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El mercado de viviendas comienza a despegar,Sector inmobiliario. Expansi?n.com
Las transacciones comienzan a recuperarse poco a poco. Según las previsiones del Instituto de Práctica Empresarial, las ventas subirán un 5% en 2014. El 'stock' de pisos nuevos sin vender se reducirá en un 18%, desde 766.000 hasta 652.000 inmuebles. Es decir, 114.000 menos que en 2013. Incluso, vuelve la producción de obra nueva.
El electrocardiograma del mercado inmobiliario comienza a angularse. Tras seis años sufriendo una crisis tan dura que ni siquiera permitió la reconversión del sector, la vivienda comienza a recuperar las constantes vitales. Poco a poco, de forma muy dispar (en unas zonas crece bastante, en otras se desploma aún) y con la cautela lógica que ha inoculado la crisis, pero la mejoría ha comenzado a notarse. En un mundo tan atomizado como el del ladrillo, hay que fijarse en la tendencia más que en los datos mensuales.
Y la tendencia ha llegado a su punto de inflexión, de manera que en 2014 se venderán más viviendas que en el año anterior. Es la principal conclusión de la última edición (la vigésima ya) del Pulsímetro Inmobiliario del Instituto de Práctica Empresarial (IPE, escuela de negocios inmobiliarios), al que ha tenido acceso EXPANSIÓN.
El informe calcula que en 2014 las transacciones de inmuebles residenciales se incrementarán un 5%. La mayor cantidad de operaciones de fondos de inversión inmobiliarios que se está comenzando a producir ("hay ambiente", como se suele decir en la jerga del sector) ha ayudado a descorchar la expectativa de recuperación.
En concreto, si en 2013 se enajenaron 699.691 inmuebles urbanos, según el registro de la propiedad, en 2014 la cifra crecerá hasta 734.675 transacciones. Los últimos datos del Centro de Información Estadística del Notariado, relativos a enero y febrero -que reflejan las escrituras-, apuntan también a un crecimiento de las transacciones inmobiliarias.
En el primer mes del año, el número de compraventas de viviendas registró un crecimiento interanual del 59,2%, y en febrero, un 39,8%, por la normalización de las tasas interanuales tras el fin de los incentivos fiscales a la compra de vivienda a principios de 2013. Por ello, estas tasas no se repetirían, pero esconden cierto cambio de tendencia. Menos 'stock' El informe del IPE -cuyas previsiones a cierre de año se han elaborado a partir de los datos oficiales y al estudio de mercado local de la Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados (RAIC)- cifra el stock de pisos nuevos sin vender a final de 2014 en 652.000, un 14,8% menos que en 2013, cuando el excedente era de 766.000. Es decir, 114.000 casas vacías y sin estrenar de los promotores y los bancos encontrarán un comprador este año. Desde 2010 se han drenado 290.000 pisos del stock.
El director de la Cátedra Inmobiliaria del IPE, José Antonio Pérez, autor del informe, opina que, ante la reducción del volumen de obra y el aumento del nivel de ventas de casas nuevas que vaticina para 2014 y 2015, "se seguirá drenando stock, con lo cuál en determinadas zonas y según tipo de productos y perfiles de cliente, ya se está produciendo el efecto de la demanda embalsada". Es decir, no tiene por qué coincidir que la mayoría de los pisos en venta estén en donde se encuentran los compradores.
Por eso hay zonas en las que se agota el stock y otras en las que vender un piso es casi un milagro. El IPE cree que las grúas volverán a verse en ambos casos: "Durante 2013 acabó la convergencia de los proyectos visados, iniciados y terminados. Y en 2014 la producción de obra nueva volverá, en lugares donde el stock existente no satisface las necesidades de los clientes o donde, sencillamente, no existe el tipo de vivienda que se demanda", apunta Pérez. Este año, "la actividad de obra nueva inicia su recuperación, en zonas prime, para perfiles de clientes solventes y con productos muy adaptados a sus necesidades", agrega el estudio.
La escuela de negocios inmobiliarios vaticina un repunte de los visados "en las zonas prime de costa, aunque tengan aún mucho sin vender". Es decir, que las promociones con calidad, buenas localizaciones o de lujo sí encuentran fácilmente comprador, incluso en ciudades con promociones a precio de saldo. En concreto, de las 60.000 viviendas que se visaron en 2013 se pasará a 63.000, según las previsiones del IPE. Que esta actividad edificatoria se recupere es fundamental para obtener cierta salud (sostenible, no en burbuja) del sector. Lo ejemplifica Marcial Bellido, presidente del IPE: "Si los que tiran del tren de la industria inmobiliaria y de la construcción están arruinados, desorientados o desmotivados, no es posible pensar seriamente en recuperaciones a corto o medio plazo del sector y, en consecuencia, de nuestra economía y de la generación de empleo". Además, la producción de nuevas viviendas volverá a algunas zonas donde ya no queda excedente de ladrillo. Porque, como se puede comprobar en la infografía que acompaña este texto, hay autonomías con muchísimo sobrante de pisos y otras donde no queda tanto por drenar. Madrid, peor que Cataluña Las regiones con más stock son Comunidad Valenciana (164.000 pisos) Andalucía (102.500) y Castilla-La Mancha (83.700). Entre las tres concentran más de la mitad del excedente de viviendas a cierre de 2014. En concreto, el 53,6%. En el lado opuesto, Extremadura (3.238), Navarra (3.854) y Baleares (7.965) son las que menos stock tienen. Cataluña cuenta con un excedente de 12.977 viviendas, menos de la mitad que Madrid (27.198 casas).
Hay dos caminos para seguir drenando el stock. El primero, la pujanza de los compradores extranjeros. En 2013 el número de adquisiciones de vivienda libre realizadas por ciudadanos foráneos se situó en 55.187, el 21,4% del total de operaciones y un 9,8% más que en 2012, según los datos de los notarios. El segundo, y más importante, las hipotecas. La banca ha comenzado a conceder, tímidamente, más crédito nuevo, pero no es suficiente. Porque los préstamos son el verdadero riego sanguíneo de la vivienda.
Los precios seguir?n bajando en 2014,Sector inmobiliario. Expansi?n.com
Las transacciones comienzan a recuperarse poco a poco. Según las previsiones del Instituto de Práctica Empresarial, las ventas subirán un 5% en 2014. El 'stock' de pisos nuevos sin vender se reducirá en un 18%, desde 766.000 hasta 652.000 inmuebles. Es decir, 114.000 menos que en 2013. Incluso, vuelve la producción de obra nueva.
El electrocardiograma del mercado inmobiliario comienza a angularse. Tras seis años sufriendo una crisis tan dura que ni siquiera permitió la reconversión del sector, la vivienda comienza a recuperar las constantes vitales. Poco a poco, de forma muy dispar (en unas zonas crece bastante, en otras se desploma aún) y con la cautela lógica que ha inoculado la crisis, pero la mejoría ha comenzado a notarse. En un mundo tan atomizado como el del ladrillo, hay que fijarse en la tendencia más que en los datos mensuales.
Y la tendencia ha llegado a su punto de inflexión, de manera que en 2014 se venderán más viviendas que en el año anterior. Es la principal conclusión de la última edición (la vigésima ya) del Pulsímetro Inmobiliario del Instituto de Práctica Empresarial (IPE, escuela de negocios inmobiliarios), al que ha tenido acceso EXPANSIÓN.
El informe calcula que en 2014 las transacciones de inmuebles residenciales se incrementarán un 5%. La mayor cantidad de operaciones de fondos de inversión inmobiliarios que se está comenzando a producir ("hay ambiente", como se suele decir en la jerga del sector) ha ayudado a descorchar la expectativa de recuperación.
En concreto, si en 2013 se enajenaron 699.691 inmuebles urbanos, según el registro de la propiedad, en 2014 la cifra crecerá hasta 734.675 transacciones. Los últimos datos del Centro de Información Estadística del Notariado, relativos a enero y febrero -que reflejan las escrituras-, apuntan también a un crecimiento de las transacciones inmobiliarias.
En el primer mes del año, el número de compraventas de viviendas registró un crecimiento interanual del 59,2%, y en febrero, un 39,8%, por la normalización de las tasas interanuales tras el fin de los incentivos fiscales a la compra de vivienda a principios de 2013. Por ello, estas tasas no se repetirían, pero esconden cierto cambio de tendencia. Menos 'stock' El informe del IPE -cuyas previsiones a cierre de año se han elaborado a partir de los datos oficiales y al estudio de mercado local de la Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados (RAIC)- cifra el stock de pisos nuevos sin vender a final de 2014 en 652.000, un 14,8% menos que en 2013, cuando el excedente era de 766.000. Es decir, 114.000 casas vacías y sin estrenar de los promotores y los bancos encontrarán un comprador este año. Desde 2010 se han drenado 290.000 pisos del stock.
El director de la Cátedra Inmobiliaria del IPE, José Antonio Pérez, autor del informe, opina que, ante la reducción del volumen de obra y el aumento del nivel de ventas de casas nuevas que vaticina para 2014 y 2015, "se seguirá drenando stock, con lo cuál en determinadas zonas y según tipo de productos y perfiles de cliente, ya se está produciendo el efecto de la demanda embalsada". Es decir, no tiene por qué coincidir que la mayoría de los pisos en venta estén en donde se encuentran los compradores.
Por eso hay zonas en las que se agota el stock y otras en las que vender un piso es casi un milagro. El IPE cree que las grúas volverán a verse en ambos casos: "Durante 2013 acabó la convergencia de los proyectos visados, iniciados y terminados. Y en 2014 la producción de obra nueva volverá, en lugares donde el stock existente no satisface las necesidades de los clientes o donde, sencillamente, no existe el tipo de vivienda que se demanda", apunta Pérez. Este año, "la actividad de obra nueva inicia su recuperación, en zonas prime, para perfiles de clientes solventes y con productos muy adaptados a sus necesidades", agrega el estudio.
La escuela de negocios inmobiliarios vaticina un repunte de los visados "en las zonas prime de costa, aunque tengan aún mucho sin vender". Es decir, que las promociones con calidad, buenas localizaciones o de lujo sí encuentran fácilmente comprador, incluso en ciudades con promociones a precio de saldo. En concreto, de las 60.000 viviendas que se visaron en 2013 se pasará a 63.000, según las previsiones del IPE. Que esta actividad edificatoria se recupere es fundamental para obtener cierta salud (sostenible, no en burbuja) del sector. Lo ejemplifica Marcial Bellido, presidente del IPE: "Si los que tiran del tren de la industria inmobiliaria y de la construcción están arruinados, desorientados o desmotivados, no es posible pensar seriamente en recuperaciones a corto o medio plazo del sector y, en consecuencia, de nuestra economía y de la generación de empleo". Además, la producción de nuevas viviendas volverá a algunas zonas donde ya no queda excedente de ladrillo. Porque, como se puede comprobar en la infografía que acompaña este texto, hay autonomías con muchísimo sobrante de pisos y otras donde no queda tanto por drenar. Madrid, peor que Cataluña Las regiones con más stock son Comunidad Valenciana (164.000 pisos) Andalucía (102.500) y Castilla-La Mancha (83.700). Entre las tres concentran más de la mitad del excedente de viviendas a cierre de 2014. En concreto, el 53,6%. En el lado opuesto, Extremadura (3.238), Navarra (3.854) y Baleares (7.965) son las que menos stock tienen. Cataluña cuenta con un excedente de 12.977 viviendas, menos de la mitad que Madrid (27.198 casas).
Hay dos caminos para seguir drenando el stock. El primero, la pujanza de los compradores extranjeros. En 2013 el número de adquisiciones de vivienda libre realizadas por ciudadanos foráneos se situó en 55.187, el 21,4% del total de operaciones y un 9,8% más que en 2012, según los datos de los notarios. El segundo, y más importante, las hipotecas. La banca ha comenzado a conceder, tímidamente, más crédito nuevo, pero no es suficiente. Porque los préstamos son el verdadero riego sanguíneo de la vivienda.
Los precios seguir?n bajando en 2014,Sector inmobiliario. Expansi?n.com
Los pisos se depreciarán también este año, según los expertos, que discrepan con respecto a 2015.
Los analistas inmobiliarios tiene muy clara una cosa: que depende. El topicazo gallego sí se hace cierto en el irregular y a veces árido ámbito inmobiliario español. Depende de la tipología de la vivienda. Depende muy mucho de la localización. Depende del stock de la zona. Y depende, sobre todo, del crédito. ¿Y qué depende? Casi todo: el precio, las ventas, la construcción de nuevos edificios...
Pero para eso inventaron las medias. Y ahí sí se sienten más cómodos los expertos. El precio promedio seguirá bajando, opina la mayoría. Las ventas crecerán levemente, creen casi todos. El crédito aumentará un poco, prevén. Y así sucesivamente.
En términos generales, o sea hablando de promedios, el consenso es que la depreciación va a continuar. Así lo opina, en primer lugar, la agencia de calificación crediticia Standard & Poor’s, que vaticina una caída media del valor de la vivienda española del 2% en 2014 y un estancamiento en 2015. Su competidora Fitch se ha limitado a asegurar que la depreciación se producirá tanto en 2014 como en 2015, al que sitúa como último año del ajuste.
Hay que recordar que, desde mediados de 2007, cuando se comienza a pinchar la burbuja inmobiliaria, los pisos se han abaratado ya un 40%, según los datos de la principal tasadora del país, Tinsa.
Los principales analistas del sector también son prudentes. Julio Gil, director de la consultora inmobiliaria Horizone, asegura que “con carácter general, los precios van a seguir en descenso. Bien es cierto que de una forma mucho más moderada que hasta ahora”. Y la venta de viviendas, ¿repuntará? “En el conjunto global es posible que haya un comportamiento mejor, por el componente estacional del año anterior”. ¿Y si se desestacionalizan los datos e incluso se excluyen las operaciones de las entidades financieras? “También pudiera ser que se produjera un ligero aumento, pero leve”, afirma Gil.
Otros expertos, como José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, y José Luis Ruiz Bartolomé, consultor y autor del libro Adiós, ladrillo, adiós, coinciden con Gil: la temporada de rebajas no ha acabado en el sector inmobiliario, pero serán mucho más “suaves”.
El presidente de la patronal APCE, José Manuel Galindo, acota que “allí donde hay escasez de oferta los precios pueden llegar a subir”. Pero, eso sí, no hay que tener prisa”.
Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario, da otra clave: “La banca sí da financiación para las viviendas de su balance, incluso por el 100% del valor, pero a costa de no bajar tanto el precio de venta”. Así que aún hay recorrido a la baja.
Y eso que en los dos primeros meses del año el valor de los pisos ha subido. Según los datos de los notarios, en enero el precio medio del metro cuadrado de vivienda libre subió un 8,9%, hasta los 1.294 euros. Y en febrero, un 0,6%. Pero son sólo dos cifras puntuales, producto de una distorsión estadística: que en enero y febrero de 2013 no se vendieron apenas inmuebles, ya que los compradores adelantaron sus adquisiciones a los últimos meses de 2012, por el fin de la deducción fiscal por compra de la vivienda habitual. “Son datos bastante volátiles”, advierte Gil.
En todo caso, como apunta este analista, “desde mediados de 2013 se han producido cambios positivos para el sector, porque ha aumentado la confianza de los compradores y han aparecido inversores dispuestos a comprar. La vivienda tiene cierto atractivo, cosa que hace un año era impensable”.
Dicho esto, es el momento de la pregunta del millón: ¿es hora de comprar vivienda? En las zonas sin stock, sí puede serlo si se consigue financiación. Para los ahorradores y para los fondos oportunistas, también. Para el grueso de la población, en términos generales, no. Pero ese momento está más cerca. O menos lejos.
Los analistas inmobiliarios tiene muy clara una cosa: que depende. El topicazo gallego sí se hace cierto en el irregular y a veces árido ámbito inmobiliario español. Depende de la tipología de la vivienda. Depende muy mucho de la localización. Depende del stock de la zona. Y depende, sobre todo, del crédito. ¿Y qué depende? Casi todo: el precio, las ventas, la construcción de nuevos edificios...
Pero para eso inventaron las medias. Y ahí sí se sienten más cómodos los expertos. El precio promedio seguirá bajando, opina la mayoría. Las ventas crecerán levemente, creen casi todos. El crédito aumentará un poco, prevén. Y así sucesivamente.
En términos generales, o sea hablando de promedios, el consenso es que la depreciación va a continuar. Así lo opina, en primer lugar, la agencia de calificación crediticia Standard & Poor’s, que vaticina una caída media del valor de la vivienda española del 2% en 2014 y un estancamiento en 2015. Su competidora Fitch se ha limitado a asegurar que la depreciación se producirá tanto en 2014 como en 2015, al que sitúa como último año del ajuste.
Hay que recordar que, desde mediados de 2007, cuando se comienza a pinchar la burbuja inmobiliaria, los pisos se han abaratado ya un 40%, según los datos de la principal tasadora del país, Tinsa.
Los principales analistas del sector también son prudentes. Julio Gil, director de la consultora inmobiliaria Horizone, asegura que “con carácter general, los precios van a seguir en descenso. Bien es cierto que de una forma mucho más moderada que hasta ahora”. Y la venta de viviendas, ¿repuntará? “En el conjunto global es posible que haya un comportamiento mejor, por el componente estacional del año anterior”. ¿Y si se desestacionalizan los datos e incluso se excluyen las operaciones de las entidades financieras? “También pudiera ser que se produjera un ligero aumento, pero leve”, afirma Gil.
Otros expertos, como José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, y José Luis Ruiz Bartolomé, consultor y autor del libro Adiós, ladrillo, adiós, coinciden con Gil: la temporada de rebajas no ha acabado en el sector inmobiliario, pero serán mucho más “suaves”.
El presidente de la patronal APCE, José Manuel Galindo, acota que “allí donde hay escasez de oferta los precios pueden llegar a subir”. Pero, eso sí, no hay que tener prisa”.
Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario, da otra clave: “La banca sí da financiación para las viviendas de su balance, incluso por el 100% del valor, pero a costa de no bajar tanto el precio de venta”. Así que aún hay recorrido a la baja.
Y eso que en los dos primeros meses del año el valor de los pisos ha subido. Según los datos de los notarios, en enero el precio medio del metro cuadrado de vivienda libre subió un 8,9%, hasta los 1.294 euros. Y en febrero, un 0,6%. Pero son sólo dos cifras puntuales, producto de una distorsión estadística: que en enero y febrero de 2013 no se vendieron apenas inmuebles, ya que los compradores adelantaron sus adquisiciones a los últimos meses de 2012, por el fin de la deducción fiscal por compra de la vivienda habitual. “Son datos bastante volátiles”, advierte Gil.
En todo caso, como apunta este analista, “desde mediados de 2013 se han producido cambios positivos para el sector, porque ha aumentado la confianza de los compradores y han aparecido inversores dispuestos a comprar. La vivienda tiene cierto atractivo, cosa que hace un año era impensable”.
Dicho esto, es el momento de la pregunta del millón: ¿es hora de comprar vivienda? En las zonas sin stock, sí puede serlo si se consigue financiación. Para los ahorradores y para los fondos oportunistas, también. Para el grueso de la población, en términos generales, no. Pero ese momento está más cerca. O menos lejos.
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