Los precios de la vivienda suben, ¿qué está pasando?

[Bulldog99]

Hay gente hace dos años que ya vió esto.

http://www.burbuja.info/inmobiliari...5-paquito-burbujo-pisos-siempre-bajan-10.html

 

[javi__31]

A mí también me gustaría tener el registro individualizado, pero no por ello le dejo de otorgar a ese índice la misma validez que al IPC, por ejemplo.

Los criterios de ponderación se indican en la metodología, pero no el coeficiente concreto

Tu cuestionamiento de los datos es completamente diferente al del anterior forero y puedo hasta compartirlos. El anterior forero decía que no se pueden comparar datos de un año con los de otro por ser de naturaleza distinta, lo cual invalidaría incluso el IPC. Además él entendia que no había ponderaciones y todos los registros tenían el mismo peso en la elaboración del índice final.

Lo que tú me dices es distinto -cuestionas si las ponderaciones están bien o mal hechas- pero eso mismo se podía aplicar a la elaboración de cualquier otro índice.

Finalmente, evidentemente también a mí me gustaría tener los datos individualizados en .csv o .sav y yo haría mis propias cuentas, pero no se ha hecho creo que casi nunca en casi ningún sitio.

P.D.

Incluso a grandes rasgos coincide con informes como los de Tinsa
Julio

Tienes razón, si algo intenta garantizar la metodología del IPV del INE es la comparabilidad de los datos a lo largo del tiempo, desde el año 2007 hasta ahora. No es por tanto cierto, como afirma un forero, que los datos no sean comparables con los del año anterior.

De hecho, en su propia metodología el INE ya indica que ese es uno de los aspectos principales de su índice. Afirman (textualmente):

"Se trata, por tanto, de un indicador concebido únicamente para establecer comparaciones en el tiempo."

Pero si bien ello se garantiza, a mí me sigue generando dudas, en cuanto a que sea el mejor sistema para conocer los precios, por una serie de aspectos:

-Es un índice. No son, por tanto, valores reales. La estructura de ponderaciones que describen tiene por objeto mantener homogeneamente a lo largo del tiempo y garantizar la comparabilidad de los datos. Esto está muy bien, pero tiene problemas precisamente para los precios.

-Está basado en una regresión para estimar los precios por estrato. Pero lo que es más criticable es que para calcular el peso de los estratos no se toman los valores del trimestre objeto de análisis, sino el gasto estimado del
4º trimestre del año anterior. Cito la metodología del INE:


"Como ya se ha comentado anteriormente, la ponderación de cada estrato representa la relación entre el gasto que los hogares realizan en la compra de viviendas de la misma tipología, es decir, pertenecientes al mismo estrato, y el gasto total realizado en compra de vivienda. Para el cálculo de las ponderaciones se utiliza el gasto estimado, calculado multiplicando el precio del m2 de las viviendas incluidas en el estrato e del 4º trimestre del año anterior al corriente"

¿Pero no sería más sencillo hedonizar los precios, como se hace en los estudios y estadísticas más rigurosas a nivel internacional? Claro que entonces no tendríamos un índice...lo que vuelve a ser el problema de base.

Sí es posible conseguir bases de datos con registros de viviendas vendidas (microdatos) y realizar hedonizaciones en otros países. Y creo recordar que en algún caso venían ya hedonizados: en el caso de EEUU hace unos años,-recuerdo-, por 30 euros tenías (y creo que sigues teniendo) auténticas maravillas para trabajar.

-Dada la estructura y metodología del índice, no se puede desestacionalizar, lo que es un problema.

-Y nuevamente, dada la metodología y naturaleza del índice, tampoco se puede saber si el incremento del precio se debe a que hay un mayor volumen de venta de pisos de precio alto, medio-alto (mejores pisos). Y creo que ese puede ser el quid de la cuestión.

Además, dados los míseros intereses que sedan por los depósitos bancarios, parece que algunos han decidido invertir en ladrillo. Lo que podría también explicar un mayor precio medio de venta (y el índice trabaja con precios medios), y no con estadísticos de posición (medianas o cuartiles de precios), lo que, nuevamente, nos ayudaría a saber por qué se ha producido el incremento, y si, efectivamente, los pisos que se están vendiendo, son comparativamente más caros e incrementan el valor del índice en ese 0,8%.

Pues te has preocupado poco en buscarlo

+ 0,8 interanual: basado en obra (+1,9) nueva que son poquísimas transacciones.

+1,4 en lo que va de año

http://www.ine.es/daco/daco42/ipv/ipv0214.xls

:: :: :8: Lo que tira hacia arriba del índice es la vivienda nueva, (en poder de bancos, SAREB y promotoras) que, de media, tiene un coste un 20% superior a las transacciones de los particulares.

Lo que ya puede ser indicativo de porqué sube el índice. Porque el precio de las transacciones entre particulares sólo crece un 0,2%. Y seguro que son pisos relativamente más caros, pagados a tocateja o con muy poca hipoteca).

EDITO: Se me había olvidado comentar otro hecho. Mosquea que los precios del IPV del INE y el informe de TINSA sean parecidos, sobre todo porque siempre se ha comentado del IPV que, al ser datos de notarios, tienen un decalaje: reflejan precios de 1-2 meses antes de la fecha de la transacción.

 

[zumbido]

Tienes razón, si algo intenta garantizar la metodología del IPV del INE es la comparabilidad de los datos a lo largo del tiempo, desde el año 2007 hasta ahora. No es por tanto cierto, como afirma un forero, que los datos no sean comparables con los del año anterior.

De hecho, en su propia metodología el INE ya indica que ese es uno de los aspectos principales de su índice. Afirman (textualmente):

"Se trata, por tanto, de un indicador concebido únicamente para establecer comparaciones en el tiempo."

Pero si bien ello se garantiza, a mí me sigue generando dudas, en cuanto a que sea el mejor sistema para conocer los precios, por una serie de aspectos:

-Es un índice. No son, por tanto, valores reales. La estructura de ponderaciones que describen tiene por objeto mantener homogeneamente a lo largo del tiempo y garantizar la comparabilidad de los datos. Esto está muy bien, pero tiene problemas precisamente para los precios.

-Está basado en una regresión para estimar los precios por estrato. Pero lo que es más criticable es que para calcular el peso de los estratos no se toman los valores del trimestre objeto de análisis, sino el gasto estimado del
4º trimestre del año anterior. Cito la metodología del INE:


"Como ya se ha comentado anteriormente, la ponderación de cada estrato representa la relación entre el gasto que los hogares realizan en la compra de viviendas de la misma tipología, es decir, pertenecientes al mismo estrato, y el gasto total realizado en compra de vivienda. Para el cálculo de las ponderaciones se utiliza el gasto estimado, calculado multiplicando el precio del m2 de las viviendas incluidas en el estrato e del 4º trimestre del año anterior al corriente"

¿Pero no sería más sencillo hedonizar los precios, como se hace en los estudios y estadísticas más rigurosas a nivel internacional? Claro que entonces no tendríamos un índice...lo que vuelve a ser el problema de base.

Sí es posible conseguir bases de datos con registros de viviendas vendidas (microdatos) y realizar hedonizaciones en otros países. Y creo recordar que en algún caso venían ya hedonizados: en el caso de EEUU hace unos años,-recuerdo-, por 30 euros tenías (y creo que sigues teniendo) auténticas maravillas para trabajar.

-Dada la estructura y metodología del índice, no se puede desestacionalizar, lo que es un problema.

-Y nuevamente, dada la metodología y naturaleza del índice, tampoco se puede saber si el incremento del precio se debe a que hay un mayor volumen de venta de pisos de precio alto, medio-alto (mejores pisos). Y creo que ese puede ser el quid de la cuestión.

Además, dados los míseros intereses que sedan por los depósitos bancarios, parece que algunos han decidido invertir en ladrillo. Lo que podría también explicar un mayor precio medio de venta (y el índice trabaja con precios medios), y no con estadísticos de posición (medianas o cuartiles de precios), lo que, nuevamente, nos ayudaría a saber por qué se ha producido el incremento, y si, efectivamente, los pisos que se están vendiendo, son comparativamente más caros e incrementan el valor del índice en ese 0,8%.





:: :: :8: Lo que tira hacia arriba del índice es la vivienda nueva, (en poder de bancos, SAREB y promotoras) que, de media, tiene un coste un 20% superior a las transacciones de los particulares.

Lo que ya puede ser indicativo de porqué sube el índice. Porque el precio de las transacciones entre particulares sólo crece un 0,2%. Y seguro que son pisos relativamente más caros, pagados a tocateja o con muy poca hipoteca).

EDITO: Se me había olvidado comentar otro hecho. Mosquea que los precios del IPV del INE y el informe de TINSA sean parecidos, sobre todo porque siempre se ha comentado del IPV que, al ser datos de notarios, tienen un decalaje: reflejan precios de 1-2 meses antes de la fecha de la transacción.

100% de acuerdo, salvo en el hecho de que los notarios reflejan el precio 1-2 meses antes de la transacción. La transacción se produce en el mismo momento del acto notarial, que envía los datos a registro. En todo caso luego los envía a la empresa que han constituido y ésta los remite al INE.

El ine trabaja con índices porque el precio expresado en términos de €/m2, aunque parezca increíble es muy difícil de determinar ya que las escrituras notariales y las inscripciones registrales, según en qué lugar de España se escriben en m2 útiles, m2 construidos o m2 construidos con comunes. Es decir, una misma unidad de análisis (piso idéntico de protección oficial) puede ser descrito en el notario y el registro de Zaragoza como de 90 m2 (porque tiene 90 m2 útiles y en Zaragoza siempre hablan en m2 útiles), PERO ese mismo piso en Valencia lo más seguro es que se diga que tiene 115 m2 (porque tiene 115 m2 cec y en Valencia siempre suelen hablar de m2 cec). Eso implica un sesgo de un 20% de muy difícil (o imposible solución).

La conclusión es que es IMPOSIBLE saber el precio m2 de la vivienda en España, pero si consideramos que ese sesgo se repite a lo largo de los años sí podemos establecer índices comparativos.

 

[Te lo dije]

Los pisos han parado la caída y ahora suben ligerísimamente. Tienen las pruebas delante...les gustará o no les gustará (o les quitará el sueño), pero esa es la realidad, y cuanto más absurdos sean los intentos desesperados por negarla, mas en ridículo quedarán los que nieguen lo evidente.

Yo no sé lo que va a pasar en 10 años, y sobre eso podemos debatir, pero negar lo que está pasando ahora mismo, y negar que los Borjas Mateos de Turno están empezando a ponerse colorados, es simplemente de risa. Debatamos sobre el futuro, pero el presente es un hecho, no una opinión, y lo tenemos delante.

Con estos post no se si reír o llorar. La verdad es que prefiero reír, partirme de risa ante gente como usted, que opina que la salida de la crisis está directamente vinculada con la subida de los precios de los pisos.

España no ha aprendido nada.

Para cambiar el modelo productivo son precisos de 15 a 18 años como mínimo para implantar algo nuevo, más tiempo todavía para que empiece a dar sus frutos.

Han pasado siete años y España no ha hecho todavía nada. Siete años perdidos soñando con que vuelva el modelo antiguo, algo que es imposible.

Triste es el erial que le espera a este país. Pero parece que sus ciudadanos lo llevan en sus genes.

Saludos

 

[Stock Option]

Pues no se que pisitos se venden. Porque los que sigo por portales inmobiliarios me los sé de memoria.

Podría describirlos de carrerilla ::

 

[tataratt]

Efectivamente, según Fotocasa han subido en Agosto (ya me gustaría saber qué nivel de compraventa hay en ese mes)

Otra cosa es la tendencia... ::

 

[ane agurain]

Efectivamente, según Fotocasa han subido en Agosto (ya me gustaría saber qué nivel de compraventa hay en ese mes)

Otra cosa es la tendencia... ::

y con respecto a agosto del año pasado?