La rentabilidad de mi vivienda ha caido en picado en los ultimos 3 años

[Parlakistan]

Aunque yo no invertiría en vivienda por los mismos motivos que comentas pregúntale a Amancio Ortega para que tiene Pontegadea. Cierto es que la mayoría de los inmuebles los tiene en el extranjero.

No es el mismo tipo de inmueble, Amancio invierte en edificios de oficinas sobre todo.

 

[Quesubaelyuri]

No sé si eres inversor en vivienda pero tienes que tener en cuenta varias cosas a la hora de vender.

1. Pagas impuesto por ganancia patrimonial.
Tu vivienda te costó 120k + 6% aprox impuestos, osea que tendrías lo que te costó por 127.200€.

2. Hacienda le resta valor a tu precio de compra por cada año de alquiler de un 3% por gastos de amortización del inmueble. Calculando que el terreno sea el 25% del valor de la casa te van a calcular un 3% anual sobre 97.200€.

3. Si lo vendes en 2024 vas a tener 4 años de alquiler. Por lo que hacienda te va a calcular una amortización del 12% sobre 97.200€, es decir, 11.664€.

4. 127.200€ - 11.664€ = 115.526€. Ese valor es el que van a tomar de referencia para tu ganancia patrimonial.

5. Si vendes por 190.000k hacienda te va a calcular una ganancia patrimonial de 74.464€. Por IRPF vas a tener que pagar 16.000€.

6. Sin contar plusvalía municipal, inmobiliaria y otros gastos de los 190.000k que te den te vas a quedar con 174.000€.

7. Como compraste por 127.200, se te queda una ganancia de 46.800€ después de impuestos.

8. Como esos 190.000€ de venta seguro no sean tales, sino que sean los precios de los anuncios que estás viendo y contando que las tras*acciones se cierran por 10-20.000€ por debajo del precio anunciado se te van a quedar al final en torno a 35.000€ de ganancia neta.

9. La vivienda re renta 8400€ al año brutos. Hacienda te calcula los impuestos de ese alquiler sobre el 40% del rendimiento neto. Por el tramo en el que estás, será un 19%. Ese alquiler paga un 7,6% en impuestos del rendimiento neto. Contando gastos de 100€ al mes entre seguro, comunidad y reparaciones te sale un rendimiento neto de 7200€ anuales, y pagas 547€ de impuestos.

10. Tu rendimiento neto anual después de impuestos del alquiler son
6653€.

11. Si vendes sacas un rendimiento anual sobre los 164.000€ del 3%, lo que te deja 4920€. Si alquilas ganas 6653€ anuales.

12. Para que te compense vender tienes que sacar un rendimiento neto superior al 4% al dinero que saques de vender el piso.

13. Estoy siendo generoso calculando que te queden 164.000€ limpios de vender ese piso, seguramente te queden de 155 a 160 sumados todos los gastos.

 

[Covid-8M]

A las estimaciones quitale en venta real entre el 25 y 50%. Y eso ahora mismo, en unos meses preparate para bajarlo aun mas si quieres venderlo.

Las estimaciones son de venta real despues de un analisis del mercado. Ya he descontado ese porcentaje que mencionas. El precio de salida sera mas alto, quiza 207k y el precio final o minimo 190k. Si no es ese precio pondre el alquiler a 900 y se alquila rapido, pero me parece un precio muy tensionado

 

[Covid-8M]

No sé si eres inversor en vivienda pero tienes que tener en cuenta varias cosas a la hora de vender.

1. Pagas impuesto por ganancia patrimonial.
Tu vivienda te costó 120k + 6% aprox impuestos, osea que tendrías lo que te costó por 127.200€.

2. Hacienda le resta valor a tu precio de compra por cada año de alquiler de un 3% por gastos de amortización del inmueble. Calculando que el terreno sea el 25% del valor de la casa te van a calcular un 3% anual sobre 97.200€.

3. Si lo vendes en 2024 vas a tener 4 años de alquiler. Por lo que hacienda te va a calcular una amortización del 12% sobre 97.200€, es decir, 11.664€.

4. 127.200€ - 11.664€ = 115.526€. Ese valor es el que van a tomar de referencia para tu ganancia patrimonial.

5. Si vendes por 190.000k hacienda te va a calcular una ganancia patrimonial de 74.464€. Por IRPF vas a tener que pagar 16.000€.

6. Sin contar plusvalía municipal, inmobiliaria y otros gastos de los 190.000k que te den te vas a quedar con 174.000€.

7. Como compraste por 127.200, se te queda una ganancia de 46.800€ después de impuestos.

8. Como esos 190.000€ de venta seguro no sean tales, sino que sean los precios de los anuncios que estás viendo y contando que las tras*acciones se cierran por 10-20.000€ por debajo del precio anunciado se te van a quedar al final en torno a 35.000€ de ganancia neta.

9. La vivienda re renta 8400€ al año brutos. Hacienda te calcula los impuestos de ese alquiler sobre el 40% del rendimiento neto. Por el tramo en el que estás, será un 19%. Ese alquiler paga un 7,6% en impuestos del rendimiento neto. Contando gastos de 100€ al mes entre seguro, comunidad y reparaciones te sale un rendimiento neto de 7200€ anuales, y pagas 547€ de impuestos.

10. Tu rendimiento neto anual después de impuestos del alquiler son
6653€.

11. Si vendes sacas un rendimiento anual sobre los 164.000€ del 3%, lo que te deja 4920€. Si alquilas ganas 6653€ anuales.

12. Para que te compense vender tienes que sacar un rendimiento neto superior al 4% al dinero que saques de vender el piso.

13. Estoy siendo generoso calculando que te queden 164.000€ limpios de vender ese piso, seguramente te queden de 155 a 160 sumados todos los gastos.

Muy interesante tu mensaje. No sabia lo del primer punto, que los gastos de compra tambien contaban.
El resto de puntos tampoco los conocia sobre la amortizacion.
Yo no soy inversor. Es mi unica vivienda. Estoy empadronado y podria ser mi vivienda habitual. El alquiler podria no estar declarado y ser neto. Si lo vendo compraria otra vivienda de igual o superior precio en los proximos dos años para no pagar ganancia patrimonial.

 

[boyra]

Como os gusta exagerar. Los costes totales de compra siempre se han calculado como un 10% aproximado. El ITP varia segun comunidad pero en ninguna es un 10% luego suma un 2% del resto de gastos. En mi caso pague un 5%. Para menores de 35 años ahora es un 0%

Actualizate nen...llega al 12% sobre el precio medio de mercado que viene a ser lo que les salga de los huevones por encima de lo que escrituras...vas muy verde.

Tipos de ITP por comunidades para 2022 | OCU fincas y casas

Vea con OCU fincas y casas los tipos aplicables en cada comunidad autónoma al Impuesto de tras*misiones Patrimoniales para la compra de inmuebles, con mención a la vivienda habitual.

www.ocu.org

 

[Covid-8M]

Actualizate nen...llega al 12% sobre el precio medio de mercado que viene a ser lo que les salga de los huevones por encima de lo que escrituras...vas muy verde.

Tipos de ITP por comunidades para 2022 | OCU fincas y casas

Vea con OCU fincas y casas los tipos aplicables en cada comunidad autónoma al Impuesto de tras*misiones Patrimoniales para la compra de inmuebles, con mención a la vivienda habitual.

www.ocu.org

Lo que hagan en otras comunidades no es relevante en este hilo. Ya he dicho que es de baleares. Aqui en este rango de precios es de un 8% general, un 4% para primera vivienda y un 0% si eres menor de 35 años.
Lo del 12% que mencionas es para viviendas de otro rango de precios

 

[Covid-8M]

Tienes razon en que lo mas sencillo es subir el alquiler y tambien en que las viviendas mas baratas son las mas rentables.
Quiza la excepcion esta en el creciente mercado de alquiler de habitaciones. Una vivienda mas grande alquilada por habitaciones tambien esta dando buena rentabilidad. Aunque supongo que da bastantes dolores de cabeza

 

[Quesubaelyuri]

Muy interesante tu mensaje. No sabia lo del primer punto, que los gastos de compra tambien contaban.
El resto de puntos tampoco los conocia sobre la amortizacion.
Yo no soy inversor. Es mi unica vivienda. Estoy empadronado y podria ser mi vivienda habitual. El alquiler podria no estar declarado y ser neto. Si lo vendo compraria otra vivienda de igual o superior precio en los proximos dos años para no pagar ganancia patrimonial.

Lo inteligente sería venderlo e invertir en inversiones que te dejen un 5% o más. Si quieres volver a meterlo en inmobiliario tendrías que hacer cuentas, sobretodo de impuestos.

Ahora mismo tienes una capital de 180k invertidos al 3,7 % neto.

En la venta de ese inmueble vas a perder dinero, como te digo, se te van a quedar mas bien alrededor de 160.

Tienes varias opciones:

1. Reinvertir en renta fija: tienes deuda americana, inglesa e italiana pagando un 4,5% bruto. Neto se te queda en alrededor de un 4% aprox. Esto no te compensa, ya que vas a perder 20.000€ de capital y vas a reinvertir al mismo porcentaje. Vas a reducir riesgo y a tener activos mas líquidos, pero el precio a pagar es demasiado elevado.

2. Reinvertir en acciones: vas a aumentar el riesgo mucho, pero le puedes sacar rentabilidades a esos 160.000€ muy superiores, de un 7% de media o incluso un 10% si el mercado acompaña. Vas a sacar un 3% extra anual, que son 4800€, por lo que en 4 años habrías recuperado la pérdida de capital.

3. Reinvertir en vivienda sin apalancamiento:
si reinviertes en vivienda habitual no pagas IRPF, por lo que te quedarías con 175k aprox. En este caso deberías buscar inversiones una vivienda que te rente superior a ese 4% bruto. Un 1% adicional sobre 1.750€. Ese importe lo tienes que calcular SOBRE LOS GASTOS TOTALES INCLUYENDO IMPUESTOS. Si consigues un 5% bruto reinvirtiendo en vivienda tardarías 3 años en compensar la pérdida. Si consigues un 6% en año y medio lo tendrías compensado.

4. Reinvertir en vivienda con apalancamiento, pidiendo una hipoteca. En este escenario tendrías que encontrar viviendas más caras que renten un 6% y en las que te hipoteques de forma razonable. Tienes un plazo de 2 años para hacer esto. En caso de que lo logres puedes lograr una rentabilidad del 10% neto, aunque el cashflow se te quedaría seguramente en el 5% lo wue sería un 50% más de lo que ganas actualmente.

 

[txapiss]

Hay una jovenlandesatoria desde hace 2 años en todo baleares que ahora el nuevo gobierno dice que va a quitar. Las licencias concedidas antes de eso son renovables cada 5 años. Se debe pagar por plaza turistica cada vez que renuevas

Macho, todo son impuestos y trabas

 

[boyra]

El vacacional podria ser buena opcion, pero tienes que tener aprobado por lo menos 4° de tenedores para pasar a cucharon

 

[spitfire]

La notaría de Madrid me dijo que las ventas no paran de caer y los precios empiezan a sufrir ajustes Sustanciales.
En Baleares, lo desconozco

 

[mig15]

La compre a principios de 2020 por 120k. La puse en alquiler por 700€. Ahora he visto que los precios de venta han subido bastante y podria venderla por 190k. He hecho calculos y he pasado de una golosa rentabilidad del 7%bruto a un decepcionante 4,4%. En este momento es una pesima rentabilidad asi que tengo 2 opciones, subir el alquiler a 900 o vender. De momento he conseguido que el inquilino se vaya y la idea es ponerla en venta

El asunto es que...PUEDE que tus papelitos sí que caigan en picado.

Si tienes un zulo...sigues teniendo ALGO.