En el actual maremágnum de crisis que vivimos hablar de invertir en vivienda puede parecer una quimera. Sin embargo, comprar una casa ahora como inversión a largo plazo o para ponerla en alquiler no deja de ser más que interesante, puesto que las ofertas son muchas y las oportunidades van creciendo. Además, ¿quién ha certificado que no haya necesidad de vivienda?
La situación de cara a la compra también tiene buena cara en cuanto a los tipos de interés y mala con relación al grifo crediticio, demasiado restrictivo, que mantienen las entidades financieras. Así, la media del Euribor en noviembre fue del 1,231%, es decir, la cota más baja en términos históricos.
¿Qué debe hacer el comprador de a pie, el ciudadano que tiene unos ahorros y ve a su alrededor que los precios han bajado considerablemente y que, según las zonas, lo más probable es que sigan cayendo en los próximos meses?
Comprar a pesar de todo: sí
La cuestión que surge para él no puede ser otra: ¿comprar una casa es la mejor inversión hoy? Varios analistas responden al respecto.
"Sí, sin duda es la mejor inversión". Así de explícito se muestra Gonzalo Bernardos, economista de la Universidad de Barcelona y experto inmobiliario. "Ahora se pueden encontrar auténticos chollos. Estamos en el momento del BBB de los pisos. Esto quiere decir: bueno, bonito y barato. Bueno, por bien localizado; bonito, por bien acabado; y barato, por la evidente caída de precios».
"Sólo la rentabilidad por el alquiler es del 5% anual, con posibilidades de que aumente en el futuro. Cualquier producto bancario te da sólo el 1,5%", señala.
Negociar
Bernardos también habla de la posibilidad de negociar en la compra, algo que difícilmente se puede hacer con las entidades financieras a la hora de adquirir sus productos. «Si usted, ciudadano de a pie, tiene unos ahorros y puede permitirse invertirlos, no lo dude, mire las posibilidades que le da el sector inmobiliario», añade.
En todo caso, «el problema es ahora comprar bien o no». Ahí, insiste, está el factor negociación. «Si se medita bien la compra de una vivienda, siempre es una buena inversión», dice.
La compra de vivienda ha sido recomendada no sólo por los expertos, sino que la propia ministra del ramo, Beatriz Corredor, lleva desde junio de 2008 recordando que «ahora es un buen momento». También, y sin que le falte razón, es una manera de empezar a dinamizar el mercado.
"En todo patrimonio debe existir un elemento inmobiliario, pero no se debe renunciar a una cartera financiera. La compra de una vivienda, aunque tiene muchas cosas positivas, implica riesgos. Esto no lo podemos negar", apunta Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.
Si habla de lo positivo, no alberga dudas: «Si el plazo es largo y transciende de los ciclos económicos, la inversión es buena». Éste sería el caso de la compra de una segunda casa con la idea de acumular patrimonio y, por ejemplo, pensando en dejársela a los hijos.
"Si la inversión es para obtener beneficios a corto plazo, existen muchos riesgos. En este caso, puedes arruinarte o puedes hacerte millonario", añade Luis Corral. En el segundo supuesto, el inversor sólo busca la plusvalía inmediata, una cuestión mucho menos evidente hoy en el sector inmobiliario.
"Pensando en una casa para mantenerla a largo plazo, los inmuebles siempre recuperan valor aunque existan épocas como ésta, en la que pueden depreciarse", apunta el mismo experto.
Poca liquidez
Existe un factor en contra, en su opinión, como es "la iliquidez". «Con la inversión en vivienda no hay liquidez, mientras que en bolsa, aunque venda mis acciones por menor valor, puedo obtener liquidez».
Hablando de los que compran su casa habitual, el director de Richard Ellis, Edward Farrelly, afirma: «Gran parte de la población es inversora inmobiliaria cuando amortiza parte de sus hipotecas cada mes». También se pregunta: «¿Por qué somos inversores inmobiliarios?». Y se responde: «Porque nos da seguridad, a pesar de la crisis actual, y confiamos en su rendimiento a largo plazo».
«Quien compra ahora puede estar seguro de que su compra está más cerca del suelo que del techo de mercado, aunque el mercado no es uniforme», recalca el mismo experto.
Otros insisten en la importancia que tiene comparar unas inversiones con otras para saber a qué atenerse. «La gran diferencia entre una inversión bancaria y en bolsa respecto a la inmobiliaria es clara: las primeras son más líquidas y pueden ser cortoplacistas, y las inversiones respecto a vivienda son siempre a largo plazo y faltas de liquidez, hoy más que nunca», apunta José Manuel Sánchez, director de Análisis de Knight Frank.
Ladrillos vs Bolsa
Igualmente hay quien apunta que la inversión inmobiliaria no sería su primera opción. "La Bolsa es uno de los mejores tipos de inversión que hay porque combina una elevada rentabilidad con un bajo riesgo a largo plazo y una alta liquidez de los activos", en palabras de Juan Ramón Rallo, profesor de Economía de la Universidad Rey Juan Carlos.
Y añade: "La inversión inmobiliaria -sobre todo en una primera vivienda- suele implicar una baja rentabilidad, bajo riesgo a largo plazo, pero también una muy baja liquidez (aunque dependerá del tipo de inmueble y de su localización)".
Sin embargo, el mismo analista, reconoce: "También es cierto que un porcentaje bastante elevado de la población española ni tiene la cultura financiera ni el tiempo suficiente como para invertir directamente en bolsa, sino que en todo caso lo hace a través de fondos de inversión y de fondos de pensiones que, salvo muy honrosas excepciones, también proporcionan bajas rentabilidades».
En la Cecu (Confederación de Consumidores y Usuarios) de Madrid no hay dudas: "Hay pocas inversiones tan seguras como la vivienda. A diferencia de otro tipo de inversiones su rentabilidad está asegurada. Es cierto que el precio depende también del mercado, pero salvo catástrofe, la revalorización de lo invertido es segura".
Para Knight Frank es importante cómo se recupere la inversión: "Podemos retornar el capital invertido por dos vías, la primera es la de las alquileres (rentas), que producen unas rentabilidades variadas según el inmueble y que sí podemos comparar con bancos y bolsas. Además de esto, en el momento de la venta del inmueble obtenemos una plusvalía".
Al respecto, José Manuel Sánchez recuerda: "En los últimos años de locura de precios comprando una casa sobre plano, como inversión, se conseguía un incremento del valor en dos años de hasta un 50% de beneficio sobre el coste del inmueble".
¿El alquiler como alternativa?
Aunque el atractivo de la vivienda es un "bien tangible, que 'existe' y se puede palpar", según José Manuel Sánchez, director de Análisis de Knight Frank, ¿hasta qué punto el alquiler es bueno como inversión? "Depende del coste de uso de una vivienda.
Es decir, lo que un propietario paga en intereses en cada letra de su hipoteca comparado con lo que cuesta alquilar una casa de las mismas características.
En general, si los intereses son inferiores que el alquiler, una compra es la mejor opción", dice Edward Farrelly, director de Richard Ellis. "El alquiler no es una inversión, pero en la medida en que es un ahorro puede ser entendida como tal", apuntan en Cecu. "Cuando una familia empieza a tener hijos, el alquiler no es rentable porque se precisan casas más grandes", concluye.
