Burbuja.info - Foro de economía > > > El error de pensar que una vivienda tiene que valer 2,5 veces el sueldo anual
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  #41  
Antiguo 23-nov-2010, 15:17
gabacho gabacho está desconectado
Niño entre el Centeno
 
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Iniciado por moncton Ver Mensaje
Lo que ha sido una barbaridad que escapa cualquier razonamiento es que a cualquier indocumentado con trabajo temporal, nomina falsa, avales cruzados le financien el 120% del valor burbujeado de 4 tochos con un credito a 40 años.

El razonamiento ya lo estamos viendo: pelotazo de los banquitos a corto, y socialización de pérdidas después...


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  #42  
Antiguo 23-nov-2010, 15:18
indenaiks indenaiks está desconectado
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Iniciado por gabacho Ver Mensaje
Si piensas que endeudarte con alta inflación (altos tipos, buenas subidas de sueldo) es peor que endeudarte con tipos por los suelos o deflación, el que no tiene ni P.I. de economía eres tú, hamijo.

No andas muy suelto tú en Historia.
Pregunta, pregunta.. "buenas subidas de sueldo..", perdiendo poder adquisitivo desde los 80 la gran mayoría de los que puedas conocer de 55-70 años.

Es chungísimo comprar cuando hay inflación alta. Ahora a un jovenuno le dices que es un prigao por pretender comprar con ahorros míseros, pero antes, era lo normal y antes de pagarte el pisito en 7 u 8 años tenías que ahorrar la entrada, hamijo. Que no los regalaban.


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  #43  
Antiguo 23-nov-2010, 15:21
Fofernico Fofernico está desconectado
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Partimos de la base de que ninguna persona en su sano juicio considera "normal" o "recomendable" endeudarse a 20, 30 o 40 años por una vivienda.

El problema que hemos tenido es que los tontos se creyeron el cuento de que "los pisos nunca bajan" y pensaron que en unos años podrían vender su pisito sin haber acabado de pagarlo y que además ganarían dinero.

Menudo negocio, hoygan: invierto dinero que no tengo y lo duplico en unos años!

Repito: eso creyeron los tontos. Porque hay que ser tonto de remate para pensar que los pisos iban a seguir subiendo indefinidamente cuando es algo que jamás ha pasado en la historia. Más aún cuando todos los indicadores decían lo contrario: cómo van a seguir subiendo los pisos si la gente no puede permitírselos a menos que pida hipotecas a 40 años?

España es un país con un altísimo porcentaje de tontos por kilómetro cuadrado, y por eso seremos de los primeros en caer. Es así de simple.

Un saludo


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  #44  
Antiguo 23-nov-2010, 15:21
ruben.600rr ruben.600rr está desconectado
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Iniciado por marcos.j. Ver Mensaje
Aún así a mi la regla de 4,5 veces el salario ...

Ya que veo que no nos aclaramos pego la gráfica:



A ver si sale.

Última edición por ruben.600rr; 23-nov-2010 a las 15:23


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  #45  
Antiguo 23-nov-2010, 15:29
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Iniciado por Rocket Ver Mensaje
Por desgracia, para los que vivimos en Madrid o en Barcelona, por 140.000 euros no tienes ni un zulo ilegal abierto en el entretecho y que has de pagar en 'B' a la comunidad. Mucho menos si es nuevo...

Tienes razón, aunque queda el leve consuelo de ganar en esas ciudades más de 20.000 como sueldo considerado medio tirando un poco para arriba.

Lo de 4-4,5 veces se ha referido históricamente al sueldo de 1 trabajador, no una pareja, de una industria del metal o similar.
Desgraciadamente hoy día, la industria apenas existe y las diferencias entre los sueldos de automoción y otras industrias son abismales.


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  #46  
Antiguo 23-nov-2010, 15:32
siemprelopodrasvender siemprelopodrasvender está desconectado
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Iniciado por AYN RANDiano2 Ver Mensaje
...el thanks es por razonar. razonas mal, pero al menos razonas. Veamos:



Has olvidado tener en cuenta que cuando se pagaba un 16% por la hipoteca la Inflación era (grosso modo) de un 10%-20% anual, y que con la Hipoteca al 1-5% en Euros la Inflación es de un 3% anual.
Precio del dinero = Intereses bancarios MENOS Inflación
Has olvidado la inflación, que hacía al dienro mucho más barato con la peseta de lo que la gente piensa.

Ah: Y los salarios se actualizaban con la inflación.

Y de ahí salió el mantra: Al principio cuesta pero luego duele menos.
Explicación: empezabas pagando 50.000 pts con interés fijo y cobrabas mensualmente 80.000 pts. Al cabo de 5 años pagabas 50.000 y cobrabas 105.000 Pts. Con lo cual tenías 55.000 pts de las de antes para funcionar.

El ajuste del 300 % de subida del precio de la vivienda del 85 al 93 fué internamente vía inflación de precios y salarios; y externamente vía devaluaciones (3 entre el 92 y el 96, un total de un 30 %).


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  #47  
Antiguo 23-nov-2010, 15:35
gabacho gabacho está desconectado
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Iniciado por indenaiks Ver Mensaje
No andas muy suelto tú en Historia.
Pregunta, pregunta.. "buenas subidas de sueldo..", perdiendo poder adquisitivo desde los 80 la gran mayoría de los que puedas conocer de 55-70 años.

Es chungísimo comprar cuando hay inflación alta. Ahora a un jovenuno le dices que es un prigao por pretender comprar con ahorros míseros, pero antes, era lo normal y antes de pagarte el pisito en 7 u 8 años tenías que ahorrar la entrada, hamijo. Que no los regalaban.

Estoy de acuerdo en que la alta inflación nos jode a todos los curritos. Los sueldos suelen ir por detrás y por debajo de la impresora.

Cierto, no regalaban los pisitos. Y el acceso al crédito era reducido. Y era complicado ahorrar ganando a la inflación.

Pero en el caso concreto de endeudarte, las cifras son las cifras. Una vez conseguido el crédito a tipo fijo, la inflación de salarios se iba comiendo la cuota rápidamente.

Ahora las cosas están muy chungas. Está por ver lo va a venir: Hiperinflación (madmax), estanflación (probable), deflación de salarios y activos (en Hispanistán parece claro)...

Pero en fin, que venga este tipo a contarnos las bondades de pillarse una cipotecón a 40 años "porque los tipos están bajos"...


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  #48  
Antiguo 23-nov-2010, 16:12
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Iniciado por gabacho Ver Mensaje
El razonamiento ya lo estamos viendo: pelotazo de los banquitos a corto, y socialización de pérdidas después...

Ahi esta el quid de la cuestion que mucha gente ignora. Los bancos crean dinero de la nada en forma de deuda y cobran intereses... Es magia!

Para ello necesitan programar al pepito para que se ponga las cadenas a largo plazo y asuma una deuda cuanto mas gorda y mas larga mejor.

Y cuando el sistema explota, los gobiernos inyectan pasta otra vez creada de la nada para que el sistema siga rodando

Pero esta vez se han pasado de frenada y el monstruo creado no reacciona a inyecciones puntuales

Lo que tendrian que hacer es dejar caer el tema y destruir este dinero creado de la nada y vuelta a empezar, pero hay mucho fondo inversor especulativo que no quiere. La crisis es global y se esta contagiando entre paises. No sirven las medidas locales por mucho que intenten contener el problema o hacer una voladura controlada. No hay mas que mirar el CDS de hispanistan en las ultimas horas

Esto no es una cajita que presto mas de lo que tenia, sino que se metio a especular en USA, Grecia, Irlanda, etc. Ventajas de la globalizacion


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  #49  
Antiguo 23-nov-2010, 18:21
Mistermaguf Mistermaguf está desconectado
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Iniciado por dinodini Ver Mensaje
He leido ya varias veces que la vivienda no debe de valer no se si era 2,5 veces aprox. el sueldo medio anual, pues ese ha sido el indice que ha tenido de media la vivienda en nuestro pais desde hace 40 años, y que por tanto, todo lo que este por encima de ese indice indica una sobrevaloracion de la vivienda. Por ej. si ahora esta en 4 o 5 veces el sueldo anual, indica una sobrevaloracion de 1,3 puntos.


Pues no. La media histórica ha estado en torno a 4, y no recuerdo que nadie por aquí afirme lo contrario, ya que esas estadísticas se han posteado cientos de veces. El error de creer que deben valer 2,5 sueldos es solo tuyo.
Durante la burbuja, el esfuerzo de compra se dobló en términos medios (en muchos casos se triplicó). Y aún hoy, los cálculos dicen que en las zonas más baratas, la ratio no baja de 7.

Si partes de errores tan groseros, difícilmente llegues a buen puerto.

Vamos a ver, esa premisa parte de un error de bulto bastante claro. Si de toda la vida la vivienda se hubiera comprado al contado, como cuando compramos el pan o un paquete de tabacos, pues si, ese indice seria muy bueno para indicar cuanto debe de valer una vivienda según la media de los ultimos 40 años, pero resulta que la vivienda es un producto que de siempre se ha comprado con un prestamo personal a largo plazo, y evidentemente, no es lo mismo que te presten el dinero al 16%, que es como lo prestaba el dinero desde principio del siglo XX hasta el año 1996, que al 1-5% que es como lo prestan desde el año 1996.

Si los tipos estaban al 16%, es porque la inflación era previsiblemente parecida a eso. La diferencia está en que con altas inflaciones, una vez que fijas el principal hipotecario (a tasa fija, claro, como se hacía), el esfuerzo de pago de la letra disminuía sensiblemente con el paso del tiempo, porque los salarios se iban actualizando mediante IPC (con esto no quiero decir que las actualizaciones no fueran siempre por detrás de la inflación, claro). Y si venían un par de años de inflaciones más altas, bastaban pocos años para que el saldo nominal hipotecario hubiera quedado reducido a la mitad o menos.

Antes de que la gente se me eche al cuello, decir que yo soy tambien de la opinion de que ha habido una burbuja inmobiliaria, de que ha habido mucho de especulacion en todo esto, pero tambien por otro lado no vamos a negar de gran/pequeña parte de la subida del precio de la vivienda ha venido provocado por la caida, tambien brutal, de los tipos de interes. La gente de siempre nunca ha mirado cuanto le costaba una vivienda, sino cuanto le sale de letra al mes y que pueda pagarla.

Y ésa es, precisamente, la trampa mortal en la que ha caído medio país. Al sólo ser capaces de ver una letra, no pueden comprender qué es lo que está ocurriendo.
La caída brutal de los tipos de interés no ocurre por gracia divina, ocurre porque la inflación es mucho menor. Esta situación no implica de ningún modo que los precios tengan que dispararse, si esto ha ocurrido aquí es en buena medida, precisamente por la arraigada cultura inflacionaria (a veces estoy tentado a comparar las subidas porcentuales de las distintas burbujas con la española, y no me sorprendería que la sobrehinchazón de la burbuja local respecto a las de otros países, estuviera en directa relación a las expectativas inflacionarias arrastradas del pasado).

El proceso es exactamente a la inversa: los precios se dispararon no porque hubiera grandes fundamentales económicas que lo determinaran, sino precisamente porque ante un entorno crediticio favorable de gran liquidez y tipos bajos, se actuó como si estuviéramos en un entorno de poca liquidez, créditos restringidos y altas inflaciones. La burbuja terminó cocida en su propia trampa de expectativas inflacionarias.


Si antes la gente se hacia hipotecas a solo 10 o 15 años, frente a los 30 años actuales, y pagaba 10 kilos por una vivienda, en lugar de los 40 actuales, no es porque esa gente fuera mas inteligentes que nosotros y no estuvieran dispuestos a pagar tanto por una vivienda. Lo hacian simplemente porque con tipos de interes al 16%, los bancos no prestaban mas alla de 10-15 años. Con tipos de interes al 16% pagar una vivienda en 30 años sale una burrada de intereses. Pagar en 30 años con tipos de interes del 1-4% nos supone pagar bastante bastante menos intereses. El autocontrol a la hora de prestar grandes importes de dinero no venia por parte de los clientes, sino de los propios bancos. Con la caida de los tipos de interes del 16 al 1-5%, si mantenemos la misma cuota que antes se pagaba, nos da por resultado que te pueden prestar el doble o incluso el triple de dinero, aunque el plazo tambien se duplique, y la gente lo pedia y los bancos lo admitian.

Sigues enredado en tu argumento circular. Por supuesto que las distintas condiciones financieras determinan volúmenes de liquidez distintos, pero eso no tiene ninguna relación automática con la subida de precios. Los coches, por ejemplo, no triplicaron su precio aún cuando eran muchísimo más fácil de adquirir que antes.
Justificar la disparatada subida de precios inmobiliarios con este argumento, es justamente lo que hicieron todos aquellos con intereses inmobiliarios. La realidad se está encargando de ponerlos en su lugar.


NO TODA LA SUBIDA del precio de la vivienda ha sido burbuja. En 1998 la vivienda no es que tuviera un precio justo, es que estaba muy baja de precio.

Yo no veo ningún indicador que muestre que en 1998 la vivienda en España estuviera subvalorada en términos generales. Es más, hasta ese momento estaba bastante equilibrada en relación a los demás parámetros económicos. A partir de allí es cuando comienza la locura.

Última edición por Mistermaguf; 23-nov-2010 a las 20:08


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  #50  
Antiguo 23-nov-2010, 18:38
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Iniciado por ruben.600rr Ver Mensaje
El 23% de las casas compradas en el boom se pagaron sin hipoteca en Cincodias.com

El 23% de las casas compradas en el boom se pagaron sin hipoteca

Además de esto, un GRAN PORCENTAJE se compra y ha comprado siempre dando una entrada. Siendo la entrada mínima del 20% + Gastos (lo que viene a ser un 30% del "precio"). Pero este porcentaje es MINIMO. No sería nada raro que el 77% de las viviendas que se compran con algún tipo de prestamo requieran unos desembolsos iniciales MEDIOS del 50% de sus respectivos precios.

Pero claro, con hipotecas al 110% esto deja de aplicar

En fin, que si una vivienda media cuesta 3,5 veces la RFDm (lo típico en Hispanistán), sería razonable ahorrar 2 veces la RFDm para comprarla. Si cuesta 7 veces la RFDm (Percios BoomShakaBoomBoom) convendría ahorrar 4 veces la RFDm para comprarla. A la familia media con RFD = RFDm le llevaría probablemente 6 - 8 años de grandes sacrificios sólo ahorrar para la entrada. 10 años si no son tan sacrificados.

Dejémonos de chorradas de una vez y pensemos un poco más antes de escribir cosas sin sentido.

RR.

Quita de ese 23% todas las viviendas ilegales, que no pueden financiarse con hipoteca. En Mallorca y en Levante son mogollón.
Al no tener permisos, tienen que solicitar préstamos personales.


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