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Madmaxista
Quiénes son los nuevos reyes del ladrillo español
El mercado inmobiliario español comienza a salir de una crisis devastadora que destruyó a los grandes imperios del ladrillo. Tras años de calvario, el mapa del sector ha cambiado radicalmente: las grandes constructoras se han centrado en otros negocios, las inmobiliarias se encuentran en manos de la banca y las Socimis y fondos buitre luchan por llenar el vacío de poder.
El mercado inmobiliario está dejando atrás los angustiosos años de la crisis económica, tras un ajuste de los precios cercano al 30%-40% desde máximos de 2008. Sin embargo, aunque todo apunta a que la construcción va a jugar un papel significativo en la economía, el panorama es muy diferente al de los años del exceso y el crédito fácil en el que las grandes fortunas del ladrillo parecían capaces de convertir en oro cualquier cosa que tocaran.
Los empresarios que en aquella época hicieron fortuna en un mercado cuyos precios no podían caer, como Fernando Martín (Martinsa Fadesa) o Luis Portillo (Inmocaral) afrontaron la crisis con una deuda insostenible y vieron como sus empresas caían en concurso y, posteriormente, en manos de la banca. Por su parte, las constructoras se vieron en la necesidad de reducir a la mínima expresión su exposición al ladrillo.
Años después y con la recuperación en marcha, la Sareb, el banco malo, se ha convertido virtualmente en la primera inmobiliaria de Europa, vendiendo a precio de saldo sus activos, valorados en 44.236 millones. La banca ha visto la oportunidad de dar salida a sus activos tóxicos e incluso de rentabilizar sus inmobiliarias. Y las Socimis y los fondos internacionales han decidido sacar partido de un mercado en recuperación con un vacío de poder. Este es el mapa actual de los reyes del ladrillo en España.
Socimis y fondos: los aspirantes al trono
Con las constructoras reestructurando su negocio, las inmobiliarias camino de la quiebra y los precios en caída libre, los inversores institucionales vieron una oportunidad de inversión. Especialmente, ante la necesidad de la Sareb, el banco malo, de desprenderse lo antes posible de sus activos.
Tras el rescate a la banca, que disipó las dudas sobre la solvencia de España, los fondos iniciaron su desembarco, tomando posiciones en inmobiliarias o comprando carteras de créditos a la Sareb, mientras que las grandes fortunas entraron en el sector a través de sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi). Estas últimas han cobrado especial importancia, representando el 23% de los 2.900 millones invertidos en ladrillo entre enero y abril de 2015. El enfoque de estos inversores es más racional, centrándose en el alquiler de inmuebles, preferiblemente comerciales, y no en la construcción masiva de viviendas. El tiempo dirá si el éxito de estas inversiones desembocará en un negocio inmobiliario más sensato y racional o en el inicio de una nueva burbuja.
Concha Osácar: Es la cara más visible de Hispania y su consejera delegada. Esta Socimi, gestionada por la sociedad Azora, está participada por gigantes del mundo de la inversión de la talla de George Soros o John Paulson y ostenta el título de la mayor gestora independiente de activos, por un valor superior a los 2.500 millones. De momento, la compañía no tiene problemas para despertar el interés inversor: a finales de abril cerró una ampliación de 337 millones en menos de tres horas. Hispania saltó a los medios por su participación en la guerra contra Carlos Slim por el control de Realia.
Ismael Clemente: El consejero delegado de Merlin Properties también está de enhorabuena, tras cerrar esta semana una ampliación de 613 millones. La empresa cerró 2014 con una cartera de activos valorada en 2.232 millones y estudia oportunidades de inversión por valor de otros 2.000 millones. Entre sus posibles adquisiciones figura el 30% de Testa, actualmente en manos de Sacyr, que planea sacarla a bolsa.
José Luis del Valle: Lar España fue la primera en dar su salto al parqué y en cerrar con éxito una emisión de deuda. Ha pasado algo más de un año desde que comenzó a cotizar y en ese periodo ha acumulado una cartera de activos valorada en más de 500 millones.
Axia Se dedica en exclusiva a activos en renta terciarios (oficinas, logísticos y comerciales), un negocio más defensivo, y cuenta con activos valorados en 439 millones y un nivel de ocupación del 84%.
Fondos extranjeros: Los fondos internacionales han elevado su presencia en España durante los últimos años, atraídos por las ventas de activos de la Sareb, la caída de los precios y la mejora de las perspectivas económicas. Estos inversores institucionales no discriminan a la hora de buscar oportunidades de inversión, ya sea en negocios inmobiliarios, participaciones de Socimis o carteras de créditos. Entre las firmas más activas destaca BlackStone, que se hizo con los activos inmobiliarios de CatalunyaCaixa por más de 4.000 millones y a comienzos de año compró a la Sareb una cartera de créditos por un valor cercano a los 250 millones. Por su parte, en 2014 Cerberus se hizo con Bankia Habitat. Actualmente, Apollo y Oaktree Capital están luchando por hacerse con todos los activos inmobiliarios de Bankia, por un valor conjunto de 4.800 millones.
Las inmobiliarias: los reyes derrocados
Salvo contadas excepciones, las grandes inmobiliarias cotizadas han acabado camino de la liquidación o en manos de la banca. El sector ha visto una docena de grandes procesos concursales, con una deuda conjunta superior a los 20.000 millones de euros. Solo 12.000 corresponden a Martinsa Fadesa y a Reyal Urbis. En cambio, los bancos están jugando un papel cada vez más activo en el ladrillo español.
Rodrigo Echenique: El ex vicepresidente del Santander y hombre de confianza de Patricia Botín tiene la difícil misión de reflotar a Metrovacesa, uno de los grandes símbolos de la burbuja inmobiliaria. Tras su reciente nombramiento, en sustitución de Ignacio Moreno, tiene el objetivo de iniciar una nueva etapa y borrar todo recuerdo de la gestión de Joaquín Rivero o la familia Sanahuja. El primero, conocido como “el rey de las opas”, ha sido condenado este año por 13 cargos durante su periodo como presidente de Gecina, entre 2005 y 2009. La época de los Sanahuja tampoco se recuerda por su sobriedad, ya que se vieron envueltos en una guerra de opas por la compañía que alcanzó los 129 euros por acción. El principal objetivo de Metrovacesa es sanear las cuentas ya que, tras ceder Gecina a cambio de la condonación de un 20% de su deuda, la compañía podría afrontar una segunda quita.
Félix Abanades: El actual presidente de Quabit, antigua Afirma, angitua Astroc, trata de renovar la imagen de la inmobiliaria, que acabó en manos de los bancos tras la gestión de Enrique Bañuelos, cuya participación pasó de valer 5.660 millones a 430 millones. Los planes de Abanades de sacar a bolsa una Socimi se vieron frustrados en octubre, ante la volatilidad de los mercados.
Pedro Berlinches: El director general de Aliseda, la inmobiliaria del Popular, está jugando un papel cada vez más activo. Tras colocar un 51% de su capital en manos de los fondos, las ventas en su primer trimestre igualaron a las de todo el ejercicio 2013. En un reciente informe, los analistas de BBVA concluyen que precisamente el Popular es una de las mejores apuestas en bolsa para beneficiarse de la recuperación del ladrillo.
El sector bancario: Los grandes bancos se están posicionando, junto con los fondos y Socimis, como los nuevos dueños del ladrillo. En parte, porque por fin están dando salida a los inmuebles adquiridos a raíz de la integración bancaria (y tras una dramática avalancha de deshaucios). Buen ejemplo de ello es Solvia, la inmobiliaria del Sabadell, que es la cuarta promotora del mercado con activos bajo gestión por valor de 34.000 millones, en su mayoría procedentes de la CAM, Bankia y la Sareb. Por su parte, Anida, de BBVA, cuenta con activos bajo gestión por un valor superior a los 25.000 millones.
La Sareb: Técnicamente, el banco malo, en cuyo accionariado figuran todos los bancos cotizados salvo el BBVA, es la mayor inmobiliaria de España y a cierre de 2014 contaba en su balance con activos por valor de 44.236 millones de euros. Su prioridad, al igual que la de los bancos, es soltar lastre casi a cualquier precio.
Las constructoras: camino del exilio
La crisis marcó un antes y un después para las grandes constructoras. En los años del exceso era frecuente ver a un empresario dirigir constructoras, presidir clubs de futbol y participar en opas de sectores tan estratégicos como el petróleo o la banca. Sin embargo, esta ambición desmedida llevó al borde del desastre al sector, forzando a las grandes empresas a buscar nuevos mercados, abandonar los juegos de poder y emprender ambiciosos esfuerzos por sanear las cuentas. Las seis constructoras cotizadas están saliendo reforzadas de la crisis gracias a su internacionalización, tras reducir a la mitad su deuda desde 2008, desde los 60.000 hasta los 30.000 millones. España representa apenas un tercio de su negocio y la mayoría han reducido su exposición al ladrillo a la mínima expresión.
José Manuel Entrecanales: Acciona protagonizó un ascenso fulgurante que le llevó a convertirse en la segunda constructora cotizada y elevó a la familia Entrecanales a la presidencia de Endesa, jugando un papel decisivo en la guerra de opas entre E.On y Enel. La crisis forzó a la compañía a vender participaciones, mirar fuera de España y centrar su negocio en la energía e infraestructura. Su negocio inmobiliario en 2013 representaba apenas un 1% de la cifra de negocio (66 millones). Actualmente, la empresa estudia sacar a bolsa una Socimi con sus activos inmobiliarios.
Florentino Pérez: Fue el gran icono de la construcción durante el boom del ladrillo: poseía una de las mayores constructoras cotizadas, presidió el Real Madrid y trató de forzar la fusión de Fenosa e Iberdrola. La crisis golpeó con fuerza a ACS, cuyos títulos pasaron de los 44 euros en 2007 a los 10,84 en 2012. Para sobrevivir, la constructora redujo drásticamente su dependencia de España (del 84% al 16% de la facturación total) y contuvo su deuda en un 60%, desde los 9.334 hasta los 3.722 millones, en parte mediante la venta de activos inmobiliarios.
Carlos Slim: Aunque Esther Koplowitz sigue al frente de FCC, la crisis se ha cobrado su peaje. Las dificultades para refinanciar la deuda vinculada a su participación en la compañía, forzaron a la empresaria a vender un 25% del capital al magnate mexicano Carlos Slim, que se ha convertido en el primer accionista. El empresario ha convertido a FCC en su cabeza de playa para desembarcar en el mercado inmobiliario español: frenó la venta de Realia para poder hacerse con la compañía y puso al frente de Cementos Portland a Gerardo Kuri Kaufmann, hombre de confianza y director general de Inmuebles Carso, uno de sus vehículos de inversión.
Rafael del Pino: En 2000, Ferrovial mantenía una posición de liderazgo en el mercado residencial español, con 18.000 viviendas bajo gestión y unas ventas comprometidas de 600 millones de euros. No obstante, la compañía vendió su negocio inmobiliario a finales de 2006, evitando en el último momento la crisis del ladrillo español.
Juan Miguel Villar Mir: El antiguo candidato a la presidencia del Madrid y máximo directivo de OHL tomó la decisión de pasar página en 2011, con estas palabras lapidarias: "se acabó el negocio inmobiliario y se acabó hacer edificación residencial". En aquel momento las ventas internacionales ya representaban más del 90% del total y la actividad concesionaria generaba cerca del 75% de sus ingresos.
Manuel Manrique Desde que asumió la presidencia de Sacyr en 2011, Manrique se ha dedicado a apagar fuegos y arreglar el desastroso legado de Luis del Rivero. Entre ellos figura el fallido asalto a BBVA, los esfuerzos por hacerse con Repsol, que dejaron al grupo con una deuda de 5.000 millones y la adquisición de un tercio de la francesa Eiffage, lo que desembocó en una guerra legal y la posterior venta de la participación cuando no se le permitió participar en la gestión del grupo. A finales de 2013 Manrique pactó la liquidación ordenada de Vallehermoso mediante una dación en pago, cediendo activos a la banca a cambio de la condonación de la deuda. Actualmente, Sacyr estudia sacar a bolsa Testa, aunque no descarta vender el 100% de su filial patrimonialista.
El mercado inmobiliario español comienza a salir de una crisis devastadora que destruyó a los grandes imperios del ladrillo. Tras años de calvario, el mapa del sector ha cambiado radicalmente: las grandes constructoras se han centrado en otros negocios, las inmobiliarias se encuentran en manos de la banca y las Socimis y fondos buitre luchan por llenar el vacío de poder.
El mercado inmobiliario está dejando atrás los angustiosos años de la crisis económica, tras un ajuste de los precios cercano al 30%-40% desde máximos de 2008. Sin embargo, aunque todo apunta a que la construcción va a jugar un papel significativo en la economía, el panorama es muy diferente al de los años del exceso y el crédito fácil en el que las grandes fortunas del ladrillo parecían capaces de convertir en oro cualquier cosa que tocaran.
Los empresarios que en aquella época hicieron fortuna en un mercado cuyos precios no podían caer, como Fernando Martín (Martinsa Fadesa) o Luis Portillo (Inmocaral) afrontaron la crisis con una deuda insostenible y vieron como sus empresas caían en concurso y, posteriormente, en manos de la banca. Por su parte, las constructoras se vieron en la necesidad de reducir a la mínima expresión su exposición al ladrillo.
Años después y con la recuperación en marcha, la Sareb, el banco malo, se ha convertido virtualmente en la primera inmobiliaria de Europa, vendiendo a precio de saldo sus activos, valorados en 44.236 millones. La banca ha visto la oportunidad de dar salida a sus activos tóxicos e incluso de rentabilizar sus inmobiliarias. Y las Socimis y los fondos internacionales han decidido sacar partido de un mercado en recuperación con un vacío de poder. Este es el mapa actual de los reyes del ladrillo en España.
Socimis y fondos: los aspirantes al trono
Con las constructoras reestructurando su negocio, las inmobiliarias camino de la quiebra y los precios en caída libre, los inversores institucionales vieron una oportunidad de inversión. Especialmente, ante la necesidad de la Sareb, el banco malo, de desprenderse lo antes posible de sus activos.
Tras el rescate a la banca, que disipó las dudas sobre la solvencia de España, los fondos iniciaron su desembarco, tomando posiciones en inmobiliarias o comprando carteras de créditos a la Sareb, mientras que las grandes fortunas entraron en el sector a través de sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi). Estas últimas han cobrado especial importancia, representando el 23% de los 2.900 millones invertidos en ladrillo entre enero y abril de 2015. El enfoque de estos inversores es más racional, centrándose en el alquiler de inmuebles, preferiblemente comerciales, y no en la construcción masiva de viviendas. El tiempo dirá si el éxito de estas inversiones desembocará en un negocio inmobiliario más sensato y racional o en el inicio de una nueva burbuja.
Concha Osácar: Es la cara más visible de Hispania y su consejera delegada. Esta Socimi, gestionada por la sociedad Azora, está participada por gigantes del mundo de la inversión de la talla de George Soros o John Paulson y ostenta el título de la mayor gestora independiente de activos, por un valor superior a los 2.500 millones. De momento, la compañía no tiene problemas para despertar el interés inversor: a finales de abril cerró una ampliación de 337 millones en menos de tres horas. Hispania saltó a los medios por su participación en la guerra contra Carlos Slim por el control de Realia.
Ismael Clemente: El consejero delegado de Merlin Properties también está de enhorabuena, tras cerrar esta semana una ampliación de 613 millones. La empresa cerró 2014 con una cartera de activos valorada en 2.232 millones y estudia oportunidades de inversión por valor de otros 2.000 millones. Entre sus posibles adquisiciones figura el 30% de Testa, actualmente en manos de Sacyr, que planea sacarla a bolsa.
José Luis del Valle: Lar España fue la primera en dar su salto al parqué y en cerrar con éxito una emisión de deuda. Ha pasado algo más de un año desde que comenzó a cotizar y en ese periodo ha acumulado una cartera de activos valorada en más de 500 millones.
Axia Se dedica en exclusiva a activos en renta terciarios (oficinas, logísticos y comerciales), un negocio más defensivo, y cuenta con activos valorados en 439 millones y un nivel de ocupación del 84%.
Fondos extranjeros: Los fondos internacionales han elevado su presencia en España durante los últimos años, atraídos por las ventas de activos de la Sareb, la caída de los precios y la mejora de las perspectivas económicas. Estos inversores institucionales no discriminan a la hora de buscar oportunidades de inversión, ya sea en negocios inmobiliarios, participaciones de Socimis o carteras de créditos. Entre las firmas más activas destaca BlackStone, que se hizo con los activos inmobiliarios de CatalunyaCaixa por más de 4.000 millones y a comienzos de año compró a la Sareb una cartera de créditos por un valor cercano a los 250 millones. Por su parte, en 2014 Cerberus se hizo con Bankia Habitat. Actualmente, Apollo y Oaktree Capital están luchando por hacerse con todos los activos inmobiliarios de Bankia, por un valor conjunto de 4.800 millones.
Las inmobiliarias: los reyes derrocados
Salvo contadas excepciones, las grandes inmobiliarias cotizadas han acabado camino de la liquidación o en manos de la banca. El sector ha visto una docena de grandes procesos concursales, con una deuda conjunta superior a los 20.000 millones de euros. Solo 12.000 corresponden a Martinsa Fadesa y a Reyal Urbis. En cambio, los bancos están jugando un papel cada vez más activo en el ladrillo español.
Rodrigo Echenique: El ex vicepresidente del Santander y hombre de confianza de Patricia Botín tiene la difícil misión de reflotar a Metrovacesa, uno de los grandes símbolos de la burbuja inmobiliaria. Tras su reciente nombramiento, en sustitución de Ignacio Moreno, tiene el objetivo de iniciar una nueva etapa y borrar todo recuerdo de la gestión de Joaquín Rivero o la familia Sanahuja. El primero, conocido como “el rey de las opas”, ha sido condenado este año por 13 cargos durante su periodo como presidente de Gecina, entre 2005 y 2009. La época de los Sanahuja tampoco se recuerda por su sobriedad, ya que se vieron envueltos en una guerra de opas por la compañía que alcanzó los 129 euros por acción. El principal objetivo de Metrovacesa es sanear las cuentas ya que, tras ceder Gecina a cambio de la condonación de un 20% de su deuda, la compañía podría afrontar una segunda quita.
Félix Abanades: El actual presidente de Quabit, antigua Afirma, angitua Astroc, trata de renovar la imagen de la inmobiliaria, que acabó en manos de los bancos tras la gestión de Enrique Bañuelos, cuya participación pasó de valer 5.660 millones a 430 millones. Los planes de Abanades de sacar a bolsa una Socimi se vieron frustrados en octubre, ante la volatilidad de los mercados.
Pedro Berlinches: El director general de Aliseda, la inmobiliaria del Popular, está jugando un papel cada vez más activo. Tras colocar un 51% de su capital en manos de los fondos, las ventas en su primer trimestre igualaron a las de todo el ejercicio 2013. En un reciente informe, los analistas de BBVA concluyen que precisamente el Popular es una de las mejores apuestas en bolsa para beneficiarse de la recuperación del ladrillo.
El sector bancario: Los grandes bancos se están posicionando, junto con los fondos y Socimis, como los nuevos dueños del ladrillo. En parte, porque por fin están dando salida a los inmuebles adquiridos a raíz de la integración bancaria (y tras una dramática avalancha de deshaucios). Buen ejemplo de ello es Solvia, la inmobiliaria del Sabadell, que es la cuarta promotora del mercado con activos bajo gestión por valor de 34.000 millones, en su mayoría procedentes de la CAM, Bankia y la Sareb. Por su parte, Anida, de BBVA, cuenta con activos bajo gestión por un valor superior a los 25.000 millones.
La Sareb: Técnicamente, el banco malo, en cuyo accionariado figuran todos los bancos cotizados salvo el BBVA, es la mayor inmobiliaria de España y a cierre de 2014 contaba en su balance con activos por valor de 44.236 millones de euros. Su prioridad, al igual que la de los bancos, es soltar lastre casi a cualquier precio.
Las constructoras: camino del exilio
La crisis marcó un antes y un después para las grandes constructoras. En los años del exceso era frecuente ver a un empresario dirigir constructoras, presidir clubs de futbol y participar en opas de sectores tan estratégicos como el petróleo o la banca. Sin embargo, esta ambición desmedida llevó al borde del desastre al sector, forzando a las grandes empresas a buscar nuevos mercados, abandonar los juegos de poder y emprender ambiciosos esfuerzos por sanear las cuentas. Las seis constructoras cotizadas están saliendo reforzadas de la crisis gracias a su internacionalización, tras reducir a la mitad su deuda desde 2008, desde los 60.000 hasta los 30.000 millones. España representa apenas un tercio de su negocio y la mayoría han reducido su exposición al ladrillo a la mínima expresión.
José Manuel Entrecanales: Acciona protagonizó un ascenso fulgurante que le llevó a convertirse en la segunda constructora cotizada y elevó a la familia Entrecanales a la presidencia de Endesa, jugando un papel decisivo en la guerra de opas entre E.On y Enel. La crisis forzó a la compañía a vender participaciones, mirar fuera de España y centrar su negocio en la energía e infraestructura. Su negocio inmobiliario en 2013 representaba apenas un 1% de la cifra de negocio (66 millones). Actualmente, la empresa estudia sacar a bolsa una Socimi con sus activos inmobiliarios.
Florentino Pérez: Fue el gran icono de la construcción durante el boom del ladrillo: poseía una de las mayores constructoras cotizadas, presidió el Real Madrid y trató de forzar la fusión de Fenosa e Iberdrola. La crisis golpeó con fuerza a ACS, cuyos títulos pasaron de los 44 euros en 2007 a los 10,84 en 2012. Para sobrevivir, la constructora redujo drásticamente su dependencia de España (del 84% al 16% de la facturación total) y contuvo su deuda en un 60%, desde los 9.334 hasta los 3.722 millones, en parte mediante la venta de activos inmobiliarios.
Carlos Slim: Aunque Esther Koplowitz sigue al frente de FCC, la crisis se ha cobrado su peaje. Las dificultades para refinanciar la deuda vinculada a su participación en la compañía, forzaron a la empresaria a vender un 25% del capital al magnate mexicano Carlos Slim, que se ha convertido en el primer accionista. El empresario ha convertido a FCC en su cabeza de playa para desembarcar en el mercado inmobiliario español: frenó la venta de Realia para poder hacerse con la compañía y puso al frente de Cementos Portland a Gerardo Kuri Kaufmann, hombre de confianza y director general de Inmuebles Carso, uno de sus vehículos de inversión.
Rafael del Pino: En 2000, Ferrovial mantenía una posición de liderazgo en el mercado residencial español, con 18.000 viviendas bajo gestión y unas ventas comprometidas de 600 millones de euros. No obstante, la compañía vendió su negocio inmobiliario a finales de 2006, evitando en el último momento la crisis del ladrillo español.
Juan Miguel Villar Mir: El antiguo candidato a la presidencia del Madrid y máximo directivo de OHL tomó la decisión de pasar página en 2011, con estas palabras lapidarias: "se acabó el negocio inmobiliario y se acabó hacer edificación residencial". En aquel momento las ventas internacionales ya representaban más del 90% del total y la actividad concesionaria generaba cerca del 75% de sus ingresos.
Manuel Manrique Desde que asumió la presidencia de Sacyr en 2011, Manrique se ha dedicado a apagar fuegos y arreglar el desastroso legado de Luis del Rivero. Entre ellos figura el fallido asalto a BBVA, los esfuerzos por hacerse con Repsol, que dejaron al grupo con una deuda de 5.000 millones y la adquisición de un tercio de la francesa Eiffage, lo que desembocó en una guerra legal y la posterior venta de la participación cuando no se le permitió participar en la gestión del grupo. A finales de 2013 Manrique pactó la liquidación ordenada de Vallehermoso mediante una dación en pago, cediendo activos a la banca a cambio de la condonación de la deuda. Actualmente, Sacyr estudia sacar a bolsa Testa, aunque no descarta vender el 100% de su filial patrimonialista.
