Invertir en inmobiliarias
(19:57 23-05-2007) Comentarios [24]
Toda la parte negativa sobre la crisis inmobiliaria ya está contada. Ya sabemos que:
- Vamos hacia una recesión económica.
- Que los precios de las viviendas caerán más del 50%.
- Que las constructoras se hundirán.
- Que lo que ocurrió en Japón se va repetir, amplificado, en España.
- Que no quedarán ganas de comprar viviendas porque los alquileres serán semigratuítos.
- Las Cajas de ahorro, una tras otra irán quebrando.
- Los precios de las propiedades ya no se recuperarán.
Eso, y mucho más, ya está contado, por lo que no tiene interés que vuelvan a repetirlo. Aceptamos pulpo como animal de compañía y vamos a ver la otra cara de la moneda
Hablemos desde el punto de vista del inversor.
¿La crisis inmobiliaria afectará a la cuenta de resultados de las sociedades cotizadas?
Transcurren dos años desde el inicio de una promoción de viviendas hasta su entrega y, en ese momento, las empresas las contabilizan. Los resultados de 2007 y 2008 recogerán las viviendas vendidas en los dos años precedentes; por lo tanto, no vamos a ver caídas en el beneficio anual en este ejercicio y en el próximo.
¿Se caerán las cotizaciones a partir de 2008?
A la cotización de las inmobiliarias le están dando un buen palo, a corto, por lo que pueda ocurrir a medio plazo. No es que vayan a bajar en 2009, si cae la cuenta de resultados, es que están bajando ahora.
El inversor a corto plazo, el que más asustado está, vende por un problema, que si se presenta, será a medio plazo.
Las empresas del sector conocen su oficio e irán ajustando la oferta a la demanda. La mayoría disponen de reserva de suelo, -25 millones de metros cuadrados en el caso de Fadesa-comprado hace varios años, que les va a permitir construir a precios vendibles.
¿Están caras las inmobiliarias?
Si comparamos la cotización con el precio de mercado, si sus activos se pusieran a la venta (GAV), el precio que se paga en bolsa es barato. Pero si comparamos éste, con el valor neto de dichos activos, (NAV), entonces, están caras.
¿El inversor debe mirar el GAV o el NAV?
Una u otra vara de medir sirven si se va a comprar la empresa, pero no es el caso del inversor que buscar rentabilizar su inversión. A éste le interesan ambos sólo para saber que no está comprando humo. Pero una sociedad puede tener unos activos muy valiosos, con una rentabilidad muy baja. Al inversor, lo que le interesa es el rendimiento que la empresa obtiene de los mismos; dicho de otra forma, el beneficio por acción y el precio de ésta. En este caso estamos hablando del PER -veces que el beneficio por acción está contenido en la cotización- En términos de PER, las empresas del sector no están caras, y tienen potencial alcista.
¿Y la crisis inmobiliaria?
Es cierto que se han cometido excesos. La oferta no ha hecho otra cosa que atender una demanda insaciable. Quien compró para especular y vendió con ganancias impensables, siguió comprando y vendiendo hasta que le han enganchado. Ese especulador tiene un problema, pero ni es de la constructora ni de la inmobiliaria.
Parejas jóvenes, separados, pagapensiones..., van a seguir comprando viviendas. Con los tipos de interés actuales, y los largos plazos de pago, se van a seguir vendiendo pisos. Todos los profesionales del sector coinciden en que las promociones, a precios razonables, se siguen vendiendo bien.
¿La subida de tipos frenará la compra de vivienda?
Los jóvenes que forman nuevas familias, están pagando religiosamente su vivienda, salen de viaje, cenan fuera de casa, y toman copas con los amigos. La subida de tipos no es que les alegre, pero no constituye un problema para quienes se han endeudado haciendo números a lo que pueden pagar.
Mención aparte hay que hacer de las familias que compraron viviendas hace diez o doce años, a tipos por encima del 10%, y que siguen pagando sus cuotas mensuales. Sin lugar a dudas, están encantados con los tipos actuales.
¿Y la segunda vivienda?
Ahí puede haber problemas, pero dependiendo de zonas. En pueblos se sigue vendiendo bien, y los profesionales del sector confían en que en la pujanza de nuestra economía se matenga -el PIB ha crecido el 4,1%- aunque el ritmo de crecimiento se modere, serán muchas las familias que van a seguir adquiriendo una segunda vivienda en zonas de veraneo. Para otros, la recuperación económica de Alemania, traerá nuevos inversores teotones al sector.
No todo son promociones
Aquí es donde se equivocan los que se deshacen de las acciones de empresas cotizadas, porque no se puede emplear una sola vara de medir. La promoción no es la parte más importante de las mismas. En algunas, caso de Renta Corporación y Colonial, no superan el 14% de la facturación. Riofisa, se dedica, básicamente, a centros comerciales. Metrovacesa no tiene problemas, como tampoco los tendrá Realia. Casi todas, tiene un porcentaje muy alto en alquileres y oficinas, al margen de la diversificación en otros países del centro,este de Europa, y norte de África. Para algunas, el 50% de sus ingresos vienen ya del exterior.
Caídas en bolsa
Se está asustando a los inversores al confundir un ajuste necesario, con un crack. El varapalo que están sufriendo en bolsa las inmobiliarias es, a todas luces, injustificado. Estamos viendo precios que suponen pagar 10 ó 15 veces beneficios. El pasado martes analizamos en Expansión a Fadesa. Sus reservas de suelo valen tres veces más que el valor en bolsa de la empresa y tuvimos la osadía, según algunos, de situarle el objetivo alcista entre 34 y 35 euros.
No es momento de comprar viviendas para especular, pero lo sigue siendo para comprar la primera vivienda y para invertir en las empresas del sector. Si se aplaza la compra de vivienda, esperando que se hundan los precios, se comprará más caro. Y si se venden las acciones, habrá que pensar que alguien las está comprando, tal vez,
los muertos que vos matáis, gozan de buena salud.
http://app2.expansion.com/blogs/web/hod … Post=23753
(19:57 23-05-2007) Comentarios [24]
Toda la parte negativa sobre la crisis inmobiliaria ya está contada. Ya sabemos que:
- Vamos hacia una recesión económica.
- Que los precios de las viviendas caerán más del 50%.
- Que las constructoras se hundirán.
- Que lo que ocurrió en Japón se va repetir, amplificado, en España.
- Que no quedarán ganas de comprar viviendas porque los alquileres serán semigratuítos.
- Las Cajas de ahorro, una tras otra irán quebrando.
- Los precios de las propiedades ya no se recuperarán.
Eso, y mucho más, ya está contado, por lo que no tiene interés que vuelvan a repetirlo. Aceptamos pulpo como animal de compañía y vamos a ver la otra cara de la moneda
Hablemos desde el punto de vista del inversor.
¿La crisis inmobiliaria afectará a la cuenta de resultados de las sociedades cotizadas?
Transcurren dos años desde el inicio de una promoción de viviendas hasta su entrega y, en ese momento, las empresas las contabilizan. Los resultados de 2007 y 2008 recogerán las viviendas vendidas en los dos años precedentes; por lo tanto, no vamos a ver caídas en el beneficio anual en este ejercicio y en el próximo.
¿Se caerán las cotizaciones a partir de 2008?
A la cotización de las inmobiliarias le están dando un buen palo, a corto, por lo que pueda ocurrir a medio plazo. No es que vayan a bajar en 2009, si cae la cuenta de resultados, es que están bajando ahora.
El inversor a corto plazo, el que más asustado está, vende por un problema, que si se presenta, será a medio plazo.
Las empresas del sector conocen su oficio e irán ajustando la oferta a la demanda. La mayoría disponen de reserva de suelo, -25 millones de metros cuadrados en el caso de Fadesa-comprado hace varios años, que les va a permitir construir a precios vendibles.
¿Están caras las inmobiliarias?
Si comparamos la cotización con el precio de mercado, si sus activos se pusieran a la venta (GAV), el precio que se paga en bolsa es barato. Pero si comparamos éste, con el valor neto de dichos activos, (NAV), entonces, están caras.
¿El inversor debe mirar el GAV o el NAV?
Una u otra vara de medir sirven si se va a comprar la empresa, pero no es el caso del inversor que buscar rentabilizar su inversión. A éste le interesan ambos sólo para saber que no está comprando humo. Pero una sociedad puede tener unos activos muy valiosos, con una rentabilidad muy baja. Al inversor, lo que le interesa es el rendimiento que la empresa obtiene de los mismos; dicho de otra forma, el beneficio por acción y el precio de ésta. En este caso estamos hablando del PER -veces que el beneficio por acción está contenido en la cotización- En términos de PER, las empresas del sector no están caras, y tienen potencial alcista.
¿Y la crisis inmobiliaria?
Es cierto que se han cometido excesos. La oferta no ha hecho otra cosa que atender una demanda insaciable. Quien compró para especular y vendió con ganancias impensables, siguió comprando y vendiendo hasta que le han enganchado. Ese especulador tiene un problema, pero ni es de la constructora ni de la inmobiliaria.
Parejas jóvenes, separados, pagapensiones..., van a seguir comprando viviendas. Con los tipos de interés actuales, y los largos plazos de pago, se van a seguir vendiendo pisos. Todos los profesionales del sector coinciden en que las promociones, a precios razonables, se siguen vendiendo bien.
¿La subida de tipos frenará la compra de vivienda?
Los jóvenes que forman nuevas familias, están pagando religiosamente su vivienda, salen de viaje, cenan fuera de casa, y toman copas con los amigos. La subida de tipos no es que les alegre, pero no constituye un problema para quienes se han endeudado haciendo números a lo que pueden pagar.
Mención aparte hay que hacer de las familias que compraron viviendas hace diez o doce años, a tipos por encima del 10%, y que siguen pagando sus cuotas mensuales. Sin lugar a dudas, están encantados con los tipos actuales.
¿Y la segunda vivienda?
Ahí puede haber problemas, pero dependiendo de zonas. En pueblos se sigue vendiendo bien, y los profesionales del sector confían en que en la pujanza de nuestra economía se matenga -el PIB ha crecido el 4,1%- aunque el ritmo de crecimiento se modere, serán muchas las familias que van a seguir adquiriendo una segunda vivienda en zonas de veraneo. Para otros, la recuperación económica de Alemania, traerá nuevos inversores teotones al sector.
No todo son promociones
Aquí es donde se equivocan los que se deshacen de las acciones de empresas cotizadas, porque no se puede emplear una sola vara de medir. La promoción no es la parte más importante de las mismas. En algunas, caso de Renta Corporación y Colonial, no superan el 14% de la facturación. Riofisa, se dedica, básicamente, a centros comerciales. Metrovacesa no tiene problemas, como tampoco los tendrá Realia. Casi todas, tiene un porcentaje muy alto en alquileres y oficinas, al margen de la diversificación en otros países del centro,este de Europa, y norte de África. Para algunas, el 50% de sus ingresos vienen ya del exterior.
Caídas en bolsa
Se está asustando a los inversores al confundir un ajuste necesario, con un crack. El varapalo que están sufriendo en bolsa las inmobiliarias es, a todas luces, injustificado. Estamos viendo precios que suponen pagar 10 ó 15 veces beneficios. El pasado martes analizamos en Expansión a Fadesa. Sus reservas de suelo valen tres veces más que el valor en bolsa de la empresa y tuvimos la osadía, según algunos, de situarle el objetivo alcista entre 34 y 35 euros.
No es momento de comprar viviendas para especular, pero lo sigue siendo para comprar la primera vivienda y para invertir en las empresas del sector. Si se aplaza la compra de vivienda, esperando que se hundan los precios, se comprará más caro. Y si se venden las acciones, habrá que pensar que alguien las está comprando, tal vez,
los muertos que vos matáis, gozan de buena salud. http://app2.expansion.com/blogs/web/hod … Post=23753
