psicología de los mercados alcistas y bajistas

Este es un mensaje que he colgado en el foro de la inmobiliaria respondiendo a aquellos profesionales de la intermediación que dicen querer una bajada de precios para reactivar el volumen de negocios y que todo vuelva a ser igual. Espero que el análisis os interese y convenza:

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Personalmente creo que los intermediarios que pensais que si el precio de los pisos baja se reactivaría el mercado de compraventa de los mismos teneis un error de concepto en relación a psicología que mueve los mercados al alza y a la baja.

Como bien se ha dicho antes, un mercado al alza indica psicológicamente que es mejor comprar ahora, porque después costará mas. Eso conlleva un incremento de la demanda y consiguientemente un aumento de los precios (es la pescadilla que se muerde la cola, o una profecía autocumplida, como quiera llamarse)

Una vez que se ha tocado techo, por las razones que sean (evidentemente si no cambian las condiciones externas como tipo de interés, contracción económica, paro, sobreoferta,... no hay un cambio de tendencia), el cambio de tendencia hacia un mercado a la baja implica un cambio psicológico en el hipotético comprador. Ahora pensará (salvo condicionantes de necesidad extrema) mejor espero un poco porque los precios seguirán bajando, con lo que conlleva una contracción de la demanda, un descenso de los precios (los que quieran deshacerse de sus inversiones, en este caso inmobiliarias) y el comprador ve así confirmado su pronostico.

Es cierto que en cualquier mercado (ya sea bolsa o inmobiliario o de materias primas, aunque en la bolsa por la existencia de muchas gráficas se ve mejor) la tendencia bajista se ve puntualmente corregida por dientes de sierra alcista (que implicarán cierto volumen de transacciones para los intermediarios), aunque hasta que no haya otra vez un cambio de condicionantes estructurales no se puede contar con otro cambio de tendencia.

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Un saludo,

Héctor

hectorpereztapia dijo:

Este es un mensaje que he colgado en el foro de la inmobiliaria respondiendo a aquellos profesionales de la intermediación que dicen querer una bajada de precios para reactivar el volumen de negocios y que todo vuelva a ser igual. Espero que el análisis os interese y convenza:

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Personalmente creo que los intermediarios que pensais que si el precio de los pisos baja se reactivaría el mercado de compraventa de los mismos teneis un error de concepto en relación a psicología que mueve los mercados al alza y a la baja.

Como bien se ha dicho antes, un mercado al alza indica psicológicamente que es mejor comprar ahora, porque después costará mas. Eso conlleva un incremento de la demanda y consiguientemente un aumento de los precios (es la pescadilla que se muerde la cola, o una profecía autocumplida, como quiera llamarse)

Una vez que se ha tocado techo, por las razones que sean (evidentemente si no cambian las condiciones externas como tipo de interés, contracción económica, paro, sobreoferta,... no hay un cambio de tendencia), el cambio de tendencia hacia un mercado a la baja implica un cambio psicológico en el hipotético comprador. Ahora pensará (salvo condicionantes de necesidad extrema) mejor espero un poco porque los precios seguirán bajando, con lo que conlleva una contracción de la demanda, un descenso de los precios (los que quieran deshacerse de sus inversiones, en este caso inmobiliarias) y el comprador ve así confirmado su pronostico.

Es cierto que en cualquier mercado (ya sea bolsa o inmobiliario o de materias primas, aunque en la bolsa por la existencia de muchas gráficas se ve mejor) la tendencia bajista se ve puntualmente corregida por dientes de sierra alcista (que implicarán cierto volumen de transacciones para los intermediarios), aunque hasta que no haya otra vez un cambio de condicionantes estructurales no se puede contar con otro cambio de tendencia.

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Un saludo,

Héctor

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Muy bueno.
Ese es el problema de cualquier bajada de precios: que se profundiza por la contención de la demanda.

Soy burbujista , pero no podemos considerar el mercado inmobiliario de la misma manera que cualquier otro , el mercado de la vivienda tiene una caracteristica que la hace peculiar , cada una de los productos son distintos ,es un mercado heterogeneo , a modo de ejemplo , no todo el mundo desea un adosado , ni todo el mundo quiere un piso en el centro , ni todo el mundo quiere un ático etc etc , sin embargo hay gente que encuentra su piso ideal donde quizás otra persona no se iria a vivir ni regalado , esto hace que una vez has encontrado esa vivienda que consideras "ideal" la espera ante el posible temor de quedarte sin ella se pone en un lado de la balanza, mientras el precio se muestra en el otro lado .
Saludos

Roco39 dijo:

Soy burbujista , pero no podemos considerar el mercado inmobiliario de la misma manera que cualquier otro , el mercado de la vivienda tiene una caracteristica que la hace peculiar , cada una de los productos son distintos ,es un mercado heterogeneo , a modo de ejemplo , no todo el mundo desea un adosado , ni todo el mundo quiere un piso en el centro , ni todo el mundo quiere un ático etc etc , sin embargo hay gente que encuentra su piso ideal donde quizás otra persona no se iria a vivir ni regalado , esto hace que una vez has encontrado esa vivienda que consideras "ideal" la espera ante el posible temor de quedarte sin ella se pone en un lado de la balanza, mientras el precio se muestra en el otro lado .
Saludos

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Claro, por eso el gran ir- decía que no existe un mercado inmobiliario como tal...
Precisamente por eso, yo creo que la demanda potencial está SIEMPRE acotada, y hay ciertos pisos que no tienen ninguna demanda potencial, por estar fuera de precio. Esto no son acciones, todas iguales, y eso es una debilidad enorme para el inversor. Por no hablar de la sobreoferta: si todo el mundo tiene vivienda = demanda 0 ¿cual es valor del inmueble? Cuidado con la sobreoferta y el valor del inmueble si el 85% son propietarios.
La obra nueva es tan producción industrial como cualquier otra actividad, por otra parte. Los márgenes se van a equilibrar por la sencilla razón de que rentabilidades de 2 dígitos son un imán para las empresas.

Ventas en mercados bajistas.

Son perfectamente posibles y se dan. Ahí tienes sin ir más lejos el ejemplo de la electrónica, el mercado bajista por excelencia de la última década donde, sin embargo, las ventas siguen a todo tren.

Delendaestdomus dijo:

Son perfectamente posibles y se dan. Ahí tienes sin ir más lejos el ejemplo de la electrónica, el mercado bajista por excelencia de la última década donde, sin embargo, las ventas siguen a todo tren.

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Impulsadas por la obsolescencia del material, que renueva la demanda.
No es aplicable al mercado inmobiliario, si es que este existe.

Interesante tema.

Y comparto el criterio de que en el mercado inmobiliario el fenómeno de "mejor espero que sigue bajando", sólo opera de un modo MUY LIMITADO.

Si te casas y sales a buscar un piso, no tienes tanto tiempo para "esperar que baje" cuando la Doña tiene el blanco vestido de novia ya puesto (o un bebé en la cassettera con cuenta de salida marcando 9 -1)

Si ves "el piso de tus amores", lo más seguro es que quieras tenerlo y no PERDERLO a costa de "esperar".

Todo eso hace que el mercado inmobiliario sea MUY DIFERENTE al de los automóviles o las acciones.

La variable que marca LA BAJA es por el lado de la OFERTA y la conjunción con el CREDITO DISPONIBLE. Así de sencillo.

Justamente son quienes quieren VENDER que, ante la baja de demanda producto de la BAJA DEL CREDITO, quienes tienen que empezar a hacer "rebajas" hasta que encuentran el punto de equilibrio de mercado.

Por eso el mercado inmobiliario NORMAL se considera un "súper-tanquero". Ni es fácil ponerlo en marcha, ni es fácil frenarlo.

El tema en España, es que el mercado inmobiliario no es NORMAL sino que ha "burbujeado".

Lo que te encuentras aqui hoy es que muchas promotoras tienen tandas completas de pisos PARADOS y sus números financieros empiezan a crujir.

Tienes especuladores que quedaron atados a una hipoteca (ahora creciente) para "invertir" y tendrán que achicar para poder salirse de ella.

Es decir... tienes las condiciones para una MUY BUENA BAJA, pero no por el lado de "mejor me espero para comprar luego", sino por la conjunción de:

* Sobreoferta previa (excesos de stock)
* Baja de liquidez (menos créditos o créditos por montos menores).

===

La cena está servida !!

Nico dijo:

Es decir... tienes las condiciones para una MUY BUENA BAJA, pero no por el lado de "mejor me espero para comprar luego", sino por la conjunción de:

* Sobreoferta previa (excesos de stock)
* Baja de liquidez (menos créditos o créditos por montos menores).

===

La cena está servida !!

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Y el porcentaje de demanda satisfecha, un 85% o mas...

Estoy deacuerdo con Nico, de echo aunque se produzca una bajada de precios significativa no es tan facil dedicir en que momento comprar, puesto que por un lado puedes comprar a riesgo de que ese piso baje todavia mas, o por el contrario esperar, aunque podrías quedarte sin ese piso.

De todas formas, yo creo que la gran sobreoferta que existe juega muy a favor de los que piensan adquirir una vivienda a un plazo de 2/4 años.

hectorpereztapia dijo:

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Personalmente creo que los intermediarios que pensais que si el precio de los pisos baja se reactivaría el mercado de compraventa de los mismos teneis un error de concepto en relación a psicología que mueve los mercados al alza y a la baja.

Como bien se ha dicho antes, un mercado al alza indica psicológicamente que es mejor comprar ahora, porque después costará mas. Eso conlleva un incremento de la demanda y consiguientemente un aumento de los precios (es la pescadilla que se muerde la cola, o una profecía autocumplida, como quiera llamarse)

Una vez que se ha tocado techo, por las razones que sean (evidentemente si no cambian las condiciones externas como tipo de interés, contracción económica, paro, sobreoferta,... no hay un cambio de tendencia), el cambio de tendencia hacia un mercado a la baja implica un cambio psicológico en el hipotético comprador. Ahora pensará (salvo condicionantes de necesidad extrema) mejor espero un poco porque los precios seguirán bajando, con lo que conlleva una contracción de la demanda, un descenso de los precios (los que quieran deshacerse de sus inversiones, en este caso inmobiliarias) y el comprador ve así confirmado su pronostico.

Es cierto que en cualquier mercado (ya sea bolsa o inmobiliario o de materias primas, aunque en la bolsa por la existencia de muchas gráficas se ve mejor) la tendencia bajista se ve puntualmente corregida por dientes de sierra alcista (que implicarán cierto volumen de transacciones para los intermediarios), aunque hasta que no haya otra vez un cambio de condicionantes estructurales no se puede contar con otro cambio de tendencia.

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Un saludo,

Hector

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Xactamente. Igual que las burbujas se realimentan, los estallidos también lo hacen. En caso de bajada de precios las transacciones se reducirían notablemente a la espera de una estabilización.

Creo que algunos no me han entendido cuando hablaba de los mercados y en este caso del inmobiliario. Para mi teoría es indiferente que exista 1 mercado inmobiliario, 100 o 1.000. La cuestión es que todos esos mercados funcionarán igual, aunque el momento en que cambie la tendencia en cada uno de ellos sea diferente. Y aceptando la premisa de que existen muchos mercados inmobiliarios, la verdad es que la creación del estado psicológico que yo indico es global, puesto que se crea a partir de la información que recibimos y que es la misma para todos (medios de comunicación, internet, boca a boca)

Esta teoría mía se basa en la crítica a la "Teoría de los mercados perfectos", que supone que todos los agentes tienen una información perfecta y toman las decisiones basadas en dicha información. La crítica a esta teoría indica que de hecho está claro que tanto en la bolsa como en cualquier otro mercado más o menos organizado muchos de los agentes que operan en él (compradores, vendedores, intermediarios,....) trabajan con información escasa, muchas veces contradictoria que implica muchas veces actuaciones equivocadas y basadas en intuiciones y en el "efecto rebaño".

Por otra parte la crítica que se me ha hecho de que en muchos casos no hay posibilidad de elegir el momento de la compra es irrelevante (aunque ya lo tengo en cuenta en mi exposición):

...el cambio de tendencia hacia un mercado a la baja implica un cambio psicológico en el hipotético comprador. Ahora pensará (salvo condicionantes de necesidad extrema) mejor espero un poco porque los precios seguirán bajando...

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Estos condicionantes, ni son tantos en cantidad ni todos ellos obligan a la compra (el caso de los que se van a casar pueden ir de alquiler durante un año o dos sin más problemas e igual en otros casos).

Espero más comentarios. Un saludo,

Héctor

Un apunte más. El corolario de la "teoría de los mercados perfectos" es que es precio de los bienes siempre es el correcto en relación al binomio oferta-demanda, pero se ha visto en sucesivas ocasiones que esto no es así. en la bolsa ha habido momentos de excitación que han llevado a una sobrevaloración de los activos y posteriores "cracks" que los han llevado a un precio inferior al de su valoración objetiva.

Esto es lo que me parece que ocurrirá en el inmobiliario. Todas las noticias que indican que la vivienda está sobrevalorada un x% nos pueden hacer creer que bajará sólo ese x%, pero un "crack" lo que provoca es que los activos caigan mayor porcentaje que la sobrevaloración.

En cualquier caso también es cierto que en mercados generalmente sobrevalorados también hay algunos activos concretos que están minusvalorados por determinadas circunstancias. Comprar (invertir en) dichos activos y esperar la revalorización hasta su precio objetivo es de hecho el sistema que utilizan en bolsa los seguidores del "value investing".

El corolario de este tocho es que incluso en una burbuja (inmobiliaria o no) guarda algunas perlas para los avispados.

Un saludete,

Héctor

hectorpereztapia dijo:

El corolario de este tocho es que incluso en una burbuja (inobiliaria o no) guarda algunas perlas para los avispados.

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Que siempre serán los que han tenido menos demanda, menos asequibles, o fuera de la venta.
Nada por debajo de 400000.
Al principio creía que lo de ir- de que el mercado inmobiliario no existe era falso. Ahora cada vez me lo creo mas...

sobredemanda y sobreoferta

hectorpereztapia dijo:

Una vez que se ha tocado techo, por las razones que sean (evidentemente si no cambian las condiciones externas como tipo de interés, contracción económica, paro, sobreoferta,... no hay un cambio de tendencia), el cambio de tendencia hacia un mercado a la baja implica un cambio psicológico en el hipotético comprador.

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Un apunte, la sobreoferta se dará como consecuencia del estallido de la burbuja no como un condicionante para un cambio de tendencia, me explico.

En el 2003, cuando se conoció el aumento medio del precio de la vivienda del 17% muchos pepitos se embarcaron en la aventura de comprar un zulito debido a que 'más vale comprar ahora que luego subira más', esto desencadenó una sobredemanda que a su vez hizo subir todavía más el precio. Un tiempo más tarde el precio ha subido tanto que la demanda ya no da para más y se ha adecuado más o menos a la oferta, en este punto el cambio de tendencia ya está en marcha aunque aun no se ha oficializado.

En otro hilo también se apunta que las inmobiliarias se 'guardan' algunos pisos en la reserva una vez que han amortizado la contrucción de todo el edificio con la venta de unos pocos para poder vender más caro luego, esto quiere decir: aun no hay sobreoferta, aunque se empieza a vislumbrar sobreoferta en el mercado de 2a mano.

El escenario que tenemos ahora es el de parón, el parón nos lleva a la sobreoferta, en este punto las inmobiliarias sacarán lo que tienen en la 'recamara' y el precio bajará, poco pero bajará.

Una vez que se produzca está salida de pisos que antes no estaban en el mercado y baje un poco el precio, empezará el pánico vendedor, si el mercado ya estaba parado antes ahora lo seguirá estando (aunque siempre habrá alguien que compre en las primeras rebajas, lo que retardará un poco la bajada), entonces llegará la sobreoferta y el bajón más acusado de precios, la oferta superará a la demanda y mientras la supere el precio seguirá bajando más y más hasta que se produzca otro parón que haga girar el ciclo.

Esta es la psicología de la sobreoferta y la sobredemanda.

Mulder dijo:

El escenario que tenemos ahora es el de parón, el parón nos lleva a la sobreoferta, en este punto las inmobiliarias sacarán lo que tienen en la 'recamara' y el precio bajará, poco pero bajará.

Una vez que se produzca está salida de pisos que antes no estaban en el mercado y baje un poco el precio, empezará el pánico vendedor, si el mercado ya estaba parado antes ahora lo seguirá estando (aunque siempre habrá alguien que compre en las primeras rebajas, lo que retardará un poco la bajada), entonces llegará la sobreoferta y el bajón más acusado de precios, la oferta superará a la demanda y mientras la supere el precio seguirá bajando más y más hasta que se produzca otro parón que haga girar el ciclo.

Esta es la psicología de la sobreoferta y la sobredemanda.

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Estaría de acuerdo contigo si no fuese por la dilatación constatada en plazos de venta en nueva, que son muy largos... Eso ya es indicativo de sobreoferta, mas o menos fuerte. Se ha vendido en los últimos 4 años aproximadamente el 50% de lo construido nuevo. Son cifras de stock enormes para los volumenes constructores. Todas explicadas en el hilo de Marai del shock de oferta.
Y hay otro factor importante: nada impide a las constructoras salir de forma masiva al mercado de alquiler en caso de parón, haciendo saltar por los aires la base de la demanda, realimentando el parón.