"Sostenibilidad"

[jotace]

Casi nadie compra un piso al contado.
La vivienda va subiendo promoción a promoción. Si la primera promoción se vende a 100 y se vende rápido, la segunda se venderá a 110, si se vende rápido la tercera a 120 y así sucesivamente hasta que se rompa la cadena.La vivienda de segunda mano se fija en los precios de la nueva, y sube más o menos en proporciones similares.
La gente puede comprar porque el dinero corre fácil, tal y como ha explicado Rominger. El dinero fácil aumenta la demanda, y como la oferta es más lenta en su respuesta, pues aumenta el precio. Ahora puede ocurrir lo contrario, pues si disminuye la demanda puede quedarse una gran oferta en el aire. Pero tal y como dije en otros hilos y teniendo en cuenta la crisis del 93, a la baja sólo venderá el que realmente tenga necesidad, el resto, bancos, promoteres, pasapiseros, propietarios, etc...apretará el ojete y aguantará mientras pueda.
Aparte de las restricciones que van a poner los bancos al crédito, y que es algo que el Banco de España ha solicitado repetidas veces, también hay que tener en cuenta que el precio de los inmuebles está ya a tal nivel que los únicos compradores que quedan son los irresponsables (recordemos la definición de pepito), y a esos se les negarán los créditos tarde o temprano.
Y lo digo con conocimiento de causa, ya que en el año 2000, cuando mi mujer consiguió trabajo, ya nos creíamos los reyes del mambo, con piso más grande y chalet en el pueblo. Entonces hubieramos podido (si mi mujer hubiera comenzado a trabajar un par de años antes). Ahora el mercado nos ha expulsado, sencillamente. Que se empepiten otros .
Esto es lo triste: la sociedad en este aspecto ha ido para atrás, y lo perdido seguramente no se recuperará en muchos años .

 

[Agarraoslaskalandrakas]

"Pero tal y como dije en otros hilos y teniendo en cuenta la crisis del 93, a la baja sólo venderá el que realmente tenga necesidad, el resto, bancos, promoteres, pasapiseros, propietarios, etc...apretará el ojete y aguantará mientras pueda."

Si , pero el ojete solo se puede apretar hasta un límite...y al final te lo terminan abriendo

 

[Rominger]

Si el valor de los pisos en el mercado es superior cada año esto es debido a que la demanda es mucho mayor a la oferta, debido a que El Estado no puede calcular la necesidad de vivienda.

De ningún modo. Si hay algo que sobra en España es oferta (vea los datos de construcción y de suelo construido).
Además considere que hay más de 3 millones de viviendas vacías.

Efectivamente la demanda es mayor que la oferta, pero porque la demanda se ha hinchado artificialmente vía aumento de concesiones de crédito.

Si usted actua sobre el crédito lo único que consigue es o bien fomentar el mercado oscuro o bien que solo puedan comprarse una casa los que tengan ese dinero, dejando fuera del mercado de la compra a los mas pobres, que como en otros paises, solo podrían alquilar.

Se conseguiría disciplinar el mercado, de manera que las familias no viviesen por encima de sus posibilidades, endeudándose por encima del 50% de su renta líquida, por ejemplo.
Los que se jubilen dentro de 30 años con una vivenda pagada y 5.000 euros en el banco tendrán una casa, ¿pero podrán ir al supermercado?

De igual modo a gente compra coches a crédito y esto no provoca escasez de oferta... ¿por que solo pasan estas cosas en el mercado de la vivienda?

El ejemplo no es acertado porque son dos bienes distintos. La demanda de vivienda es mucho menos elástica que la de automóviles.

La gente pide una hipoteca porque el piso ha alcanzado ese valor, no lo alcanza por la hipoteca... pues el precio es previo a la hipoteca y viene marcado por el mercado, no por la forma de pago.

Discrepo.
Lástima que no tengamos un índice fiable de la evolución del precio de la vivienda. Si hiciésemos una correlación de éste con las facilidades hipotecarias nos daríamos cuenta de cómo han sido los bancos los que han aumentado el precio vía demanda.

 

[ominae]

De ningún modo. Si hay algo que sobra en España es oferta (vea los datos de construcción y de suelo construido).
Además considere que hay más de 3 millones de viviendas vacías.

Efectivamente la demanda es mayor que la oferta, pero porque la demanda se ha hinchado artificialmente vía aumento de concesiones de crédito.

No señor. El crédito solo puede hinchar el precio cuando la demanda es mayor que la oferta. Pero no es problema del crédito... ¡¡sino de la demanda!!

Una vivienda vacía no conforma la oferta si no está a la venta. Los datos de construcción no significan nada en si mismos sin una referencia. ¿Quien somos usted, o yo, para decir cuando se ha construido bastante? No somos nadie, quien lo debe decir es el mercado, no nosotros.

Se conseguiría disciplinar el mercado, de manera que las familias no viviesen por encima de sus posibilidades, endeudándose por encima del 50% de su renta líquida, por ejemplo.
Los que se jubilen dentro de 30 años con una vivenda pagada y 5.000 euros en el banco tendrán una casa, ¿pero podrán ir al supermercado?

Ese es problema de quienes suscriben esas hipotecas, ni suyo ni mío. El mercado no se disciplina, es libre y cada cual gasta lo que quiere y se endeuda lo que quiere y le dejan.

El ejemplo no es acertado porque son dos bienes distintos. La demanda de vivienda es mucho menos elástica que la de automóviles.

Querrá decir que la oferta es mucho menos elástica. Automóviles tiene de todo tipo gracias a la actuación del mercado, desde unos de 2a mano a 1000 € hasta de lujo por 50.000 €. Y es un mercado que se ha beneficiado igualmente del crédito... ¿o no?

Vivienda solo encuentra a partir de un precio gracias a que se ha controlado donde y como se puede construir.

Lástima que no tengamos un índice fiable de la evolución del precio de la vivienda. Si hiciésemos una correlación de éste con las facilidades hipotecarias nos daríamos cuenta de cómo han sido los bancos los que han aumentado el precio vía demanda.

Un banco no te puede obligar a pagar mas por un bien que puedes conseguir por menos dinero.Un banco no te puede obligar a comprar un Aston Martin en vez de un Seat Ibiza. Sin embargo, si el mercado solo ofrece Aston Martin te ves obligado a comprar uno o no tener coche (casa)

El crédito para conseguir un coche ha mejorado en facilidad y el precio no ha subido... ¿Como lo explica? O para comprar un ordenador o una tele de plasma, sin embargo los precios de esos bienes bajan constantemente. ¿Cómo lo explica?

Es al revés, usted se empeña en poner al crédito como causa del precio de un bien sin darse cuenta de que la razón por la que el precio tiende al infinito es por una demanda desatendida, no por el precio del dinero.

Hoy hay que hacer un esfuerzo menor para tener un buen coche que hace unos años... ¿como lo explica si las facilidades de crédito son mayores?

Sencillamente porque la causa no está en el crédito sino en un precio que tiende al infinito.

 

[Rominger]

Bueno, tenemos visiones distintas del problema y respeto sus puntos de vista. Algo de razón no le falta.
No entro al trapo de los automóviles porque no veo comparable un mercado con otro por muchos motivos.

Tampoco veo que suframos un problema de oferta. De vuelta a mi casa por el centro de Madrid observo que en uno de cada tres portales hay un letrero "en venta". Si no hay oferta que venga Dios y lo vea.
Si es usted de Madrid dése una vuelta por Sanchinarro y compruebe por usted mismo la oferta que hay.

Estoy de acuerdo en que hay un problema de demanda. Pregúntese por qué ha repuntado tanto ésta en los últimos años. ¿Nos ha tocado la lotería a todos? Yo creo que no. Yo creo que el dinero salió de otro lado.

Es cierto que cada cual es responsable de las deudas que asume. A mí me da pena comprobar cómo se está empobreciendo a las familias españolas.

Por otro lado subrayo lo dicho antes. Las entidades no están preocupadas. Los niveles de jovenlandesesidad son y seguirán siendo bajos a medio plazo. Antes de ir al banco la gente venderá el coche, dejará de irse de vacaciones, pedirá a los padres, conseguirá otro empleo, etc. Y para los casos que no les llegue los bancos les echarán una mano mientras puedan.
Recordad: las entidades tienen como objetivo mantener bajos los niveles de jovenlandesesidad para evitar interferencias del Banco de España.

 

[jotace]

agarraoslaskalandrakas dixit:

Si , pero el ojete solo se puede apretar hasta un límite...y al final te lo terminan abriendo

Evidentemente. Esos culitos que al final se abrirán son los que verdaderamente venderán a la baja, creando el chollo, y allí estarán subasteros, pasapiseros, capitalistas, bancos, especuladores varios... preparándose para el festín. Más dificil lo tendrá el currito de a pie para beneficiarse de estas situaciones a no ser que se multipliquen hasta que haya para todos

 

[nonick]

Su argumentación no se sostiene por ningún lado. Si el valor de los pisos en el mercado es superior cada año esto es debido a que la demanda es mucho mayor a la oferta, debido a que El Estado no puede calcular la necesidad de vivienda. Si usted actua sobre el crédito lo único que consigue es o bien fomentar el mercado oscuro o bien que solo puedan comprarse una casa los que tengan ese dinero, dejando fuera del mercado de la compra a los mas pobres, que como en otros paises, solo podrían alquilar.

De igual modo a gente compra coches a crédito y esto no provoca escasez de oferta... ¿por que solo pasan estas cosas en el mercado de la vivienda?

La gente pide una hipoteca porque el piso ha alcanzado ese valor, no lo alcanza por la hipoteca... pues el precio es previo a la hipoteca y viene marcado por el mercado, no por la forma de pago.

No estoy del todo de acuerdo. He seguido la discusión y estoy parcialmente de acuerdo con algunos de tus argumentos. No obstante, creo que la influencia de la facilidad de crédito en el precio final es mucho mayor que la que reconoces; de no ser así, habríamos visto a la vivienda alcanzar los precios actuales mucho más rápidamente.

En mi opinión, el tema de la vivienda en España tiene tantas peculiaridades que no puede analizarse comparándolo con otros bienes. Una de ellas es el caracter claramente piramidal que tiene, lo cuál requiere que entren nuevos compradores por la base de ésta y que los de los escalones inferiores vayan ascendiendo. Esos movimientos dependen de la existencia de "crédito fácil". De hecho, el precio de los pisos que podríamos llamar "de entrada" al mercado están claramente determinados por la cuota mensual de la hipoteca: es decir los "entrantes" se hipotecan al máximo que les permita el sistema de modo que la cuota mensual sea similar a un alquiler.

 

[Nyr]

En mi opinión, el tema de la vivienda en España tiene tantas peculiaridades que no puede analizarse comparándolo con otros bienes. Una de ellas es el caracter claramente piramidal que tiene, lo cuál requiere que entren nuevos compradores por la base de ésta y que los de los escalones inferiores vayan ascendiendo. Esos movimientos dependen de la existencia de "crédito fácil". De hecho, el precio de los pisos que podríamos llamar "de entrada" al mercado están claramente determinados por la cuota mensual de la hipoteca: es decir los "entrantes" se hipotecan al máximo que les permita el sistema de modo que la cuota mensual sea similar a un alquiler.

Completamente de acuerdo, muchos pisos se han financiado con la venta de otros a precios sobrevalorados.
Pero no se confundan los que han hecho subir los precios han sido un cumulo de factores en el que no hay que olvidar tal y como se ha dicho que se han falseado las tasaciones. Y no creamos que la salida del dinero de la bolsa tras la crisis de las punto com ha ayudado mas que el blanqueo de dinero que se hizo con la llegada del euro siendo el mercado inmobiliario uno de los mejores sitios para blanquear dinero.
Yo tampoco creo que vaya ha subir mucho el nivel de impagos en los bancos la gente al final pagara sea como sea (refinanciaciones, ayuda familar etc), claro que habra gente que le embargaran pero sera un numero muy insignificante.
No obstante tengan claro que se van a seguir construyendo pisos quizas en menor cantidad y que seran estos pisos los que tendran un valor menor porque los constructores seguiran queriendo vender y tienen mucho margen para reducir los precios.
Segun se ha dicho parte del negocio de los bancos son las hipotecas, y segun se ha dicho al banco no le interesa perderlo pero no se ha tenido en cuenta que si esto es cierto a los bancos les interesan que bajen porque asi podran concender mas hipotecas.

 

[ominae]

De hecho, el precio de los pisos que podríamos llamar "de entrada" al mercado están claramente determinados por la cuota mensual de la hipoteca: es decir los "entrantes" se hipotecan al máximo que les permita el sistema de modo que la cuota mensual sea similar a un alquiler.

Completamente de acuerdo. De hecho la gente que está comprando obra nueva lo hace vendiendo su piso de segunda mano, eso lo sabemos todos. De acuerdo. Yo opino lo mismo que usted.

Ahora bien... el hecho de que el limite sea la hipoteca no nos dice que la causa del precio sea el credito a bajo interés... sino que el precio ha crecido hasta el infinito debido a una demanda y oferta desajustada. Y es esto lo que provoca que el límite del precio de la vivienda lo establezca el crédito. De igual modo el crédito está presente en todos los mercados conocidos... ¿por que solo es causa del precio de la vivienda? Error.

Estamos en un mercado tan sumamente desajustado que la gente tiene que pagar cantidades mensuales astronómicas o quedarse fuera. Lo que le dije en el ejemplo de un Seat Ibiza o un Aston Martin.

Imaginemos que el precio de la vivienda baja... pero sube el precio del dinero. Nuestro esfuerzo económico mensual puede ser el mismo... ¡¡o incluso superior!!, solo que nuestro dinero va al banco en vez de al promotor cuando suscribamos la hipoteca.

¿Podemos decir que la vivienda ha bajado? Si. Pero nosotros pagaremos mas (o lo mismo), porque lo que cuenta es, al final de todo, lo que estamos dispuestos a pagar por una vivienda. Y eso quien lo establece es el mercado. Si el mercado no nos ofrece posibilidades y solo vende un Aston Martin de 100.000 € tendremos que decidir si entramos o nos quedamos sin coche.

La gente paga los pisos a 300.000 € porque no encuentra un piso similar a 100.000 €. Esto es una verdad irrefutable.

Es esta cantidad mensual es la que, independientemente del precio de la vivienda o del dinero, nos va a decir en un mercado desajustado cual es el precio que tienen los pisos.

Si usted restringe el crédito lo único que consigue es, o bien fomentar el mercado oscuro, o bien, como ocurre en otros países, que mucha gente tenga que alquilar ante la imposibilidad de comprar... pero no baja el precio de la vivienda.

 

[Nyr]

Si usted restringe el crédito lo único que consigue es, o bien fomentar el mercado oscuro,

Puede usted explicar como se fomenta el mercado oscuro en este caso?

 

[ominae]

Puede usted explicar como se fomenta el mercado oscuro en este caso?

Pues de miles de formas. Desde prestamistas privados como usan los pagapensiones para venir a España a que asuma el promotor parte del coste de la obra, en vez del banco, y le cobre a usted una cantidad todos los meses. Pagarias al banco 300€ y al promotor otros 300€ en oscuro, con lo cual acabarías pagando lo mismo, bueno seguramente más, porque el promotor te cobraria mas intereses que el banco.

 

[Nyr]

Pues de miles de formas. Desde prestamistas privados como usan los pagapensiones para venir a España

Usted cree que si los bancos no dan creditos la gente se va a lanzar a prestamistas privados? Cuanto capital cree usted que puede tener un prestamista privado?

a que asuma el promotor parte del coste de la obra, en vez del banco, y le cobre a usted una cantidad todos los meses. Pagarias al banco 300€ y al promotor otros 300€ en oscuro, con lo cual acabarías pagando lo mismo, bueno seguramente más, porque el promotor te cobraria mas intereses que el banco.

Si señor esta es buena, digame para hacer esto el promotor tendria que poner a la venta los pisos aplicando su ejemplo a mitad de precio y despues exigir al comprador que page 300 euros en oscuro, usted cree que el promotor se va a arriesgar a este negocio? En cuanto la gente no pudiera pagar los 300 euros en oscuro dejarian de pagarlos y el constructor no podria ni decir pio por miedo a una denuncia y le aseguro que si un vecino decide no pagar ese dinero en oscuro el resto de vecinos lo secundara, se librarian de pagar esos 300 euros y encima la ley los ampararia, ¿cuantos promotores cree usted que se arriesgaran a esto?

 

[crack]

Su argumentación no se sostiene por ningún lado. Si el valor de los pisos en el mercado es superior cada año esto es debido a que la demanda es mucho mayor a la oferta, debido a que El Estado no puede calcular la necesidad de vivienda. Si usted actua sobre el crédito lo único que consigue es o bien fomentar el mercado oscuro o bien que solo puedan comprarse una casa los que tengan ese dinero, dejando fuera del mercado de la compra a los mas pobres, que como en otros paises, solo podrían alquilar.

De igual modo a gente compra coches a crédito y esto no provoca escasez de oferta... ¿por que solo pasan estas cosas en el mercado de la vivienda?

La gente pide una hipoteca porque el piso ha alcanzado ese valor, no lo alcanza por la hipoteca... pues el precio es previo a la hipoteca y viene marcado por el mercado, no por la forma de pago.

Voy a intentar exponer cómo lo veo:
- Aumenta el número de viviendas en España
- Se decrementan las compras... ya sea porque los precios son abusivos, porque los bancos no den hipotecas con tanta alegría, porque el Euribor decremente el número de candidatos a pepito, porque todo Diosssss tenga piso...

Conclusión:
- Se estabiliza el mercado inmobiliario...

Hasta aquí espero que estemos de acuerdo (que no lo tengo muy claro).

Pero para estabilizarse, la construcción debe frenarse, eso implicaría que el paro comienza a subir, de forma algo más que leve, porque estaremos de acuerdo en que hay muchísima gente en el sector....
El paro lleva a bajadas de consumo, si hay bajadas de consumo, hay más paro...
Sin llegar a la bola de nieve, quedándonos aquí, tenemos:
- Más paro.
- Euribor más alto.
- Mucha oferta
- Poca demanda a estos precios.

Vamos a olvidar también de que como suba el petróleo, los precios de TODO se irán a la hez más alta.

Ahora pensemos en la cantidad de gente que se ha comprado una casa para especular sin necesidad de irnos al extranjero... yo conozco MUCHOS casos, pero esto no es nuevo, ¿verdad? ¿A que esto pasa desde hace años?
Y siendo para especular, habrá quien la haya comprado a 100, pero habrá quien la haya comprado a 50... que ya es margen, ¿no?
Esa gente tiene un piso que ya no sube, mala inversión ya... ¿no es momento de vender en un escenario en el que los pisos YA NO SUBEN? ¿con un margen amplio?
También hay promotores que pretenden sacarse 10 kilitos con cada piso que tiene en venta... un margen de pelotas también, ¿verdad?
No olvidemos que TODA esta gente tiene hipoteca, los promotores seguro que no han pagado a tocateja de su bolsillo lo que han construido.
¿No tienen ellos margen?

Se que estoy divagando, pero quiero plantear el escenario conforme lo veo...
Todo aquel que tenga que vender un piso (y muchos ya lo están intentando) y vean que no se vende... ¿qué hará? (promotores, gente asfixiada, especuladores con márgenes amplios…) tendrán que bajar algo el precio (no digo mucho). Los que seguimos el precio porque no podemos comprar, nos empezamos a frotar las manos y NO COMPRAMOS porque vemos que PUEDEN BAJAR DE PRECIO, con lo cual hay menos demanda aún, aún menos si tenemos en cuenta que comprar un piso para especular ya no es rentable y los especuladores huyen… Si hay menos demanda aún y cada vez salen más promociones, si la hipoteca sale más cara por los intereses, salen noticias en prensa de estancamiento, la gente se empieza a asustar comienzan a pensar en vender aquellos que antes no lo hacían y hay más oferta aún… otra bola de nieve…

¿Cómo parar todo esto? La bajada va a empezar por aquellos que se vean 'forzados', pero acabará siendo psicológica, igual que lo fue la subida. Según lo veo, los pisos van a bajar, cada vez más rápido y van a llegar bastante abajo… los estaré esperando… y junto a mí mucha gente, que hará que de vez en cuando el precio no baje tanto, pero eso hará que la demanda baje más y el final es que el precio se ajuste a los márgenes de beneficio admisibles que nunca debieron subir…

 

[ominae]

Usted cree que si los bancos no dan creditos la gente se va a lanzar a prestamistas privados? Cuanto capital cree usted que puede tener un prestamista privado?

El que le preste el banco. El solo actúa como intermediario. El banco le puede prestar a su empresa tapadera el dinero a un 6% y él lo puede prestar a quien legalmente no tiene esa posibilidad a un 24%. Fíjese que gran y productivo puesto de trabajo acaba de crear con su medida...

Si señor esta es buena, digame para hacer esto el promotor tendria que poner a la venta los pisos aplicando su ejemplo a mitad de precio y despues exigir al comprador que page 300 euros en oscuro, usted cree que el promotor se va a arriesgar a este negocio? En cuanto la gente no pudiera pagar los 300 euros en oscuro dejarian de pagarlos y el constructor no podria ni decir pio por miedo a una denuncia y le aseguro que si un vecino decide no pagar ese dinero en oscuro el resto de vecinos lo secundara, se librarian de pagar esos 300 euros y encima la ley los ampararia, ¿cuantos promotores cree usted que se arriesgaran a esto?

No pretenda ser mas listo que el mercado ni controlar a la gente porque no lo va a conseguir. Existen miles de formas para saltarse esa ley que usted propone. La mas sencilla poner la mitad del piso a nombre de una sociedad del promotor, hacer otro contrato de compraventa que va pagando poco a poco el inquilino, obligarle a firmar un contrato de compraventa falso en el que la propiedad vuelve al promotor etc... etc...

El promotor no se arriesga, quien lo hace es el pobre hombre que compra el piso, que es quien se va a ver perjudicado por su medida.

 

[Rominger]

el hecho de que el limite sea la hipoteca no nos dice que la causa del precio sea el credito a bajo interés

Pues yo lo veo claro.

Si me dan 100, pues compro por 100. Si me dan 70 pues me fastidio y me gasto 70. Al final se acaba comprando lo que me deja el banco.

Por consiguiente si las entidades abren el grifo pues los precios para arriba.

Es cierto que limitar el crédito dejaría a muchas familias sin acceso a la vivienda en propiedad que actualmente disfrutan. Pero ¿esto es nuevo? ¿Es que muchos de nuestros padres no vivían de alquiler porque no podían comprar?

Repito lo dicho antes. Si la demanda ha subido tanto es porque la capacidad de pago lo ha hecho también. Y no creo que nos haya tocado a todos la lotería.
Alvarez Cascos tenía razón cuando decía que los precios subían porque se podían pagar. Pero él lo dijo para demostrar falazmente que los españoles somos ricos, cuando en realidad es justo lo contrario. Nos estamos empobreciendo para poder pagar.

¿Cómo parar todo esto?

Saliendo en la tele o en El País diciendo que es todo mentira (mira a Fernando Martín el otro día). Parece mentira la credibilidad que da salir en esos medios.
Simplemente de esa manera consigues que la gente aguante sin bajar y, peor aún, que siga comprando.