¿Y cuando la hipoteca supera la vida del piso?

[roquerol]

Vivo en una finca de unos 30 años aprox. Pues bien, os puedo asegurar que el piso no tiene ni una sola grieta en las paredes (grietecitas de esas pequeñas) y pisos de amigos mios NUEVOS (5-6 años) ya han comprado más de 1 cajita de Aguaplast para ir tapandolas.
No quiero ni pensar como van a estar esas fincas dentro de 20 años sin haber invertido ni un € en su mantenimiento.

 

[CinquèGat]

Bueno, siempre te quedara la parte prodivisa del terreno, que a estas alturas puede ser un paston. Honestamente, y con todos los respetos, ese es un tema que no le quita el sue#o a nadie.

No se mucho de contabilidad, pero creo que para una empresa, una vivienda nueva se amortiza al 2% durante 50 años.
Eso quiere decir que a los 50 años el valor contable es cero.
Para la vivienda usada, el coeficiente de amortización es del 4% durante 25 años.

El terreno efectivamente no se amortiza nunca.

Que alguien más puesto que yo en estos temas confirme o rectifique esto, a mi sí me interesa.

Como particular también me resulta interesante, de hecho me parece absurdo comprar un bien con un crédito cuyo vencimiento supera su vida útil.

 

[pacomer]

No se mucho de contabilidad, pero creo que para una empresa, una vivienda nueva se amortiza al 2% durante 50 años.
Eso quiere decir que a los 50 años el valor contable es cero.
Para la vivienda usada, el coeficiente de amortización es del 4% durante 25 años.

El terreno efectivamente no se amortiza nunca.

Que alguien más puesto que yo en estos temas confirme o rectifique esto, a mi sí me interesa.

Como particular también me resulta interesante, de hecho me parece absurdo comprar un bien con un crédito cuyo vencimiento supera su vida útil.

Siento ponerme pesado con esto pero si descuentas 2% a 50 years el descuento es del (1-(0.98 exp 50)*)100 = 63% no del 100%

 

[CinquèGat]

Siento ponerme pesado con esto pero si descuentas 2% a 50 years el descuento es del (1-(0.98 exp 50)*)100 = 63% no del 100%

Bueno, hablo de (mala) memoria, como digo no sé contabilidad y además desconozco las tablas de amortización. No tengo yo inmovilizado tan a largo plazo, por otra parte

El dato importante es que una empresa si que tiene en cuenta la pérdida de valor de una vivienda cada año.
No tiene sentido para una empresa declarar beneficios contando un inmovilizado que está envejeciendo como si no lo hiciese, y por eso se permite un % "X" de amortización anual con un máximo de X años.

Sean los años que sean, lo que yo quería hacer ver es que esa pérdida de valor es real, los contables la tienen en cuenta y es de sentido común pensar en ello a la hora de comprar una vivienda.

De hecho creo que nadie compraría un piso a 30 años si supiese seguro que sólo le quedan 15 útiles, al menos que tenga un motivo: especular antes.

Por ahí iba yo.

 

[APRENDIZ DE BRUJO.]

Cualquier casa con los metodos de construccion actuales tiene 150 años de vida tranquilamente como minimo, eso no quiere decir que el mantenimiento sea mas caro de lo que algunos piensan, sobre todo por fachadas, ascensores, renovacion de canalizaciones. Basicamente cosas que afectan a la comunidad. Dentro de cada hogar podemos renovar suelo y lavabos cuando te aburres, la calefaccion se considera amortizada a los 10 años, ventanas y puertas tambien cuando nos aburramos. Tranquilos que la estructura y los cimientos es lo que cuenta. Una finca vieja sale bastante mas cara que una nueva de mantener y los precios de segunda mano nunca los he entendido, cuando vienen las derramas mas de uno tendra que ampliar la hipoteca.

En España todavia existen muchos edificios que tiene los cables electricos de algon e incluso 125 voltios.

 

[friasbr]

Cualquier casa con los metodos de construccion actuales tiene 150 años de vida tranquilamente como minimo, eso no quiere decir que el mantenimiento sea mas caro de lo que algunos piensan, sobre todo por fachadas, ascensores, renovacion de canalizaciones. Basicamente cosas que afectan a la comunidad. Dentro de cada hogar podemos renovar suelo y lavabos cuando te aburres, la calefaccion se considera amortizada a los 10 años, ventanas y puertas tambien cuando nos aburramos. Tranquilos que la estructura y los cimientos es lo que cuenta. Una finca vieja sale bastante mas cara que una nueva de mantener y los precios de segunda mano nunca los he entendido, cuando vienen las derramas mas de uno tendra que ampliar la hipoteca.

En España todavia existen muchos edificios que tiene los cables electricos de algon e incluso 125 voltios.

He oido esta palabra de derramas y no se que son. Podria alguien explicarmelo?

 

[pacomer]

Tranquilos que la estructura y los cimientos es lo que cuenta. Una finca vieja sale bastante mas cara que una nueva de mantener y los precios de segunda mano nunca los he entendido, cuando vienen las derramas mas de uno tendra que ampliar la hipoteca.

En España todavia existen muchos edificios que tiene los cables electricos de algon e incluso 125 voltios.

Pues esto es lo importante, pero todo el mundo se ciega con el puñetero pisito y el estado de la finca les importa una hez, lo peor es cuando ves edificios nuevos con muros de carga hechos de ladrillo, así con tres pares.

 

[CinquèGat]

Cualquier casa con los metodos de construccion actuales tiene 150 años de vida tranquilamente como minimo.

¿Cuanto crees que le quedaría a una casa típica construída en 1950?

La casa donde yo vivo (de alquiler, menos mal) fue construída en 1952, por la propia familia de los propietarios. Esto es bastante común en los barrios de "expansión" en el desarrollismo de ciudades como Barcelona.

El sistema eléctrico probablemente no pasaría una inspección, pero no será lo peor. Lo peor es que me temo que no esté muy bien construída, ya aparecieron grietas al derribar la contigua. En la portería hay humedades persistentes. A los balcones ya les faltan trozos en las esquinas.

¿Cuanto más crees que durará?

Puesto que el piso tiene cerca de 70m2, mirando los precios de la zona es muy posible que lo pusiesen en venta por unos 220.000€.

Como esta casa y peores hay muchas. A mí me da igual, cualquier día me largo de ahí, pero pobre del que la compre...

 

[la_bruja_averia]

estas cosas en vez de lanzar teorias fiebrosas es mejor consultarlo con algun arquitecto.

Lo demás es hablar por hablar.

hay edificios en perfecto estado de hace mas de 100 años, meto la mano en el fuego que duraran otros 100.

sI, yo conozco casos de jubilados que viven de alquiler en casas ruinosas casi en la indigencia. y los dueños pasan de reformarlos.... ¿que pasara con los alquilados de hoy en el futuro?

Precisamente un arquitecto me dijo a mi que ni loco se metía en una hipoteca de 30-40 años porque al cabo de ese tiempo hay que rehacerlo todo y más teniendo en cuenta los cutres-materiales con los que se vienen haciendo las casas desde los años 60's-70's a esta parte (es decir la mayoría exceptuando los edificios históricos)

salud

 

[la_bruja_averia]

Hoy en día las cosas se hacen para que duren lo menos posible. De eso va la economía que nos hemos montado, de hacer pilinguis hezs de productos para que se tengan que reponer rapidamente y asi estimular la demanda. La casa donde nació uno de mis abuelos tiene 300 years y ahi esta, estructura intacta. Miras los tabiques, el muro de carga, la piedra que se utilizo, los pilares todo hecho pensando que ahí se iba a albergar varias generaciones.

HOy en día se hacen pisitos celdas a 300.000 que no valen ni 20.000 euros, tabiques de un pladur de espesor cuando lo normal es poner dos, edificios cuyos muros de carga estan hechos de ladrillo!!! hormigon armado mal encofrado con ferralla desplazada, pilares sin proteccion para evitar oxidación etc una fruta hez, pensados sólo para estafar.

Y tan de pladur! en el piso de alquiler en el que vivo nunca sé cuando suena el móbil de la vecina o el mío....

 

[pacomer]

No creais que ahora se construye mucho mejor que cuando el otro Paco.

Eso de que derribas la casa de al lado y te aparecen grietas en la tuya es un problema frecuente, y es debido principalmente a que para ahorrar se construye apoyando el edificio en los cimientos del de al lado, con dos narices. Asi que tenemos calles que son series de dominó, cuando el edificio se debilita ya tienes las grietas en el tuyo.

 

[pacomer]

El pladur tiene muy mala fama, se dice que no aisla y eso, eso no es verdad, el pladur no es tan mal material lo que ocurre es que para ahorrarse pasta, los grandisimos hijos de su madre en vez de ponerlos dobles y con el grosor pertinente ponen uno solo y delgado. claro todo el mundo dice entonces que el pladur es una hez, pero no es verdad. La hez es la estafa que te meten, te cobran 300.000 euros cuando no vale ni 20.000

 

[APRENDIZ DE BRUJO.]

¿Cuanto crees que le quedaría a una casa típica construída en 1950?

La casa donde yo vivo (de alquiler, menos mal) fue construída en 1952, por la propia familia de los propietarios. Esto es bastante común en los barrios de "expansión" en el desarrollismo de ciudades como Barcelona.

El sistema eléctrico probablemente no pasaría una inspección, pero no será lo peor. Lo peor es que me temo que no esté muy bien construída, ya aparecieron grietas al derribar la contigua. En la portería hay humedades persistentes. A los balcones ya les faltan trozos en las esquinas.

¿Cuanto más crees que durará?

Puesto que el piso tiene cerca de 70m2, mirando los precios de la zona es muy posible que lo pusiesen en venta por unos 220.000€.

Como esta casa y peores hay muchas. A mí me da igual, cualquier día me largo de ahí, pero pobre del que la compre...

Pues ni idea cuanto durara, las casas autoconstruidas en los 50-60 pueden ser una caja de sorpresas porque nunca sabes como la han construido, pero no tiene porque ser una cahapuza, los cimientos y la estructura es lo que realmente dictaminara si una casa es una ruina. A veces me parece que sale mas cara una reforma total que tirarla y hacerla nueva, a mi me parece que como en los coches el mantenimiento es fundamental para que no se caiga a pedazos algo relativamente nuevo.

 

[Andriu_ZGZ]

En Zaragoza por ejemplo las casas de los años 50 y 60 en algunos casos se realizaban con material de derribo, o sea, de otras construcciones, vigas de madera, cañizo para falsos techos etc...
Estas casas tienen vida todavía, yo vivo en una de ellas, pero el dineral que nos hemos gastado en derramas ha sido impresionante, como este tipo Zaragoza está plagada, Barrios como delicias, las fuentes, torrero, arrabal, etc... Se han edificado este tipo de casas que generalmente son de 4 alturas, con fachadas lisas y ventanas enrasadas, en algunos casos con grandes balconeras acristaladas proyectadas al exterior y con patios muy ajustados.
Estos patios en muchos casos no dan para poner ascensor, utilizando generalmente el patio de luces, cosa que en algunos casos no deja de ser una verdadera chapuza.

Estos edificios te duraran sobre 100 años lo menos, el que compre un piso en estos edificios por mas de 120.000 euros está cometiendo una estupidez a la larga, ya que cuando lo haya terminado de pagar, empezaran las reformas estructurales de la casa.

Si la gente se va a empepitar que se empepite bien por algo nuevo o seminuevo pero no nada antiguo, aunque el piso este muy mono, por que eso si que es tirar el dinero literalmente.

Un saludico

 

[SolNaciente]

Bueno, aqui tengo 3 webs, una en ingles (cuyos datos proviendn de los fabricantes, o sea que estan un poco hinchados) , otra en aleman (cuyos datos provienen de la asociacion de arrendatarios), y otra en espanyol, donde hablan de reformas en general.

http://www.mundogar.com/ideas/reportaje.asp?ID=15264&MEN_ID=42
http://www.oldhouseweb.com/stories/Detailed/10382.shtml
http://www.mietrecht.ch/deutsch/mietrecht/lebensdauertabelle/lebensdauer-sanitaer.html

En Espanya tenemos la sana costumbre de esperar hasta que las casas se caigan por si solas y aplasten a un par de viandantes, pero en otros paises civilizados, como Uganda o Toga, esto no se permite.
En Japon, por ejemplo, se considera que tras 40 anyos las canyerias se deben cambiar completamente. Dependiendo del edificio, lo derriban entero o bien dejan solo los pilares y el hormigon , reformando el resto. En todo caso, un piso de 40 anyos, se debe considerar que tiene que tener una reforma completa, que puede costar unos 40.000 a 60.000 euros. Evidentemente, nada de disenyo.Por ello, en cualquier pais normal, un piso de segunda mano cuesta mucho menos que uno nuevo, puesto que tienes que reformarlo.

Ex-burbu, sobre los alquileres, te comentare la siguiente historia, real absolutamente, que se dio en la ciudad alemana de Kiel. Hay alli un famoso arrendador, burro como el solo, que hace solo contratos verbales. No suele reformar nunca nada, cosa que todo el mundo sabe. El tipico estudiante, hace un contrato de alquiler verbal con el, y despues deja de pagar el alquiler hasta que el tio no haga las reformas. A los estudiantes, que no tienen un puñetero duro, les viene de perlas la excusa. Y de esa, a juicio. El juez, ya cansado, en una de estas le comento al arrendador que porque no hacia a partir de ahora un contrato por escrito con el arrendatario acusado, y se terminaban las historias, a lo que el arrendador contesto que a ver si "encima le voy a premiar con un contrato escrito para que siga viviendo en mi piso". El juez, esbozo una sonrisa y comento "Hombre, no creo que sea un premio el vivir en uno de sus pisos". Grandes risas de los presentes.
Repito, esta historia es real.