas abusivas en la ejecución hipotecaria, obligando a una modificación legislativa.

Camino largo y tortuoso es el acudir a la Justicia comunitaria. Respecto a si el banco puede o no acudir al procedimiento de ejecución "normal" en vez de al especial creo que ha quedado claro. Pueden y ahora lo hacen. No siempre, claro, sólo cuando a ellos les interese.

Es importante entender que vivimos en un Estado con un sistema procesal "dual". Es hipergarantista en la jurisdicción penal, en la que incluso existe un atenuante por dilación indebida que en la práctica implica una rebaja sustancial de las penas en los llamados macroprocesos en los que hay muchos implicados utilizando todo lo imaginable para retrasar la instrucción... pero sin embargo es implacable contra el deudor en la jurisdicción civil, pudiendo incluso ir contra los bienes del cónyuge, permitiendo el embargo simultaneo de salario, saldos bancarios, vehículos, bienes muebles e inmuebles. Y con sucesión procesal "mortis causa" de las deudas en caso de fallecimiento salvo renuncia expresa a la herencia por parte de los herederos.

Hoy en día, por primera vez en la historia de España, a los bancos se les está empezando a dar caña en vía judicial. La nulidad de las clausulas suelo, de los swap, de las subordinadas, de la adquisición de acción (Bankia) o valores (Santander), etc era algo inimaginable hace tan sólo unos pocos años. Y ciertamente la espoleta fue la tan traída y llevada Sentencia del TJUE que aplicaba la normativa comunitaria en materia de consumo y que protege especialmente a los consumidores. En los paises europeos "de verdad" es un tema que ya se se aplicaba desde hace más de veinte o treinta años, pero aquí se tenía que seguir tirando de la Ley de represión contra la Usura, la llamada Ley Azcárate de 1908.

Creo que algunas cosas buenas nos vienen de Europa, a fin de cuentas consumidores europeos somos todos, y quizás dentro de unos años una sentencia del TJUE diga que el art. 1911 del Código civil es contrario a la normativa de protección de consumidores, pero hasta que ese momento llegue...

 

[lucky starr]

Y no es mejor negociar una quita/dación en pago con el banco. Si realmente estas tan dolido el banco va a intentarlo todo antes de ir a subasta.

 

[reydmus]

La conciencia va bien tranquila. Más que nada, por que no puedo pagar y vivir dignamente. Amén, de que al primer imprevisto, a la mas mínima, imposible afrontar el mes.

Habria que ver la definicion de "vivir dignamente" porque cada cual tiene su acepcion y algunas nos pueden parecer ridiculas.

Yo sinceramente apuesto a que no se la vas a colar al banco y te va a tocar apechugar con tu inversion. Solo espero que pase lo que pase subas el hilo, aunque si pintan bastos dudo que lo hagas. Espero equivocarme.

 

[Volem TV3 a Alacant]

Hola.

Me encuentro en una situación hipotecaria atípica, según he leído.

Al parecer, el banco se pasó de listo cuando tasó mi vivienda en 322.000 euros para subasta , según consta en las escrituras.

En la actualidad se deben 220.000 euros, pagando una cuota algo alta para mis ingresos, después de ganarles el juicio de la cláusula suelo.

El caso, es que según he leído, el banco debe quedarse la casa por el 70% en caso de que deje de pagar. Es decir, 225.000 euros más costas.

Al parecer, las costas son del 5% máximo! es decir! unos 11.000 euros.

Total, 231.000 euros mas o menos, que entre que sale un no sale la ejecucion y juicio, en vez de pagar hipoteca se puede meter en una hucha para cuando llegue el día.

Además, al parecer, según he leído, si se paga lo que sobrepasé de los 225.000 euros, antes de 5 años, que sería al día siguiente, se reduciría la deuda al 65% de lo que quedara.

¿Es cierto? ¿Alguien sabe de estos temas? ¿Alguien conoce algún abogado experto al que consultar?

Me iba a mudar perdiendo dinero, pero si el banco se queda la casa por 225.000 euros, cuando en mercado no pasan de 180.000 euros, me ahorró colgar el cartel de "se vendé"

Pregunto, por que no se sí es cierto o el banco me puede hacer alguna jugarreta. No me puedo creer que esto sea asi

Saludos

No te interesa.
El impago llevará intereses de demora a un tipo alto. Pasará bastante tiempo hasta la subasta. Eso encarecerá la deuda final. Las costas serán de mayor importe y, si te descuidas, todavía deberás dinero al Banco tras la adjudicación de la vivienda en el porcentaje que dices.

Saludos.

 

[temis2011]

Habria que ver la definicion de "vivir dignamente" porque cada cual tiene su acepcion y algunas nos pueden parecer ridiculas.

Yo sinceramente apuesto a que no se la vas a colar al banco y te va a tocar apechugar con tu inversion. Solo espero que pase lo que pase subas el hilo, aunque si pintan bastos dudo que lo hagas. Espero equivocarme.

Para darle un consejo, eso es lo más importante que patrimonio tiene y que medios de vida, si no puede demostrar que está en situación de insolvencia, lo más fácil es que no salde la deuda con la adjudicación ni en broma.

 

[Meñakoz]

Visitando la página de la Administración de Justicia en Euskadi, en la sección de subastas, aquellos inmuebles que ya tienen señalada fecha para su subasta, utilizan el procedimiento judicial Ejecutivo Hipotecario, tal como a ti te gustaría que sucediese. Si te fijas en los diferentes inmuebles verás que las tasaciones también son elevadas.

!!Suerte!!


Detalle de la Subasta - Administración de Justicia en Euskadi



http://www.justizia.net/subastas-ju...fechaD=01/05/2015&cfechaH=&bbuscarbien=Buscar

 

[temis2011]

Se me ocurre que puedes impagar la hipoteca y esperar a ver por dónde tiran, si no te interesa el camino elegido siempre puedes pagar.