la madre de todas las burbujas

[llangot]

Personalmente yo creo que las tasaciones por encima del precio real son las que mantienen la burbuja hinchada, y son el factor distorsionador que mas ha contribuido a hinchar la burbuja, por encima de cualquier otro. CREO QUE ESTO NO SE ESTA VALORANDO LO SUFICIENTE EN ESTE FORO, ES REALMENTE LA MADRE DE TODAS LAS BURBUJAS. El sistema funciona como sigue:
-un joven, un inmigrante, un recien divorciado, casi nunca disponen de ningun ahorro en la mayoria de los casos. En circunstancias normales, no podrian acceder a una vivienda, pues lo normal es financiar el 80% de su valor, o si hay algun banco o caja muy agresivo, financiar el 100%, siendo como minimo los gastos (aproximadamente un 10%) a cargo del comprador. Esto implica necesariamente tener unos ahorros como minimo de 20.000 euros si se financia el 100%, o hasta 100.000 e. en el caso del 80%. Toda esta gente, que hoy dia constituye el grueso de la demanda, en circunstancias normales, se iria de alquiler, o debajo de un puente, al carecer del ahorro inicial necesario. Y se frenarian los precios. Pero MIRA POR DONDE que aparece el tasador, presionado al alza por los que le pagan, y si un piso se compra por 200.000 euros, lo tasa en 250.000 y se queda tan ancho. Ello permite que, dado que el piso dicen que "vale" 250.000 euros, poder dar al comprador un prestamo de 200.000 euros (el 80% de tasacion ) cuando en realidad se le esta dando el 100% de lo que relamente vale de verdad. Y encima, el comprador aun se cree que compra super barato, pues se lo tasan muy por encima. Toda esta farsa, que tambien tengo que decir que es mas elevada en algunas zonas de España que en otras, y que no todos los tasadores son iguales, permite por ejemplo que cualquier inmigrante acabado de descender de una patera, y que tenga la suerte de conseguir contrato de trabajo fijo, ni que sea con antiguedad de 4 dias, pueda acceder a una vivienda en propiedad via prestamo hipotecario. Y venga a engordar la burbuja. Lo que no entiendo es porque ningun inversor internacional, ni Hacienda, ni las auditorias, ni el Banco de España, se esta dando cuenta de esto. Es muy facil detectarlo, solo hace falta ver el precio en escritura de compra, y el precio de tasacion, la diferencia es abismal en muchos casos. pero todo el mundo calla, hasta que esto reviente, luego todo seran lamentaciones. Alguien podrá alegar que los precios que se escrituran son inferiores a las tasaciones porque hay "oscuro" de por medio, pero esto no siempre es asi, a ver si os creeis que un ecuatoriano acabado de aterrizar en Barajas o un joven contratado por ETT (èrfil mayoriatario de los recientes hipotecados) tiene 50.000 euros en oscuro debajo de la cama...

 

[cibex]

te doy toda la razon.
en este foro se ha hablado de todo, la cuestion es que exiten diversos factores que han hecho que la vivienda suba y tambien hay muchos factores que van ha hacer que la vivienda baje.
porsupuesto que los bancos y los tasadores (que son los mismos) tienen mucha culpa de que los precios hayan subido, porque sin dinero prestado nadie compraria nada y tambien sin tasaciones de mas del 100% muchos quedarian fuera del mercado.
tambien he oido hablar en el foro que en el futuro los bancos ante el riesgo existente empezaran a tasar por lo bajo y asi tambien se consigue que los precios bajen, entonces cuando los precios bajen los bancos voverian a tener negocio puesto que empezarian a comprar los que ahora estan esperando una bajada y los que se han quedado fuera del mercado.
los bancos hacen previsiones de futuro y segun parece haran doble negocio (si no se pegan la ostra antes claro)

 

[Zapatero de Botín]

Tasaciones burbujeras

LOS API DENUNCIAN TASACIONES POR ENCIMA DEL PRECIO REAL
El Adelantado de Segovia (Castilla y León) - 24 de abril de 2006
índice del boletín

Agentes de la propiedad inmobiliaria denuncian que se están registrando tasaciones por encima del precio real. El Colegio Oficial ha remitido un escrito a la Junta, en el que presenta una queja formal al observar este tipo de situaciones

El presidente del Colegio Oficial de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Miguel Tovar, ha presentado en la Junta un escrito, en el que se queja de la tasación de inmuebles, locales, viviendas y plazas de garaje, por encima “de su precio real”.

Según explicó Tovar, la tasación superior al precio que se ajustaría a la realidad se convierte en una situación que los agentes de la propiedad inmobiliaria vienen observando, “a través de nuestra experiencia, que sucede cotidianamente”.

Tovar mostró la preocupación del colegio oficial sobre este asunto, del que quiso alertar en su escrito presentado en la Junta, del que aún no ha tenido contestación.

Puso como ejemplos, la tasación de un local en la calle Escuderos de 33 metros cuadrados por 33 millones en lugar de los 12 que se hubiesen acercado más a su precio real; la valoración en siete millones de una plaza de garaje, en lugar de tres; o del coste de 44 millones de una vivienda que en septiembre se tasó por 35.

Ante esta situación, “que repercute en la economía familiar”, puesto que por el impuesto de transferencia de patrimonio se costea una tasa del siete por ciento para los mayores de 35 años (lo que supondría pagar unos 4.200 euros más, en el ejemplo del la vivienda citada) y del cuatro para los menores de esta edad, Tovar mostró su preocupación.

El presidente del Colegio Oficial de Agentes Inmobiliarios advirtió además de que, con la futura oferta de pisos de nueva construcción en los sectores Plaza de Toros, A y B, la tasación de las viviendas de segunda mano que se haya ‘sobre valorado’ quedará aún más alejada de la realidad, con el consiguiente perjuicio para sus propietarios.
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Y un párrafo de Expansión de hoy....
"Según estas fuentes, desde hace algunos meses ya se está produciendo una reducción de la demanda de préstamos para la adquisición de la vivienda residencial. Sin embargo, el aumento del precio de los pisos provoca que esta reducción no se refleje en el volumen total del crédito hipotecario concedido que, de hecho, sigue al alza.

A este incremento, también contribuye el efecto de la entrada en vigor en enero de 2004 de la nuevas normas de contabilidad, que han obligado a algunas entidades a devolver al balance algunos créditos hipotecarios titularizados que antes no comparecían. Es decir, que la ralentización del mercado hipotecario ya ha empezado a andar, aunque los bancos aún no notan sus efectos en las cuentas de resultados y los balances."

http://www.expansion.com/edicion/expansion/economia_y_politica/es/desarrollo/643098.html

 

[Especulador_inmobiliario]

A mi no me parece mal que gente sin ahorros o con pocos ahorros se puedan comprar un piso. De hecho en otros hilos ya estuve diciendo que me parece fatal que se tengan que pagar tantos impuestos al comprar un piso y que los gastos asociados a la compra sean en general mucho mayores que en otros países. El problema no es que puedan tomar dinero prestado, sino que los bancos muchas veces les prestan mucho más de lo que deberían. No podemos querer pinchar la burbuja intentando expulsar a la gente del mercado, eso es injusto. A mi me parece muy bien que el banco de hipotecas del 100% o del 120% pero siempre que sean de una cantidad acorde a los ingresos de el señor que toma el dinero prestado.


Pero sí creo que las tasaciones al alta son en buena parte responsable del incremento de precio, pero no porque permitan que cualquiera sin ahorros pueda comprar, sino porque si los pisos se están constantemente tasando más altos, posteriormente ese pasa a ser el precio de referencia. Es decir, si yo me compro un piso por 200 mil y me lo tasan en 230, luego cuando lo vendo, no lo querré vender por ni un euro menos de lo que se tasó cuando lo compré, y si encima oigo por la radio que la vivienda ha subido un 20%, pues querré meterle ese 20% al precio de tasación, y acabaré intentando vender por 230+20%, y así sucesivamente. Por supuesto uno no puede vender el piso al precio que le de la gana, sino al que le estén dispuesto a pagar, pero al final esta espiral de sobretasaciones creo que empuja fuertemente los precios hacia arriba.

 

[No Registrado]

El problema es que aqui en España siempre ha pasado lo mismo que es imposible justificar racionalmente lo que cuestan las cosas, no solo en las casas si no tambien en otros productos donde la distribucion es carisima.

Escasez de suelo no tenemos, la mano de obra cobra lo mismo proporcionalmente, los sueldos mas de lo mismo, las materias primas si que han subido pero no en proporcion, la demanda real puede haber hecho subir el precio, pero proporcionalmente?, el tema esta en la especulacion, los "nuevos ricos", la ingieneria hipotecaria de los bancos, ayuntamientos hambrientos de recursos, politica de prestamo de dinero bonificado( por el momento).

Lo que siempre me ha impresionado es la capacidad de ponerse de acuerdo todos los sectores implicados en sacarle el jugo a todo lo que se menea, riete de la mafia, esto es lo bonito de España que somos capaces de asimilar que nos estan estafando con la mejor de nuestras sonrisas, y como decia aquel a mi no me joroba que me den por el trastero, lo que realmente me molesta es el aliento en el cogote.

OHUUUU, vamos todos al banco que la fiesta especulata no pare!!!!, vivan los bancos, son como amigos, eso si amigos exigentes. ¿vosotros sabeis lo que valen las ruedas del bemuve y el seguro a too riesgo?, no jodamos que la fiesta especulata no pare, que se hunde $españa$.

 

[casi registrado]

lo que no puede ser.....

Os lanzo la pregunta porque desconozco la respuesta y me gustaría saberlo. un tasador, ¿tiene algún tipo de responsabilidad?, quiero decir, si resulta que en al algún caso y como derivado de haber tasadado al 120% existiera alguna diferencia entre el precio tasado y el que realmente cuenta el banco si te lo tiene que "ejecutar", ¿al tasador le pasa algo?. Hay foreros que nos contaron como en realidad se entregan varias tasaciones, unas para justificar el importe de la hipoteca y otra u otras que son las que manejan internamente para saber lo que valen realmente.

El introducir criterios de responsabilidad en la tasación tendría que ser fundamental , del mismo modo que un arquitecto se responsabiliza con su firma de la seguridad de un edificio, certificando que las cosas se hacen bien (unas veces mejor que otras).

Finalmente, un propietario está esperando que el susurro de la brisa mañanera le confirme sus sospechas, su piso no vale ni cinco, ni diez, su piso vale cincuenta millones de pesetas, faltaría más, "a fulanica se lo han tasado en 40 y el mio es mucho mejor", y así vamos.