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Madmaxista
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Las claves de la nueva ley que endurece el alquiler de temporada y de habitaciones en Cataluña
El pasado 26 de abril entró en vigor el Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda (Decreto Ley 6/2024) que amplía la regulación de los precios de los alquileres a to
Las claves de la nueva ley que endurece el alquiler de temporada y de habitaciones en Cataluña
El pasado 26 de abril entró en vigor el Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda (Decreto Ley 6/2024) en Cataluña
El pasado 26 de abril entró en vigor el Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda (Decreto Ley 6/2024) que amplía la regulación de los precios de los alquileres a todos los arrendamientos temporales (de 11 meses o menos), salvo los que tengan finalidades de ocio, vacaciones o recreativas, y los alquileres de habitaciones. Esta medida se aprueba a pesar del impacto ya evidente de aplicar regulación de precios en Cataluña, que está produciendo un estrangulamiento de la oferta y que los precios sigan subiendo de manera descontrolada.
Ahora dicho Decreto Ley 6/2024 deberá ser validado por el Parlamento de Cataluña en un plazo de 30 días hábiles posteriores a su promulgación. De lo contrario, será derogado. Esta nueva regulación establece la prohibición de subir el precio de los alquileres temporales destinados a finalidades laborales, profesionales, de estudios, asistencia médica u otras situaciones de tiempo limitado y que cubran necesidades de vivienda permanente, aunque sea de duración temporal.
- Las claves del nuevo Decreto ley que torpedea el alquiler temporal y de habitaciones
- Información obligatoria en los contratos de alquiler
- Cómo anunciar los pisos para alquilar
- Sanciones en caso de incumplir la normativa
- Derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat en la venta de ciertas viviendas
El objetivo de esta nueva regulación es evitar que se recurra al arrendamiento de habitaciones y de temporada para eludir la aplicación de la normativa en materia de contención de rentas, es decir, la Ley de Vivienda que entró en vigor el 26 de mayo de 2023.
- Obligación de especificar la finalidad en el contrato de alquiler de temporada: es obligatorio dejar constancia de la finalidad de dicho arrendamiento. En caso de que no se especifique, se dará por hecho que se destina a vivienda permanente del inquilino y no a alquiler temporal.
- El alquiler de temporada está sujeto a la normativa del alquiler permanente en cuanto a regular las rentas, actualizaciones del precio, fianzas, repercusión de mejoras en la vivienda o la prohibición de repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. ¿Por qué? Este Decreto Ley estima que su finalidad es cubrir las necesidades de vivienda permanente, aunque tengan un carácter temporal.
- Límite máximo al precio del alquiler: el artículo 2 del Decreto Ley establece que el precio del alquiler en los contratos de temporada o de habitaciones no puede superar el precio máximo del alquiler aplicable si se alquilara como vivienda habitual cuando ésta se encuentr en una zona declarada tensionada.
- Los únicos arrendamientos de temporada no regulados por esta normativa, es decir, a los que resultarán aplicables las previsiones sobre arrendamientos para uso distinto al de vivienda son aquellos con fines de ocio, vacaciones o recreativos o culturales (incluidas aquellos que tienen como finalidad asistir a certámenes, congresos, ferias, festivales, etc.).
- Regulación del arrendamiento de habitaciones: Los abogados de Augusta Abogados indican que la nueva normativa establece que el arrendamiento de una vivienda por habitaciones (u otro tipo de fragmentación física o contractual), no desnaturalizará el carácter de arrendamiento de vivienda ni, en consecuencia, permitirá evitar la aplicación de dicho régimen a este tipo de contratos. En este sentido, se especifica que, en relación con las viviendas sujetas al régimen de contención de rentas, la suma de rentas pactadas en el conjunto de los contratos no podrá superar la renta máxima que le sería aplicable si se arrendara la vivienda completa.
- La nueva normativa obligará a que todos los contratos de alquiler por habitaciones incluyan la causa del alquiler y si no se hace, se considerará que es una vivienda permanente, por lo que se tendrá que aplicar el tope de los alquileres.
El artículo 4 de la normativa establece que los contratos deben contemplar:
- El precio de la última renta del contrato de arrendamiento que haya estado vigente en los últimos cinco años.
- El precio máximo del alquiler que resulta de la aplicación del sistema de índices de precios de referencia que corresponda aplicar a la vivienda.
- La condición de gran tenedor de la propiedad de la vivienda, siempre que la vivienda esté ubicada en una zona de mercado residencial tensado.
- En la formalización del contrato, los inquilinos tienen derecho a recibir el documento acreditativo del sistema de índices de precios de referencia que corresponda aplicar al régimen de contención de precios del alquiler obtenido al efecto mediante el sistema de consulta pública establecido por la administración competente, así como la cédula de habitabilidad o la acreditación equivalente y, en su caso, el certificado de eficiencia energética.
La nueva normativa exige que en los anuncios de pisos en arrendamiento se haga referencia:
- al precio de referencia del alquiler que resulte del índice de precios de referencia (IPR) del Gobierno;
- a la renta del último contrato vigente en los últimos cinco años; y
- a la condición de gran tenedor del propietario para aquellos inmuebles situados en áreas de mercado residencia tensado.
En la disposición adicional se establece que "el contenido de los anuncios de arrendamiento de vivienda publicados antes de la entrada en vigor de este Decreto ley debe adaptarse a sus previsiones en el plazo de cinco días".
Sanciones en caso de incumplir la normativa
Con el fin de garantizar que se aplican las nuevas obligaciones, el Govern ha añadido varios puntos en el régimen sancionador que ya se estaba aplicando:
- Se considerará falta muy grave (con sanciones de 90.001 a 900.000 euros) que el precio del alquiler supere en un 30% el índice de referencia o hacer constar una causa falsa de alquiler en el contrato.
- Alquilar por un precio entre un 10% y un 30% superior al del índice, no hacer constar la causa del alquiler o repercutir en el inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán faltas graves, con sanciones de entre 9.001 y 90.000 euros.
- Por último, será falta leve (con una multa de entre 3.000 y 9.000 euros) que los anuncios no incluyan el precio máximo de la zona, el importe del último contrato o la condición de gran tenedor del propietario, y alquilar por hasta un 10% más del máximo permitido.
Desde el despacho Augusta Abogados señalan que la nueva normativa prevé un nuevo derecho de tanteo y retracto en relación con la venta de viviendas situadas en zonas tensionadas. Asimismo, se especifica que se sujeta al mencionado derecho de tanteo y retracto de la Generalitat, la transmisión de dichas viviendas cuando pertenezcan a un gran tenedor persona jurídica (que deberá estar inscrita en el registro de grandes tenedores de vivienda). “Ha de señalarse, no obstante, que todavía no se ha creado el referido registro de grandes tenedores, lo que debería impedir, hasta ese momento, el ejercicio del derecho de tanteo y retracto previsto)”, añaden desde la firma.
