Mi método para saber el precio objetivo de una vivienda

Hay un pico de hilos hablando del precio real de la vivienda. Algunos se basan en analizar sus costes (con más o menos fortuna) y otra gente me da la sensación que da intuciones. Yo voy a escribir lo que pienso basado en una cierta experiencia que no detallaré . para someterlo al criterio de tan selecto foro:

Creo que es evidente que el precio de la vivienda ha sufrido un incremento desmesurado del 1999 al 2007. Las causas han sido varias:

Demográficas: España ha llegado a los 44 millones de habitantes; es decir, en ese periodo ha crecido en más de 3 millones de personas. A ello hay que añadir la mayor creación de hogares monoparentales.

Financieras: El tipo de interés para comprar viviendas bajó espectacularmente tanto para particulares como para entidades bancarias que se nutrían del interbancario. A ello ayudaban los incentivos fiscales.

Culturales: Este crecimiento en los precios hizo que su precio se incrementara y que se asentase en la cultura popular el ya famoso “la vivienda nunca baja” y “alquilar es tirar el dinero”

Todo ello significó, en resumidas cuentas, que el precio de venta se ha desligado del valor de uso (en términos marxistas).

Yo creo que el precio “objetivo” de la vivienda en un sistema de mercado solo se puede medir ligado a un valor de uso, que en caso de los bienes inmuebles se debería medir por el precio de alquiler. Muestra de ello es el segmento comercial, que es el más pegado a las rentas de alquiler. Si un parque comercial se alquila se alquila a 12 € m2/mes su precio de venta en el mercado inversor profesionalizado es de 12 meses x 12 € = 144 € m2/año, exigiéndole una rentabilidad del 6% (rentabilidad media despreciando rating del inquilino y considerando el IPC inmobiliario=IPC general) da un precio de venta de 2,400 € m2 de SBA. De hecho este mercado se ha mantenido bastante estable y son pocos los promotores de comercial en dificultades precisamente porque los precios se han mantenido vinculados a valores de uso marcados por el alquiler.

En el caso de la vivienda, la rentabilidad exigida, pongamos del 6%, (llevaba implícita que el IPC vivienda es muy superior al IPC general, por lo que se estaba dispuesto a pagar más (frente al alquiler) porque se pensaba que la rentabilidad de la inversión provenía del incremento de precios en vez de las rentas. Con la actual quiebra de la fe en la subida infinita de los precios de los pisos, éstos tenderán a equilibrar su precio con el valor de uso.

Pongamos un piso tipo de 90 m2 utiles (unos 115 cec) cuyo precio de alquiler en el mercado sea de 700 €. Siguiendo el criterio de valoración, su precio sería 700 / 90 x 12 = 93,3 € m2/año, al 6%, un precio de 1.555 € m2 util.

¿Por qué la gente pagaba 2.000 € m2u o más por ese piso? Si pagas a 2.000 € m2u, con una alquiler de 93,3 € m2u /año tu rentabilidad es del 4,6%, pero te parece buena inversión porque el valor de retorno de la inversión el año 1 compensará ese diferencial.

Conclusión. El precio de una vivienda bajará hasta un precio objetivo que será igual al precio de alquiler de una vivienda equivalente capitalizado al 5,5% (algo más bajo que la rentabilidad de otros proyectos inmobiliarios.

O dicho de otra forma: Precio OBJETIVO m2 de la vivienda = precio de alquiler m2/mes x 12 / 5,5%.

Ejemplo: Precio de alquiler de vivienda equivalente: 700 €, tamaño: 90 m2utiles.

Precio de alquiler m2/mes = 7.77
Precio de alquiler m2 año= 93,3

Precio m2 de la vivienda: (93,3 / 5,5%) =1.697 € m2
Precio total de la vivienda: 90 * 1.697 = 152.730 €

Zumbido:

Tu razonamiento es "casi" correcto pero quedas con un precio final relativamente CARO porque asumes que una renta "buena" es del 6% cuando en realidad, la renta inmobiliaria PROMEDIO tiene que rondar el 8% y, lo ideal, sería que fuera del 10%.

Si rearmas tus cálculos con esos rendimientos, verás que el precio por m2 se acerca más a los 1200 euros x m2 que a los valores que obtienes.

Y eso se debe a que, al 10% anual de rentabilidad, habrás recuperado el capital al cabo de 10 años y, si tomas el 8% en unos 12 años que es la media para el cálculo de los negocios inmobilarios.

Una rentabilidad entre el 8% al 10% asegura que los inversores mantendrán abastecido el mercado de inmuebles porque les interesa como negocio.

Tu precio para 90 m2 tiene que estar en 108.000 euros y, el alquiler para ese inmueble tendría que rondar los 720 euros mensuales (pudiendo incluso ser de 900).

Zumbido:

Tu razonamiento es "casi" correcto pero quedas con un precio final relativamente BARATO porque asumes que una renta "buena" es del 6% cuando en realidad, la renta inmobiliaria PROMEDIO tiene que rondar el 4% y, lo ideal, sería que fuera del 3%. Al fin y al cabo el que adquiere un piso ya obtiene suficiente satisfacción sin necesitar rentabilidades espectaculares.

Si rearmas tus cálculos con esos rendimientos, verás que el precio por m2 se acerca más a los 2400 euros x m2 que a los valores que obtienes.

Y eso se debe a que, al 4% anual de rentabilidad, habrás recuperado el capital al cabo de 15 años y, si tomas el 3% en unos 20 años que es la media para el cálculo de los negocios inmobilarios cuando el propietario se conforma con el hecho fundamental: SER PROPIETARIO.

Una rentabilidad entre el 8% al 10% asegura que los inversores mantendrán abastecido el mercado de inmuebles porque les interesa como negocio. Pero los propietarios aborrecemos a los especuladores pasapiseros que son los que han provocado esta megaestafa piramidal ladrillil, asi que mejor que se queden fuera de esta necesidad básica que es la vivienda.

Tu precio para 90 m2 tiene que estar en 220.000 euros y, el alquiler para ese inmueble tendría que rondar los 720 euros mensuales (pudiendo incluso ser de 900).

En mi humilde opinión, tu cálculo y razonamiento son correctísimos, a excepción de que el parámetro base que tomas, el alquiler, no es, ni ha sido, realista.

Al alcanzar rendimientos del 20% de los pisitos vacíos, no hubo interés en alquilar por parte de los propietarios. Al no haber suficiente oferta, el precio de los alquileres se desbocó paralelamente a la burbuja inmobiliaria, y en mi opinión, sigue demasiado alto...

Probablemente los 2 precios (venta y alquiler) se retroalimentan, me explico, si ves los alquileres exagerados, te lanzas a comprar, y si el precio de compra es muy alto, el propietario que alquile pide más por el alquiler. Y muchos pepitos hubieran alquilado si hubieran encontrado alquileres razonables (estoy hablando de Barcelona, que es lo que conozco...)

Ahora, al no poder acceder la gente al crédito para compra, se lanzará al alquiler "a esperar que baje todo" y de momento los propietarios se niegan a asumir pérdidas y alquilar... mucha demanda y poca oferta, que durante un tiempo puede mantener artificialmente altos los alquileres... probablemente los alquileres vuelvan a su cauce en cuanto los propietarios asuman pérdidas...

La vivienda es un bien de primera necesidad, por lo que las leyes de mercado deben desligarse de su valor, este debe ser calculado utilizando la renta media del pais.

Los que así calculais el precio, tomais la vivienda como un objeto más y no os importa si hay familias viviendo debajo de un puente.

SALUT

Skizored dijo:

La vivienda es un bien de primera necesidad, por lo que las leyes de mercado deben desligarse de su valor, este debe ser calculado utilizando la renta media del pais.

Los que así calculais el precio, tomais la vivienda como un objeto más y no os importa si hay familias viviendo debajo de un puente.

SALUT

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Bonita soflama libertaria. Deberías hacer tu, y que salgan de tu bolsillo los materiales de las casas para los que viven debajo del puente.

Los que han vivido estos años debajo de un puente son generalmente unos vagos, porque el trabajo no falta para el que quiere trabajar. Aunque claro, de oficinista engordando el trastero 8 horas seguidas no suele haber.

PepitoFeliz dijo:

Bonita soflama libertaria. Deberías hacer tu, y que salgan de tu bolsillo los materiales de las casas para los que viven debajo del puente.

Los que han vivido estos años debajo de un puente son generalmente unos vagos, porque el trabajo no falta para el que quiere trabajar. Aunque claro, de oficinista engordando el trastero 8 horas seguidas no suele haber.

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Gracias por tu aportación, pero tiene el mismo valor que una hez en medio de la montaña, aunque creo que a ti te importa un bledo.

SALUT

He tomado una rentabilidad del 5,5% por ser una rentabilidad similar a las de los depósitos. Es cierto que los proyectos comerciales están en rentabilidades entre el 6% y el 8% y los industriales entre el 7% y el 9%, pero la vivienda ha solido funcionar con rentabilidades menores.

El planteamiento de Skizored en el cual el precio de la vivienda/suelo debería ser un precio subvencionado-intervenido acorde con la capacidad económica del adquiriente no es totalmente válido en una economía de mercado. Está bien como ejercicio teórico, pero mi intención es decir un método para intentar saber hasta donde pueden bajar los precios de los pisos. En cualquier caso hemos de pensar que más del 20% del precio de la vivienda son impuestos (que no repercuten en políticas de vivienda).

zumbido dijo:

He tomado una rentabilidad del 5,5% por ser una rentabilidad similar a las de los depósitos. Es cierto que los proyectos comerciales están en rentabilidades entre el 6% y el 8% y los industriales entre el 7% y el 9%, pero la vivienda ha solido funcionar con rentabilidades menores.

El planteamiento de Skizored en el cual el precio de la vivienda/suelo debería ser un precio subvencionado-intervenido acorde con la capacidad económica del adquiriente no es totalmente válido en una economía de mercado. Está bien como ejercicio teórico, pero mi intención es decir un método para intentar saber hasta donde pueden bajar los precios de los pisos. En cualquier caso hemos de pensar que más del 20% del precio de la vivienda son impuestos (que no repercuten en políticas de vivienda).

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Pues esta crisis esta dejando en evidencia tu afirmación y la capacidad adquisitiva del ciudadano tiene mucho que decir al respecto.

SALUT

¿Por qué tiene que tener rentabilidad una vivienda? ¿La tiene un coche, la ropa, los electrodomésticos?

Como dice PPCC, la vivienda NO ES UN ACTIVO FINANCIERO. Hasta que no cambiemos el chip esto no tendrá solución.

¿No ha habido tambien burbuja en el precio del alquiler?
Pregunto.

Os aseguro que me estáis haciendo pensar! Cabr*n*s!!!! :

Me encanta este foro

No es que la vivienda sea "per se" un activo inmobiliario, sino que la decisión de compra se toma en función de ciertos parametros, uno de los cuales es el precio de su único elemento sustitutivo para la misma necesidad: el alquiler.

Para mí el precio del alquiler está mucho más pegado a la realidad de oferta y demanda porque no tiene elementos especulativos, su precio es, básicamente, valor de uso. No así la vivienda que tiene en su precio otro componente: valor de uso + espectativa de revalorización. Eliminado este último elemento, su precio se aproxima al de su valor de uso.

Sin embargo, también pienso que dentro de unos años, si la vivienda empieza a subir, el precio volverá a incorporar esa espectativa, aunque algo se habrá aprendido y no será igual que en la actualidad

Me parece un buen análisis, pero demasiado teórico.
Los economistas intentan explicar las cosas desde un punto de vista académico, y en ese error caemos a veces los burbujistas cuando nos desesperábamos ante las subidas, y cuando nos frustramos ante lo corto ( aún ) de las bajadas.
Y es que hay un elemento fundamental que hay que tener en cuenta:
Los principales culpables de esta estafa piramidal son los poderes públicos ( léase partidos políticos ) de esta hez de partitocracia en la que vivimos.
Estos partidos se han financiado ilegalmente con la construcción irracional, sus afiliados y cargos públicos se han enriquecido de forma corrupta en connivencia con los ladrilleros, han construido una red clientelar con miles de mangantes colocados a dedo en Ayuntamientos y CCAA etc etc.
Toda esta casta político-ladrillera ha saqueado el bolsillo de los ciudadanos, y por desgracia cuenta con un medio muy poderoso a su disposición: el BOE y asimilados.
Lo han usado y lo seguirán usando a fondo, para intentar detener lo inevitable.
En cualquier caso, es una variable fundamental en el precio de la vivienda, y hay que tenerla en cuenta.

Horizonte_enladrillado dijo:

En mi humilde opinión, tu cálculo y razonamiento son correctísimos, a excepción de que el parámetro base que tomas, el alquiler, no es, ni ha sido, realista.

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Ahí, ahí....

Esos cálculos nos llevan a que ese piso de 90 metros que se alquila por 700 €, al costar 152k, se podría comprar con una hipoteca a 30 años de 900 euros. Y eso con el yuri al 5,5 y un diferencial del 5%, porque si nos vamos a un hipotético euribor 3,5% + mismo diferencial, la hipoteca queda en 720 pavos....
Y eso termina dando la razón (en parte) al argumento de "por un poco más de lo que cuesta el alquiler, lo compro", o al de "compro un par de pisos que el inquilino me paga la hipoteca". Cuestiones ambas que acaban inflando una burbuja....

Yo creo que una fórmula aproximada debería ser que el coste de una hipoteca "estandar" (estandar hasta hoy...) de 30 años a eu+0,5% debería ser alrededor de 2 veces lo que cueste su alquiler. Una vez los precios de los alquileres se sitúen dentro de lo razonable, claro está. Por ejemplo, piso de 200k, hipoteca 1200 €, alquiler 600 €. Con intereses al 4%, hipoteca 960, alquiler 480.

S2