La regulación urbanística ya es el factor que más incide en la falta de vivienda
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España ha construido en los últimos dos años apenas la mitad de las viviendas que necesitaría para cubrir el crecimiento de la población, según los datos de CaixaBank Research, y es uno de los países de la OCDE en los que es más notable la escasez de vivienda, un ranking en el que solo salen peor parados los Países Bajos, Irlanda, Dinamarca, Alemania y Austria.
“Ahora mismo la falta de oferta es el principal factor que impulsa el alza del precio de la vivienda en España”, señaló Judit Monturiol, economista sénior del servicio de estudios de Caixabank y autora del estudio. Así, en el 2022 y el 2023 se visaron 235.000 viviendas, mientras que el país ganó oficialmente 1,1 millones de habitantes, según el INE.
Según el estudio, “la demanda de vivienda en propiedad en las principales economías avanzadas se ha recuperado con intensidad, mientras que la oferta se ha mostrado muy rígida a corto plazo”.
“España no estaba entre los peores países por déficit de viviendas en los últimos años, aunque la construcción se desplomó a partir del 2008, porque había un stock de vivienda construida en los años del boom que se iba absorbiendo”, señala Monturiol. Este stock, que el Ministerio de Fomento cifró en 600.000 viviendas, ha quedado ahora limitado a “viviendas obsoletas o ubicadas en localizaciones para las que no hay demanda fuera de ls grandes ciudades”.
Monturiol recordó que un estudio anterior de CaixaBank Research situó el mayor déficit en la construcción de vivienda en las ciudades de Madrid, Barcelona, Murcia, Terrassa, A Coruña, Vigo, l’Hospitalet de Llobregat, Sabadell y Zaragoza. Pero también hay déficit en localidades más pequeñas, como Santa Coloma de Gramenet o Sant Just Desvern, en el área de Barcelona.
La insuficiencia de la construcción en las grandes economías europeas se debe a que “la oferta tiende a ajustarse lentamente ante un shock de demanda, ya que lleva tiempo planificar y construir nuevas promociones”. Algunas ciudades tienen obstáculos geográficos (montañas o mar, como Barcelona) que limitan la construcción. Sin embargo, señala Monturiol, a este factor se le añade el
zoning : restricciones ligadas a regulaciones urbanísticas y sobre el uso del suelo que dificultan la promoción de vivienda nueva, algo que, según la OCDE, “habría contribuido a aumentar el precio y reducir la accesibilidad a la vivienda”. Los investigadores de CaixaBank destacan que las regulaciones del mercado inmobiliario son más prevalentes en áreas metropolitanas que ya están altamente urbanizadas, donde la densidad de población es alta y donde precisamente se necesita mucha más vivienda.
El estudio indica que según los datos de la OCDE otro factor que ha limitado la oferta es la falta de inversión pública en construcción de vivienda social. Así, señala, en los países más desarrollados del mundo que forman parte de esa organización, las ayudas de las administraciones públicas a entidades privadas para promover vivienda han caído más de un 50%, mientras que la inversión pública directa en promoción cayó un 80%. Esta menor inversión pública ha reducido el parque de vivienda social en estos países, afirma el informe, “lo que ha contribuido a reducir la accesibilidad a la vivienda, en particular para los hogares de bajos ingresos”.
La construcción de vivienda se ve también limitada por la falta de capacidad productiva: en España se destruyó gran parte del tejido industrial durante la crisis inmobiliaria, con el cierre de muchas promotoras, mientras que muchos profesionales salieron del sector. “Falta mucha mano de obra –reconoce Monturiol–, pero si la actividad de promoción crece y se reduce el riesgo para los empresarios, seguramente se crearán nuevas empresas”. Y la industrialización, ahora incipiente, “permitirá suplir la falta de mano de obra y a la vez reducir los costes e incorporar mujeres y jóvenes al sector de la construcción”.
El estudio considera que las administraciones públicas han de actuar para impulsar la promoción de vivienda con medidas como fomentar la creación de suelo finalista; reducir los tiempos administrativos en la concesión de licencias; incrementar la dotación presupuestaria para desplegar políticas públicas de vivienda; facilitar la reconversión de usos (por ejemplo, transformar edificios de oficinas en viviendas); aumentar la edificabilidad en zonas de elevada demanda y escasez de suelo; impulsar la colaboración con el sector privado para construir viviendas de alquiler asequible (por ejemplo, mediante concesiones y derechos de superficie) y facilitar el acceso a financiación en condiciones favorables.
Según CaixaBank Research, “esas medidas ayudarían a que la oferta de vivienda fuera más elástica para responder a las necesidades de vivienda de una forma más rápida cuando aumenta la demanda, sin generar presiones excesivas sobre el precio”.
El estudio de CaixaBank Research prevé que la venta de viviendas se estabilice este año y el próximo, en torno a las 550.000 viviendas, y que los precios sigan disparados, un 3,5% este año y un 2,5% el próximo, impulsados por la falta de vivienda. La subida de precios será más alta en las grandes ciudades, advierte Judit Monturiol, y estará como mínimo entre el 5% y el 10% porque en esas zonas se concentra la creación de hogares y la demanda es más alta. Según la economista, las ventas no volverán en los próximos años al récord de 650.000 transacciones que se cerraron en el 2022. “Fue un año excepcional, marcado por el cambio de vivienda de quienes vieron durante la esa época en el 2020 de la que yo le hablo que la suya no se adecuaba ya a sus necesidades, y por el ahorro que se acumuló en esos años”. Las 550.000 transacciones que prevén, sin embargo, son un 10% superiores a las de los años precovid. Monturiol reconoció que medidas como la línea de créditos del ICO para ayudar a los jóvenes a desembolsar la entrada de los pisos aumentarán aún más la demanda y pueden impactar en los precios. “Pero hay otras líneas de créditos para impulsar la promoción de viviendas que lo atemperarán”.
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