He leido ya varias veces que la vivienda no debe de valer no se si era 2,5 veces aprox. el sueldo medio anual, pues ese ha sido el indice que ha tenido de media la vivienda en nuestro pais desde hace 40 años, y que por tanto, todo lo que este por encima de ese indice indica una sobrevaloracion de la vivienda. Por ej. si ahora esta en 4 o 5 veces el sueldo anual, indica una sobrevaloracion de 1,3 puntos.
Pues no. La media histórica ha estado en torno a 4, y no recuerdo que nadie por aquí afirme lo contrario, ya que esas estadísticas se han posteado cientos de veces. El error de creer que deben valer 2,5 sueldos es solo tuyo.
Durante la burbuja, el esfuerzo de compra se dobló en términos medios (en muchos casos se triplicó). Y aún hoy, los cálculos dicen que en las zonas más baratas, la ratio no baja de 7.
Si partes de errores tan groseros, difícilmente llegues a buen puerto.
Vamos a ver, esa premisa parte de un error de bulto bastante claro. Si de toda la vida la vivienda se hubiera comprado al contado, como cuando compramos el pan o un paquete de tabacos, pues si, ese indice seria muy bueno para indicar cuanto debe de valer una vivienda según la media de los ultimos 40 años, pero resulta que la vivienda es un producto que de siempre se ha comprado con un prestamo personal a largo plazo, y evidentemente, no es lo mismo que te presten el dinero al 16%, que es como lo prestaba el dinero desde principio del siglo XX hasta el año 1996, que al 1-5% que es como lo prestan desde el año 1996.
Si los tipos estaban al 16%, es porque la inflación era previsiblemente parecida a eso. La diferencia está en que con altas inflaciones, una vez que fijas el principal hipotecario (a tasa fija, claro, como se hacía), el esfuerzo de pago de la letra disminuía sensiblemente con el paso del tiempo, porque los salarios se iban actualizando mediante IPC (con esto no quiero decir que las actualizaciones no fueran siempre por detrás de la inflación, claro). Y si venían un par de años de inflaciones más altas, bastaban pocos años para que el saldo nominal hipotecario hubiera quedado reducido a la mitad o menos.
Antes de que la gente se me eche al cuello, decir que yo soy tambien de la opinion de que ha habido una burbuja inmobiliaria, de que ha habido mucho de especulacion en todo esto, pero tambien por otro lado no vamos a negar de gran/pequeña parte de la subida del precio de la vivienda ha venido provocado por la caida, tambien brutal, de los tipos de interes. La gente de siempre nunca ha mirado cuanto le costaba una vivienda, sino cuanto le sale de letra al mes y que pueda pagarla.
Y ésa es, precisamente, la trampa mortal en la que ha caído medio país. Al sólo ser capaces de ver una letra, no pueden comprender qué es lo que está ocurriendo.
La caída brutal de los tipos de interés no ocurre por gracia divina, ocurre porque la inflación es mucho menor. Esta situación no implica de ningún modo que los precios tengan que dispararse, si esto ha ocurrido aquí es en buena medida, precisamente por la arraigada cultura inflacionaria (a veces estoy tentado a comparar las subidas porcentuales de las distintas burbujas con la española, y no me sorprendería que la sobrehinchazón de la burbuja local respecto a las de otros países, estuviera en directa relación a las expectativas inflacionarias arrastradas del pasado).
El proceso es exactamente a la inversa: los precios se dispararon no porque hubiera grandes fundamentales económicas que lo determinaran, sino precisamente porque ante un entorno crediticio favorable de gran liquidez y tipos bajos, se actuó como si estuviéramos en un entorno de poca liquidez, créditos restringidos y altas inflaciones. La burbuja terminó cocida en su propia trampa de expectativas inflacionarias.
Si antes la gente se hacia hipotecas a solo 10 o 15 años, frente a los 30 años actuales, y pagaba 10 kilos por una vivienda, en lugar de los 40 actuales, no es porque esa gente fuera mas inteligentes que nosotros y no estuvieran dispuestos a pagar tanto por una vivienda. Lo hacian simplemente porque con tipos de interes al 16%, los bancos no prestaban mas alla de 10-15 años. Con tipos de interes al 16% pagar una vivienda en 30 años sale una burrada de intereses. Pagar en 30 años con tipos de interes del 1-4% nos supone pagar bastante bastante menos intereses. El autocontrol a la hora de prestar grandes importes de dinero no venia por parte de los clientes, sino de los propios bancos. Con la caida de los tipos de interes del 16 al 1-5%, si mantenemos la misma cuota que antes se pagaba, nos da por resultado que te pueden prestar el doble o incluso el triple de dinero, aunque el plazo tambien se duplique, y la gente lo pedia y los bancos lo admitian.
Sigues enredado en tu argumento circular. Por supuesto que las distintas condiciones financieras determinan volúmenes de liquidez distintos, pero eso no tiene ninguna relación automática con la subida de precios. Los coches, por ejemplo, no triplicaron su precio aún cuando eran muchísimo más fácil de adquirir que antes.
Justificar la disparatada subida de precios inmobiliarios con este argumento, es justamente lo que hicieron todos aquellos con intereses inmobiliarios. La realidad se está encargando de ponerlos en su lugar.
NO TODA LA SUBIDA del precio de la vivienda ha sido burbuja. En 1998 la vivienda no es que tuviera un precio justo, es que estaba muy baja de precio.
Yo no veo ningún indicador que muestre que en 1998 la vivienda en España estuviera subvalorada en términos generales. Es más, hasta ese momento estaba bastante equilibrada en relación a los demás parámetros económicos. A partir de allí es cuando comienza la locura.
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