Infinidad de gastos en la vivienda COMPRADA respecto a una ALQUILADA...

[omefilo]

Burgos capital, sin muebles, 120m2, pago 580€ )

Villatorremancas de arriba capital, 200 m2, prado, 150 euros.
Si empezamos así...

 

[brunorro]

Pero ahora que viene el madmax no había quedado claro que lo mejor es una buena tienda de campaña, tanto en sentido literal como en el figurado ??

Vamos a ver, yo pienso así:

Alquiler anual: algo menos de 6000 euros, desde hace 3 años = 18000 euros. Pongamos dos mensualidades extras (fianza y demás): 19000 euros.
Bajada de los pisos en esos tres años de la zona más cercana a la que vivo según el informe kalandrakas: 89000 euros.

Me he ahorrado 70000 euros + intereses + gastos + IBIs + seguros + ...

 

[Mistermaguf]

Mucho se ha hablado del tema, a menudo argumentando que alquilar cuesta lo mismo que pagar una cuota de hipoteca...

Hasta cierto punto amhijos burbujistas, admitamoslo, es verdad que una cuota de hipoteca, en la mayoría de lugares equivale a un precio de alquiler, si bien la deflacion en vivienda nueva, y la sobreoferta de pisos en alquiler esta cambiando esto, a medida que pasan los meses.

Tu análisis es incorrecto. Por comenzar, das por bueno lo que precisamente es la madre de la cuestión de la burbuja: creer que una cuota hipotecaria cuesta más o menos lo mismo que un alquiler.
¿Qué cálculos haces para saber si esto es cierto? ¿Comparar los importes?

Lo que debe compararse es amortización/rendimiento, no los importes: así es como se la cuelan olímpicamente al 99% de los españolitos, amparándose en su casi infinita incultura financiera.

Pongamos un ejemplo cualquiera: imaginemos que una vivienda se alquila por 600 euros mensuales, y una hipoteca sobre la misma nos da una letra de 600 euros. ¿Cómo puedes, a partir de estos datos, decir que cuesta lo mismo comprar que alquilar?
Simplemente no puedes. Conociendo esos dos datos, no sabemos nada, porque no sabes ni el porcentaje del valor hipotecado ni el plazo hipotecario. Peor aún, muchas veces la "comparación" se realiza sobre una letra calculada con los tipos más bajos de la historia, con lo que la media esperable en toda la vida del crédito será, evidentemente, superior.

Lo que nos lleva inevitablemente a donde debe centrarse la cuestión: el precio, porque esa será la única manera de calcular la ratio de rendimiento (GRM) que es lo único que nos importa: en tanto el GRM sea superior a 18 estamos haciendo un mal negocio. Lo ideal es que el GRM no sea superior a 15, que en buen romance significa que el precio del inmueble no sea superior a 180 alquileres.

Ahora bien, en que mas gastos , aparte de la hipoteca, nos mete el habitar una vivienda nueva respecto de una de alquiler amueblada y equipada???

Se me ocurren decenas de cosas que tendría que pagar en un piso en "propiedad"(hipotecado) además de la hipoteca, muchas de ellas minucias otras no, pero que se van sumando y sumando:

-Contribuciones/Ibis anuales

-Servicio Basuras

-Comunidad

-Pintar la casa cada dos años ( un pastón), o hacerlo tu (un ******) y limitar gasto a materiales

-Mobiliario nuevo completo de la casa ( sumarle el ir renovando, colchones, electrodomesticos estropeados, utensilios cocina, muebles,cortinas(visillos), lamparas, etc). Solo este punto ya equivale a varios años de alquiler....

-Gastos puntuales de electricista, fontanero, cerrajero, mas revisiones como la del butano cada varios años....

-Seguro de hogar anual

-Mínimos de agua, luz, y cuota de línea (aun si te ausentas uno o varios meses)

A lo que habría que añadir gastos de imprevistos (más frecuentes de lo que deberían) como humedades (esto puede ser un gasto constante y una incomodidad crónica) , errores o defectos de partida que precisan de reformas, una ventana rota, cambio a TDT, baldosa rota, alicatado malo, barandilla oxidada, puerta defectuosa, cambiar interruptores, y mil cosas mas que van surgiendo ...

Aquí estás mezclando amortización de capital (depreciación del inmueble y gastos de mantenimiento) con gastos corrientes (consumo de servicios o equipamiento), lo cual es erróneo. Se supone que un alquiler incluye una prorrata de tales gastos, aunque no sea explícito. El consumo de servicios, mobiliario, reparaciones por desgaste y demás nada tienen que ver con el coste del bien inmobiliario.

Pero es que además, a todos estos factores economicos hay que añadir los inconvenientes no económicos de una vivienda en propiedad:

-jorobarte de por vida si te tocan unos vecinos dolidos, ruidosos, con perro que ladra, guarros, etc.... Y no poder largarte con unas simples llamadas a otro piso.

-jorobarte si te sale un trabajo en otra ciudad, o alquilar si puedes el piso comprado (no hace falta mencionar los riesgos de alquilar...), puedes acabar pagando piso ( no te paguen el alquiler ), pagando el nuevo piso en el que vives alquilado, y metido en juicios. Y me direis que hay seguros para eso, si, pues menos dinero recibido mensualmente, mas papeles, mas tiempo perdido.

-jorobarte si te sale una humedad irreparable.

-Cientos de horas a lo largo de tu vida perdidas en mantenimiento, papeles, calentamientos de cabeza, gestiones, etc. de las que eres libre en un piso de alquiler.

-Vivir 20 o 30 años como mínimo, con la presion de saber que tienes que pagar cada una de las cuotas, si, o si. Y que da igual que en caso de crisis te vayas a donde tus papis, o a un chozo peor, seguiras endeudado.

-palmarla y dejar el pufo a tu descendencia

Es muy dificil que en 30 años no te pongas enfermo, no venga una crisis, no pierdas el empleo, y mil cosas mas.......

Pero estos no son gastos que puedan medirse en términos económicos objetivos en términos generalistas, sino que son absolutamente variables según cada situación personal. Como mucho, puedes medirlo en coste de oportunidad, pero esto tampoco depende exclusivamente de factores externos.

En mi opinión, muchos pepitos (los que no eran especuladores) han cometido el error de asociar invertir la renta de toda su vida en una casa, a meterla en una hucha robusta y segura. Porsupuesto cegados en parte por la burbuja.

El timo ha funcionado porque se ha montado sobre una sociedad con dos características culturales muy relevantes, entrelazadas entre sí: una aprensión histórica al dinero y a la liquidez, fomentada por una economía fuertemente inflacionaria, que produce aversión a la inversión productiva y exacerbación del rentismo; cuya consecuencia es una sobrevaloración desmedida de los activos inmobiliarios (suelo y vivienda).

La entrada al euro -que suponía inflación cercana a cero-, sumada a un enorme flujo crediticio externo, sin una contrapartida cultural que pudiera adaptar la conducta social hacia la inversión productiva, produjo este monstruo: una burbuja de paletos. Aquí no hay sólo un problema de pepitos subprime más o menos contenible; es que toda España es un enorme pepito que, muerto el pisito, no tiene ni la menor idea de qué hacer.

 

[robergarc]

EPero aun asi pierde valor, y en 60-80 años (lo que tienen algunos de hipoteca casi) estara para derribarlo o en semirruina y para reformarlo todo a fondo, quedara a tus hijos/sobrinos eso si, la parcela, que valdra una reducida parte de lo pagado.

Sus tiernos dieciocho añitos justifican en parte tal sarta de despropósitos. Si no es así, la verdad es que no sabe usted lo que está diciendo.

 

[robergarc]

Claro que los cubre, sino sería ya la reostia. Y claro que hay gente que puede comprar sin riesgo mortal, pero no son mileuristas,son gente rica, son funcionarios (aunque ya no es tan seguro) o tienen cash, en definitiva son gente con dinero o seguridad de poder pagar, no gente de clase media-pobre que se meten en 30 años cuand pasado mañana se pueden quedar en la calle.

Pero estamos, repito otra vez desde el punto de vista del arrendador/comprador, pensando en gente normal que no tiene piso propio, y se plantea alquiler vs comprar.

La conclusión que yo extraigo de tantos y tantos hilos en este foro postulando por el alquiler en vez de por la compra es que alquilar, sin perjuicio de que por aquí haya gente con dinero y capacitación profesional, es realmente la opción más adecuada, no sólo para aquel que la prefiera -cosa muy respetable que cada uno malgaste su dinero como buenamente quiera-, sino para aquel que, sin un duro y precario laboralmente, no puede comprar. Más digo, estoy de acuerdo en que un mileurista eventual no debe comprar una vivienda porque no puede, en realidad, comprar una vivienda.

Cuando se habla de Pepito Pérez, reponedor a tiempo parcial, como paradigma del desastre sub-prime en España, se reconoce, en el fondo y sin quererlo, que el alquiler -y perdóneseme el tópico- es de pobres, debiendo quedar la compra sólo reservada para gente con ahorros previos, solvencia económica y estabilidad laboral. La catástrofe de Pepito es, pensemos un momento, que suba el Euribor y la cuota le estrangule sus ya escasos novecientos euros de nómina y que, después a los pocos meses, sea despedido, no encontrando trabajo en años. Extrapolar eso, sin embargo, a toda compra frente a todo alquiler es profundamente erróneo, pues no todo el mundo cobra lo que ese con poca gracia cobra ni está sumergido en su inframundo laboral, y lleva, tal generalización a proclamar boutades como alguna del iniciador de este hilo.

 

[robergarc]

Claro, y ahora falta ver que porcentaje de la poblacion española puede hipotecarse ahora mismo en 10-15 años en un porcentaje menor al 40 por ciento del sueldo para comprar una vivienda. Gente además con un minimo de seguridad en no perder el empleo en esos 10-15 años. Casi nadie.

Te lo digo ya, son los que en el post anterior digo que sí es razonable que se planteen comprar.

Los jovenes tenemos trabajos temporales mayoritariamente, en sitios dispares. No es como los trabajos de los que ahora se prejubilan, o tienen contratos blindados, y han currado toda su vida en el mismo sitio. Las condiciones han cambiado mucho.

Ah, bien. Leído esto no puedo sino afirmarme en mi post anterior. Estoy absolutamente de acuerdo y me da que el autor del hilo piensa como yo.

Tamos de acuerdo.

 

[forestal92]

Tu análisis es incorrecto. Por comenzar, das por bueno lo que precisamente es la madre de la cuestión de la burbuja: creer que una cuota hipotecaria cuesta más o menos lo mismo que un alquiler.
¿Qué cálculos haces para saber si esto es cierto? ¿Comparar los importes?

Lo que debe compararse es amortización/rendimiento, no los importes: así es como se la cuelan olímpicamente al 99% de los españolitos, amparándose en su casi infinita incultura financiera.

Pongamos un ejemplo cualquiera: imaginemos que una vivienda se alquila por 600 euros mensuales, y una hipoteca sobre la misma nos da una letra de 600 euros. ¿Cómo puedes, a partir de estos datos, decir que cuesta lo mismo comprar que alquilar?
Simplemente no puedes. Conociendo esos dos datos, no sabemos nada, porque no sabes ni el porcentaje del valor hipotecado ni el plazo hipotecario. Peor aún, muchas veces la "comparación" se realiza sobre una letra calculada con los tipos más bajos de la historia, con lo que la media esperable en toda la vida del crédito será, evidentemente, superior.

Lo que nos lleva inevitablemente a donde debe centrarse la cuestión: el precio, porque esa será la única manera de calcular la ratio de rendimiento (GRM) que es lo único que nos importa: en tanto el GRM sea superior a 18 estamos haciendo un mal negocio. Lo ideal es que el GRM no sea superior a 15, que en buen romance significa que el precio del inmueble no sea superior a 180 alquileres.

Aquí estás mezclando amortización de capital (depreciación del inmueble y gastos de mantenimiento) con gastos corrientes (consumo de servicios o equipamiento), lo cual es erróneo. Se supone que un alquiler incluye una prorrata de tales gastos, aunque no sea explícito. El consumo de servicios, mobiliario, reparaciones por desgaste y demás nada tienen que ver con el coste del bien inmobiliario.

Pero estos no son gastos que puedan medirse en términos económicos objetivos en términos generalistas, sino que son absolutamente variables según cada situación personal. Como mucho, puedes medirlo en coste de oportunidad, pero esto tampoco depende exclusivamente de factores externos.

El timo ha funcionado porque se ha montado sobre una sociedad con dos características culturales muy relevantes, entrelazadas entre sí: una aprensión histórica al dinero y a la liquidez, fomentada por una economía fuertemente inflacionaria, que produce aversión a la inversión productiva y exacerbación del rentismo; cuya consecuencia es una sobrevaloración desmedida de los activos inmobiliarios (suelo y vivienda).

La entrada al euro -que suponía inflación cercana a cero-, sumada a un enorme flujo crediticio externo, sin una contrapartida cultural que pudiera adaptar la conducta social hacia la inversión productiva, produjo este monstruo: una burbuja de paletos. Aquí no hay sólo un problema de pepitos subprime más o menos contenible; es que toda España es un enorme pepito que, muerto el pisito, no tiene ni la menor idea de qué hacer.

No me pongas palabras en boca que no he dicho (letras rojas).

Digo que por mi observacion personal, las cuotas hipotecarias de las compras recientes, euribor mas, euribor menos, suelen moverse entorno a lo que cuesta el alquiler en esas misma zona, etc....Si bien OBVIAMENTE es una generalizacion, y con este post no pretendía tampoco Obviamente crear un informe oficial.

Es OBVIO tambien que cada banco puso unas condiciones diferentes en las hipotecas, los precios para pisos iguales han variado muchismo estos ultimos años, entre compras a valor de burbuja, y compras "ganga", amen de mil factores mas que tampoco tu has mencionado.

Eso de la prorrata sabes de sobra que solo se cumple hasta cierto punto. El casero cobra tanto como esten dispuesto a pagarle (ley de la oferta/demanda) y sino alquila es cuando baja el precio. Hay caseros que cobran casi el doble que otros en la misma zona, simplemente han encontrado un pardillo que lo pague. Yo ahora en algunas zonas he visto alquileres bajados un considerable por ciento.

Se han escrito 3 o 4 post donde he hablado de no endeudarse mas de 10-15 años. No por usar mas tecnicismos economicos estas diciendo algo nuevo en el hilo(GRM).

El amor al rentismo no viene solo de una historia inflacionaria, sino tambien de una historia de jornaleros trabajando para terratenientes. El sueño de todo español es llegar a ocupar el puesto de ese terrateniente improductivo parasito. No hay mas que ver la diferencia de mentalidad en las zonas tipicamente latifundistas (Castillas, oeste de andalucia,...etc), donde se palpa la mentalidad menos emprendedora del pais(con excepciones claro). Y como cambia segun nos acercamos al levante(comparar almeria y cadiz..), son zonas mas minifundistas, y donde los burgueses tenian mas poder respecto de la nobleza.

Respecto al ultimo parrafo, una diferencia fundamental respecto a otros paises, ha sido como el gobierno ha cuidado el sector industrial respecto del servicios. Mientras otros paises lo fomentaron y protegieron, aqui el industrial se desmantelo (Porque recordemos que hasta hace muy poco SI habia tejido industrial importante).

 

[robergarc]

En mi piso de recién casado me habían nombrado presidente cuasivitalicio de la comunidad. Cuando lo vendí, descansé en paz.
Ahora pago 1650 aurelios al mes, pero lo hago como con cualquier otro servicio: A mesa y mantel, como en un restaurante. Es decir, me da igual los costes o problemas del restaurante, usted dígame lo que vale el filete y ya veré si lo como o no.
Pues en la casa, lo mismo:
Que si obras en la piscina, que si los trasteros, que si las cerraduras... me da igual. Una transferencia el día 1 y a vivir. Nada de eso es mi problema.
Y además tengo la ventaja de poder bajarme de este burro (de este piso) si las cosas van mal e irme a otro peor (de 5 a 4 dormitorios, de 4 a 3, de 3 a 2, de 2 a 1, todos a un estudio, a una habitación compartida, a un albergue, a una chabola... me siento como a 8 saltos de distancia de la exclusión social, mientras que en el piso en propiedad... tres meses mal dados y a la chabola sin pasar por los demas)
La frutada es que por no haber reinvertido en dos años tengo que pagar a Hacienda 32.123 aurelios, pero es que me da igual, los pago a gusto.

:8:

Estos trolles cada vez tienen más descaro.

 

[forestal92]

Ah, bien. Leído esto no puedo sino afirmarme en mi post anterior. Estoy absolutamente de acuerdo y me da que el autor del hilo piensa como yo.

Tamos de acuerdo.

Es que todo es relativo:

Ahora mismo puede haber pisos interesantes en precio para quien tenga cash, y quiera una casa para vivir si prevee estabilidad laboral en esa zona, o para retirarse.

Eso sí, al mismo tiempo hay pisos a un precio burbuja, que a mi entender, Son un error financiero, por muy rico que se sea, y aunque se paguen en cash.

Repito, a mi entender, un piso prototipico de precio burbuja en España, bajo ningun concepto es una buena inversion a mi parecer.

 

[robergarc]

Lo ideal es que el GRM no sea superior a 15, que en buen romance significa que el precio del inmueble no sea superior a 180 alquileres.

Esto lo dice nuestro Señor Magufo en función de su divina subjetividad. De hecho, no es así porque no debiera ser así, sino que debería ser así aunque no sea así. ¿Lío, no? Nada que no se arregle con unas buenas dosis de imperativos categóricos: debe ser así, Señor Magufo.

La entrada al euro -que suponía inflación cercana a cero-

Hombre, usted Norman Foster no será, pero, vaya, Murray N. Rothbard tampoco, a qué engañarse. Mejor, ya le digo, me tomo tal cosa a broma.

 

[pepejoaki]

:8:

Estos trolles cada vez tienen más descaro.

Créete lo que te de la gana. Y si quieres busca mis post porque creo que he contado mi vida muchas veces. Compre mi piso en el 99 y lo vendi en el 2008, en principio para buscar algo más grande. Pero en vez de un piso decidimos ampliar el negocio familiar y vivir de alquiler. Y cada vez estoy más convencido de lo acertado de mi decisión.

Y por cierto, como propietario, por mi nivel de ingresos yo no podría vivir donde vivo. Mi casero me dijo que me vendía el piso por 615.000 euros, y eso son, metiendo un 20% y empufándome 30 años hasta los 68 2000 euros al mes mas la comunidad, derramas, IBI (820 euros paga este pisito), suponiendo que no subiesen los intereses. Tendrían que bajar un 30-40% y aún así, con ahorros, el esfuerzo sería bastante grande.

 

[Perdida]

Un piso de alquielr es, en mi modesta opinión, mejor para las economías cualesquiera que sean. Los gastos son menores siempre y las preocupaciones cero, si no te gusta LO QUE SEA, te largas al siguiente (que ahora hay de sobra).

Por lo único que veo mejor un piso de ocmpra es para gente triquismiquis y con pasta, ya que tienes la libertad de poder hacer las obras que quieras (siempre que cuentes con el money pertinente), si te apetece cambiar cocina o baño a los x años no tienes que contar ocn nadie, pero vamos que cambiando hasta encontrar uno a tu gusto de alquiler tambien es lo mismo.

 

[Vercingetorix]

Un piso de alquielr es, en mi modesta opinión, mejor para las economías cualesquiera que sean.

Hombre, depende del alquler y depende del precio del piso

Imagina la siguiente opcion, vas a ver un buen piso nuevo y el duñeo te dice:

- Te lo alquilo por 350 euros/mes. O te lo vendo por 80.000 euros

¿Tu que harias?

 

[noccioni]

Pero ahora que viene el madmax no había quedado claro que lo mejor es una buena tienda de campaña, tanto en sentido literal como en el figurado ??

Vamos a ver, yo pienso así:

Alquiler anual: algo menos de 6000 euros, desde hace 3 años = 18000 euros. Pongamos dos mensualidades extras (fianza y demás): 19000 euros.
Bajada de los pisos en esos tres años de la zona más cercana a la que vivo según el informe kalandrakas: 89000 euros.

Me he ahorrado 70000 euros + intereses + gastos + IBIs + seguros + ...

Entonces, si los pisos en lugar de bajar 89.000 euros hubieran subido eso, dirias que has perdido 70000 euros? O entonces ya no vale ese calculo?

 

[Mistermaguf]

No me pongas palabras en boca que no he dicho (letras rojas).

Tú dijiste

admitamoslo, es verdad que una cuota de hipoteca, en la mayoría de lugares equivale a un precio de alquiler

Me parece bastante claro.

Digo que por mi observacion personal, las cuotas hipotecarias de las compras recientes, euribor mas, euribor menos, suelen moverse entorno a lo que cuesta el alquiler en esas misma zona, etc....Si bien OBVIAMENTE es una generalizacion, y con este post no pretendía tampoco Obviamente crear un informe oficial.

Nadie niega eso, porque el mercado siempre tenderá a hacer converger esos precios en los segmentos medios y medios-bajos: de otra manera, sencillamente no se vende.
¿Y cuál es el método de convergencia cuando los precios se disparan muy por encima de los GRM históricos? Precisamente, el estiramiento de los plazos hipotecarios, primero hasta los límites de su rentabilidad relativa, y luego, si es necesario, por encima de ellos: durante la burbuja he conocido casos que por estar tan al límite de sus posibilidades, optaban por carencias o estiramientos de montones de años en los plazos hipotecarios, a cambio de una reducción menor al 10% de la letra. Te aseguro que saldrá en los libros de historia.

Es OBVIO tambien que cada banco puso unas condiciones diferentes en las hipotecas, los precios para pisos iguales han variado muchismo estos ultimos años, entre compras a valor de burbuja, y compras "ganga", amen de mil factores mas que tampoco tu has mencionado.

Eso es inobjetable, por eso mi respuesta no iba más allá del sentido general al que te referías.

Eso de la prorrata sabes de sobra que solo se cumple hasta cierto punto. El casero cobra tanto como esten dispuesto a pagarle (ley de la oferta/demanda) y sino alquila es cuando baja el precio. Hay caseros que cobran casi el doble que otros en la misma zona, simplemente han encontrado un pardillo que lo pague. Yo ahora en algunas zonas he visto alquileres bajados un considerable por ciento.

Sí, pero una cosa es el precio admisible de mercado (que es variable) y otra cosa la composición de la renta. Y en la composición de esa renta, inevitablemente están prorrateadas todas esas cargas. Que al dueño le salga a cuenta más o menos, es una cuestión de mercado, pero eso no altera la fórmula.

Se han escrito 3 o 4 post donde he hablado de no endeudarse mas de 10-15 años. No por usar mas tecnicismos economicos estas diciendo algo nuevo en el hilo(GRM).

No se trata de si el dato es nuevo o no (que veo que para muchos lo es). Se trata, precisamente, de que los 10 o 15 años no son un capricho, sino que tienen una relación directa con el GRM histórico inmobiliario.

El amor al rentismo no viene solo de una historia inflacionaria, sino tambien de una historia de jornaleros trabajando para terratenientes. El sueño de todo español es llegar a ocupar el puesto de ese terrateniente improductivo parasito. No hay mas que ver la diferencia de mentalidad en las zonas tipicamente latifundistas (Castillas, oeste de andalucia,...etc), donde se palpa la mentalidad menos emprendedora del pais(con excepciones claro). Y como cambia segun nos acercamos al levante(comparar almeria y cadiz..), son zonas mas minifundistas, y donde los burgueses tenian mas poder respecto de la nobleza.

Completamente de acuerdo: tu argumento es, precisamente, la explicación en términos culturales (superestructurales) de lo que yo decía en términos productivos (estructurales). Son complementarios.

Respecto al ultimo parrafo, una diferencia fundamental respecto a otros paises, ha sido como el gobierno ha cuidado el sector industrial respecto del servicios. Mientras otros paises lo fomentaron y protegieron, aqui el industrial se desmantelo (Porque recordemos que hasta hace muy poco SI habia tejido industrial importante).

Eso ha sido, justamente, el efecto de la entrada en un nuevo sistema monetario como el euro, que sin una contrapartida política a su altura, iba a producir precisamente eso.

Un saludo.