En primer lugar, muchísimas gracias, porque me sirve muchísimo saber cual es el papel del tasador en todo este mercado.
Es muchísimo mas importante de lo que creía...
De nada, es muy importante, de hecho generalmente se le quita importancia de cara al cliente, pero cuando algo sale mal siempre tienen a quién culpar.
Digamos entonces que tenemos 2 precios: El de mercado, es decir, en lo que lo vendes, y el de tasación, lo que debería costar. Es decir, se certifican, por parte del tasador, las expectativas de revalorización del mercado. Si el vecino lo ofrece en 300000 por 80 metros y tu tienes 90, vale 337500, para calidades y zona similares.
Lo que me asombra enormemente es que el plazo de venta no influya. Si pongo una propiedad 24 meses a la venta en 300000 y no cierro la venta, y un mes en vender en 240000, ¿Cual es el valor de tasación? Estoy seguro que 300000, o a lo sumo, 270000.
No, no se certifican expectativas futuras, esta prohibido considerarlas(ej: voy a colocar un ascensor en el edificio).Tienes dos valores: el de mercado(el de la oferta y la demanda) y el valor hipotecario(el valor de tasación), suelen ser muy parecidos, salvo casos especiales como inmuebles de poca comercialización(ej una casa de 500 m² en medio de tierra de campos, un castillo, etc... porductos muy poco comerciales), los casos de las tres adevertencias específicas de que hablamos y algún otro que ahora no recuerdo, en fin cirlcunstancias fuera de lo normal. Si el vecino vende 80 m² por 300000, uno de 90 de características(zona acabados, etc...) podría estar entorno a los 320000, porque generalmente a mayor superficie menor unitario, y a la inversa(con ciertos límites), pero eso se vé analizando el mercado.
El plazo de venta influye en que durante ese plazo de venta si el plazo es largo es que no has acertado con el valor de venta, y si tardas 2 años en venderlo es que te lo compran cuando creen que tiene un precio adecuado. Quiero decir que cuando empezaste a venderlo con un precio de X+2 no lo vendiste porque su valor más razonable era X, al año paso a ser X+1 y cuando alcanzó ese X+2 ya lo puedes vender. Su valor no ha crecido durante esos dos años simplemente se ha limitado a "esperar" a que el valor de mercado lo alcance y tenga un precio razonable. De todas formas hablando técnicamente, eso se consideraría un elemento especulativo que no debiera de ser tenido en cuenta a la hora de hacer la valoración por ley, pero no todo el mundo hace las cosas como debiera. No sé si lo he explicado bién, es mi forma de verlo, tampoco es un dogma que haya que adoptar como verdad absoluta por que sí.
Me refiero a que si un inmueble baja de valor, y yo tengo títulos hipotecarios de un banco, es obligatorio que el inquilino proporcione una garantía que cubra el dinero prestado. No hace falta embargar a nadie, todavía, si se cubre esa garantía. No es un impagado. Es cubrir el valor de la hipoteca con efectivo, ya que la propiedad ha bajado de valor.
La verdad es que yo de hipotecas más bien no controlo mucho, sólo de cuestiones técnicas, pero creo que si tu inmueble baja de valor es problema del banco por haberlo aceptado como garantía, y no creo que debas de pagar nada. Aparte claro de que si el inmueble baja, tu propiedad baja de valor y también es perjuicio para tu inversión/vivienda. Y si el banco aceptó la garantía es porque un tasador informó positivamente, por lo que si hay problemas y estos no tienen una justificación que libren al tasador de su culpa, lo lleva claro(ej: si tu tasas una casa y al poco tiempo fomento te la expropia al 80 % del valor de mercado para construir una carretera, resultando que el valor de expropiación es menor al de la tasación inicial, hay lío para el tasador, a no ser que se demuestre que cuando se tasó la casa y se hicieron las comprobaciones pertinentes era imposible saber que después se expropiaría), pero son casos muy concretos.
¿Se tiene en cuenta el volumen de ingresos/poder adquisitivo de esos grupos de demanda? ¿En qué porcentaje, como máximo, puede bajar el precio?
no hay nada escrito de normas fijas, el adoptar un valor inferior se hace a criterio del tasador, y porque sabe que tras estudios de mercado de la zona, el valor inicial no es el correcto, no es porque sí. todo lo que me preguntas al final acaba reflejándose en el mercado, imaginate (un imposible) que un determinado colectivo muy cerrado, étnico o gremia, vive en una zona, lo cual evita que otros colectivos vivan en la zona, el precio de esa zona se adapta a ellos en la medida de lo posible amortiguando la subida. Por ej. yo antes vivía en otra provincia, en una zona residencial de 2400 eur/m2, a 300 m de mi casa había un edificio de viviendas de protección oficial de régimen especial(valor máximo oficial si no está liberada de 70.000 eur piso 85m2), el edificio en cuestión estaba lleno de etnianos, drojadictos, macarras, y familias de bajo régimen adquisitivo(sin querer ofender a nadie), en esa zona siempre había problemas, quemaron un coche en el sótano, pasaba la policía cada 2 por 3, etc... pues el valor de un piso liberado en ese edificio no pasa de los 1900-20000 eur/m2, porque la demanda estaba muy restringida.
Aquí está el meollo de la cuestión. Como tasador, te juegas el prestigio, no los cuartos. No hay un depósito de garantía, ni un seguro que haga frente a las diferencias entre tasación y mercado. Igual te enfadas, pero me recuerda a los tasadores de sellos de Afinsa. Ya pueden ir a buscar al tasador, que va a dar igual. Ni siquiera se plantea. ¿Hace falta una crisis tipo Argentina para que caigan los precios? Según los tasadores, si. Según este foro, una oferta masiva, una fuerte subida de tipos, o un cambio en las condiciones de financiación. Los tasadores no consideran un mercado volatil al que ha duplicado su valor en 5 años. No consideran que una subida fuerte pueda ir acompañada de una bajada fuerte, aunque sea del 25%.
te equivocas, te juegas los cuartos, puedes ir a juicio tranquilamente y si se demuestra que la has cagado, tocan daños y perjuicios(y algún caso ya he visto), últimamente te obligan a suscribir una póliza de responsabilidad civil(que son bastante caras y su utilidad no la tengo muy clara, porque alguna cláusula habla de que si hay negligencia no se hacen carñgo). Además, por ley, los autónomos son responsable con su capital personal, no como las SL que sólo lo son con el capital social. Y no, no me enfado, lo que no entiendo de afinsa es que si los tasadores certicaron esos valores, porque ahora no se les exige responsabilidad. Tienes razón, los tasadores no consideran la posibilidad de una bajada generalizada; sólo en el caso de hecatombre(y entonces al ciudadano le daría igual, porque todos estaríamos dolidos). Se pueden considerar posibilidades de bajada específicas, como las de las advertencias que comenté(pero ojo, el tasador tampoco es adivino, la ley actual obliga desde el 2003 a indicar si ha habido alguna caida significativa y duradera en los útlimos 10 años, también obliga a decir si se estima que existe una probabilidad elevada de que antes de una año desde la fecha de tasación haya una reducción significativa del precio que dure al menos 3 años(la ley dice que la estimación se debe de hacer con datos sólidos). Yo personalmente nunca he considerado esa posibilidad, pero una paralización de precios si que me parece una opción posible. Lo más bestia que he visto fue cuando entro en vigor la ley del suelo que prohibía edificar viviendas no vinculadas a explotaciones agro-ganaderas en suelo rústico-no urbanizable. Tal fue su impacto, que los precios siguen siendo similares quizás un pelín altos, con subidas en torno al IPC o menos.
Luego el sector de población que demandaba un piso de 280000 con un euribor de 2,9 a 280000 ahora lo demanda a 250000, y si tasabais un piso en 280000 hace 6 meses, ahora hay que tasarlo en 250000, una bajada del 11% atribuible simplemente al euribor, que es una variable mas del mercado. ¿Nos podrías explicar la causa por la que esto no se hace? ¿O si se hace, y la subida sin euribor sería del 20% para TasaMadrid, por ejemplo?
No entiendo muy bien lo que me planteas, pero no tiene que ver el valor de tasación con el euribor y los datos de la hipoteca, salvo en el hecho de que si sube el euribor y las hipotecas que dependen de él, esto afecta al poder adquisitivo de futuros compradores que se replantearían la operación, con lo que entiendo que habrá menor demanda lo que ralentizará la subida de precios.¿es eso a lo que te refieres?
Este link te puede ser de interés, son un poco gallos pero tienen buen conocimiento del sector:
http://web.st-tasacion.es/html/menu6_2.php
¡No te imaginas lo util que resulta la información que nos das!
Muchas gracias y perdona por el ladrillo, nunca mejor dicho
