Dos personas a las que sigo (aunque sea de lejos) y valoro sus opiniones. Ambos profesionales del sector inmobiliario, ambos han escrito libro y simpatizantes ambos del libre mercado en temas económicos (por etiquetarlos de alguna forma).
Hasta hace poco tenían una visión bastante parecida de lo que estaba pasando... hasta hace poco... estoy más cercano a las posiciones de Mateo, pero Ruiz Bartolomé es una persona a la que considero seria.
Dejo dos artículos del mes pasado:
https://twitter.com/AdiosLadrillo/status/552583007320555520 26/12/2014
Dice bien De Guindos al comentar que en ocasiones “se alinean los planetas”, aludiendo a que parece que todo se pone de cara en este momento en la economía española. Y es en el sector inmobiliario donde se aprecia con más énfasis si cabe este alineamiento. Si en 2014 el ajuste de precios ha quedado prácticamente resuelto, 2015 está llamado a ser el año de la estabilización del sector. Desde una óptica internacional, España es de lejos el mejor destino en 2015 para la inversión inmobiliaria. Por un lado, el bloque de los países emergentes está dejando de ser atractivo. La rentabilidad cae, mientras la percepción del riesgo aumenta. Los mercados inmobiliarios brasileño, ruso, chino, etcétera, ya no son lo que eran, pues se detecta una clara fatiga en el crecimiento de precios, demasiado altos según el consenso. Las dudas sobre la rentabilidad ponen en el foco sobre los riesgos: clases medias poco consolidadas e inestables, seguridad jurídica siempre en entredicho, economías extremadamente dependientes de materias primas.
Las economías occidentales que compiten con la nuestra muestran signos de estancamiento al tiempo que sus mercados inmobiliarios se perciben estresados. Alemania, Suiza, Londres y París han sido utilizados como refugio de las inversiones inmobiliarias durante los últimos cinco o seis años, por lo que probablemente han recibido una sobreinversión que ha afectado a los precios. Frente a ellos, España, un país de los considerados serios en el concierto internacional, está en la rampa de despegue tras haber hecho los deberes que se le exigían. El crecimiento esperado del PIB por encima del 2%, va a hacer buenas las apuestas que los inversores han hecho este año en el mercado de oficinas y retail –las empresas van a necesitar más espacio, y los comercios ya empiezan a notar mayor consumo interno–, y avanzan un cada vez más cercano crecimiento del sector residencial. Así sucedió también en la salida de la anterior crisis: tras el mejor desempeño de las empresas, con la consiguiente creación de empleo –y sobre todo la confianza en no perder el puesto de trabajo–, la necesidad de vivienda aumentó.
Incipiente recuperación
Al igual que en otros momentos del pasado, Madrid, Barcelona y la costa han sido la avanzadilla de la incipiente recuperación. En muchos barrios de estas ciudades se ha constatado incluso aumento de precios, aunque no va a ser esa la tónica general para este año. La apuesta por nuevos desarrollos residenciales es ya un hecho cierto que atestiguan el crecimiento de los visados de obra nueva y el mayor número de licencias concedidas, además del éxito de las primeras subastas públicas de suelo. Son, además, indicadores adelantados de mayores ventas de vivienda de obra nueva en los próximos meses.
La financiación sigue siendo el asunto pendiente y quizá el último dique a un mercado residencial que exuda dinamismo. Desde el punto de vista del promotor, la ausencia de crédito se está supliendo por tres vías: permuta con el propietario de suelo, promoción a través de cooperativas, y promoción mediante acuerdos con fondos de inversión y family offices. En 2015 contaremos por fin con financiación bancaria, pues ya hay entidades que están reabriendo las otrora pujantes oficinas de promotores. Mientras tanto, para el comprador final, poco a poco se va abriendo el mercado hipotecario, aunque aún de manera muy incipiente. Los porcentajes de crecimiento de hipotecas facilitados por algunas entidades financieras pueden ser sorprendentes pero no lo son tanto cuando comprobamos que el punto de partida es terriblemente bajo; de hecho el saldo hipotecario sigue siendo negativo.
Para 2015 se prevé un mayor aumento de la concesión de hipotecas, no sólo por la propia dinámica positiva de la economía nacional, sino porque las medidas adoptadas por el Banco Central Europeo y la consiguiente caída de la rentabilidad de los depósitos y la deuda pública incentivan la concesión de créditos que, aunque en principio estarán más bien dirigidos al consumo y a las pymes, también se dejarán notar en el mercado hipotecario. El probable aumento de la venta de viviendas no mermará el pujante mercado de alquiler. Desde el punto de vista de la oferta, cada vez son más los particulares que sacan sus pisos al mercado –gracias en parte al florecimiento de empresas que combaten con éxito la jovenlandesesidad–, mientras que aumentan los fondos de inversión que apuestan sin tapujos por el arrendamiento mediante la composición de grandes carteras de vivienda. La demanda, por su parte, ya ha dejado de ser en exclusiva la que estaba expulsada del mercado hipotecario; el alquiler es una alternativa buscada y deseada por una gran parte de la población e incluso se ha hecho habitual el perfil del que al mismo tiempo es propietario de una vivienda –que pone en alquiler– pero vive arrendado en otra. Más allá de cisnes personas de color o de cuestiones que sobrepasan el análisis inmobiliario, también existen algunas amenazas. Por de pronto, encontramos un planeta –o tal vez un satélite– que se ha salido de la línea, el gobernado por Montoro. Los cambios en el tratamiento de la vivienda de la Reforma Fiscal, tanto para compra como para alquiler, no pueden ser en ningún caso bienvenidos, y de alguna manera afectarán al desempeño del mercado de inversión residencial. También se ciernen amenazas en esta misma área de actividad en la parte de vivienda turística y vacacional, al parecer por la presión del lobby hotelero y la insistente intervención de las administraciones regionales. En definitiva, un futuro ilusionante que hace olvidar el pasado reciente y en el que la peor amenaza sólo puede venir de nosotros mismos.
https://twitter.com/borjamateo/status/547491141017665536 18/12/2014
Borja Mateo, analista inmobilario, asegura que los precios bajaran aun más porque estamos en mitad de un superciclo de bajadas de precios de pisos. Hasta finales de 2014, en el mercado de segunda mano y desde precios de pisos, la bajada media esta en un rango del 52-57% habiendo sido la bajada en 2014 del 6%. En 2015 me parecen razonables bajadas de precios del 2-5% respecto a finales de 2014.
¿Cuánto será la caída acumulada?
Para finales de 2015, en mercado de segunda mano, y desde pico, los precios habrán bajado ya el 53-59% en términos nominales, calcula Mateo. "Hasta la finalizacion del superciclo de bajadas de precios de pisos, los precios de las mismas bajaran el 80-85%" concluye.
¿2015 será un año para comprar vivienda?
Matero descarta que 2015 sea un año ideal para comprar vivienda. "Hay mucha gente que no entiende la profundidad de la corrección, de la naturaleza del superciclo que estamos viviendo, y toma decisiones de inversión muy negativas para su bolsillo animados por dinámicas tácticas y pasajeras". Además, asegura que estructuralmente, no hay demanda de vivienda en España ni la habrá consecuencia del fuerte envejecimiento de la población y la brutal oferta existente. Más optimistas se muestran desde pisos.com. Aparte del oportunismo de los fondos, el ahorrador ha visto en los actuales precios una buena ocasión.
¿Para el inversor es una buena oportunidad?
Mateo descarta que se trata de una buena oportunidad de inversión: el comprador no comprende la relación de rentabilidad, gastos de transacción y de jovenlandesa por alquiler; esta última debe estar en el 15-17% a nivel nacional de los datos que tenemos para las ciudades más importantes el país que son las únicas sobre las que hay datos.
En cuánto al mercado hipotecario, ¿cómo esperáis que evolucionen los diferenciales?
Matero asegura que los diferenciales bajarán aún más, pero los criterios de concesión actuales, mucho mas duros que en el pico de la burbuja, están aquí para quedarse.
¿El alquiler seguirá siendo una alternativa?
En estos momentos la mejor alternativa es el alquiler, Ya que "el inquilino tiene que estar renegociando a la baja su alquiler cada doce meses ya que la dinámica de desplome de los precios esta aquí para quedarse muchos mas años", destaca Mateo.
¿Cómo afectarán las medidas fiscales del próximo año?
De forma muy positiva: los cambios legislativos fiscales lo que impulsan es la nacionalización de los bienes de las personas particulares quienes han de pagar por la burbuja inmobiliaria que los Estados crearon, sostiene Mateo.
Hasta hace poco tenían una visión bastante parecida de lo que estaba pasando... hasta hace poco... estoy más cercano a las posiciones de Mateo, pero Ruiz Bartolomé es una persona a la que considero seria.
Dejo dos artículos del mes pasado:
https://twitter.com/AdiosLadrillo/status/552583007320555520 26/12/2014
Dice bien De Guindos al comentar que en ocasiones “se alinean los planetas”, aludiendo a que parece que todo se pone de cara en este momento en la economía española. Y es en el sector inmobiliario donde se aprecia con más énfasis si cabe este alineamiento. Si en 2014 el ajuste de precios ha quedado prácticamente resuelto, 2015 está llamado a ser el año de la estabilización del sector. Desde una óptica internacional, España es de lejos el mejor destino en 2015 para la inversión inmobiliaria. Por un lado, el bloque de los países emergentes está dejando de ser atractivo. La rentabilidad cae, mientras la percepción del riesgo aumenta. Los mercados inmobiliarios brasileño, ruso, chino, etcétera, ya no son lo que eran, pues se detecta una clara fatiga en el crecimiento de precios, demasiado altos según el consenso. Las dudas sobre la rentabilidad ponen en el foco sobre los riesgos: clases medias poco consolidadas e inestables, seguridad jurídica siempre en entredicho, economías extremadamente dependientes de materias primas.
Las economías occidentales que compiten con la nuestra muestran signos de estancamiento al tiempo que sus mercados inmobiliarios se perciben estresados. Alemania, Suiza, Londres y París han sido utilizados como refugio de las inversiones inmobiliarias durante los últimos cinco o seis años, por lo que probablemente han recibido una sobreinversión que ha afectado a los precios. Frente a ellos, España, un país de los considerados serios en el concierto internacional, está en la rampa de despegue tras haber hecho los deberes que se le exigían. El crecimiento esperado del PIB por encima del 2%, va a hacer buenas las apuestas que los inversores han hecho este año en el mercado de oficinas y retail –las empresas van a necesitar más espacio, y los comercios ya empiezan a notar mayor consumo interno–, y avanzan un cada vez más cercano crecimiento del sector residencial. Así sucedió también en la salida de la anterior crisis: tras el mejor desempeño de las empresas, con la consiguiente creación de empleo –y sobre todo la confianza en no perder el puesto de trabajo–, la necesidad de vivienda aumentó.
Incipiente recuperación
Al igual que en otros momentos del pasado, Madrid, Barcelona y la costa han sido la avanzadilla de la incipiente recuperación. En muchos barrios de estas ciudades se ha constatado incluso aumento de precios, aunque no va a ser esa la tónica general para este año. La apuesta por nuevos desarrollos residenciales es ya un hecho cierto que atestiguan el crecimiento de los visados de obra nueva y el mayor número de licencias concedidas, además del éxito de las primeras subastas públicas de suelo. Son, además, indicadores adelantados de mayores ventas de vivienda de obra nueva en los próximos meses.
La financiación sigue siendo el asunto pendiente y quizá el último dique a un mercado residencial que exuda dinamismo. Desde el punto de vista del promotor, la ausencia de crédito se está supliendo por tres vías: permuta con el propietario de suelo, promoción a través de cooperativas, y promoción mediante acuerdos con fondos de inversión y family offices. En 2015 contaremos por fin con financiación bancaria, pues ya hay entidades que están reabriendo las otrora pujantes oficinas de promotores. Mientras tanto, para el comprador final, poco a poco se va abriendo el mercado hipotecario, aunque aún de manera muy incipiente. Los porcentajes de crecimiento de hipotecas facilitados por algunas entidades financieras pueden ser sorprendentes pero no lo son tanto cuando comprobamos que el punto de partida es terriblemente bajo; de hecho el saldo hipotecario sigue siendo negativo.
Para 2015 se prevé un mayor aumento de la concesión de hipotecas, no sólo por la propia dinámica positiva de la economía nacional, sino porque las medidas adoptadas por el Banco Central Europeo y la consiguiente caída de la rentabilidad de los depósitos y la deuda pública incentivan la concesión de créditos que, aunque en principio estarán más bien dirigidos al consumo y a las pymes, también se dejarán notar en el mercado hipotecario. El probable aumento de la venta de viviendas no mermará el pujante mercado de alquiler. Desde el punto de vista de la oferta, cada vez son más los particulares que sacan sus pisos al mercado –gracias en parte al florecimiento de empresas que combaten con éxito la jovenlandesesidad–, mientras que aumentan los fondos de inversión que apuestan sin tapujos por el arrendamiento mediante la composición de grandes carteras de vivienda. La demanda, por su parte, ya ha dejado de ser en exclusiva la que estaba expulsada del mercado hipotecario; el alquiler es una alternativa buscada y deseada por una gran parte de la población e incluso se ha hecho habitual el perfil del que al mismo tiempo es propietario de una vivienda –que pone en alquiler– pero vive arrendado en otra. Más allá de cisnes personas de color o de cuestiones que sobrepasan el análisis inmobiliario, también existen algunas amenazas. Por de pronto, encontramos un planeta –o tal vez un satélite– que se ha salido de la línea, el gobernado por Montoro. Los cambios en el tratamiento de la vivienda de la Reforma Fiscal, tanto para compra como para alquiler, no pueden ser en ningún caso bienvenidos, y de alguna manera afectarán al desempeño del mercado de inversión residencial. También se ciernen amenazas en esta misma área de actividad en la parte de vivienda turística y vacacional, al parecer por la presión del lobby hotelero y la insistente intervención de las administraciones regionales. En definitiva, un futuro ilusionante que hace olvidar el pasado reciente y en el que la peor amenaza sólo puede venir de nosotros mismos.
https://twitter.com/borjamateo/status/547491141017665536 18/12/2014
Borja Mateo, analista inmobilario, asegura que los precios bajaran aun más porque estamos en mitad de un superciclo de bajadas de precios de pisos. Hasta finales de 2014, en el mercado de segunda mano y desde precios de pisos, la bajada media esta en un rango del 52-57% habiendo sido la bajada en 2014 del 6%. En 2015 me parecen razonables bajadas de precios del 2-5% respecto a finales de 2014.
¿Cuánto será la caída acumulada?
Para finales de 2015, en mercado de segunda mano, y desde pico, los precios habrán bajado ya el 53-59% en términos nominales, calcula Mateo. "Hasta la finalizacion del superciclo de bajadas de precios de pisos, los precios de las mismas bajaran el 80-85%" concluye.
¿2015 será un año para comprar vivienda?
Matero descarta que 2015 sea un año ideal para comprar vivienda. "Hay mucha gente que no entiende la profundidad de la corrección, de la naturaleza del superciclo que estamos viviendo, y toma decisiones de inversión muy negativas para su bolsillo animados por dinámicas tácticas y pasajeras". Además, asegura que estructuralmente, no hay demanda de vivienda en España ni la habrá consecuencia del fuerte envejecimiento de la población y la brutal oferta existente. Más optimistas se muestran desde pisos.com. Aparte del oportunismo de los fondos, el ahorrador ha visto en los actuales precios una buena ocasión.
¿Para el inversor es una buena oportunidad?
Mateo descarta que se trata de una buena oportunidad de inversión: el comprador no comprende la relación de rentabilidad, gastos de transacción y de jovenlandesa por alquiler; esta última debe estar en el 15-17% a nivel nacional de los datos que tenemos para las ciudades más importantes el país que son las únicas sobre las que hay datos.
En cuánto al mercado hipotecario, ¿cómo esperáis que evolucionen los diferenciales?
Matero asegura que los diferenciales bajarán aún más, pero los criterios de concesión actuales, mucho mas duros que en el pico de la burbuja, están aquí para quedarse.
¿El alquiler seguirá siendo una alternativa?
En estos momentos la mejor alternativa es el alquiler, Ya que "el inquilino tiene que estar renegociando a la baja su alquiler cada doce meses ya que la dinámica de desplome de los precios esta aquí para quedarse muchos mas años", destaca Mateo.
¿Cómo afectarán las medidas fiscales del próximo año?
De forma muy positiva: los cambios legislativos fiscales lo que impulsan es la nacionalización de los bienes de las personas particulares quienes han de pagar por la burbuja inmobiliaria que los Estados crearon, sostiene Mateo.
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