Tipos de interés y burbuja inmobiliaria

[No Registrado]

Es que las cosas siempre hay que verlas con toda su perprectiva, si la vida muchas veces son ciclos se puede decir que hemos pasado en 30 años de construir 200.0000viviendas al año a pasar a visar 900.000, de un interes real del 11% a un -2% descontando inflacion, con esto te puedes hacer la idea de lo que puede pasarte con interes varaible a 50 años, que alguien haga el calculo de una hipoteca actual con la punta de inflacion del 11% real que seria un +15%!!!!!!.

La situacion real es una incognita porque nunca la grafica ha reflejado lo que esta ocurriendo ahora, lo que creo es que es poco probable que los intereses pasen del 6% por aquello que yo creo que en Europa siempre han estado mas bajos, pero en esta vida no se puede descartar absolutamente nada.

Del 83 al 99 la edificacion tenia una horquilla de 200.000 a 350.000 viviendas, del 99 en adelante de 400.000 a 900.0000, es un salto cualitativo en numero de viviendas y no solo eso es que encima es sostenido y claramente al alza, el simil seria al de un motor de competicion, estamos en las ultimas revoluciones de la estirada del motor, si esta situacion se prolonga el motor se va a romper, y eso significa a tomar por trastero la carrera de la vida para mucha gente.

 

[No Registrado]

La pregunta que a mi se me ocurre es: siempre que bajan los tipos suben el parque de viviendas al ritmo que refleja el gráfico o es específico de este periodo y de España??....no sé...

Navarrico, eso es genérico, cuando bajan los tipos de interés la gente se endeuda con más facilidad, puesto que existe más liquidez en el mercado, y como no, se endeuda con las vaciones en el caribe, con el tv de plasma, pero sobre todo se endeuda con la vivienda, eso ha ocurrido en los EEUU, en el Inglaterra, Irlanda, Francia, y por supuestísimo en España que estos años ha estado construyendo ella sóla lo que Francia, Alemania, Inglaterra e Italia juntos, ya que los españolitos cuando nos dicen que la economía va bien (eso sí a golpe de subvenciones europeas y a golpe de ladrillazo), nos dan todo tipo de facilidades bancarias y por ende desgravaciones fiscales, nos lanzamos de lleno para ser unos señores propietarios que no veas lo que mola, sobre todo viendo como suben vertiginosamente los precios de la vivienda, con lo que el número de cantamañanas (amén de los especuladores profesionales) que se hicieron ricos a base de convertirse en "pasapiseros" no veas como engordó, y mientras todavía nos dicen "simple el último" las grandes inmobiliarias y constructoras están diversificando fuertemente en otros sectores, sabiendo lo que se avecina, pero aquí como los españolitos se siguen creyendo lo que dicen los falsimedia pues siguen todavía diciendo "simple el último" y siguen comprando a precios de escándalo, bueno los que aún consiguen los créditos, porque otros muchos ni aún que pidan la hipoteca a 50 años (que por cierto, menuda estafa de hipotecas).

 

[No Registrado]

Y cuál es, en tu opinión o en opinión de la teoría financiera, lo que hace que eso suba y baje en forma HCH como dices?

especulata, una vez más, sigues sin enterarte, el "Análisis Técnico" no habla de causas, sólo de gráficos, para las causas está el "Análisis Fundamental", y de ello está el foro lleno de explicaciones a las que yo mismo he contribuido modestamente. y por favor no conviertas este hilo tb en uno de tus diálogos de besugo, ok?

 

[Especulador_inmobiliario]

Perdona, solo he hecho una pregunta. No creo que te tengas que poner así y me digas "que si no me entero" y cosas así, precisamente porque desconozco el tema he hecho la pregunta. Parece como si por preguntar ya estuviese en realidad negando lo que se ha dicho antes o algo así. Simplemente he preguntado si hay alguna explicación según la teoría financiera de por qué surgen esas curvas HCH. Si nadie lo sabe, o nadie lo quiere responder, pues nada. Pero no criminalices el hacer preguntas.

 

[No Registrado]

Búscate un manual de análisis técnico. Se trata básicamente de detectar tendencias y aplicar comportamientos y patrones de comportamientos del pasado para predecir lo que pasará en el futuro.

Un HCH no es más que un patrón repetido hasta la saciedad.

 

[No Registrado]

Pues sinceramente va a ser un HCH con el hombro dislocado porque la caida tiene pinta de ser brusca sin dibujar un segundo hombro.

Respecto a porque sucede esto yo tengo mi teoria porque dudo que nadie tenga la verdad absoluta sobre las cosas, si que muchas veces se crean ciclos, la competitividad a corto plazo hace que muchas veces no se mire a largo plazo es una voragine en la que todos nos vemos incluidos y que hace que las situaciones se lleven al limite, los bancos bajan su cautela para intentar coger el maximo de clientes y de beneficio mientras esto dure, la gente intenta vender cuanto mas tarde para recoger mas plusvalia, sobredimensionar las viviendas crea escasez y dispara la materia prima. ect...

El tempo de las cosas es muy importante y es un poco como si el mercado inmobiliario estuviese trabajando a "prima", al final las cosas patean por el sentido comun como cuando Terra valia 200 veces mas que el beneficio que generaba, a esto se llama tener "espectativas" (traducido al español especulacion), lo malo es que las espectativas pueden ser positivas o negativas como se demostro despues.

 

[No Registrado]

Pues sinceramente va a ser un HCH con el hombro dislocado porque la caida tiene pinta de ser brusca sin dibujar un segundo hombro.

jajajaja muy bueno, sí quizás la figura se ahorre el hombro y la caída cual larguísimo tobogán sea simplemente de puro vértigo, y mira que algunos les hemos venido advirtiendo desde hace tiempo a familiares y amigos, y aún así se han emperrado en hipotecarse recientemente en algunos casos como 2ª o 3ª residencia por eso de "que buena inversión (especulación) para vender en unos añitos...."

 

[proto-economista]

Bueno, yo creo que la demanda de viviendas no tiene tanto que ver con el euribor. Más bien es una cuestión de demografía. Otra cosa es que si el euribor está bajo la gente pueda tomar más dinero prestado y puedan pagar más.

Obviamente la demanda de vivienda está determinada especialmente por la demografía, pero no es el único factor. Pero no se puede hacer una función de demanda de vivienda respecto a la demografía, porque no refleja ningún precio. Ya dije que hacía falta un análisis econométrico más preciso, pero no tengo tiempo para hacerlo.

 

[aterriza como puedas]

Pues sinceramente va a ser un HCH con el hombro dislocado porque la caida tiene pinta de ser brusca sin dibujar un segundo hombro.

Eso no puede ser y además ya se ha argumentado varias veces en el foro. Los "hombros dislocados" (si es que ese término existe en el análisis técnico que yo desconozco) no son posibles en el mercado inmobiliario porque éste carece de una liquidez que es necesaria para que cuando el pánico cunda todo el mundo venda como loco.

Es más, la figura HCH se dibujará antes en los precios de vivienda nueva que en los de vivienda usada. Es fácil imaginarse no menos de media docena de razones por las que, cuando las viviendas nuevas hayan empezado a bajar de precio, las de segunda seguirán subiendo durante al menos 12 meses más. Solo cuando la diferencia entre unas y otras supere el 20-30% empezarán a verse bajadas en las viviendas de segunda mano.

Pero el peligro está en la vivienda nueva, sino en el ritmo de construcción. Diría que un ajuste suave es imposible porque no se puede casi triplicar el número de viviendas construídas sin que cuando se vuelva a la "normalidad" no haya una debacle en el mercado de trabajo y, por ende, en el consumo. No pararé de insistir en que será por ahí por donde vendrá el morrón y que cuando llegue ese momento dará igual el precio del barril de petroleo, el tipo del Euribor y los porcentajes de incremento del precio de la vivienda.

Probablemente, es eso lo que se busca, dicho sea de paso. En una situación de crisis brutal en la que nadie te puede ayudar y el binomio BdE/Gobierno carece de los instrumentos tradicionales para enfrentarse a ella, es muy fácil empezar a ajustar por donde quieren ajustar: importes de subsidios de desempleo, pensiones, reformas profundas de mercados del trabajo, pensiones, sanidad, educación, etc. Para que los ricos sean cada vez más ricos el único camino es acabar con las clases medias, cosa que ya se ha hecho en la práctica en ciertos países donde había surgido una suerte de clase media que sostenía el país (léase Argentina por ejemplo). La idea no es elevar el nivel de vida de los chinos o los indios hasta el nivel de los países europeos sino justamente el contrario, traer el nivel de vida chino a europa. Es lo que sueña cualquier empresario español, eso lo puedo asegurar. Cuanto peor, mejor. Es una filosofía que siempre ha funcionado y seguirá haciéndolo. Por eso, para algunos, una crisis es la "solución" a los problemas, porque eso permitirá una mayor velocidad de transferencia de rentas desde una clase media en estado de desintegraciòn hasta una clase alta que cada día será más alta y más rica y más minoritaria.

 

[Cándido]

¡Correcto!

La idea no es elevar el nivel de vida de los chinos o los indios hasta el nivel de los países europeos sino justamente el contrario, traer el nivel de vida chino a europa. Es lo que sueña cualquier empresario español, eso lo puedo asegurar. Cuanto peor, mejor. Es una filosofía que siempre ha funcionado y seguirá haciéndolo. Por eso, para algunos, una crisis es la "solución" a los problemas, porque eso permitirá una mayor velocidad de transferencia de rentas desde una clase media en estado de desintegraciòn hasta una clase alta que cada día será más alta y más rica y más minoritaria.

Tienes toda la razón, Aterriza. El que Orwell se te adelantara ("1984") no resta ninguna validez a tus hipótesis.

Todo esto da miedo...

 

[No Registrado]

jejeje, pues no, los "hombros dislocados" no existen como tales en el AT, de ahí el chiste.

En el resto de tu muy interesante aportación estoy deacuerdo contigo, y creo que lo has expuesto muy claro. Pero sí discrepo en una cosilla, no creo que las viviendas de 2ª mano sigan subiendo durante una año más mientras bajan las nuevas. Es verdad que los constructores son más pragmáticos a la hora de adecuar su precio a la demanda del mercado, más dado el enorme margen de beneficios que tienen. Pero por lo que yo veo en mi entorno, la vivienda usada ya he empezado a bajar, una cosa es lo que ellos pidan cuando la sacan a la venta, y otra lo que piden cuando pasan los meses y su teléfono ni siquiera suena (conozco algún propietario en este caso). De hecho haz la prueba, localiza algún piso que lleve en venta varios meses con el primer precio (hay muchos, demasiados ya), y ofrécele cuando menos un 15º/º, te sorprendería ver cuantos te llamarían en un par de días para firmar.

 

[Especulador_inmobiliario]

Solo cuando la diferencia entre unas y otras supere el 20-30% empezarán a verse bajadas en las viviendas de segunda mano.

¿A qué te refieres con esto? ¿Te refieres a un 20-30% de diferencia de precio entre nueva y usada? Dices que la vivienda usada seguira subiendo mientras la nueva baja, pero a mi se me hace raro que la vienda nueva vaya a valer menos que la usada, ¿o lo he entendido al revés?

 

[No Registrado]

La idea no es elevar el nivel de vida de los chinos o los indios hasta el nivel de los países europeos sino justamente el contrario, traer el nivel de vida chino a europa. Es lo que sueña cualquier empresario español, eso lo puedo asegurar. Cuanto peor, mejor. Es una filosofía que siempre ha funcionado y seguirá haciéndolo. Por eso, para algunos, una crisis es la "solución" a los problemas, porque eso permitirá una mayor velocidad de transferencia de rentas desde una clase media en estado de desintegraciòn hasta una clase alta que cada día será más alta y más rica y más minoritaria.

Sí, son demasiadas piezas del puzzle que encajan, hay un foro, "la burbuja como método de control social" en la que se habla detalladamente del tema.
Y sí, Cándido, todo esto da miedo, y mucho más todavía para quien esté endeudado.

 

[No Registrado]

El termino es inventado y no me referia al ritmo de venta que indudablemente esta grafica no la tenemos y podriamos llevarnos una sorpresa, sino al ritmo de construccion, este analisis seria mas concreto si marcase en el grafico el aumento del precio de la vivienda respecto a la inflacion.

la verdad yo no creo que se produzca una situacion de desplome aguda, mas bien que la gente seguira pagando la casa pero a costa de no consumir, hemos de recordar que los realmente entrampados no seran tantos, solo los ultimos, pero recordar que de estos muchos seran jovenes. Los precios logicamente se corregiran y mucho mas en funcion de la gravedad de la crisis.

El ultimo parrafo es muy interesante, coincido en que la globalizacion ha socializado a los pobres y a catapulcado a la elite a los ricos pero cabe preguntarse si esto no se retroalimenta, si yo no puedo comparme un dvd no tienen sentido que se fabrique, si no se fabrica el empresario no gana dinero y encima los pocos que venda salen mas caros de fabricar. La verdadera crisis tendra lugar cuando un chino gane lo mismo que nosotros y todos compitamos bajo las mismas normas, se van a acabar tantos lujos y tanto derroche de unos pocos.

 

[No Registrado]

Eso no puede ser y además ya se ha argumentado varias veces en el foro. Los "hombros dislocados" (si es que ese término existe en el análisis técnico que yo desconozco) no son posibles en el mercado inmobiliario porque éste carece de una liquidez que es necesaria para que cuando el pánico cunda todo el mundo venda como loco.

Acabo de darme cuenta que no te había respondido a eso, tienes razón que en el mercado inmobiliario, a diferencia de en la bolsa, no puedes "liquidar tus posiciones", esto es vender el/los pisos con pulsar un botón, pero discrepo con que los precios de los pisos no puedan bajar un 50º/º en un sólo año (aunque un HCH puede completarse en varios años), si se dan las circustancias adecuadas, imagináte una recesión económica internacional desconocida hasta ahora con millones de parados ( el petróleo subiendo y el dolar al borde del colapso), subidas catastróficas de los tipos de interés (hay demasiados hipotecados al límite de su capacidad ya en sus mejores momentos económicos), pinchazo de la burbuja inmobiliaria mismamente. Creo que una situación sería suficiente para dibujar una pendiente en vertical. Saludos.