Bubble Boy
Madmaxista
Las hipotecas al 100 % avivan el temor a una nueva burbuja
En pleno auge de la vivienda, la banca ha visto en las hipotecas una oportunidad para mejorar sus cuentas. Los expertos consultados aseguran que son operaciones "peligrosas".
www.rtve.es
Hipotecas financiadas al 100%: una práctica "no recomendable" que aviva los temores a una nueva burbuja
En el año 2005 en España solo se hablaba de vivienda. Entonces, era relativamente fácil conseguir en cualquier entidad una hipoteca por el 100% de su importe de adquisición y, en algunas, incluso por una cuantía superior. Esta facilidad de crédito llevó a muchas familias a endeudarse en exceso y, tras el estallido de la llamada burbuja inmobiliaria en 2008, a perder parte de las propiedades que habían adquirido, al quedarse sin su principal fuente de ingresos debido a la quiebra de muchos negocios y el aumento de desempleo.
Trece años más tarde el panorama inmobiliario en España dista mucho del de entonces. Hoy las entidades bancarias han endurecido sus condiciones y los organismos supervisores como el Banco de España o el Banco Central Europeo (BCE) ejercen un mayor control financiero a este tipo de operaciones. Sin embargo, algunas de esas prácticas que llevaron a España a atravesar una de las peores etapas económicas de la historia reciente -con permiso de la esa época en el 2020 de la que yo le hablo de la el bichito-19-, vuelven a aparecer y esto aviva los temores a que se repita una crisis similar a la de entonces.
“La banca tiene una propensión a volver a los vicios anteriores, lo decimos con toda claridad y lo vemos una y otra vez”, asegura a RTVE.es el presidente de la Asociación para la Defensa de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE), Manuel Pardos, quien entre otras prácticas alude a la concesión de hipotecas con un loan to value (LTV) -esto es, el porcentaje de financiación respecto al valor total de adquisición- por encima del 80%, que es el máximo recomendado.
Los embargos de viviendas por impago de la hipoteca suben un 22,7 % de julio a septiembre
Los embargos de viviendas por impago de la hipoteca suben un 22,7 % de julio a septiembre
La reaparición de este tipo de operaciones se produce en pleno repunte de la vivienda, que registró en septiembre en nueve comunidades su mejor mes desde la crisis financiera de 2008 -rebasando en una de ellas, Cataluña, incluso el dato de ese mes de 2007- y que se explica por los bajos tipos de interés y el aumento de ahorros tras el confinamiento, en máximos históricos.
Y es que las entidades financieras han visto en el boom que vive la compra de viviendas y, en concreto, en la concesión de hipotecas, la nueva gallina de las narices de oro con la que intentan mejorar sus cuentas, devaluadas tras el golpe de la el bichito-19. Sin ir más lejos, en septiembre la concesión de hipotecas se acercó a cifras no vistas en una década, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que evidencia una mayor disposición de la banca a su concesión.
Operaciones “peligrosas” y “nada recomendables”
El Banco Santander, a través de un proyecto piloto, ha sido una de las últimas entidades en conceder financiación de hasta el 95% a jóvenes menores de 35 años con capacidad de solvencia, pero sin ahorro suficiente para acceder a la compra de su primera vivienda. Para adquirir este producto será necesario aportar un aval personal, cuyo valor dependerá del importe de la operación, que se extinguirá a los cinco años desde la formalización de la hipoteca.
“En el mercado se juega con el valor de tasación y el valor de compraventa. Una alta financiación se puede explicar si la tasación es superior al valor de compraventa, por ejemplo en un 2%”, explica a RTVE.es el director de hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli. Es decir, si la compañía tasadora indica que el valor de una vivienda está en 100.000 euros, y el precio de adquisición es de 80.000, esto puede llevar al futuro propietario a conseguir dicha cantidad, ya que supone el 80% del total del coste establecido.
También es común encontrar operaciones financiadas al 100% en la compra de inmuebles de origen bancario, esto es, aquellas viviendas que tras el estallido de la crisis pasaron a la entidad financiera correspondiente por impago. “Los bancos cuentan con carteras enormes de pisos a los que pretenden dar salida y suelen hacerlo a precios competitivos y con unas condiciones hipotecarias que otra entidad que no lo tuviera en su balance nunca ofrecería”, apunta Colombelli. Además, hay compañías de seguros que avalan una cantidad de la financiación de la hipoteca, el 15 o el 20% hasta llegar a ese 95 o 100%, respectivamente, por una determinada cantidad de dinero.
reproducir video05.56 minSeseña, icono de la burbuja
Sin embargo, todos los expertos consultados por RTVE.es advierten de los riesgos que conllevan este tipo de operaciones, que son “peligrosas para la propia banca” y “nada recomendables” para los futuros propietarios, advierte Pardos, ya que entrañan un endeudamiento prolongado en el tiempo o condiciones menos favorables, y que en ocasiones “incluso pueden entrar en prácticas fraudulentas”, si se requiere de la figura de un intermediario.
El caso de los intermediarios financieros
El presidente de ADICAE se refiere a aquellas empresas y particulares que se dedican a intermediar entre el cliente y el banco directamente, unas prácticas que en el primero de los casos están permitidas mayoritariamente por el Banco de España, pero que en el segundo no lo están tanto. “Muchos de estos brókeres lo que hacen es lograr ese 100%, no con una hipoteca, sino a través de un préstamo; se lo cede al potencial comprador y la entidad no se entera. Así, se presenta este capital como aportación a la operación y eso es lo que te permite llegar al 100%”, explica el director de hipotecas de iAhorro, quien a su vez señala que “no es aconsejable” ya que no es “ético ni del todo legal”.
“Nosotros en este tipo de prácticas no entramos y, en general, la banca está cada vez más atenta y más cuidadosa con ese tipo de operaciones”, subraya Colombelli, quien asegura además que lo que han hecho muchas entidades es reducir el número de partners, debido a los problemas que han generado. “Y si la banca pilla un bróker que aplica ese tipo de prácticas, te puedo decir con toda tranquilidad que le van a bloquear y no le van a permitir presentar operaciones a la entidad otra vez, ya que este tipo de operaciones tiene un nivel de jovenlandesesidad muchísimo más alto y el riesgo para la entidad es importante”.
En la misma línea, el presidente de ADICAE denuncia que estas prácticas “tendrían que estar expresa y totalmente prohibidas” y reclama a los organismos supervisores que actúen en mayor medida para erradicarlas. “La ley del mercado hipotecario, que entró en vigor en 2020, trataba primero de defender los derechos de los consumidores en torno a las cláusulas suelo o IRPH, es decir, los métodos que había empleado la banca española, completamente cuestionados por el Tribunal Europeo. Así, pone orden en algunos puntos, pero en otros, como en el de las hipotecas al 100% es más ambiguo, ya que no las prohíbe expresamente, aunque sí da recomendaciones”, añade.
