Madrid anticipa el final de la crisis inmobiliaria con subidas de precios.

[Labrador]

Vamos a ver, he comprado precisamente porque he llegado a la conclusión de que el ajuste ha terminado, si no no habría comprado, no entiendo la tontería que dices.::

Te explico el proceso lógico que he seguido:

2005: me pongo a currar, decido no comprar
2006: hago números, observo la burbuja, decido seguir sin comprar
2007: paso de vivir con mis padres, sigo haciendo números y sigo sin comprar: alquilo
2008-2012: sigo haciendo números, escudriñando el mercado, siguiendo 300 favoritos en idealista y hablando con conocidos que curran en bancos e inmobiliarias y que me lo cuentan como es, sin vender la moto...llego a la conclusión de que a esto le queda bajada
2013: creo que esto está cambiando, pero no tengo prisa, quiero hacer bien números y ver cambio de tendencia claro año a año, no mes a mes.
2014: los números ahora SÍ me cuadran (no voy a repetir el razonamiento), y como cuadran entonces decido comprar (y no al revés) compro a niveles REALES ajustados a inflación histórica de 1993 (no de 2.000 como dicen algunos), una casa con la que hace 10 años no podía ni soñar, en uno de los mejores barrios de Madrid, con un descuento real desde pico del 60% y nominal del 15-20% sobre lo que piden casas similares. Lo del descuento real a niveles de 1993 es fácil de calcular, porque da la casualidad de que en 1993 mis padres comprarón una casa casi igual a esta a unos 200 metros de la misma, por lo mismo que yo ahora compro ajustando la inflación de estos 21 años. Pago 60% a tocateja con lo ahorrado estos años (que hasta ahora me rentaba un 4-5%, ahora un 1%), y el otro 40% espero devolverlo a 15 años, 10 si vienen bien dadas (si mantengo ingresos actuales) y 20 si vienen mal dadas. Tengo 32.

Como verás no va antes el huevo que la gallina. Compro porque observo que esto ha tocado fondo y veo un momento ideal, y no al revés. Igual que nadie me ha obligado a comprar de 2007 a 2013 nadie me ha obligado ahora, estaba tan tranquilo de alquiler. Y la diferencia entre los que compraron en 2009 o 2010 y yo es, sencillamente, que ellos no hicieron los números, y yo sí. No es ni visilleo, ni porqueyolovalguismo…es simplemente un análisis matemático-estadístico que me ha llevado después de 7 años de observaciones y espera a sacar esta conclusión. Y la conclusión va antes de la decisión, y no al revés como tú pareces insinuar.

Sigues sin considerar los factores macro que definen el sector inmobiliario en este país que son los fundamentales.

Aquellos que formaron la burbuja desde principios de los 90 cuando se olia la entrada de España en la UE hasta que pincho en 2007.

Hablo de los mismos que estan definiendo la caida de los precios en un contexto internacional que jamas volvera dejando un cadaver de país.

Hablo del recorte de 30.000 millones de euros para el 2016 una vez pasadas las elecciones generales y de los posteriores recortes que habrá.

Hablo de un "game over" para el país, gente joven huyendo como pueden y entrando "los que vienen a pagarnos las pensiones" en un país que mueve un 25% de su economia en B empezando por las empresas del Ibex 35.

Y tú hablas de tocar suelo, ya me dirás en que te has basado aparte de lo que has expuesto porque si inviertes en bolsa aún creeras que los indices están en máximos por sus fundamentales ¿no?

A todo esto, te ha faltado decir barrio de Madrid, caracteristicas del piso y dinero que has pagado al contado y el resto hipotecado.

Un saludo.

 

[rush81]

2005: me pongo a currar, decido no comprar

Lo decidirían tus padres o el banco.
Otro de 60k y 30cm.

 

[pisito]

Vamos a ver, he comprado precisamente porque he llegado a la conclusión de que el ajuste ha terminado, si no no habría comprado, no entiendo la tontería que dices.::

Te explico el proceso lógico que he seguido:

2005: me pongo a currar, decido no comprar
2006: hago números, observo la burbuja, decido seguir sin comprar
2007: paso de vivir con mis padres, sigo haciendo números y sigo sin comprar: alquilo
2008-2012: sigo haciendo números, escudriñando el mercado, siguiendo 300 favoritos en idealista y hablando con conocidos que curran en bancos e inmobiliarias y que me lo cuentan como es, sin vender la moto...llego a la conclusión de que a esto le queda bajada
2013: creo que esto está cambiando, pero no tengo prisa, quiero hacer bien números y ver cambio de tendencia claro año a año, no mes a mes.
2014: los números ahora SÍ me cuadran (no voy a repetir el razonamiento), y como cuadran entonces decido comprar (y no al revés) compro a niveles REALES ajustados a inflación histórica de 1993 (no de 2.000 como dicen algunos), una casa con la que hace 10 años no podía ni soñar, en uno de los mejores barrios de Madrid, con un descuento real desde pico del 60% y nominal del 15-20% sobre lo que piden casas similares. Lo del descuento real a niveles de 1993 es fácil de calcular, porque da la casualidad de que en 1993 mis padres comprarón una casa casi igual a esta a unos 200 metros de la misma, por lo mismo que yo ahora compro ajustando la inflación de estos 21 años. Pago 60% a tocateja con lo ahorrado estos años (que hasta ahora me rentaba un 4-5%, ahora un 1%), y el otro 40% espero devolverlo a 15 años, 10 si vienen bien dadas (si mantengo ingresos actuales) y 20 si vienen mal dadas. Tengo 32.

Como verás no va antes el huevo que la gallina. Compro porque observo que esto ha tocado fondo y veo un momento ideal, y no al revés. Igual que nadie me ha obligado a comprar de 2007 a 2013 nadie me ha obligado ahora, estaba tan tranquilo de alquiler. Y la diferencia entre los que compraron en 2009 o 2010 y yo es, sencillamente, que ellos no hicieron los números, y yo sí. No es ni visilleo, ni porqueyolovalguismo…es simplemente un análisis matemático-estadístico que me ha llevado después de 7 años de observaciones y espera a sacar esta conclusión. Y la conclusión va antes de la decisión, y no al revés como tú pareces insinuar.

Yo respeto tu decisión. Quizás nos encontremos con sorpresas aún, pero puedo entender que entres si puedes pagar a tocateja el 60%, y el precio de compra es a niveles del 93. Aún con todo buscaría algo que estuviera al menos un 30% por debajo de los precios medios suelo de la zona actualmente. En caso contrario es que hay aún más margen de apretar al vendedor, y uno o dos años más de espera pueden ser claves.

Por todo lo que comentas anteriormente, entiendo que has comprado algo por 180k, que en 2004 podría estar vendiéndose en 400-450k. En Madrid lo estoy viendo mucho. Soy de los que piensa, que esos pisos que ya tocan los 180k, ahora mismo ya se pueden apretar a 150k, a alguno que tenga prisa (divorcios, herencias..), y que espero que nunca se lleguen a ver por 120k o menos, ya que en dicho caso, nos habremos ido todos a tomar por trastero.

Y esperar por esos 30k euros extra de ahorro, algún año extra, ya es cuestión de prioridades, y no lo veo tan clave, como era cuando la gente se metía a comprar por 400k pisos de 70 metros útiles en el pau de vallecas.

Suerte.

 

[El Metatron]

pero tengo absolutamente claro que aunque no haya rebote significativo ya hemos visto el suelo, y cada dato que va saliendo mes a mes me reafirma en mi opinión. (...) Yo he comprado hace 2 meses después de años esperando…mi precio nominal es una caída del 50% frente a pico, y más del 60% en términos reales (como hay que hacer las cosas).

Me parece bien que hayas comprado, y sin lugar a dudas, por como lo describes no es una mala decisión. Pero caes víctima de ese fantástico pensamiento mágico, que te hace confundir una hipótesis (No van a bajar más) con una realidad (ocmo yo he comprado, ya no pueden bajar más).

Tu compra no es un hechizo que altera la realidad; y la realidad es que estamos en la largamente esperada bull trap.

Acerca de la duración de la burbuja, primera alza (86-92), la posterior meseta (con bajadas nominales por inflación, pero nada más), y la segunda alza explosiva (que es lo que tu entiendes por burbuja) tienes info de sobra; no voy a andar yo dándote el abecedario; aunque podrías echarle un leido a Minsky, y lo mismo entenderías mejor porque la gente lo ve de esa manera. El lo explica estupendamente.

Pero a lo que ibamos: estamos en bull trap, lo que dice que queda entre un 50 y un 60% de bajada. Que ahí es nada. Y estas cifras, a su vez, coinciden con las de 4xsalario mediano que ha sido el precio histórico de la vivienda.

Pero vamos, que si de aquí a que el precio se desmorone vas a estar mas feliz pensando que esta situación es sostenible, adelante.

---------- Post added 10-jun-2014 at 13:00 ----------

y que espero que nunca se lleguen a ver por 120k o menos, ya que en dicho caso, nos habremos ido todos a tomar por trastero.

Esta frase no tiene sentido. Los niveles monetarios se reajustan constantemente en todos los países, a veces de forma mucho mas brusca, ya sea por devaluación nominal, interna, deflación o inflación... y aquí no pasa nada. Es normal; algunos pierden, otros ganan...

¿Porque aquí, de repente, parece impensable que los que vayan a perder sean los pringaos que han medido los ahorros en ladrillo? Si, de hecho, es lo mas probable...

 

[pisito]

[/COLOR]

Esta frase no tiene sentido. Los niveles monetarios se reajustan constantemente en todos los países, a veces de forma mucho mas brusca, ya sea por devaluación nominal, interna, deflación o inflación... y aquí no pasa nada. Es normal; algunos pierden, otros ganan...

¿Porque aquí, de repente, parece impensable que los que vayan a perder sean los pringaos que han medido los ahorros en ladrillo? Si, de hecho, es lo mas probable...

No tendrá sentido para ti. Yo es como lo veo.

Si has leído lo que le he contestado al otro forero, te hablo de un escenario en el cual un piso de 450k euros de 2004 en una zona buena y consolidada como la que habla, llegara a costar menos de 120k.

No digo que sea imposible. Digo que espero no verlo, por todas las consecuencias que lleva asociadas. Si un piso en una zona buena de Madrid de esos niveles de precios, llegara a costar, pongamos 100k euros, implicaría directamente, que pisos en zonas algo peores, y algo más pequeños (pongamos 2 habitaciones), costarían 20k. Y si llegamos a ese nivel de precios es porque simplemente se ha ido todo a tomar por trastero y estará la mitad de la población comiendo de los contenedores de basura.

Aún crees que en esta situación, los únicos que pierden son los "pringaos" que compraron piso? No te han valido estos 10 años para ver que esto nos ha afectado a todos, incluidos los que no nos pillamos los dedos con el tema del ladrillo?
Qué unos están más expuestos que otro en función de sus decisiones es evidente. Pero aquí nadie se salva de la quema si esto se hunde del todo.

Dicho esto, y en cuanto a la compra o no del piso, insisto. Casos hay para dar y tomar. Yo he visto varias oportunidades, que si estuviera en situación de comprar, hubiera entrado. Son cosas puntuales que van saliendo, y que en un momento dado, le pueden encajar a alguien. Por ejemplo, he visto un piso en el distrito de Chamartín, enorme (120 metros), en zona tranquila y bastante buena. Allí pisos así rondaban los 500k en pleno boom. Ahora se ofertan entre 340k y 250k en idealista, dependiendo de la finca. Pues el que comento duró un suspiro. Se puso a 175k en venta (tenían prisa en quitárselo de encima por tema de un divorcio). Vino un fulano a la inmobiliaria que tiene un amigo, y dijo que 160k sobre la marcha y aceptaron los propietarios.

Con este ejemplo lo que digo es que hay ciertos casos en los que puede ser razonable entrar. Que el 99% de los pisos que se ofertan están a precios fuera de mercado, no significa que estando al quite no haya cosas interesantes. Comprar con descuentos del 70-80% desde máximos en barrios céntricos y buenos lo considero lógico, si es para vivir y se tiene ahorros suficientes para o no pedir hipoteca, o pedir una pequeña cantidad.

Ni todo es blanco, ni todo es oscuro. Hay que analizar cada caso.
E insisto, espero no ver el hundimiento total del sector, o tendremos que debatir estos temas debajo de algún puente, en lugar de por internet como ahora.

Saludos.

 

[Viviendo Digno]

Lo del descuento real a niveles de 1993 es fácil de calcular, porque da la casualidad de que en 1993 mis padres comprarón una casa casi igual a esta a unos 200 metros de la misma, por lo mismo que yo ahora compro ajustando la inflación de estos 21 años.

Nadie lo ha debido leer. Has comprado carísimo, por muy barato que te parezca. Y en pocos años lo verás.

 

[pichiflauting]

Nadie lo ha debido leer. Has comprado carísimo, por muy barato que te parezca. Y en pocos años lo verás.

Comprar a niveles reales de hace 21 años, en plena crisis post-olimpiadas, con la devaluación de Solchaga y el paro al 24% (mismo nivel que ahora)... es carísimo?

OK, gracias por la revelación mística.:XX:

---------- Post added 10-jun-2014 at 14:52 ----------

Lo decidirían tus padres o el banco.
Otro de 60k y 30cm.

Pues mira, precisamente mis padres y el banco estaban como locos por que comprase.

Si tuvieses la más mínima idea de lo qué hablas sabrías que en 2005 con una nómina de 1500 euros (la que tenía yo al empezar a currar) y otra de 1.200 mi novia, nos daban hipoteca para prácticamente lo que quisiéramos comprar, así que con tu afirmación me descubres que no tienes la más mínima idea de lo que se cocía en este país en 2005, y así difícilmente vas a opinar sobre la burbuja.

 

[F.Alonso21]

Menudo bulo para colar pisos, si lo unico que ha subido son las ventas segun unos esquemas burbujistas ordenados donde los de cuentame y minizulos de hace años junto a ciertos lofts reducidos y ciertas ejecuciones hipotecarias en zonas mad max si estan colocandose a precios mas logicos.

Pisos que la gran parte de personas no va a comprar y menos familias y de ser destinados a inversion como rentas de alquiler me da que o estan cerca de centros de estudios o trabajos o mal asunto y eso suponiendo barrios decentes.

Solo veo que se venden esos y bueno ciertos chalets en la costa o ciertos lugares donde clientela extranjera busca gangas y todo si se dispone de efectivo que es lo que estan pidiendo los bancos con todo lo que tienen que desprenderse y 1000 y una clausulas mas .

Las zonas de pasta no se derrumban mas porque los ricos y forrados mantienen una burbuja artificial, pero algun dia estallara y aun asi han bajado un 40-50% desde maximos .

Y el invierno demografico se acerca

Una crisis que preveen que duren hasta 2018 como en Argentina una de 10 años casi na :: y con un stock brutal que no se va a absorver en la fruta vida.

Primero, la burbuja duró 20 años.

Segundo, no hubo un bull trap en 2009-2010. De hecho, el problema de todo esto es que no había habido bull trap. El turning point fue a finales de 2006, pero el precio medio máximo no se registró hasta mediados de 2008... los dos años que tiene de inercia el mercado inmobiliario.

repito: hasta 2008 el precio es ascendente. En 2008 alcanza su pico máximo; y luego comienza a caer, sin cesar, hasta ahora mismo que es el primer positivo interanual en una provincia.

Sin intervención política, ni banco malo, esta bull trap ya se hubiera dado en 2010, y habríamos tocado suelo en 2012-13... pero el banco malo no ha hecho más que retrasarlo todo, por lo que ahora estamos con el bull trap, que será pequeño y con poca fuerza, y luego recorreremos el 66% que aun queda de la bajada.


Y no, no ha tocado suelo. De hecho, la proporción entre sueldo mediano y precio de una casa es tan mala como en 2008, o peor incluso. ¿Como va a haber tocado suelo?

PS: ¿Y desde cuando un reputen de precio SIN volumen, es síntoma de tocar suelo? Te lo digo yo: desde el que habla intenta parecer que sabe de análisis técnico, pero en realidad no tiene ni idea. Suelos y techos los confirman los volúmenes, y el volumen de ventas sigue bajando.

+999999999

Si encima que vamos con retardo añadimos que de los salarios medianos hay que creerse nada y menos ya que son inestables de narices y temporales en muchos casos y hay mucho autonomo que vende a comision sin percibir un fijo...

Sumemos los 6 millones de parados, sumemos la viejunocracia proxima a dejar en herencia esos zulos a sus descendientes que ya tienen normalmente o no podrian ni mantenerlos (ya esta pasando por cierto y hasta salio en tv y hasta les meten cargas fiscales extra o deudas de turno o vaya ud a saber).
Unos 6 millones de excedente de pisos...
Iniverno demografico...
Salarios a la baja que siguen ... la gente ya no es que no pueda independizarse , no le da ni pa un puñetero coche de segunda mano para ir al curro ::

Que los inversores extranjeros veran que aqui no hay clientela para alquilarle sus inversiones y se los comeran con patatas y subidas de impuestos bestias.

Etc

 

[landsberguer]

Y yo me voy a cepillar a media docena de modelos este verano...

 

[ruben.600rr]

Madrid anticipa el final de la crisis inmobiliaria con subidas de precios - Noticias de Vivienda

Los datos que aparecen en esa gráfica son reveladores.

Si son ciertos las bajadas acumuladas desde 2008 son del 42%.

2008T1 2008T2 2008T3 2008T4 2009T1 2009T2 2009T3 2009T4 2010T1 2010T2 2010T3 2010T4 2011T1 2011T2 2011T3 2011T4 2012T1 2012T2 2012T3 2012T4 2013T1 2013T2 2013T3 2013T4
0.975 0.95 0.93 0.925 0.89 0.88 0.89 0.94 0.96 1.02 1.01 1.02 0.96 0.93 0.91 0.84 0.85 0.84 0.82 0.87 0.84 0.87 0.92 0.94
AVG 0.945 0.9 1.0025 0.91 0.845 0.8925
100000 94500 85050 85262.625 77588.98875 65562.69549 58514.70573


Y aun han de bajar más.

RR.

 

[herreriko]

Ejque nuncabaja. Qué recuerdos, esas hez habitaciones que pagaba hace 7 años en Madrid por 400€.

+1

y eso es lo que me hace reprobar a muerte a los pepitos.

sueldos de 1000-1200 euros para compartir piso porque un zulo no bajaba de 700 euros

ahi se mueran todos financieramente

 

[Viviendo Digno]

Comprar a niveles reales de hace 21 años, en plena crisis post-olimpiadas, con la devaluación de Solchaga y el paro al 24% (mismo nivel que ahora)... es carísimo?

OK, gracias por la revelación mística.:XX:

Comprar a niveles reales de hace 21 años, en plena crisis post-olimpiadas, con la devaluación de Solchaga y el paro al 24% (mismo nivel que ahora) pero con 20 años de crecimiento semi-infinito por delante, sin la pirámide población tan cerca de explotar como ahora, y con salarios mucho más acordes al coste REAL de la vida...

...sí, es carísimo.

Pero que no te preocupes, lo puedes disfrazar como quieras y puedes autoconvencerte con los métodos que mejor te parezcan; al final, lo verás en unos años.

Y en la jubilación, echarás de menos ese dinero que invertiste en un piso que para eso día, no valdrá NADA.

 

[Dupla]

[YOUTUBE]_FA-fJqHwGc[/YOUTUBE]

"Piensa Mc Fly, piensa"