Ricardo Vergés: "Auge y crisis inmobiliaria según las estadísticas de trámite"

[DrOtis]

Auge y crisis inmobiliaria según las estadísticas de trámite

http://www.ricardoverges.com/pdf/Tramite.pdf


¡Vuelve el más grande!

Nota: lo cuelgo como hilo aparte para que llegue a más gente. Después lo podéis juntar con el hilo oficial.

 

[juancarlosb]

Pole. Y que lo digas que es el más grande.
Luego me lo leo, gracias por avisar.

 

[bertok]

Excelente artículo (paciencia para leerlo despacio).

Los gráficos son demoledores.

 

[embalsamado]

Te doy el thanks antes siquiera de empezar a leerlo, pero siendo de Vergés tiene que tener sustancia y chicha de la buena.

 

[El_Presi]

"El gráfico muestra también que los certificados
acumulados desde 2004, deberán alcanzar en
algún momento los 3,8 millones, que es la cifra
de visados que les corresponde. Eso asumiendo,
entretanto, que el flujo futuro de nuevos visados
continúe siendo poco significativo (la información
más reciente contenida en los gráficos 4 y 5,
sugiere que así será durante bastante tiempo). El
primer reto aparece pues de forma indiscutible:
cerrar la promoción de las 1.350.000 viviendas
visadas pero no certificadas. Ello implica:
– Terminar las obras iniciadas, estén o no retrasadas.
– Concursar las obras paralizadas sine die.
– Devolver a la franja el suelo todavía por edificar.
El segundo reto es dar salida comercial a unas
615.000 viviendas de sociedades mercantiles ya
terminadas pero aún sin vender, así como las que
se terminen en el futuro a medida que se finalicen.
O sea que para cerrar el auge es necesario
colocar cerca de dos millones de viviendas (diferencia
entre línea de puntos y línea azul claro)
menos las que se resuelvan de otra forma.
En cuanto al tercer reto, quedan 180.000 escrituras
pendientes de registro, más las que vengan."

 

[Minsky Moment]

Tremendo artículo y tremenda conclusión (ya hablada por aquí por activa y por pasiva):

Lo más urgente es difundir los términos de la re-
negociación de nuestra deuda interbancaria. Para ello habrá
que desvelar cuáles son los bancos acreedores (europeos
o no), cuáles son los bancos españoles intermediarios y
cuáles las finalidades de los préstamos. Habrá que desvelar
también los términos contractuales, ya que son esos los
que deberán ser modificados. Y dado que la devolución
es imposible en los términos actuales, habrá que reevaluar
garantías, en su mayor parte situadas en zonas de burbuja, y
empezar a pensar en la posible oferta de participación ex-
tranjera en nuestras empresas productivas, muchas de ellas
localizadas fuera de dichas zonas.

 

[Marai]

Muy interesante análisis aunque no estoy de acuerdo en todo. Por ejemplo, la necesidad de devolver el dinero al exterior no es, como afirma, la principal limitación del mercado. En cualquier caso, chapeau por las estimaciones de existencias de obra en curso, muy superiores a las cifras que proporcionan los medios, y más ajustadas a la realidad.

 

[Minsky Moment]

Muy interesante análisis aunque no estoy de acuerdo en todo. Por ejemplo, la necesidad de devolver el dinero al exterior no es, como afirma, la principal limitación del mercado. En cualquier caso, chapeau por las estimaciones de existencias de obra en curso, muy superiores a las cifras que proporcionan los medios, y más ajustadas a la realidad.

¿Y cuál es la principal limitación según tú, el paro tal vez? (es decir, la demanda)

 

[hugolp]

Pole. Y que lo digas que es el más grande.
Luego me lo leo, gracias por avisar.

Tú tb?

10 caracteres

 

[Marai]

¿Y cuál es la principal limitación según tú, el paro tal vez? (es decir, la demanda)

Exactamente, la demanda. Y el paro es sólo una de las causas de la caída de la demanda. Pero la demanda también cae por otras razones. La principal de ellas es que se ha roto la ficción de que la vivienda es una inversión que siempre se revaloriza. Por eso el precio ahora es muy importante, y hasta que el precio no caiga a niveles más ajustados a las decrecientes rentas, la demanda seguirá siendo debil.

 

[juancarlosb]

Exactamente, la demanda. Y el paro es sólo una de las causas de la caída de la demanda. Pero la demanda también cae por otras razones. La principal de ellas es que se ha roto la ficción de que la vivienda es una inversión que siempre se revaloriza. Por eso el precio ahora es muy importante, y hasta que el precio no caiga a niveles más ajustados a las decrecientes rentas, la demanda seguirá siendo debil.

Bueno, también digo yo que influirá en la demanda que en lugar de entrar desde fuera más de 300.000 millones ahora tengan que hacer el recorrido en sentido contrario.
Si no hay crédito no puede haber demanda.

 

[Marai]

Bueno, también digo yo que influirá en la demanda que en lugar de entrar desde fuera más de 300.000 millones ahora tengan que hacer el recorrido en sentido contrario.
Si no hay crédito no puede haber demanda.

Si no hay crédito no es porque haya que devolver dinero al exterior, sino porque los bancos al fín ven los riesgos del crédito con garantía inmobiliaria. La capacidad de crear dinero no depende de inversores extranjeros sino del deseo de pedir/conceder hipotecas.

 

[juancarlosb]

Si no hay crédito no es porque haya que devolver dinero al exterior, sino porque los bancos al fín ven los riesgos del crédito con garantía inmobiliaria. La capacidad de crear dinero no depende de inversores extranjeros sino del deseo de pedir/conceder hipotecas.

No comprendo Marai, entonces ¿para qué fueron al interbancario a pedir el dinero, si no lo necesitaban?
El crédito depende del ahorro, y en España no había ahorro suficiente para realizar esa brutal inversión en inmuebles. Por eso tuvieron que ir a pedirlo fuera. El ahorro de los alemanes.

 

[Eddy]

La necesidad de liquidez no es la causa del predominio de la vivienda nueva sobre la usada: ahí se equivoca D. Ricardo. Los bancos no financian el fin de obra de los promotores (o refinancian al caído) para obtener liquidez en la venta final de la obra acabada al pepito.

Al fin y al cabo, los bancos TAMBIEN financian al pepito, luego no ven un chavo cuando se produce la venta del promotor al pepito (de hecho, lo normal es que desembolsen una cantidad adicional de préstamo hipotecario en el momento de la compraventa en escritura).

La causa de la "reorientación" del mercado hacia la vivienda nueva es la búsqueda de solvencia (mayor en muchos pepitos que en un promotor quebrado), no de liquidez.

TODAVÍA no. Ya llegará. Y lo veremos cuando se interrumpa el flujo hacia promotoras, se paralicen las obras en curso y se abandonen definitivamente las urbanizaciones de suelo que todavía quedan en marcha

 

[Marai]

No comprendo Marai, entonces ¿para qué fueron al interbancario a pedir el dinero, si no lo necesitaban?
El crédito depende del ahorro, y en España no había ahorro suficiente para realizar esa brutal inversión en inmuebles. Por eso tuvieron que ir a pedirlo fuera. El ahorro de los alemanes.

Que las titulizaciones emitidas acabaran, muchas, en manos alemanas es lo de menos. Se presta sin dinero y la liquidez se encuentra sobre la marcha. Lo que es clave, ahora y no antes, es que el préstamo sea viable.