Datos como ésos son los que me gustaría conocer. Y es que hay un argumento nuncabajista que tenemos que admitir: el ladrillo se va a ajustar. Pero el ajuste no sólo se hace con bajadas de precios, sino que también esas bajadas se atenuarán cortando el grifo constructor. Es decir, la demanda se renueva cada año en mayor o menor medida (quintas empepitables); mientras que la oferta es mucho más flexible, inercias aparte.
Tu argumento a favor de la sobreoferta - que sin duda hoy existe - sería que hay promociones que se han pasado de frenada, no pueden parar y huyen hacia delante. Pero en 2008 se está construyendo mucho menos, y en 2009 es previsible que el frenazo en seco sea una realidad. ¿Entonces para 2009 habrá sobreoferta o ya no? ¿Y para 2010? Es que estoy pensando que esta crisis podría ser más breve de lo que se piensa.
Estoy de acuerdo, pero el paletismo español no lo está con nosotros. Por eso me planteo entrar en un momento de dinero caro, pero inminentemente a la baja. Esperar sólo un año más, por ejemplo. El paletismo español entró con el cerebro lavado del "ir-", como si el interés real negativo fuera para 30 años. Por eso digo de entrar en un momento en que el coste de endeudamiento va a bajar, pero que todavía sea alto. Dicho de otra manera, entrar antes de que la burbuja vuelva a alimentarse. Piensa que la burbuja madre ha sido la crediticia. La burbuja inmobiliaria sólo ha sido producto de la anterior.
Aun no hemos visto nada. Primero porque aunque se parase la construccion de viviendas nuevas en seco, aun quedarian por vender miles de viviendas de especuladores que querran recoger beneficios.
Ademas, el freno en la construccion residencial conlleva bajadas brutales en el precio del suelo. Algunos insiders me han comentado bajadas de mas del 60% en algunas ciudades cercanas a Barcelona. Como ya se habia comentado en este foro, no es que la vivienda sea cara porque el suelo es caro, es mas bien al reves y ahora se esta demostrando. La mano de obra y los materiales tambien estan sufriendo rebajas y mas que sufriran a medida que se construyan menos pisos.
En pocos meses una empresa promotora / contructora con un historial de deudas limpio podria empezar a construir viviendas a entregar en un par de años con un precio final un 50% mas bajo que los actuales. Con buenas calidades y un amplio margen de beneficio. Si los grandes promotores prefieren quedarse de brazos cruzados, otro ocupara su lugar.
Resumiendo, de la misma forma que se habla de la "demanda embalsada" se podria definir una "oferta potencial", que estaria formada por:
- Especuladores que se iran dando cuenta que la vivienda no va a subir mas y que conviene sacarla al mercado cuanto antes.
- Viviendas reservadas sobre plano cuya compra no se va a materializar.
- Particulares inconscientes que se endeudaron mas alla de lo razonable y ahora no pueden hacer frente a los pagos.
- Profesionales del sector (desde propietarios de suelo a paletas, pasando por promotores, constructores, ayuntamientos, tasadores, notarios, fabricantes de materiales para la construccion, empresas de andamios y gruas, etc...) que preferiran recortar sus margenes antes que quedarse de brazos cruzados, sin que entre ni un euro en la empresa.
Intentar mantener los precios elevados a base de restringir la oferta no es tan facil como parece, por mucho que le pese a Fernando "Vertiginoso" Martin.
