me he tenido que tragar el video entero
lo primero decirte que la ciudad de vacacines no es lo mio
que el video enseña lo primero que ves cuando llegas, y este verano lo que el tenia en el panfleto es donde yo estuve, lo que no me explico como el no lo vio, lo habrian tapado o no lo quiso ver
vivo en valencia, y muchas veces no puedes criticar las duchas porque simplemente no las hay, todos los ayuntamientos regeneran sus playas y todas las acequias tienen la mala constumbre de desembocar en elmar
no soy partidario de que se construya en la costa, pero hay que elegir, y aqui nadie respeta nada
en Cullera se van a construir tres rascacielos aisados El Nou Manhatan,con su respectiva marina
hay solucon? no,
estoy a favor? no
es eso destrozar el litoral si
pero entonces Benidorm que es?
y Calpe que se queria construir encima del peñon d Ifac
lo que digo que tal vez tenga una deformacion del litoral, tal vez he bajado el liston de lo que es agresion o simplemente mehe acostumbrado
desgraciadamente nos gusta las playas con servicios, con garitos con duchas con aparcamientos
en Gandia levantaron toda la playa para construir un megaaparcamiento subterraneo, que cres que hay debajo de la arena? hormigon, pero no lo ves y no veas lo que mola aparcar debajo de la playa (eso si pagando)
parece ser que atodo esto se le llama servicios y calidad de vida
te repito para que quede bien claro, estoy en contra de la alteracion del litoral
pero cuando oyes que se va construir una autopista a traves del mar para acceder a Valencia desde el norte y asi poder aprovechar los recursos urbanisticos del litoral
mi concepto de ateque al litoral a menguado por los años
mil perdones por haber parecido tan frivolo con este tema que tanto mal esta haciendo, creo que al final me he acostumbrado a relacionar playa y apartamentos.
lo primero decirte que la ciudad de vacacines no es lo mio
que el video enseña lo primero que ves cuando llegas, y este verano lo que el tenia en el panfleto es donde yo estuve, lo que no me explico como el no lo vio, lo habrian tapado o no lo quiso ver
vivo en valencia, y muchas veces no puedes criticar las duchas porque simplemente no las hay, todos los ayuntamientos regeneran sus playas y todas las acequias tienen la mala constumbre de desembocar en elmar
no soy partidario de que se construya en la costa, pero hay que elegir, y aqui nadie respeta nada
en Cullera se van a construir tres rascacielos aisados El Nou Manhatan,con su respectiva marina
hay solucon? no,
estoy a favor? no
es eso destrozar el litoral si
pero entonces Benidorm que es?
y Calpe que se queria construir encima del peñon d Ifac
lo que digo que tal vez tenga una deformacion del litoral, tal vez he bajado el liston de lo que es agresion o simplemente mehe acostumbrado
desgraciadamente nos gusta las playas con servicios, con garitos con duchas con aparcamientos
en Gandia levantaron toda la playa para construir un megaaparcamiento subterraneo, que cres que hay debajo de la arena? hormigon, pero no lo ves y no veas lo que mola aparcar debajo de la playa (eso si pagando)
parece ser que atodo esto se le llama servicios y calidad de vida
te repito para que quede bien claro, estoy en contra de la alteracion del litoral
pero cuando oyes que se va construir una autopista a traves del mar para acceder a Valencia desde el norte y asi poder aprovechar los recursos urbanisticos del litoral
mi concepto de ateque al litoral a menguado por los años
mil perdones por haber parecido tan frivolo con este tema que tanto mal esta haciendo, creo que al final me he acostumbrado a relacionar playa y apartamentos.
Os pongo un par de artículos de "El mundo" para que los echéis un vistazo y los comentemos, a ver qué opináis. Tal vez ya los hayáis leído o estén ya colgados en algún otro post (son de hoy).
http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2006/457/1158271220.html
http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2006/457/1158271203.html
http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2006/457/1158271220.html
http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2006/457/1158271203.html
Última edición:
Deadzoner
Madmaxista
- Desde
- 27 Jun 2006
- Mensajes
- 4.788
- Reputación
- 439
Muy buenos enlaces.ludvan dijo:
Paradoja gordísima en el primero:
Aquí esta la madre del cordero. Cada vez mas sombras... y cada vez se construye mas.
¿Por qué? Porque el margen es cada vez mayor.
En plena debacle, con bajadas del 10%, seguirán construyendo. El margen de constructoras/promotoras supera el 50% (¡como me gustaría contrastar este dato!)
Con ese margen, lo raro es que no estemos todos en el negocio. Pero tiempo al tiempo.
el arquitecto
sigilita
sinceramente, creo que el margen del 50% es una tirada a la piscina sin mirar si habia agua (por suerte hay)Deadzoner dijo:
estamos de acuerdo que el precio de construccion es inferior al precio de venta en mas de un 50%, sin ninguna duda...
pero el margen del promotor... yo no lo tengo tan claro...
los promotores contratan a los constructores (generalmente) y a nosotros los arquitectos... porque normalmente son los dueños del suelo, y aqui esta la madre del cordero, el suelo sufrio fuertes subidas de precio justo antes de empezar la burbuja y por aquel entonces y durante estos ultimos 5 años, comenzaron a surgir paus, pais y de todo, que hacia urbanizable lo que no estaba escrito y mas (muchas veces saltandose olimpicamente las leyes de proteccion ambiental...)
si el suelo ya estaba caro hace unos años, ahora no lo esta menos, por tanto el margen de beneficio no es tal... aunque es cierto que es un disparate...
tanto fue el beneficio, que conozco casos de promotores que recompraron sus promociones a clientes (que compraron para invertir!!) y las volvieron a sacar al mercado... aqui, se quiera o no, se ha reducido el margen al 17% de subida interanual, no??
yo estimo, que salvo excepciones, el margen no supera el 30% de bajada, lo cual es mucho, pero sera suficiente para el aterrizaje suave??
por otro lado, sea como sea, se deben vender las promociones, ya que se pidieron prestamos para hacerlas, y el banco aprieta (pero no ahoga) igualmente, y si comienzan a bajar los precios, la concesion de creditos se endurece... habra muchas menos ventas... y un promotor no puede permitirse el lujo de quedarse sin vender...
luego hay que tener en cuenta aquellos que compraron para invertir, creo que andaban por el 40% de las ventas, estos tienen menos del 20%
supongo que el margen lo comprobaremos in situ, al precio de quiebra de muchos promotores...
Última edición:
Deadzoner
Madmaxista
- Desde
- 27 Jun 2006
- Mensajes
- 4.788
- Reputación
- 439
El 50% es un dato sin contrastar del foro de idealista, basado en los costes en un PAU, con alta edificabilidad. Me gustaría que nos hablases de la edificabilidad y la influencia en el margen: yo creo que es enorme.
A partir de ahora he prometido poner la coletilla de contraste de dato en todo lo que no tenga un link comprobable.
Casi el 20% en 2 operaciones con el 7% de impuestos, que se traga el comprador final (normalmente otro inversor)...
Esto si que es un juego de suma 0: el proceso no ha generado valor.
El último que cierre y pague los recibos.
Es decir, con burbuja en suelo, materiales de construcción y hasta cierto punto en salarios de los profesionales, tenemos un 30% de margen de bajada...
Imaginemos un turning point en el mercado, con bajada del precio del suelo, bajada de materiales, bajada de salarios... La bajada es mayor.
Yo lo que opino es que hay un desequilibrio fortísimo: la producción de viviendas no es en el momento actual una actividad industrial, en la que se pagan costes y un margen similar al de otras actividades industriales.
Y eso tiene que cambiar porque si es mas rentable se tiene que disparar la oferta. Eso es lo que se ve, cada vez mas empresas promotoras/constructoras, porque es un negocio muy seguro.
Los inversores previos son, en mi análisis, poco relevantes. A medio-largo plazo, importa mas la producción que otra cosa.
¡En otras actividades los márgenes son del 5%!
Oracle dijo:
: ¿Será verdad? ¿Y entonces que haremos? : ¿Iremos a la playa y nos daremos un baño pisando el asfalto y las aceras "waho el mar"? Además no habrá mas webos por cuenta del cambio climático. Alentador futuro pues...
Seguro que nuestros países competidores en el mediterráneo ya se han dado cuenta y no cometen los mismos errores. Y veremos como en breve todos nuestros habituales guiris se cambian sus destinos a Grecia, Turquía... eso ya empieza a pasar!
Y a propósito de "la segunda vivienda cae primero", me viene a la cabeza el caso de unos amigos que compraron una casa con objetivo de usarla como primera vivienda cerca de la playa que ya no pueden mantener... y aun no la han colocado al precio deseado, ni al deseado-rebajado, desde hace 8 meses que intentan. Porque aunque la casa es "mona", no es la mejor de la zona, y hay muchas otras, y aeropuertos quedan lejos... vamos, que el personal se empieza a poner más tiquismiquis, y ya parece que pasó el tiempo de "cualquier cosa se vende". Y desgraciadamente los que suelen pagar no son los altos especuladores, sino los que están en el límite y se arriesgan.
