Vaya currada te has pegado con la calculadora. Pero creo que le faltan cosas muy importantes, esenciales, a la hora de comparar:
1) En la opción de compra, todas las cantidades destinadas a la amortización hacen bajar lo que se paga de intereses, pero también hay que tener en cuenta que ese dinero de otra manera estaria en el banco en una cuenta de ahorro produciendo intereses, y eso es algo que el propietario deja de percibir, por tanto debería incluirse como gasto.
2) En la opción de compra, no solo hay que tener en cuenta lo que se paga, sino también lo que se obtiene. Es decir, igual que el alquilado va metiendo ese dinero que se ahorra en una cuenta de ahorro, el pepito obtiene un bien que tiene un valor. Además ese bien se revaloriza con el tiempo. Eso es esencial y hay que tenerlo en cuenta. Es decir, igual que al alquilado le has puesto una cuenta de ahorro, al pepito debes ponerle que al final de los 35 años tiene una casa que vale X (precio de compra más inflación, por ejemplo, o cualquier otra revalorizacion, incluso negativa).
3) También es esencial que se tenga en cuenta no sólo el importe de la deuda hipotecaria, sino también las cantidades que se han pagado para la entrada del piso, impuestos, notario, etc, y poner como gasto los rendimientos que se habrían obtenido en caso de poner ese dinero en una cuenta de ahorro.
4) Menos importante, pero tambien cuenta, son las deducciones de hacienda que ya te han mencionado arriba. Digo menos importante, porque nadie garantiza que eso vaya a durar siempre, y tener eso en cuenta con vistas a 35 años puede ser poco realista. Aunque por supuesto, esas deducciones pueden ser un ahorro importante, y por tanto deben tenerse en cuenta, aunque sea solo de manera hipotetica.
5) Los impuestos de los rendimientos de las cuentas de ahorro tambien hay que tenerlos en cuenta. Pero es facil calcularlo ahora simplemente poniendo el tipo de interés neto en vez del bruto.
Ya hace meses alguien hizo un simulador parecido a este con el Excel, incluso yo diria que más completo porque si se tenían en cuenta las cosas que menciono arriba.
El resultado, es que en condiciones normales y a largo plazo, siempre es más ventajoso comprar porque la inflación y la revaloración del piso se comen cualquier ahorro a corto plazo que pueda tener el alquilado.
Pero si es verdad, que en las condiciones actuales, es decir, unos precios con tendencia probable a la baja, y unos alquileres en ocasiones mucho más baratos que el coste de los intereses de la cuota hipotecaria del mismo piso, a corto/medio plazo es más ventajoso alquilar.
Yo personalmente, lo que hago para comparar es mucho más sencillo. Miro el precio del piso junto con todos los gastos de compra y calculo los intereses de una hipoteca al 100%. Si el alquiler de ese mismo piso es significativamente inferior, entonces creo que es mejor alquilar, por dos razones: 1) que el alquiler sea muy inferior a los intereses de la cuota hipotecaria indica una muy probable sobrevaloracion del inmuble, y por tanto un peligro claro de bajada de precio 2) A corto y medio plazo es mucho más económico, ya que el alquiler tardará bastantes años en igualarse a la cuota de intereses de la hipoteca, y en un escenario de sobrevaloración donde no es probable que sigan subiendo los precios sino lo contrario, es bastante facil que además de haber estado unos años ahorrandome dinero, luego pueda comprar en unas condiciones más favorables.
¿Tiene en cuenta la pérdida de poder adquisitivo de los ahorros por la revalorización de los pisos?
La verdad es que no... ¿Cómo lo planterías tú?
Creo que no hace falta tener en cuenta la pérdida de poder adquisitivo de los ahorros.
Lo mejor es que se compare los ahorros del alquilado en términos nominales al final del préstamo, con el precio de la casa que obtiene el propietario teniendo en cuenta la revalorización. Es decir, al final del período de pago, el alquilado tiene 100.000 euros ahorrados, y el pepito tiene una casa que vale 300.000 (es solo un ejemplo hipotetico). El valor relativo de esas cantidades dentro de 35 años no es relevante, creo, sino la diferencia entre lo ahorrado y el precio de la casa que obtiene el pepito.
