En primer lugar, muchísimas gracias, porque me sirve muchísimo saber cual es el papel del tasador en todo este mercado.
Es muchísimo mas importante de lo que creía...
1. ¿Como puede explicar un tasador las diferencias de precio brutales que se han producido en 5 años? Me refiero a que el mismo inmueble, tasado durante 5 años, cuesta el 100% mas. El mercado lo explica como mayor demanda. ¿El tasador también? Si es así, y el valor depende sobre todo de la demanda, ¿para que vale una tasación? ¿Que objeto tiene? ¿Certificar que existe demanda de un bien? ¿Cual es el plazo razonable de venta?
El tasador se basa en el mercado de la oferta y la demanda, si sube el mercado y no encuentra razones lógicas que justifiquen adoptar un valor más bajo, no puede hacer otra cosa que seguir el ritmo. Aunque hay que puntualizar que hay que descontar de las muestras testigos un 5 % en concepto de comisión del agente de la propiedad inmobiliaria, o que no se debería de tener en cuenta el IVA en obra nueva, cosas que no todos hacen.
Digamos entonces que tenemos 2 precios: El de mercado, es decir, en lo que lo vendes, y el de tasación, lo que debería costar. Es decir, se certifican, por parte del tasador, las expectativas de revalorización del mercado. Si el vecino lo ofrece en 300000 por 80 metros y tu tienes 90, vale 337500, para calidades y zona similares.
Lo que me asombra enormemente es que el plazo de venta no influya. Si pongo una propiedad 24 meses a la venta en 300000 y no cierro la venta, y un mes en vender en 240000, ¿Cual es el valor de tasación? Estoy seguro que 300000, o a lo sumo, 270000.
2. Extensión de garantía hipotecaria. Lo que nunca ha ocurrido, y según algunos, nunca ocurrirá. Tasas al piso al vendedor en X. Se concede una hipoteca por 0,8X. Bajan los precios un 25%, así que el piso cuesta 0,75X. El inquilino pone 0,05X o se le embarga. ¿Apareces tu solo? ¿Te llama el banco? ¿No te llama nadie? ¿Quien apareció en los pisos de los hipotecados recientes en el año 93?
En principio el valor de tasación sirve de tipo de subasta, aunque en la realidad, los bancos piden tasaciones al hacer la anotación de embargo y antes de subastar, además, luego está el perito judicial. Si se es un poco serio se pide la tasación a una sociedad distinta de la que te tasó para hipoteca, así comparas.
Me refiero a que si un inmueble baja de valor, y yo tengo títulos hipotecarios de un banco, es obligatorio que el inquilino proporcione una garantía que cubra el dinero prestado. No hace falta embargar a nadie, todavía, si se cubre esa garantía.
No es un impagado. Es cubrir el valor de la hipoteca con efectivo, ya que la propiedad ha bajado de valor.
3. Efecto ghetto: Compro en X. Se llena el edificio de pagapensiones hacinados. Se dilata el tiempo de venta al doble, con la única demanda de pagapensiones. ¿Cual es el efecto sobre la tasación? ¿Se tiene en cuenta?
Se tiene en cuenta a la hora de adoptar un valor, porque aunque haya demanda, es de un grupo muy específico. Es como los 5º sin ascensor, hay parte de la población que se descarta como posible demanda(ancianos, enfermos, minusválidos), se descuenta un valor en ese sentido, a no ser que la demanda sea brutal. De todas formas si se dilata el tiempo, habrá menor incremento con respectoa zonas colindantes.
¿Se tiene en cuenta el volumen de ingresos/poder adquisitivo de esos grupos de demanda? ¿En qué porcentaje, como máximo, puede bajar el precio?
4. Bajada: Si se produce una bajada, y la tasación no está de acuerdo con el mercado, ¿Os exigen responsabilidades? ¿Cuales? ¿Las mismas que en caso de subida, y quedaros cortos?
Hay tres advertencias específicas que se deben poner sobre ese tema, siempre y cuando tengas razones fundadas de que pueda haber una volatilidad de precios, si las pones, nadie puede decir que no avisaste, si no las pones es que consideras que el valor que dás es lo mínimo que puede obtener le banco cuando lo subaste(que será después de mucho tiempo y porbablemente la subida que haya ha habido hasta la bajada cubra la diferencia, y sino es que estamos en una crisis tipo argentina y ya nos daría igual todo). Lo comenté en el anterior post, las reponsabilidades son muy importantes, y la gente se las toma muy a la ligera.
Aquí está el meollo de la cuestión.
Como tasador, te juegas el prestigio, no los cuartos. No hay un depósito de garantía, ni un seguro que haga frente a las diferencias entre tasación y mercado.
Igual te enfadas, pero me recuerda a los tasadores de sellos de Afinsa. Ya pueden ir a buscar al tasador, que va a dar igual. Ni siquiera se plantea.
¿Hace falta una crisis tipo Argentina para que caigan los precios?
Según los tasadores, si. Según este foro, una oferta masiva, una fuerte subida de tipos, o un cambio en las condiciones de financiación.
Los tasadores no consideran un mercado volatil al que ha duplicado su valor en 5 años. No consideran que una subida fuerte pueda ir acompañada de una bajada fuerte, aunque sea del 25%.
5. Sobreoferta: ¿Hay algún baremo que lesione el precio a partir de la sobreoferta en una zona?
Si hay sobre oferta en la zona es en parte porque no se vende o porque la gente se quiere deshacer de sus casas por una razón. Oferta-demanda, no bajaría, pero esas viviendas podrían no subir de precio como la media.
Bien, ahora vamos con un poco de matemáticas y euribor, precisando la demanda:
280000 euros, gastos 10%, 40 años, euribor actual 3.6%, diferencial 0,45%:
280.000,00 € 308.000,00 € 40 2,90% 3,35% -1.165,61 €
249.149,65 € 276.832,94 € 40 3,60% 4,05% -1.165,61 €
Luego el sector de población que demandaba un piso de 280000 con un euribor de 2,9 a 280000 ahora lo demanda a 250000, y si tasabais un piso en 280000 hace 6 meses, ahora hay que tasarlo en 250000, una bajada del 11% atribuible simplemente al euribor, que es una variable mas del mercado. ¿Nos podrías explicar la causa por la que esto no se hace? ¿O si se hace, y la subida sin euribor sería del 20% para TasaMadrid, por ejemplo?
¡No te imaginas lo util que resulta la información que nos das!
Muchas gracias y perdona por el ladrillo, nunca mejor dicho
