Intentare explicar un poco el denso articulo y las graficas a veces no demasiado claras.
Sobre el grafico 2
Verges desde su articulo que marco epoca y le ha servido para estructurar el resto:
FUNCIÓN NEOCLÁSICA GENERALIZADA PARA MERCADOS DE PRODUCCIÓN EN DESEQUILIBRIO -
CONTRIBUCIÓN AL CONOCIMIENTO DE LAS BURBUJAS INMOBILIARIAS
Ha diferenciado los dos tipos de burbuja inmobiliaria que se pueden producir:
1.-
Burbuja de precios, donde el precio se incrementa desmesuradamente.
2.-
Burbuja de producción, donde se construye desmesuradamente, por encima de las necesidades.
En el segundo grafico vemos que en USA no ha habido una burbuja de producción y la burbuja de precios ha sido moderada, en USA hubo una burbuja financiera que permitio acceder a credito a persanos que no podian pagarlo. La grafica de Francia hay de cojerla con pinzas ya que los precios solo representa el 15% del total y como advierte Verges el resto de lo construido es ha precios de USA mucho más bajos.
En España la burbuja de producción ha sido inmensa y solo ahora parece disminuir significativamente, la burbuja de precios tambien se ha disparado.
El ratio razonable para la relación Precio vivienda /rentas por hogar es de 1.5 a 3 del cual aun estamos lejos, solo USA esta en esa zona, pero debido al credit crunch y la recesión es probable que se coloque a 1 o menos, ademas Verges calcula un precio medio actual por vivienda de nueva construcción, excluidos pasapiseros y reventas, de 120.000€, lejos de los precios que habitualmente se encuentran en ciudades grandes.
Renta por hogar = 24.000 x 5 =120.000€
Las curvas continuas, son las llamadas curvas de Utilidad que nos darian la relación cantidad x precio en un instante dado; C x P = Constante, o como variaria el precio si se produjera más, creo que estas curvas carecen de utilidad actualmente ya que el mercado se encuentra totalmente fuera de equilibrio.
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Fijaros en la nota a pie de grafico
El grafico muestra solo viviendas acabadas en el periodo, no el stock existente
Sobre el grafico 1
En este grafico el comentario se refiere a la parte más baja del grafico, la coloreada con rojo, que representa olos 365.000 millones que deben los bancos y cajas españolas a bancos extranjeros.
El grafico nos muestra la financiación, formación del precio de la vivienda y su pago, quizas por eso es un poco lioso, ademas son graficas independientes, un concepto no es sumable o acumulable con otro, aunque si se pueden comparar, la grafica es la instantanea trimestral.
Financiación, procedencia del dinero dado por los bancos a los promotores cada trimestre.
1.- color rosa, hasta 2001 interbancario español o los propios bancos y cajas de su dinero liquido.
2.- color rojo, a partir del 2002 interbancario europeo (Franfurt)
Formación de precio final
1.- Color naranja; suelo, proyecto, construcción.
2.- Color amarillo; Plusvalias del constructor-promotor
Deuda generada por la compra de vivienda
1.- Color Azul claro, deuda hipotecaria, amortización de capital
2.- Color Azul, deuda hipotecaria incremento del capital incluidas refinanciaciones
3.- Color azul Oscuro; cuota hipotecarias
Vemos, por ejemplo, que en el 4T del 2006
1.- Se pidio prestado a los alemanes unos 20.000 millones de €
2.- Se construyo por valor de coste de 22.000 millones de €
3.- Los promotores vendieron por valor de 40.000 millones de €
4.- Se creo un deuda hipotecaria nueva (pasivo hipotecario) de 50.000 millones €
5.- El mercado hipotecario que incluye refinanciaciones crecio este trimestre en 70.000 millones de € más.
6.- Se crearon unas obligaciones hipotecarias (amortización + intereses) por valor de 120.000 millones de € en este trimestre.
Pasemos al total de cuotas pagadas cada trimestre,
la raya de color oscuro indica las cuotas pagadas cada trimestre, al estar repartida la hipoteca durante unos 20 años o más y haber aumentado la cantidad total de hipotecas a lo largo del los ultimos años esta linea deberia seguir creciendo, aun a pesar de las refinanciaciones a 30 años, sin embargo la linea se ha estabilizado e incluso ha disminuido, esto es solo atribuible a la jovenlandesesidad y lo que pone en jaque a la banca española ya que por cada jovenlandeseso no solo se pierden los intereses que gana la banca sino, quizas, gran parte del capital a amortizar.
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Sobre el grafico 3
El ultimo grafico nos muestra el aumento de la demanda de dinero mediante bonos u otros intrumentos financieros de las entidades bancarias al interbancario europeo, principalmente a alemania, el gran financiador.
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