Los tres jinetes
Madmaxista
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Os adjunto un interesante artículo del profesor Antonio Cabrales de la Universitat Pompeu Fabra.
Al artículo no le falta ni una coma. Lo único curioso es que es del 2003. Dos años más tarde la locura continua.
Muchos argumentan que no hay burbuja, ya que hace mucho tiempo que se habla de ella pero los precios siguen subiendo.
Pero no nos llevemos a engaño: EL HECHO DE QUE LOS PRECIOS HAN SEGUIDO SUBIENDO CONFIRMA LA EXISTENCIA DE LA BURBUJA, y en absoluto la niega. Por eso se llama burbuja, porque se infla (lo que nadie sabe es cuándo va a explotar).
El único hecho que debería suceder para desmentir la burbuja es que los precios se estancaran.
Como indica el artículo, los argumentos "Los pisos nunca bajan" son de niño de párvulos (con todos mis respetos para la infancia).
Espero que el artículo os sea de utilidad. Un saludo a los foreros más cañeros (casi registrado, carolina, aparejador, impaciente, xtiago, y al clarividente abuelo).
Los precios de los pisos y la ciencia lúgubre
Antonio Cabrales
“Los precios de los pisos no pueden bajar porque los tipos de interés están muy bajos, hay mucho
dinero oscuro, la renta disponible de los consumidores está creciendo y la bolsa está por los suelos”.
¿Hablamos de España en el 2003? No, se trata de Japón en el 1990. ¿Les gustaría saber cómo acabó
la historia? Pues si miramos las estadísticas oficiales del gobierno japonés descubrimos que si los
precios del suelo residencial estaban a un nivel de 100 en 1990, en el año 2002 acabaron a un nivel
de 41. Los precios del suelo comercial han sufrido una baja aún más espectacular, ahora andan por
un nivel de 15,9, partiendo también de 100 en el año 1990.
Japón es un caso llamativo, pero en absoluto único. En el Reino Unido, los precios de la vivienda
en 1990 no se volvieron a alcanzar hasta 1997. En Alemania los precios están hoy algo más bajos
que en 1995. Incluso España sufrió un alza de precios de la vivienda de menos del 6% entre 1991 y
1996. Teniendo en cuenta que la inflación acumulada en ese período fue del 26%, la vivienda bajó,
pues, en términos reales un 20% en ese período.
Esto tiene implicaciones importantes para nuestra economía. Un reciente estudio del Servicio de
Estudios del Banco de España 2 muestra que la deuda de los españoles, como porcentaje de la renta
bruta disponible, ha pasado del 40% al 80% en menos de 7 años, lo cual se explica casi totalmente
por el aumento de la deuda hipotecaria. Dado que al mismo tiempo los tipos de interés han bajado,
podría parecer que esto no es muy preocupante, pero la carga financiera de las familias (intereses
más principal de la deuda) ha pasado del 5% al 7% en el mismo período.
Hasta aquí el cuadro macroeconómico, de grandes números. Pero como microeconomista me
interesan más las decisiones individuales. Los precios de la vivienda no han variado de forma
uniforme en todo el país. Los aumentos más grandes se han producido de manera desproporcionada
en Madrid, Barcelona y las grandes ciudades vascas. Asimismo, el aumento del endeudamiento afecta sobre todo a las parejas de jóvenes urbanas. En estos grupos de población la deuda puede
llegar a menudo a un 40% o más de la renta familiar disponible.
Dado que el título del artículo menciona la ciencia lúgubre, déjenme que les pinte un escenario
fantasmal. La familia López-Gómez acaba de comprarse una casa unifamiliar en las afueras de una
gran ciudad. La casa cuesta unos 450.000 euros. Como resultado de una satisfactoria inversión
anterior en un piso, los López-Gómez pueden permitirse tener una hipoteca de sólo 250.000 euros.
La letra mensual alcanza unos 1.500 euros, aproximadamente el 75% del sueldo de la señora
Gómez. Dado que el señor López también tiene un buen trabajo, no pasan excesivos aprietos
económicos, y hasta pueden enviar a sus hijos a un prestigioso colegio privado.
Las cosas comienzan a complicarse cuando la empresa de telecomunicaciones del señor López
decide despedir a un tercio de su plantilla ante los malos resultados de los años 2000 y 2001, y el
señor Gómez se ve afectado. Al principio pueden resistir con el sueldo de la señora Gómez y unos
pequeños ahorros, pero el subsidio de desempleo es muy bajo, y la indemnización de despido no
fue muy generosa, porque el señor López había comenzado a trabajar en la empresa recientemente.
Finalmente deciden vender su casa nueva. Lo que sucede es que, al mismo tiempo, otros vecinos
han tenido problemas similares, varias casas de la zona están en venta y cada vez resulta más obvio
que tendrán que vender la casa por un precio bastante inferior al que la compraron, y perderán casi
todo el ahorro que habían conseguido con el piso anterior. Tendrán que vivir alquilados en un
barrio peor, y los hijos ya no irán al prestigioso colegio privado. El final no es totalmente
desastroso, porque en unos años (esperemos que muchos) los padres de la señora Gómez les
legarán un magnífico piso en el centro de la gran ciudad.
Ojalá me equivoque, y esta historia sea ciencia-lúgubre-ficción. Pero si no quiere usted verse
envuelto en una pesadilla como ésta, siga mi consejo y endéudese con cuidado. Y si quiere invertir
y no se fía de la bolsa, compre Letras del Tesoro, o mejor aún un fondo de inversión (en renta fija,
en caso de que no le guste el riesgo, o tenga un horizonte temporal corto). Pero mire que las
comisiones de gestión no se lleven toda la rentabilidad. Busque, compare y elija. Y si alguien le
insiste en que la mejor inversión es en una segunda vivienda para alquilar, invierta solamente si los
problemas de los japoneses le suenan a chino, y si no necesita endeudarse (o no hacerlo mucho)
para comprar esa segunda vivienda.
Volvamos, para terminar, a la macroeconomía. ¿Debe preocupar a nuestros gobernantes el
endeudamiento de nuestros hogares? Desde el punto de vista agregado parece que no. Estamos
todavía lejos del nivel de endeudamiento americano, y ligeramente por debajo de la media europea.
Además, un 7% de servicio de la deuda no parece nada del otro mundo. Pero hay que tener cuidado
con las comparaciones. Nuestros ciclos económicos son más profundos y duraderos que los
europeos y los americanos, en gran medida porque nuestros parados tardan más en encontrar un
empleo. Como ejemplo, en el año 1991 (comienzo de la última gran recesión), se perdieron en 6
meses todos los puestos de trabajo que se habían ganado desde el 1985. Si la guerra con Irak se
alarga más de la cuenta, o el experimento brasileño acaba en colapso, y los López-Gómez se
multiplican, el efecto dominó puede afectarnos, en mayor o menor medida, a todos.
Japón ha sufrido cuatro recesiones en la década (feliz para otros) de los 90, en buena parte porque
aún no sanearon los brutales endeudamientos de los 80. Su renta per cápita es aún marginalmente
más baja que en 1990. Si dije antes que no hay que llevar las comparaciones muy lejos, también lo
haré en este caso. Nuestros fundamentos parecen más sólidos que los de Japón. Pero estaría más
tranquilo si supiera que nuestros gobernantes están razonablemente preocupados y vigilantes.
1
Departamento de Economía y Empresa, Universitat Pompeu Fabra, Ramon Trias Fargas 5-27, 08005 Barcelona. e-mail:
antonio.cabrales@econ.upf.es
2 “El endeudamiento de los hogares españoles: evolución y factores explicativos,” realizado por Ana del Río, del
Servicio de Estudios.
Al artículo no le falta ni una coma. Lo único curioso es que es del 2003. Dos años más tarde la locura continua.
Muchos argumentan que no hay burbuja, ya que hace mucho tiempo que se habla de ella pero los precios siguen subiendo.
Pero no nos llevemos a engaño: EL HECHO DE QUE LOS PRECIOS HAN SEGUIDO SUBIENDO CONFIRMA LA EXISTENCIA DE LA BURBUJA, y en absoluto la niega. Por eso se llama burbuja, porque se infla (lo que nadie sabe es cuándo va a explotar).
El único hecho que debería suceder para desmentir la burbuja es que los precios se estancaran.
Como indica el artículo, los argumentos "Los pisos nunca bajan" son de niño de párvulos (con todos mis respetos para la infancia).
Espero que el artículo os sea de utilidad. Un saludo a los foreros más cañeros (casi registrado, carolina, aparejador, impaciente, xtiago, y al clarividente abuelo).
Los precios de los pisos y la ciencia lúgubre
Antonio Cabrales
“Los precios de los pisos no pueden bajar porque los tipos de interés están muy bajos, hay mucho
dinero oscuro, la renta disponible de los consumidores está creciendo y la bolsa está por los suelos”.
¿Hablamos de España en el 2003? No, se trata de Japón en el 1990. ¿Les gustaría saber cómo acabó
la historia? Pues si miramos las estadísticas oficiales del gobierno japonés descubrimos que si los
precios del suelo residencial estaban a un nivel de 100 en 1990, en el año 2002 acabaron a un nivel
de 41. Los precios del suelo comercial han sufrido una baja aún más espectacular, ahora andan por
un nivel de 15,9, partiendo también de 100 en el año 1990.
Japón es un caso llamativo, pero en absoluto único. En el Reino Unido, los precios de la vivienda
en 1990 no se volvieron a alcanzar hasta 1997. En Alemania los precios están hoy algo más bajos
que en 1995. Incluso España sufrió un alza de precios de la vivienda de menos del 6% entre 1991 y
1996. Teniendo en cuenta que la inflación acumulada en ese período fue del 26%, la vivienda bajó,
pues, en términos reales un 20% en ese período.
Esto tiene implicaciones importantes para nuestra economía. Un reciente estudio del Servicio de
Estudios del Banco de España 2 muestra que la deuda de los españoles, como porcentaje de la renta
bruta disponible, ha pasado del 40% al 80% en menos de 7 años, lo cual se explica casi totalmente
por el aumento de la deuda hipotecaria. Dado que al mismo tiempo los tipos de interés han bajado,
podría parecer que esto no es muy preocupante, pero la carga financiera de las familias (intereses
más principal de la deuda) ha pasado del 5% al 7% en el mismo período.
Hasta aquí el cuadro macroeconómico, de grandes números. Pero como microeconomista me
interesan más las decisiones individuales. Los precios de la vivienda no han variado de forma
uniforme en todo el país. Los aumentos más grandes se han producido de manera desproporcionada
en Madrid, Barcelona y las grandes ciudades vascas. Asimismo, el aumento del endeudamiento afecta sobre todo a las parejas de jóvenes urbanas. En estos grupos de población la deuda puede
llegar a menudo a un 40% o más de la renta familiar disponible.
Dado que el título del artículo menciona la ciencia lúgubre, déjenme que les pinte un escenario
fantasmal. La familia López-Gómez acaba de comprarse una casa unifamiliar en las afueras de una
gran ciudad. La casa cuesta unos 450.000 euros. Como resultado de una satisfactoria inversión
anterior en un piso, los López-Gómez pueden permitirse tener una hipoteca de sólo 250.000 euros.
La letra mensual alcanza unos 1.500 euros, aproximadamente el 75% del sueldo de la señora
Gómez. Dado que el señor López también tiene un buen trabajo, no pasan excesivos aprietos
económicos, y hasta pueden enviar a sus hijos a un prestigioso colegio privado.
Las cosas comienzan a complicarse cuando la empresa de telecomunicaciones del señor López
decide despedir a un tercio de su plantilla ante los malos resultados de los años 2000 y 2001, y el
señor Gómez se ve afectado. Al principio pueden resistir con el sueldo de la señora Gómez y unos
pequeños ahorros, pero el subsidio de desempleo es muy bajo, y la indemnización de despido no
fue muy generosa, porque el señor López había comenzado a trabajar en la empresa recientemente.
Finalmente deciden vender su casa nueva. Lo que sucede es que, al mismo tiempo, otros vecinos
han tenido problemas similares, varias casas de la zona están en venta y cada vez resulta más obvio
que tendrán que vender la casa por un precio bastante inferior al que la compraron, y perderán casi
todo el ahorro que habían conseguido con el piso anterior. Tendrán que vivir alquilados en un
barrio peor, y los hijos ya no irán al prestigioso colegio privado. El final no es totalmente
desastroso, porque en unos años (esperemos que muchos) los padres de la señora Gómez les
legarán un magnífico piso en el centro de la gran ciudad.
Ojalá me equivoque, y esta historia sea ciencia-lúgubre-ficción. Pero si no quiere usted verse
envuelto en una pesadilla como ésta, siga mi consejo y endéudese con cuidado. Y si quiere invertir
y no se fía de la bolsa, compre Letras del Tesoro, o mejor aún un fondo de inversión (en renta fija,
en caso de que no le guste el riesgo, o tenga un horizonte temporal corto). Pero mire que las
comisiones de gestión no se lleven toda la rentabilidad. Busque, compare y elija. Y si alguien le
insiste en que la mejor inversión es en una segunda vivienda para alquilar, invierta solamente si los
problemas de los japoneses le suenan a chino, y si no necesita endeudarse (o no hacerlo mucho)
para comprar esa segunda vivienda.
Volvamos, para terminar, a la macroeconomía. ¿Debe preocupar a nuestros gobernantes el
endeudamiento de nuestros hogares? Desde el punto de vista agregado parece que no. Estamos
todavía lejos del nivel de endeudamiento americano, y ligeramente por debajo de la media europea.
Además, un 7% de servicio de la deuda no parece nada del otro mundo. Pero hay que tener cuidado
con las comparaciones. Nuestros ciclos económicos son más profundos y duraderos que los
europeos y los americanos, en gran medida porque nuestros parados tardan más en encontrar un
empleo. Como ejemplo, en el año 1991 (comienzo de la última gran recesión), se perdieron en 6
meses todos los puestos de trabajo que se habían ganado desde el 1985. Si la guerra con Irak se
alarga más de la cuenta, o el experimento brasileño acaba en colapso, y los López-Gómez se
multiplican, el efecto dominó puede afectarnos, en mayor o menor medida, a todos.
Japón ha sufrido cuatro recesiones en la década (feliz para otros) de los 90, en buena parte porque
aún no sanearon los brutales endeudamientos de los 80. Su renta per cápita es aún marginalmente
más baja que en 1990. Si dije antes que no hay que llevar las comparaciones muy lejos, también lo
haré en este caso. Nuestros fundamentos parecen más sólidos que los de Japón. Pero estaría más
tranquilo si supiera que nuestros gobernantes están razonablemente preocupados y vigilantes.
1
Departamento de Economía y Empresa, Universitat Pompeu Fabra, Ramon Trias Fargas 5-27, 08005 Barcelona. e-mail:
antonio.cabrales@econ.upf.es
2 “El endeudamiento de los hogares españoles: evolución y factores explicativos,” realizado por Ana del Río, del
Servicio de Estudios.
